Cour d'Appel — 19 octobre 2018

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS




COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1


ARRÊT DU 19 OCTOBRE 2018


(no 18/324 , pages)


Numéro d'inscription au répertoire général : No RG 16/22936 - No Portalis 35L7-V-B7A-B2ARE


Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Octobre 2016 -Tribunal de Grande Instance de Paris - RG no 15/18012




APPELANT


Monsieur Kaspar Y...
né le [...] à Zurich ( Suisse)
Demeurant [...]


Représenté par Me Carole D... de l'ASSOCIATION LIOUBTCHANSKY GAUNET-LIOUBTCHANSKY, avocat au barreau de PARIS, toque : R292






INTIMÉES


Madame Giovanna Z...
Demeurant [...]


Représenté Me Jean-philippe A..., avocat au barreau de PARIS, toque : L0053,
Ayant pour avocat plaidant Me Garry B..., avocat au barreau de PARIS, toque:
C 0824,
Substitué à l'audience par Me Guido E... , avocat au barreau de PARIS, toque : E 0672




SARL CENTURY 21 ALPHA MARAIS la société est prise en la personne de son représentant légal
[...]
No SIRET : 323 649 533 00037


Représentée et Assistée par Me Patrick C..., avocat au barreau de PARIS, toque : G0139














COMPOSITION DE LA COUR :


En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 Septembre 2018, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Claude CRETON, Président, chargé du rapport.


Monsieur Claude CRETON, Président
Madame Christine BARBEROT, Conseillère
Monsieur Dominique GILLES, Conseiller






Greffier, lors des débats : Mme Isabelle THOMAS








ARRÊT :


- CONTRADICTOIRE


- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.


- signé par M. Claude CRETON, Président et par Mme Nadia TRIKI, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.






***


FAITS & PROCÉDURE




Mme Z... a donné à la société Century 21 alpha Marais un mandat de rechercher un appartement de type studio situé dans le 3ème arrondissement de Paris pour un prix maximum de 270 000 euros.


Une promesse de vente portant sur un studio formant le lot no 31 d'une copropriété située [...] a été conclue le 23 janvier 2015 avec M. Y....


Faisant valoir qu'il lui avait été indiqué que ce bien comprenait, outre une pièce principale, une mezzanine faisant office de chambre dont il est ensuite apparu que M. Y... n'en était pas propriétaire, Mme Z... a assigné ce dernier, d'une part en nullité de la promesse sur le fondement du dol, subsidiairement en résolution de cette promesse pour manquement du vendeur à son obligation de délivrance conforme, d'autre part en paiement de dommages-intérêts. Il a en outre assigné la société Century 21 alpha Marais, à laquelle il reproche un manquement à ses obligations de mandataire, en paiement d'une somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts.


Par jugement du 10 octobre 2016, le tribunal de grande instance de Paris a :
- prononcé la nullité de la promesse de vente ;
- ordonné la restitution à Mme Z... de la somme de 25 000 euros réglée entre les mains du notaire à titre de dépôt de garantie ;
- condamné M. Y... et la société Century 21 alpha Marais à payer, chacun, la somme de 2 000 euros à Mme Z... à titre de dommages-intérêts ;
- condamné M. Y... et la société Century 21 alpha Marais à payer à Mme Z... la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.


Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu qu'il résultait des éléments suivants que M. Y... et la société Century 21 alpha Marais ont dissimulé à Mme Z... que, lors de la signature de la promesse de vente, la mezzanine n'appartenait pas au propriétaire du studio :
- ils ont transmis à Mme Z... un ancien contrat de bail indiquant que le studio comportait une mezzanine ;
- ils n'ont pas fait état de la situation de la mezzanine dans la promesse de vente ;
- ils ont transmis à Mme Z... un dossier de diagnostic mentionnant l'existence d'une mezzanine ;
- ils ont tenté, sans en informer Mme Z..., de régulariser la situation en organisant le 29 juin 2015, plus de cinq mois après la signature de la promesse, une assemblée générale des copropriétaires cédant à M. Y... la propriété de la mezzanine.


M. Y... a interjeté appel de ce jugement.


Il explique d'abord que la promesse synallagmatique de vente décrit comme suit l'appartement : << lot numéro 31, au cinquième étage droite, un logement comprenant cuisine, chambre, salle d'eau et wc >> . Il indique qu'après l'acquisition de l'appartement en 1984 il a installé une mezzanine au-dessus de son lot après en avoir informé la copropriété qui a donné son accord ainsi que l'atteste une copropriétaire, qu'une assemblée générale du 26 mars 1990 a entériné l'existence de cette mezzanine qui lui a été attribuée, ce qui a entraîné la modification de l'état descriptif de division, qui n'a cependant pas été publié au service de la publicité foncière, pour faire apparaître la mezzanine litigieuse. Il a ajouté que l'assemblée générale des copropriétaires du 29 juin 2015 "entérine le fait que la mezzanine existe depuis 1985" et que l'assemblée générale du 7 septembre 2017 a annulé cette résolution au motif qu'aucun lot ne peut être créé sur des parties communes et décidé que "la propriété de M. Y... comporte une mezzanine installée dans la chambre qui lui appartient de plein droit depuis l'achat de son appartement en 1984".


M. Y... fait surtout valoir que la mezzanine se situe dans les combles de l'immeuble, que le règlement de copropriété ne se prononce pas sur la nature privative ou commune des combles, de sorte que la mezzanine doit être considérée comme une partie privative lui appartenant puisque ce comble, auquel il est le seul à avoir accès par son appartement et qui ne présente aucune utilité pour le syndicat des copropriétaires, est réservé à son usage exclusif.


M. Y... conclut en conséquence à l'absence de dol et au rejet des prétentions de Mme Z.... Il demande à la cour de dire qu'il est fondé à conserver le dépôt de garantie et à réclamer la remise à son profit de la somme de 25 000 euros qui a été placée sous séquestre.


A titre subsidiaire, M. Y... fait valoir qu'il utilise les combles depuis 1985 avec l'accord des copropriétaires et en a en conséquence acquis la propriété par prescription.


M. Y... réclame enfin la condamnation de Mme Z... à lui payer une somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.


La société Alpha Marais a formé un appel incident.


Soutenant avoir exactement informé Mme Z... de la situation du bien litigieux, elle conclut d'abord au rejet de la demande de dommages-intérêts que celle-ci forme à son encontre.


Elle réclame en outre la condamnation de Mme Z... à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice que lui a causé la non réalisation de la vente ainsi qu'une somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.


Soutenant avoir été trompée sur la situation juridique de la mezzanine dont elle ignorait qu'elle avait été annexée à l'appartement par suite d'une appropriation irrégulière des parties communes, Mme Z... conclut à la confirmation du jugement qui a annulé la promesse synallagmatique de vente sur le fondement du dol.


Elle demande en outre à la cour, en infirmant sur ce point le jugement, de condamner M. Y... à lui payer la somme de 20 000 euros à titre de dommages-intérêts.


Elle conclut ensuite à l'irrecevabilité comme nouvelles de la demande de M. Y... tendant à voir déclarer privative le comble constituant la mezzanine de l'appartement litigieux ainsi que de la demande tendant à constater l'acquisition par prescription de la propriété de ce comble.


A titre subsidiaire, Mme Z... demande à la cour de prononcer la résolution de la promesse de vente faute pour M. Y..., qui n'est pas propriétaire de la mezzanine, d'exécuter son obligation de délivrance. Elle ajoute que cette résolution est également justifiée par l'existence d'un vice caché constitué par l'absence de droit de propriété sur la mezzanine.


Mme Z... réclame enfin la condamnation de M. Y... à lui payer une somme de 8 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.


SUR CE :


1- Sur les demandes de Mme Z...


- Sur les demandes d'annulation et de résolution de la promesse


Attendu que la promesse de vente désigne comme suit le bien objet de la vente :


<< Dans un immeuble sis à Paris (3ème arrondissement) [...] , cadastré section 0302 AK numéro 15, lieudit "[...] " pour 1 are 60 centiares, les biens et droits immobiliers ci-dessous désignés :
LOT NUMERO TRENTE ET UN (31) :
Au cinquième étage, droite, un logement comprenant : cuisine, chambre, salle d'eau et WC.
Et les 38/1000èmes des parties communes générales.
La superficie privative du lot numéro 31 est de 23,27 m², selon un mesurage réalisé par la société NET SERVUCES EG en date du 24 juin 2014. >>


Attendu que le règlement de copropriété annexé à la promesse désigne le lot numéro 31 litigieux en indiquant : << Au cinquième étage droite un logement comprenant : cuisine et une chambre - WC. Et les trente huit/millièmes des parties communes générales >> ; qu'enfin, le certificat de superficie également annexé à la promesse fait seulement état de la mezzanine existante dont la superficie n'a pas été comptabilisée ;


Attendu que si à l'appartement litigieux était attenante une mezzanine, située dans les combles de l'immeuble, d'une superficie de 3,50 m² selon le certificat de superficie, il n'est affirmé dans aucun de ces documents que la vente portait sur cette annexe ; qu'en conséquence, Mme Z... n'établit pas avoir été trompée sur la nature des droits que le propriétaire de l'appartement détenait sur cette mezzanine ; qu'elle n'établit pas davantage un manquement de M. Y... à son obligation de délivrance ; qu'il convient en conséquence de débouter Mme Z... de l'ensemble de ses demandes ;


2- Sur les demande de M. Y...


Attendu que les demandes d'annulation ou de résolution de la promesse ayant été rejetée, il y a lieu de constater que M. Y... est fondé à percevoir le montant du dépôt de garantie placé sous séquestre ;


Attendu que Mme Z... n'ayant pas qualité à défendre à l'action aux fins de voir constater son droit de propriété privative sur la partie des combles située au-dessus de son lot et à l'action subsidiaire aux fins de voir constater qu'il a acquis par prescription la propriété de ces combles, ces demandes sont irrecevables ;


3- Sur la demande de la société Century 21 Alpha Marais


Attendu que l'action de Mme Z... en nullité, subsidiairement en résolution, de la vente, la société Century 21 Alpha Marais sera fondée à percevoir le montant de la commission due au jour de la conclusion de l'acte de vente ; qu'en conséquence, sa demande en paiement de dommages-intérêts en réparation du préjudice causé par la perte de cette commission n'apparaît pas fondée ;


4- Sur l'application de l'article 700 du code de procédure civile


Attendu qu'il convient de condamner Mme Z... à payer à M. Y... et à la société Century 21 Alpha Marais chacun la somme de 1 500 euros ;


PAR CES MOTIFS


Infirme le jugement en toutes ses dispositions ;


Statuant à nouveau :


Déboute Mme Z... de l'ensemble de ses demandes ;


Dit que M. Y... est fondé à conserver le dépôt de garantie et ordonne en conséquence la remise à son profit de la somme de 25 000 euros placée sous séquestre ;


Déclare irrecevable les demandes de M. Y... tendant à faire juger que les combles situés au-dessus de son lot constituent des parties privatives, ainsi que de la demande subsidiaire tendant à faire juger qu'il a acquis la propriété de ces combles par prescription ;


Déboute la société Century 21 Alpha Marais de sa demande en paiement de dommages-intérêts ;


Vu l'article 700 du code de procédure civile, déboute Mme Z... de sa demande et la condamne à payer à M. Y... et à la société Century 21 Alpha Marais chacun la somme de 1 500 euros ;


La condamne aux dépens qui pourront être recouvrés directement par Maître D... et par Maître C... conformément à l'article 699 du code de procédure civile.






LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT