Cour d'Appel — 4 mai 2018

Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS




COUR D'APPEL DE PARIS


Pôle 4 - Chambre 1


ARRÊT DU 04 MAI 2018


(no , 8 pages)


Numéro d'inscription au répertoire général : 16/25523


Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 Novembre 2016 -Tribunal de Grande Instance de MEAUX - RG no 13/03083






APPELANTES


Madame Isabelle X...
née le [...]        à LE PLESSIS TREVISE (94420)


demeurant [...]                                       


Représentée et assistée sur l'audience par Me Stéphanie DELAPORTE, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC136


Madame Sophie X...
née le [...] à CHAMPIGNY SUR MARNE (94500)


demeurant [...]                                       


Représentée et assistée sur l'audience par Me Stéphanie DELAPORTE, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC136






INTIMÉS


Monsieur Jean-Claude Y...
et
Madame Marie-José Z... épouse Y...


demeurant [...]                                                                    


Représentés tous deux par Me Edmond FROMANTIN, avocat au barreau de PARIS, toque : J151
Assistés sur l'audience par Me Caroll GOSSIN, avocat au barreau de PARIS, toque : D1057


Maître Véronique L...


demeurant [...]                                                


Représenté et assisté sur l'audience par Me Thierry KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0090, substitué sur l'audience par Me Gérard SALLABERRY, avocat au barreau de PARIS, toque : E379


SA SOGESSUR prise en la personne de ses représentants légaux
No SIRET 379 846 637


ayant son siège au [...]                                         


Représentée par Me Gwenaëlle RIBAULT-LABBÉ, avocat au barreau de PARIS, toque : E0018


Société ORPI - Agence LEBRETON, prise en la personne de ses représentants légaux
No SIRET : 314 388 695


ayant son siège à l'AGENCE LEBRETON [...]                                              


Représentée par Me Laurence IMBERT de la SCP IMBERT ET ASSOCIES, avocat au barreau de MELUN


SARL IMMOBILIERE DU BOUQUET prise en la personne de son gérant Monsieur Stéphane F... domicilié en cette qualité audit siège
No SIRET : 489 170 159


ayant son siège au [...]                                               


Représentée et assistée sur l'audience par Me François MEURIN de la SCP TOURAUT ET ASSOCIES, avocat au barreau de MEAUX, substitué sur l'audience par Me Gladys LESALLES, avocat au barreau de PARIS, toque ; P0513


SA GMF ASSURANCES IARD prise en la personne de ses représentants légaux
No SIRET : 398 972 901


ayant son siège au [...]                       


Représentée et assistée sur l'audience par Me Stanislas DE JORNA, avocat au barreau de MEAUX




















COMPOSITION DE LA COUR :


L'affaire a été débattue le 29 Mars 2018, en audience publique, devant la Cour composée de :
Mme Dominique DOS REIS, Présidente de chambre
M. Dominique GILLES, Conseiller
Mme Christine BARBEROT, Conseillère


qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Mme Christine BARBEROT dans les conditions prévues par l'article 785 du code de procédure civile.




Greffier lors des débats : M. Christophe DECAIX




ARRÊT : CONTRADICTOIRE


- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.


- signé par Mme Dominique DOS REIS, Présidente, et par M. Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.




*


* *




Suivant acte authentique reçu le 8 août 2008 par Mme Véronique L..., notaire, M. Jean-Claude Y... et Mme Marie-Josée Z... (les consorts Y... Z...) ont vendu à Mme Isabelle X... et Mme Sophie X... (les consorts X...) une maison d'habitation constituant le lot no 9 d'un groupe d'habitation dénommé [...], sise [...]            (77), au prix de 278 000 €. Le 21 septembre 2009, les acquéreurs, se plaignant d'importantes fissures affectant le bien, ont assigné les vendeurs en référé sur le fondement des vices cachés en organisation d'une expertise, confiée le 29 novembre 2009 à M. Gilbert I..., lequel a déposé son rapport le 15 mars 2012. Par actes d'huissier de justice des 1er et 2 juillet 2013, les acquéreurs ont assigné les vendeurs, la SARL Immobilière du bouquet, mandataire des vendeurs, leur propre mandataire, la SARL Agence Lebreton, la SA GMF assurances IARD, assureur des époux J..., auteurs des consorts Y..., réclamant principalement, sur le fondement des vices cachés, la somme de 216 195 €, montant des réparations fixé par l'expert judiciaire. Par acte du 13 décembre 2013, les consorts Y... Z... ont appelé en garantie, leur assureur, la SA Sogessur et le notaire.


C'est dans ces conditions que, par jugement du 3 novembre 2016, le Tribunal de grande instance de Meaux a :


- rejeté les demandes des consorts X... à l'encontre de la société Immobilière du bouquet et de la société GMF assurances IARD,
- condamné in solidum les consorts Y... Z... et la société Agence Lebreton à verser aux consorts X... la somme de 19 838,61 € au titre de leur préjudice matériel et celle de 3 000 € au titre de leur préjudice moral et rejeté le surplus de leurs demandes formées contre ces parties,
- rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la société Sogessur,
- condamné Mme L... à garantir les consorts Y... des condamnations mises à leur charge à hauteur de 40%,
- réparti la charge définitive des condamnations prononcées au profit des consorts X... ainsi qu'il suit : 70% aux consorts Y... sous la garantie du notaire, à hauteur de 40%, 30% à la société Agence Lebreton,
- dit que dans leurs recours entre-eux les consorts Y... et la société Agence Lebreton seraient garantis des condamnations prononcées contre eux à proportion du partage de responsabilité précédemment fixé,
- rejeté le surplus des demandes et appels en garantie,
- rejeté la demande de dommages-intérêts du notaire,
- condamné in solidum les consorts Y... aux dépens et à payer, en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, la somme de 4 000 € aux consorts X..., celle de 1 500 € chacun à la société GMF assurances IARD et à la société Immobilière du bouquet,
- ordonné l'exécution provisoire.




Par dernières conclusions du 24 mai 2017, les consorts X..., appelants, demandent à la Cour de :


- retenir la responsabilité des consorts Y... Z... sur le fondement de l'article 1641 du Code civil, à titre subsidiaire, pour défaut d'information et de loyauté,
- retenir la responsabilité délictuelle de la GMF et des agences immobilières fixées aux termes des opération d'expertise,
- condamner solidairement les consorts Y... Z..., la GMF assurances IARD, l'agence Orpi Lebreton, l'agence Orpi Le Bouquet à les indemniser des sommes suivantes :
. 216 195 € au titre des réparation à actualiser sur l'indice du coût de la construction des immeubles à usage d'habitation arrêté au 4e trimestre 2016,
. 1 300 € par mois pendant 4 mois au titre des frais de relogement,
. 30 000 € au titre du préjudice de jouissance,
. 5 408,08 € au titre des frais de déménagement,
. 363,61 au titre des frais d'huissier de justice,
. 5 823,32 € au titre de la facture Fondasol,
. 1 500 € au titre des frais avancés de maîtrise d'oeuvre, à parfaire,
ainsi qu'à la prise en charge des factures d'eau et d'électricité pendant la période de relogement et de travaux,
- si leur demande au titre des réparations étaient rejetées, fixer leur préjudice à hauteur du prix d'acquisition du bien immobilier majoré des frais, eu égard au fait qu'en l'état la maison ne peut être vendue,
- si la décision des premiers juges était confirmée sur leur demande au titre des réparations, dire que leur préjudice est égal à la valeur du bien immobilier majorée du coût des fissures et ravalement et des frais, en actualisant les sommes dues sur l'indice du coût de la construction des immeubles à usage d'habitation arrêté au 4e trimestre 2016, compte tenu du fait que la maison ne peut être vendue en l'état,
- s'agissant du préjudice moral, le fixer à la somme de 107 097,50 € (la moitié du montant des travaux de réparation) à actualiser eu égard à l'indice du coût de la construction des immeubles à usage d'habitation arrêté au 4e trimestre 2016,
- en tout état de cause,
- condamner solidairement les consorts Y... Z..., la GMF assurances IARD, les deux agences immobilières, à leur payer la somme de 30 000 € de dommages-intérêts, dépens en sus, en ce inclus, les frais d'instance, d'expertise et d'inscription d'hypothèque.




Par dernières conclusions du 16 juin 2017, les consorts Y... Z..., devenus les époux Y..., prient la Cour de :


- vu les articles 1642, 1382 et 2239 du Code civil, L. 125-5 du Code de l'environnement, L. 125-1 et L. 114-1 du Code des assurances,
- débouter les consorts X... de leurs demandes formées contre eux,
- infirmer le jugement entrepris et statuant à nouveau :
- à titre principal, débouter les consorts X... de leurs demandes,
- à titre subsidiaire :
. condamner in solidum les deux agences immobilières et le notaire à les garantir de toute condamnation prononcées contre eux,
. dire que les compagnies d'assurances GMF et Sogessur doivent les garantir de toute condamnation,
. dire que les dépens seront à la charge des parties condamnées in solidum,
- à titre plus subsidiaire, limiter leur préjudice des consorts X... à la réparation des fissures à hauteur de 19 475 € et le préjudice moral à 3 000 € et dire que les dépens seront à la charge des parties condamnées in solidum,
- en tout état de cause, débouter le notaire de sa demande reconventionnelle contre eux et les autres parties de leurs demandes dirigées contre eux, condamner les parties perdantes à leur verser la somme de 6 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.




Par dernières conclusions du 3 janvier 2018, la société Agence Lebreton demande à la Cour de :


- vu les articles 1231-1 et 1240 du Code civil,
- débouter les consorts X... de leurs demandes formulées à titre principal et à titre subsidiaire,
- les débouter de leurs demandes formulées encore plus subsidiairement et de leur demande au titre du préjudice moral,
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a condamnée in solidum avec les époux Y... à verser aux consorts X... la somme de 19 838,61 € au titre de leur préjudice matériel et celle de 3 000 € au titre de leur préjudice moral,
- débouter les époux Y... de leur demande de garantie formée contre elle,
- débouter les consorts X... de leur demande au titre de frais irrépétibles,
- condamner solidairement les consorts X... à lui régler la somme de 4 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile,
- à titre subsidiaire, dire que dans les rapports entre elle et les consorts Y..., ces derniers devront supporter 90% des condamnations prononcées au profit des consorts X...,
- condamner in les consorts X... aux dépens.




Par dernières conclusions du 03 juillet 2017, Mme L... prie la Cour de :


- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a retenu sa responsabilité,
- dire irrecevable la demande de la société Immobilière du Bouquet et des époux Y... formée contre elle,
- débouter les époux Y... de toutes leurs demandes,
- les condamner à lui payer les sommes de 5 000 € de dommages-intérêts et de 3 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.




Par dernières conclusions du 21 juin 2017, la société Immobilière du Bouquet prie la Cour de :


- vu les articles 1382 et 1147 du Code civil,
- à titre principal : confirmer le jugement entrepris et débouter les consorts X... et toutes autres parties de leurs demandes formées contre elle,
- à titre principal : dire que sa part ne responsabilité ne peut excéder 5% du sinistre,
- condamner in solidum les consorts X..., le notaire et les époux Y... à lui payer la somme de 4 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.




Par dernières conclusions du 29 mai 2017, la société GMF assurances IARD demande à la Cour de :


- vu les articles L. 125-1, L; 114-1 et suivants du Code des assurances, 1382 du Code civil dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016,
- à titre principal : confirmer le jugement entrepris en ses dispositions relatives à sa prétendue responsabilité délictuelle et la mettre hors de cause,
- à titre subsidiaire, débouter les consorts X... de leurs demandes formées contre elle,
- à titre très subsidiaire, si sa responsabilité était retenue, condamner les époux Y... à la garantir de toute condamnation prononcée contre elle au titre des travaux réparatoire,
- en tout état de cause, condamner les consorts X... à lui payer la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.




Par dernières conclusions du 11 mai 2017, la société Sogessur prie la Cour de :


- confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris,
- en conséquence, dire que sa garantie Catastrophe naturelle ne peut être mobilisée et que l'exclusion de garantie s'applique,
- rejeter l'ensemble des demandes formées contre elle,
- condamner toute partie succombante aux dépens.




SUR CE
LA COUR




Les moyens développés par les consorts X... au soutien de leur appel fondé sur l'existence d'un vice caché ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts que la Cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation.


A ces justes motifs, il sera ajouté, sur la gravité du vice soulignée par les appelantes, qu'il ressort du rapport de l'expert judiciaire que le bien est affecté de fissures dues à la sécheresse et, notamment, celle reconnue en tant que catastrophe naturelle par arrêté du 19 novembre 1998. La société GMF assurances IARD, assureur des propriétaires de l'époque, les époux J..., a commis un expert, le Cabinet CIFEX, lequel, après avoir reconnu la corrélation entre les fissures et le dessèchement des terres, a posé des jauges Saugnac, et conclu, dans son rapport définitif du 3 janvier 2001, eu égard à l'évolution peu représentative des fissures, à la nécessité d'un simple traitement ponctuel des dommages, savoir, le traitement des fissures et la reprise du ravalement, pour lequel les époux Y..., acquéreurs subrogés dans les droits des époux J..., ont perçu la somme de 6 495 €. Après un arrêté de catastrophe naturelle du 11 janvier 2005, les époux Y... ont déclaré le 4 février 2005 un nouveau sinistre à leur assureur, la société Sogessur, qui a mandaté le Cabinet Saratec lequel a conclu à une réactivation des dommages déclarés le 1er mai 1998. Par lettre du 7 octobre 2009, la société Sogessur a indiqué aux époux Y... que ce sinistre ne pouvait être pris en charge au titre du contrat, leur confirmant qu'aucune indemnité de leur avait été versée. L'expert judiciaire, dans son rapport du 15 mars 2012, énonce que "les fissures ne compromettent pas à ce jour l'habitabilité de la maison mais on peut se poser la question si à l'avenir elle ne peuvent compromettre la stabilité de la maison".


Toutefois, ni à la date du jugement ni même à la date du présent arrêt, la stabilité de la maison n'a été compromise alors que les fissures existent depuis 1998. Dans ces conditions, il y a lieu de dire que les consorts X... n'établissent pas l'existence d'un vice rendant la maison impropre à son usage ou qui en diminue tellement l'usage qu'ils en auraient donné un moindre prix s'ils l'avait connu, étant observé que les appelantes, qui ont acquis le bien au prix de 278 000 € et réclament la condamnation des vendeurs à leur payer la somme de 216 195 €, ne poursuivent pas l'annulation de la vente.


Par suite le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté les consorts X... de leurs demandes fondées sur le vice caché.


S'agissant de l'obligation d'information pesant sur les vendeurs, c'est à bon droit que le Tribunal a dit que les époux Y... avaient manqué à cette obligation en n'informant les consorts X... ni du premier épisode de sécheresse de 1998, à l'origine de l'apparition des fissures pour lequel ils avaient perçu une indemnisation, ni, encore, de la non-affectation de l'indemnisation à des travaux de réfection pour laquelle elle avait été versée par l'assureur ni, enfin, de la déclaration, faite en 2005, du sinistre de 2003 dû à la sécheresse. Or, cette information aurait dû être délivrée aux acquéreurs qui achetaient une maison affectée de fissures.


Le Tribunal a justement évalué le préjudice des consorts X... en lien avec ce défaut d'information et condamné les époux Y... à en payer le montant aux consorts X....


Sur la responsabilité de la société Agence Lebreton, mandataire des acquéreurs et rédacteur de l'avant-contrat de vente par acte sous seing privé du 5 avril 2005, le jugement entrepris vient d'être confirmé en ce qu'il a dit que les consorts X... avaient connaissance des fissures, de sorte que le Tribunal ne peut être approuvé en ce qu'il a retenu le manquement de l'agent immobilier à son obligation de conseil en n'attirant pas l'attention de ses clients sur l'importance de faire le tour complet du bien. En conséquence, les consorts X... doivent être déboutés de leurs demandes fondées sur le manquement à l'obligation de conseil et d'information de cet agent immobilier.


S'agissant des obligations de la société Agence Lebreton, rédacteur d'acte, la fonction de rédaction a été abandonnée par la société Immobilière du Bouquet, mandataire des vendeurs, à la société Agence Lebreton, appartenant au même réseau, en lui transmettant l'attestation notariale de propriété du 17 novembre 1999 (pièce no 3 de la société Immobilière du Bouquet) qu'elle détenait des époux Y.... Ces derniers n'établissent pas avoir remis à la société Immobilière du Bouquet non seulement une attestation de propriété, mais encore leur titre de propriété du 17 septembre 1999 dans lequel les époux J... avaient informé les époux Y... de la déclaration de sinistre faite le 1er mai 1998 pour des fissures dues à la sécheresse déclarée catastrophe naturelle. Les époux Y..., qui n'établissent pas avoir informé la société Agence Lebreton, de cette déclaration ne peuvent faire grief au rédacteur de ne pas l'avoir mentionnée dans son acte.


Par suite, les consorts X... et les époux Y... doivent être déboutés de leurs demandes contre la société Agence Lebreton, le jugement entrepris étant infirmé en ce qu'il a retenu la responsabilité de cet agent immobilier.


La société Immobilière du Bouquet, qui n'était pas mandataire des consorts X... et qui n'a pas rédigé l'avant-contrat, n'était tenue à leur égard, d'aucune obligation d'information et de conseil. Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il les a déboutés de leurs demandes contre cet agent immobilier.


Les époux Y..., qui n'ont pas informé leur mandataire de l'existence des déclarations de sinistres causés par la sécheresse, ne peuvent invoquer à l'encontre de la société Immobilière du Bouquet un défaut d'information et de conseil. Les époux Y... doivent être déboutés de toutes leurs demandes à l'encontre de cet agent immobilier.


Au questionnaire du notaire relatif à l'existence d'une demande de sinistre au titre de la sécheresse, les époux Y... ont répondu par la négative. Ils n'ont pas davantage informé le notaire de ce qu'ils avaient perçu de l'assureur des époux J... la somme de 6 495 € et de ce qu'ils ne l'avaient pas affectée au traitement des fissures consécutives à la sécheresse de 1998. Dans ces conditions, ils ne peuvent prétendre être garantis par le notaire des conséquences de leur manquement à leur obligation d'information à l'égard de leur acquéreur. En conséquence, les époux Y... doivent être déboutés de leurs demandes à l'encontre de Mme L..., le jugement entrepris étant infirmé en ce qu'il est entré en voie de condamnation contre elle.


Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté les consorts X... de leurs demandes contre la société GMF assurances IARD.


Les époux Y... étant condamnés pour manquement à leur obligation d'information à l'égard des acquéreurs, leur demande de garantie formée à l'encontre des assureurs ne peut prospérer.


La mauvaise foi des époux Y... n'étant pas établie, Mme L... doit être déboutée de sa demande de dommages-intérêts


L'équité ne commande pas qu'il soit fait application en la cause de l'article 700 du Code de procédure civile.




PAR CES MOTIFS




Infirme le jugement entrepris, mais seulement en ce qu'il a :


- condamné in solidum la SARL Agence Lebreton à verser Mmes Isabelle et Sophie X... la somme de 19 838,61 € au titre de leur préjudice matériel et celle de 3 000 € au titre de leur préjudice moral,


- condamné Mme Véronique L... à garantir M. Jean-Claude Y... et Mme Marie-Josée Z..., épouse Y..., des condamnations mises à leur charge à hauteur de 40%,


- réparti la charge définitive des condamnations prononcées au profit de Mmes Isabelle et Sophie X... ainsi qu'il suit : 70% à M. Jean-Claude Y... et Mme Marie-Josée Z..., épouse Y..., sous la garantie de Mme Véronique L..., à hauteur de 40%, 30% à la SARL Agence Lebreton,


- dit que dans leurs recours entre-eux M. Jean-Claude Y... et Mme Marie-Josée Z..., épouse Y..., et la SARL Agence Lebreton seraient garantis des condamnations prononcées contre eux à proportion du partage de responsabilité précédemment fixé ;


Statuant à nouveau :


Déboute Mme Isabelle et Sophie X..., ainsi que M. Jean-Claude Y... et Mme Marie-Josée Z..., épouse Y..., de leurs demandes contre la SARL Agence Lebreton ;


Déboute M. Jean-Claude Y... et Mme Marie-Josée Z..., épouse Y..., de leur appel en garantie contre Mme Véronique L... ;


Confirme le jugement entrepris pour le surplus ;


Y ajoutant :


Déboute M. Jean-Claude Y... et Mme Marie-Josée Z..., épouse Y..., ainsi que Mmes Isabelle et Sophie X... de toutes leurs demandes à l'encontre de la SARL Immobilière du bouquet ;


Rejette les demandes de M. Jean-Claude Y... et Mme Marie-Josée Z..., épouse Y..., et de Mmes Isabelle et Sophie X... contre la SA GMF assurances IARD et contre la SA Sogessur ;


Rejette les autres demandes ;


Condamne in solidum M. Jean-Claude Y... et Mme Marie-Josée Z..., épouse Y..., aux dépens d'appel, en ce compris le coût de l'expertise, qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile.




Le Greffier, La Présidente,