Cour d'Appel — 22 octobre 2018

22/10/2018




ARRÊT No281


No RG 16/02148 - No Portalis DBVI-V-B7A-K6FF
CB/MT


Décision déférée du 24 Mars 2016 - Tribunal de Grande Instance de Toulouse - 13/02672
Mme Y...
















Marie-Christine Z...




C/


SARL CITYA IMMOBILIER TOULOUSE
SA ALLIANZ
























































CONFIRMATION










Grosse délivrée


le


à REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
1ere Chambre Section 1
***
ARRÊT DU VINGT DEUX OCTOBRE DEUX MILLE DIX HUIT
***


APPELANTE


Madame Marie-Christine Z...
[...]
Représentée par Me Jean-louis A..., avocat au barreau de TOULOUSE






INTIMÉES


SARL CITYA IMMOBILIER TOULOUSE
[...]
31000 toulouse
Représentée par Me Christophe B..., avocat au barreau de TOULOUSE


SA ALLIANZ


[...]
Représentée par Me Christophe B..., avocat au barreau de TOULOUSE




COMPOSITION DE LA COUR


En application des dispositions des articles 786 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Mars 2018, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant C. C..., Président et C. MULLER, Conseiller, chargés du rapport. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
C. C..., président
C. ROUGER, conseiller
C. MULLER, conseiller


Greffier, lors des débats : M. TANGUY






ARRÊT :


- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par C. C..., président, et par C. PREVOT, greffier de chambre.












Exposé des faits et procédure


Par acte sous seing privé en date du 20 février 2008 Mme Marie-Christine Z... a donné mandat à la Sas Calas Immobilier de gérer un [...] pour une durée d'un an à compter du 20 février 2008 avec renouvellement par tacite reconduction par période de trois ans et a adhéré à la garantie loyers impayés proposée auprès de la société Macifilia.
Suivant acte sous seing privé en date du 9 juin 2008 à effet au 15 juin 2008 elle a donné à bail ce logement à Mme Elisabeth D... pour un montant de loyer de 935 € par mois outre provision sur charges mensuelles d'un montant de 55 €.
Dès le mois d'octobre 2008 elle s'est inquiétée de l'irrégularité dans le versement des loyers auprès de son mandataire et lui a demandé d'entamer les poursuites et de mettre en place la garantie des loyers impayés ; elle a reçu en mars 2009 une somme de 129,07 € à titre d'arrêté de compte, puis, après plusieurs mois de relance, un courriel du 5 octobre 2009 l'informant avoir reçu un chèque de 3.000 € de la locataire puis un nouveau mail le 4 août 2010 lui indiquant que malgré deux commandements de payer, la locataire n'était toujours pas à jour, qu'une déclaration de sinistre avait été faite en son temps (mars 2009) et ensuite, un courrier en date du 7 décembre 2010, l'avisant qu'elle ne disposait d'aucun fonds pour la provision demandée par l'huissier et l'invitant à faire le nécessaire auprès de celui-ci.
Le 28 juin 2011 elle a adressé à son mandataire un courrier de relance et s'est vu répondre par courrier en date du 2 août 2011 que la reprise des lieux avait été effectuée par l'huissier le 6 juillet 2011, qu'elle avait récupéré les clés et fait établir un devis de remise en état, que l'assureur avait opposé un refus de prise en charge de l'arriéré locatif en raison du défaut de solvabilité du locataire lors de son entrée dans les lieux, laquelle se trouvait après le décès de son mari dans une situation précaire et ne percevait plus que le RSA, qu'elle avait régularisé une déclaration de sinistre auprès de son propre assureur de responsabilité civile professionnelle, la Sa Allianz Eurocourtage, avant de recevoir un nouveau courrier du 17 août 2011 accompagné des devis de remise en état du logement lui demandant de se positionner et de lui indiquer si elle entendait le remettre en location.
Par lettre recommandé avec accusé de réception en date du 2 juillet 2012 elle a mis en demeure la Sas Calas Immobilier de l'indemniser de son préjudice, laquelle par courrier du 10 juillet 2012 a indiqué que son assureur proposait de l'indemniser à hauteur de 20.110,78 €, correspondant au plafond de garantie au titre des loyers impayés (14.718,92 €), aux frais de procédure (960,63 €), aux frais de remise en état ( 2.591,37 €) outre une somme de 1.839,36 € au titre de la perte de chance de relouer le bien, somme qu'elle a refusée car estimée insuffisante.
Elle a saisi parallèlement un huissier de justice, en l'absence d'état des lieux de sortie dressé par l'agence, dont le procès-verbal en date 8 août 2012 a fait apparaître de nombreuses dégradations dans le logement.


Par actes d'huissier en date du 12 juin 2013 Mme Z... a fait assigner la Sarl Citya Immobilier Toulouse (Citya), venant aux droits de la Sas Calas Immobilier et la Sas Assim Assurances Immobilières devant le tribunal de grande instance de Toulouse au visa des articles 1147 et suivants, 1991,1992 et 1993 du Code civil et de la loi du 2 janvier 1970 et de son décret d'application du 20 juillet 1972, en déclaration de responsabilité et réparation des préjudice subis chiffrés à 53.652,96 € au titre de la perte de loyers (20.760,82 €), des frais d'assurances "loyers impayés" indûment prélevés (637,51 €) des frais de procédure et de constat (1.368,28 €), des charges de copropriété récupérables et non versées (2.513,89 €) de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (529 €) du coût de la remise en état lors de l'entrée dans les lieux (10.366,80 €) lors de la sortie (17.476,66 €), sous la garantie de son assureur et par acte du 27 janvier 2014, elle a appelé en la cause la société d'assurance Gan Eurocourtage.


Par jugement contradictoire en date du 24 mars 2016 assorti de l'exécution provisoire cette juridiction a :
- reçu en son intervention volontaire la Sa Allianz venant aux droits de la Sa Gan Eurocourtage
- mis la Sas Assim, courtier, hors de cause
- condamné in solidum la Sarl Citya et la Sa Allianz à payer à Mme Z... les sommes de 12.539,97 € à titre de dommages et intérêts, avec intérêts aux taux légal à compter de la présente décision et 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile
- dit que la Sa Allianz devra garantir la Sarl Citya des condamnations prononcées à son encontre, sous réserve de la franchise applicable
- condamné la Sarl Citya aux dépens qui ne comprendront pas le coût du constat d'huissier du 8 août 2012 avec recouvrement dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
Pour statuer ainsi elle a retenu divers manquements du mandataire liés à l'absence de vérification sérieuse de la solvabilité du locataire qui a conduit à l'absence de prise en charge par l'assurance de loyers impayés, l'absence d'information donnée à son mandant au fur et à mesure des événements ou démarches effectuées, et un défaut de diligence dans l'exécution de sa mission pour mettre un terme à la situation d‘impayés.
Elle a rejeté différents chefs de dommage réclamés tels la remise en état de l'appartement avant l'arrivée de Mme D... et après son expulsion, la moitié du coût de l'état des lieux de sortie, les frais de procédure déjà mis à la charge du locataire par les ordonnances de référés et a analysé les autres chefs de dommage (loyers, charges de copropriété, taxes d'enlèvement des ordures ménagères) en une perte de chance de recouvrer la contrepartie financière de l'occupation du logement loué évaluée à 50 % du préjudice indemnisable ), hormis les assurances qu'elle a admis dans leur intégralité.


Par déclaration en date du 27 avril 2016 Mme Z... a relevé appel général de ce jugement.


Moyens des parties


Mme Z... demande dans ses dernières conclusions du 22 janvier 2018 de
- réformer partiellement le jugement
- voir condamner in solidum la Sarl Citya et la Sa Allianz à lui payer la somme de 45.868,95 € outre celle de 3.000€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile
- voir confirmer le jugement dont appel dans toutes ses autres dispositions
- les voir condamner in solidum aux entiers dépens avec recouvrement dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.


Elle sollicite l'indemnisation de son entier préjudice, direct et certain, au titre de la perte de loyers (23.796,34 €), des charges de copropriété (2.513,89 €) et de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (529 €) dans la mesure où Mme D..., en état d'insolvabilité, se trouve dans l'impossibilité de rembourser sa dette et fait valoir qu'il s'agit d'un préjudice réel et non d'une perte de chance.
Elle réclame également indemnisation au titre des dégradations immobilières attestées par la comparaison entre l'état des lieux d'entrée et de sortie (17.476,66 €) car si l'expulsion de la locataire était intervenue plus tôt, les dégradations auraient été moins importantes.
Elle estime être, en outre, en droit de solliciter réparation au titre des frais de procédure (960,63 €), des frais d'assurance garantie de loyers impayés (637,51 €) du coût du constat de sortie (407,65 €).


La Sarl Citya et la Sa Allianz demandent dans leurs dernières conclusions du 22 février 2018, au visa des articles 1147 et 1191 du code civil de confirmer le jugement en toutes ses dispositions, dire que la Sarl Citya se trouve garantie au titre de sa responsabilité civile par la Sa Allianz, sous réserve de la franchise applicable dans les rapports assureur-assuré et de condamner Mme Z... au paiement de la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile devant la cour et à supporter les entiers dépens d'appel.


Elles font valoir que les pertes de loyers tout comme les charges de copropriété et la taxe d'enlèvement des ordures ménagères ne peuvent être indemnisées qu'au titre d'une perte de chance de les recouvrer car le mandataire n'est tenu qu'à une obligation de moyen et non de résultat, son rôle n'étant pas de mettre en place un locataire solvable mais de tout mettre en oeuvre pour trouver un locataire solvable, de sorte que Mme Z... ne peut prétendre réclamer à ce titre une indemnité égale à l'intégralité des loyers et charges impayés mais un pourcentage de cet arriéré qui, en l'espèce, ne peut excéder 50 % eu égard aux actions menées pour faire face à la situation en soulignant notamment que la clause résolutoire était acquise au 26 octobre 2009 pour 10.784,23 €, qu'à l'audience la locataire a fait constater son accord pour quitter les lieux mais a fait jouer les dispositions légales sur la période d'hiver et contraint l'huissier à procéder à son expulsion en juin 2011.
Elles soutiennent que le préjudice allégué au titre des dégradations du logement ne résulte pas de la faute commise mais du risque inhérent à tout contrat à exécution successive, aucun lien de causalité n'étant démontré entre l'insolvabilité du locataire et les détériorations évoquées et font remarquer que les factures de travaux sont de décembre 2012 et janvier 2013 alors que les lieux étaient libérés depuis juillet 2011.
Elles ajoutent que les frais de procédure ont déjà été mis à leur charge dans le cadre de leur condamnation aux dépens, que le coût de l'état des lieux de sortie doit rester pour moitié à la charge du bailleur et pour l'autre moitié à la charge de la locataire qui a déjà été condamnée à le payer par ordonnance de référé tout comme le coût du commandement.


Motifs de la décision


Sur l'indemnisation


Les dispositions du jugement qui ont retenu la responsabilité de la Sarl Citya sur le fondement de l'article 1992 du Code Civil ne sont critiquées par aucune des parties qui ne s'opposent en cause d'appel que sur la nature et l'évaluation du préjudice subi par Mme Z... en lien de causalité avec les fautes commises par ce mandataire dans la gestion de l'appartement confié.




Trois types de dommages sont invoqués : les pertes de loyers, les dégradations immobilières, les frais de procédure.


Aucune indemnité ne peut être allouée à Mme Z... au titre des détériorations de l'appartement, en l'absence de tout lien de causalité direct et certain avec les fautes commises par la Sarl Citya, notamment pour le retard mis à engager la procédure de constat du jeu de la clause résolutoire et d'expulsion.
Ces dégradations constatées au départ de la locataire mais commises à une date ignorée trouvent leur origine exclusive dans le comportement personnel du preneur ; la Sarl Citya, gestionnaire de l'appartement, reste étrangère à l'état dans lequel a été laissé le local au départ de la locataire, tenue à une obligation d'entretien pendant tout le cours du bail.




Les carences de la Sarl Citya et notamment son manque de vérification suffisante de la solvabilité réelle de la locataire et du seuil d'atteinte des ressources exigé par l'assurance "garantie loyers impayés" ont contribué au manque à gagner du bailleur qui ne peut recouvrer un important arriéré de loyers de 23.796,34 € outre 2.513,89 € de charges de copropriété et 529 € de taxe d'enlèvement des ordures ménagères soit au total la somme de 26.839,23 €.


Cette situation s'analyse, en droit, en une perte de chance de recouvrer les loyers arriérés ; en effet, le risque d'impayés est inhérent à l'activité de location et le gestionnaire n'est garant ni de la solvabilité du locataire ni de la bonne exécution du contrat conclu ; les négligences de celui-ci ont seulement conduit à la disparition d'une éventualité favorable pour le bailleur, celle de trouver un locataire sérieux grâce au recours à un professionnel censé minorer ce risque ; l'indemnisation ne peut, cependant, être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée mais correspond à une fraction du préjudice.
Au vu des données de la cause, le pourcentage doit rester voisin de l'entier dommage et justifie une réparation qui ne saurait être inférieure à 80 %, ce qui conduit à retenir une somme de 21.471,38 €
En effet, les impayés de loyers se sont manifestés dès l'origine ; la garantie d'assurance souscrite pour ce risque couvrait 18 mois d'impayés et sans franchise ; la dette a été réglée à la suite du 1er commandement de payer de novembre 2008 mais la locataire s'est retrouvée à nouveau en situation d‘impayés en août 2009 ; le décompte de location en date du 23 mars 2012 d'un montant de 20.760,82 € qui sert de base à la demande porte sur la période de novembre 2009 à juillet 2011.




Au titre des frais exposés, les deux parties s'accordent pour inclure dans le dommage réparable les frais d'assurance pour leur valeur réelle soit 637,51 €.
Les frais de la procédure de référé et d'expulsion d'un montant de 960 €, liés à la situation d'impayés de loyers à laquelle la faute de l'agent immobilier a contribué, participent du préjudice du bailleur selon le même taux de perte de chance de 80 %, ce qui ramène l'indemnisation à 768 €.
Le coût du constat des lieux de sortie (407,50 €) n'a pas à être pris en compte s'agissant d'une dépense qui doit être exposée lors de toute fin de bail, qu'il y ait ou non faute du gestionnaire.




L'indemnité globale due à Mme Z... s'établit ainsi à la somme de 22.876,99 € qui, en application de l'article 1153-1 devenu 1231-7 du code civil, porte intérêts au taux légal à compter du 24 mars 2016, date du jugement à hauteur de 12.539,37 € et à compter du 22 octobre 2018, date de l'arrêt à hauteur de 10.337,62 €.


Sur les demandes annexes


Les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens doivent être confirmées.


La Sarl Citya et la Sa Allianz qui succombent supporteront la charge des entiers dépens de première instance et d'appel et doivent être déboutées de leur demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.


L'équité commande d'allouer à Mme Z... une indemnité de 2.000 € au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour.


Par ces motifs


La Cour,


- Confirme le jugement
hormis sur le montant de l'indemnisation


Statuant à nouveau,


- Condamne in solidum la Sarl Citya Immobilier Toulouse et la Sa Allianz à payer à Mme Z... la somme de 22.876,99 € à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du 24 mars 2016 à hauteur de 12.539,37 € et à compter du 22 octobre 2018 à hauteur de 10.337,62 €.


Y ajoutant,


- Condamne in solidum la Sarl Citya Immobilier Toulouse et la Sa Allianz à payer à Mme Z... la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.


- Déboute la Sarl Citya Immobilier Toulouse et la Sa Allianz de leur demande au titre de leurs propres frais irrépétibles exposés.


- Condamne in solidum la Sarl Citya Immobilier Toulouse et la Sa Allianz aux entiers dépens d'appel avec recouvrement dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.




Le greffier Le président