Cour d'Appel — 8 juin 2018

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1


ARRÊT DU 08 JUIN 2018


(no , 5 pages)


Numéro d'inscription au répertoire général : 16/22014


Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 Septembre 2016 -Tribunal de Grande Instance de MEAUX - RG no 14/01905




APPELANTS


Monsieur G...
né le [...] à TINGHIR (MAROC)
et
Madame X... F... épouse Y...
née le [...] à ICHMARINE (MAROC)


demeurant [...]


Représentés tous deux et assistés sur l'audience par Me Med salah DJEMAI, avocat au barreau de PARIS, toque : E0370




INTIMÉS


Monsieur A... B...
né le [...] à Aubervilliers (93) (93300)
et
Madame Fatima H... épouse B...
née le [...] à Casablanca (Maroc)


demeurant [...]


Représentés tous deux par Me Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS - AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055


EURL ENSEMBLE ET TOIT agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice
No SIRET : 480 24 3 3 44


demeurant [...]


Représentée et assistée sur l'audience par Me Karl SKOG, avocat au barreau de PARIS, toque : E1677








COMPOSITION DE LA COUR :


En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 Mai 2018, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Dominique GILLES, Conseiller, chargé du rapport.


Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Dominique DOS REIS, Présidente
Monsieur Dominique GILLES, Conseiller
Madame Christine BARBEROT, Conseillère


qui en ont délibéré






Greffier lors des débats : M. Christophe DECAIX






ARRÊT : CONTRADICTOIRE


- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.


- signé par Madame Dominique DOS REIS, Présidente, et par Christophe DECAIX, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.




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* *




Par acte notarié du 23 août 2013 établi par Mme Christine J..., notaire à Dammartin-en-Goële (Seine-et-Marne), M. K... et Mme Fatima Zahra H... son épouse ont vendus au prix de 270 000 € à M. G... et Mme X... F... son épouse un pavillon d'habitation, avec garage attenant atelier et terrasse, situé [...] (Seine-et-Marne), édifié sur la parcelle figurant au cadastre de ladite commune section [...] . Cet acte avait été précédé d'un avant contrat sous seing privé établi par l'EURL Ensemble et toit, agent immobilier qui leur avait présenté le bien pour le compte des vendeurs.


Les consorts Y... se plaignent que les limites apparentes du terrain lors de leur acquisition empiètent en réalité chez le voisin, à savoir qu'une partie du jardin, en prolongement de la terrasse, ne fait pas partie de leur propriété ; ils soutiennent avoir été trompés par les vendeurs et l'agent immobilier.


Par acte extrajudiciaire des 19 février 2014 et 14 mars 2014 les consorts Y... ont assigné les consorts B... et l'EURL Ensemble et toit en annulation de la vente et, subsidiairement, en réduction de prix.




C'est dans ces conditions que le tribunal de grande instance de Meaux, par jugement du 08 septembre 2016, a :


- déclaré irrecevable la demande en nullité de la vente, pour défaut de publication de la demande au service de la publicité foncière,
- condamné les consorts Y... aux dépens,
- condamné les époux Y... à payer, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, une somme de 1 500 € aux consorts B... et une somme de même montant à l'EURL Ensemble et toit.




Par dernières conclusions du 14 mai 2018, les consorts Y..., appelants, demandent à la Cour de :


- vu les dispositions des articles 1109, 1110, 1116, 1117, 1134, 1147 et 1382 du code civil ;
- infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
- annuler la vente immobilière litigieuse, pour erreur sur une qualité substantielle et réticence dolosive ;
- subsidiairement :
- condamner les consorts B... à leur payer une somme de 100 000 € à titre de diminution du prix d'acquisition ;
- condamner les époux B... à leur payer une somme de 5 000 € et condamner l'EURL Ensemble et toit à leur payer une somme de même montant, au titre de l'article 700 du code de procédure civile.




Par dernières conclusions du 21 février 2017, les époux B... prient la Cour de :


- déclarer l'appel tant irrecevable que mal fondé ;
- confirmer le jugement entrepris ;
- subsidiairement :
- dire que les consorts Y... ne rapportent la preuve ni d'une différence entre la propriété vendue et leur titre, ni de la réalité du préjudice allégué ;
- les débouter de toutes leurs demandes ;
- condamner les consorts Y... à leur payer une somme de 3 000 € de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
- subsidiairement :
- condamner l'EURL Ensemble et toit à les garantir de toute éventuelle condamnation ;
- la condamner à lui verser une somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner les consorts Y... aux entiers dépens.




Par dernières conclusions du 22 février 2017, l'EURL Ensemble et toit prie la Cour de :


- confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris ;
- lui allouer une somme complémentaire de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile à la charge de tout succombant également tenu de supporter la charge des dépens, lesquels pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.




SUR CE
LA COUR




La publication de la demande en nullité selon les prescriptions de l'article 28-4- c du décret du 4 janvier 1955, texte qui édicte une fin de non recevoir régularisable même en cause d'appel en l'absence de déchéance, a été effectuée en l'espèce le 21 juin 2016, soit après la clôture des débats devant le tribunal, de sorte que la demande n'est plus irrecevable de ce chef. Le jugement doit donc être infirmé sur ce point.


Sur le fond, alors que les consorts Y... se sont abstenus de produire devant la Cour une expédition de leur titre d'acquisition et se sont contentés d'une attestation notariée, l'EURL Ensemble et toit a produit une attestation de Mme J..., notaire associé à Dammartin-en-Goële, qui prouve que l'acte de vente rapporte littéralement la mention suivante déjà contenue dans le titre des consorts B... :


"Observation étant ici faite que la précédente propriétaire, Mme E..., avait clôturé à tort le terrain de la manière indiquée sur le plan repris ci-après en annexe, sous teinte rouge, ayant entraîné un empiétement sur la parcelle voisine cadastrée section [...].
L'acquéreur déclare avoir parfaite connaissance des limites exactes du terrain.
L'acquéreur déclare avoir connaissance que la clôture n'est pas conforme aux limites cadastrales de la propriété et qu'il devra le cas échéant, retirer la clôture existante à ses frais pour la réinstaller en limite de propriété( Annexe 9)
Le notaire soussigné a insisté sur le fait qu'un bornage de la parcelle aurait évité toute contestation.
L'acquéreur a ordonné d'instrumenter ledit acte sans production d'un tel document."


Le notaire rédacteur du présent acte litigieux du 23 août 2013 a en outre précisé dans cette attestation qu'aux termes de cet acte les acquéreurs ont déclaré être informés de la situation décrite dans la mention ci-dessus et prendre le bien en l'état, confirmant au notaire leur volonté d'acquérir, et faire leur affaire personnelle de cette situation. Il est ainsi établi que le plan annexé à l'acte d'acquisition des consorts B... a été également annexé au titre des consorts Y... qui ne reprochent aucun manquement au notaire rédacteur qui n'est pas dans la cause.


Il est également établi que la partie du jardin dont les époux Y... se plaignent qu'elle empiète chez le voisin est celle qui, selon le plan cadastral, est contiguë à la parcelle cadastrée [...] , laquelle touche la parcelle vendue en formant une pointe enserrée par elle. Il n'est nullement établi que la propriété vendue soit de conformation différente de ce qui apparaît sur le plan cadastral connu des acquéreurs.


En présence des énonciations ci-dessus de l'acte notarié, lequel constitue le dernier état de la volonté des parties, les époux Y..., qui ont accepté le bien sans réserve et en toute connaissance de cause, ne peuvent se prévaloir d'aucune information déloyale ou de dol des vendeurs et sont également mal fondés à soutenir avoir été trompés de manière déterminante par l'agent immobilier sur la contenance réelle du jardin au regard de l'apparence résultant des aménagements du terrain. Compte tenu des énonciations de l'acte authentique, il importe peu que l'avant-contrat sous seing privé n'ait pas contenu d'avertissement sur ce point. Ne sont pas utilement invoqués les manquements de l'agent immobilier à ses obligations d'information et de conseil et en sa qualité de rédacteur d'acte, lesquels manquements n'ont pu produire le préjudice allégué, bien qu'il soit établi que ce fut par son intermédiaire que les époux Y... ont acquis le bien après avoir également signé, le 29 septembre 2011, un avant-contrat rédigé par le même agent immobilier, avant-contrat également dépourvu de tout avertissement sur la configuration réelle de la propriété vendue.


En conséquence, l'argumentation des consorts Y... manque en fait et leur demande principale en annulation de la vente ne peut prospérer.


Leur action subsidiaire en réduction de prix manque également en fait et doit être également rejetée en toutes hypothèses pour ce motif. En outre, il doit être précisé que les textes législatifs pris pour fondement de cette demande sont inadéquats et ne permettraient pas de justifier la demande en réduction de prix. En effet, dès lors que le défaut allégué, à le supposer démontré, ne serait susceptible d'entraîner aucune impropriété du bien à l'usage convenu, il ne pourrait constituer un vice caché. Le fondement juridique pris de la garantie des vices cachés mis dans le débat par l'EURL Ensemble et toit pour le combattre doit donc être également écarté.


En conséquence les époux Y... doivent être déboutés de toutes leurs demandes.


Les époux B... recevront une somme complémentaire de 1 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.


En équité, l'EURL Ensemble et toit ne recevra aucune indemnité de procédure complémentaire.




PAR CES MOTIFS




Infirme le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré irrecevable la demande en nullité de la vente litigieuse,


Statuant à nouveau,


Déclare la demande recevable au regard des règles de la publicité foncière,


Mais, au fond,


Déboute les consorts Y... de toutes leurs demandes,


Pour le surplus,


Confirme le jugement entrepris,


Condamne les époux Y... aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile,


Condamne les consorts Y... à payer aux époux B... une somme complémentaire de 1 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,


Déboute l'EURL Ensemble et toit de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,


Rejette toute autre demande.




Le Greffier, La Présidente,