Cour d'Appel — 9 novembre 2018

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS




COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1


ARRÊT DU 09 NOVEMBRE 2018


(no 358/2018 , pages)


Numéro d'inscription au répertoire général : No RG 17/08493 - X... Portalis 35L7-V-B7B-B3F3K


Décision déférée à la Cour : Jugement du 23 Mars 2017 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG no




APPELANTE


SARL SEGMA Agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés [...] Michel Ange
[...]
No SIRET : 378 970 867 00040


Représentée par Me Anne-marie I... Y..., avocat au barreau de PARIS, toque : B0653, avocat postulant
Ayant pour avocat plaidant, Me Raphaël Z..., avocat au barreau de PARIS, toque : D 649




INTIMES


Madame J... épouse K...
née le [...] à Villemomble
Demeurant [...]




Représentée par Me Nicolas L... de la SELARL ATTIQUE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C0301,
Substitué à l'audience par Me Olivier A..., avocat du même cabinet




Monsieur Gérard B...
né le [...] à PARIS
Demeurant [...]


Représenté par Me Nicolas L... de la SELARL ATTIQUE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C0301,
Substitué à l'audience par Me Olivier A..., avocat du même cabinet


Madame Charlotte C...
née le [...] à BOULOGNE BILLANCOURT
Demeurant [...]


Représentée par Me Nicolas D..., avocat au barreau de PARIS, toque : E0851


Maître Jean-Jacques E...
Demeurant [...] /FRANCE


Représenté par Me Marc F..., avocat au barreau de PARIS, toque : P0025






COMPOSITION DE LA COUR :


En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 28 Septembre 2018, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Claude CRETON, Président, chargé du rapport.


Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. Claude CRETON, président de chambre
M. Dominique GILLES, conseiller
Mme Christine G..., magistrat honoraire






Greffier, lors des débats : Mme Isabelle THOMAS








ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE


- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.


- signé par M. Claude CRETON, Président et par Mme Nadia TRIKI, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.




***


FAITS & PROCÉDURE




M. B..., en qualité de représentant de la succession de son père, a conclu avec la société Segma, agent immobilier, un mandat de vente non exclusif portant sur un bien immobilier situé [...].


Le montant de la commission a été fixé à 26 600 euros TTC.


Le 12 mars 2013, une promesse synallagmatique de vente a été conclue devant M. E..., notaire, en présence de Mme H..., notaire des consorts B..., sans condition suspensive de l'obtention d'un prêt, au prix de 655 000 euros augmenté de la somme de 25 000 euros au titre de la commission de l'agence, avec Mme C..., à qui le bien avait été présenté par la société Segma.


Mme C... a exercé son droit de rétractation.


Le 3 avril 2013, une nouvelle promesse de vente a été conclue aux mêmes conditions avec Mme C....


Mme C... a, à nouveau, exercé son droit de rétractation au motif que sa banque "ne pouvait se prononcer dans le délai imparti par l'absence de clause suspensive".


Elle a ensuite acquis le bien au même prix par l'intermédiaire d'un autre agent immobilier, la société Agence du Faubourg Poissonnière qui a perçu la commission due.


La société Segma a alors assigné M. Gérard B..., Mme Marie-José B... (les consorts B...), Mme C... et M. E... en indemnisation du préjudice que lui a causé la perte de la commission.


Mme H... et la société Agence du Faubourg Poissonnière ont été appelées en intervention forcée.


Par jugement du 23 mars 2017, le tribunal de grande instance de Paris a rejeté l'ensemble des demandes et condamné la société Segma à payer à chacun des défendeurs la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.


Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu que le mandat conclu avec la société Segma stipule que "le mandant s'interdit pendant la durée du mandat et pendant une période de trois mois suivant son expiration , de traiter directement avec un acquéreur ayant été présenté ou ayant visité les locaux avec le mandataire", que la clause pénale prévoit le versement d'une indemnité seulement dans l'hypothèse où le mandant traite directement avec un candidat acquéreur auquel l'agence a fait visiter le bien mais ne s'applique pas si la négociation a été réalisée par une autre agence comme c'est le cas en l'espèce.


Il a ajouté que lorsqu'une personne a donné à plusieurs agences un mandat non exclusif de vente, elle n'est tenue de payer la commission qu'à celle par l'entremise de laquelle l'opération a été effectivement conclue, même si l'acquéreur lui avait été précédemment présenté par un autre agent immobilier, sauf à ce dernier à prétendre à l'attribution de dommages-intérêts en prouvant une faute du vendeur qui l'aurait privé de la réalisation de la vente. En l'espèce, elle a exclu l'existence d'une telle faute dès lors que la société Segma a empêché la réalisation avec Mme C..., qui avait eu besoin d'un prêt pour financer son acquisition, en refusant d'insérer dans la promesse une condition suspensive d'obtention d'un prêt.


La société Segma a interjeté appel de cette décision.


Sur la responsabilité des consorts B..., elle fait valoir que s'ils n'étaient tenus de payer la commission qu'à l'agence par l'entremise de laquelle l'opération a été effectivement conclue, elle est fondée à leur réclamer des dommages-intérêts en prouvant une faute la privant de la réalisation de la vente par son intermédiaire. Elle soutient que les consorts B... avaient délibérément décidé de l'évincer de la vente et qu'ils ont fait intervenir l'Agence du Faubourg Poissonnière sans que celle-ci ait contribué à la réalisation de la vente.


Sur la responsabilité de Mme C..., la société Segma fait valoir qu'elle a commis une faute pour avoir, alors qu'elle connaissait l'existence de son droit à rémunération, eu un comportement ambigu en signant deux promesses dont elle s'est rétractée puis, alors qu'elle a expliqué que les consorts B... ne voulaient plus la faire intervenir, en réalisant la vente avec la société Agence du Faubourg Poissonnière.


Sur la responsabilité de M. E..., elle explique qu'un notaire doit s'abstenir de prêter son ministère à une convention dont il sait qu'elle méconnaît les droits des tiers envers une partie. Elle soutient que M. E... s'est associé à la manoeuvre des consorts B... pour l'évincer de la vente.


La société Segma réclame en conséquence la condamnation in solidum de Mme B... et de M. B... ainsi que de M. E... et Mme C... à lui payer la somme de 25 000 euros, outre 16 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.


Mme C... conteste avoir commis une faute en concluant la vente par l'intermédiaire de la société Agence du Faubourg Poissonnière.


Elle explique qu'elle avait signé une première promesse sans condition suspensive d'obtention d'un prêt bien qu'elle ait eu besoin de recourir à un prêt pour répondre aux exigences de la société Segma, ce qu'elle a accepté après une longue discussion car il lui avait été indiqué qu'elle bénéficiait du droit de rétractation qu'elle pourrait utiliser dans le cas où elle n'obtiendrait pas l'accord de sa banque ; que n'ayant pas eu cet accord avant que la vente ne devienne définitive, elle a usé de son droit de rétractation et conclu une nouvelle promesse aux mêmes conditions pour bénéficier d'un nouveau délai ; que sa banque ayant refusé de lui accorder le financement sollicité, elle a à nouveau exercé son droit de rétractation. Elle ajoute qu'elle a ensuite constaté que le bien était proposé par la société Agence du Faubourg Poissonnière et a conclu une promesse sous condition suspensive d'obtention d'un prêt qu'elle a finalement obtenu.


Elle conteste la faute qui lui est reprochée et conclut en conséquence à la confirmation du jugement et à la condamnation de la société Segma à lui payer la somme de 7 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.


Les consorts B... concluent également à la confirmation du jugement. A titre subsidiaire, ils demandent à être garantis des condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre par la société Agence du Faubourg Poissonnière, à laquelle ils reprochent un manquement à son obligation de conseil pour avoir perçu l'intégralité de la commission sans avoir réglé avec la société Segma la question de sa rémunération.


Ils réclament enfin la condamnation de la société Segma à leur payer la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.


M. E... conclut également à la confirmation du jugement.


Il conteste la faute qui lui est reprochée et explique d'une part qu'il ne pouvait refuser de recevoir la vente litigieuse, l'article 3 de la loi du 25 Ventôse an XI disposant que les notaires sont "tenus de prêter leur ministère lorsqu'ils en sont requis", d'autre part qu'il était tenu au secret professionnel et ne pouvait donner connaissance à la société Segma de ce qu'il recevait sous la forme authentique une promesse de vente d'un bien dépendant de la succession Lefervre.


Il ajoute que la vente n'ayant pas été réalisée par l'intermédiaire de la société Segma, celle-ci n'avait pas droit à percevoir une commission, de sorte qu'elle ne justifie pas de l'existence du préjudice allégué.


Il réclame enfin la condamnation de la société Segma à lui payer la somme de 3 500 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et la somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.


SUR CE, LA COUR


1- Sur les demandes de la société Segma


- Sur la responsabilité des consorts B...


Attendu que lorsque le mandant a donné à plusieurs mandataires le mandat non exclusif de vendre un même bien, il n'est tenu de payer une rémunération ou commission qu'à celui par l'entremise duquel l'opération a été effectivement conclue, et cela même si l'acquéreur lui avait été précédemment présenté par un autre agent immobilier, sauf à ce dernier à prétendre à l'attribution de dommages-intérêts en prouvant une faute du vendeur qui, par abus de sa part et compte tenu des diligences accomplies, l'aurait privé de la réalisation de la vente ;


Attendu que les consorts B... n'ayant pas conclu la vente directement avec Mme C... mais par l'intermédiaire de la société Agence du Faubourg Poissonnière, n'est pas applicable la clause du mandat conclu avec la société Segma qui stipule que "de convention expresse et à titre de condition essentielle sans laquelle le mandataire n'aurait pas accepté la présente mission, le mandant s'interdit pendant la durée du mandat et pendant une période de 3 mois suivant son expiration, de traiter directement avec un acquéreur ayant été présenté ou ayant visité les locaux avec le mandataire" ;


Attendu que pour engager la responsabilité des consorts B... auxquels ils reprochent de l'avoir délibérément privée de la réalisation de la vente, la société Segma fait valoir que l'intervention de la société Agence du Faubourg Poissonnière était "factice" et "n'a eu d'autre but que de masquer la conclusion directe de la vente entre l'acheteur et les vendeurs, et ce pour éviter la mise en place de la clause pénale" ; que toutefois, la société Segma n'apporte pas la preuve de cette faute, la réalisation de la vente par son intermédiaire n'ayant échoué que parce que Mme C... a exercé à deux reprises son droit à rétractation et alors que les promesses de vente qui avaient été conclues par son intermédiaire ne contenaient pas la condition suspensive d'obtention d'un prêt contrairement à la promesse conclue avec la société Agence du Faubourg Poissonnière;


Attendu qu'il y a donc lieu de rejeter la demande de la société Segma contre les consorts B... ;


- Sur la responsabilité de Mme C...


Attendu que Mme C..., qui n'était pas contractuellement liée à la société Segma par l'intermédiaire de laquelle elle a visité le bien, n'a pas commis une faute pour avoir conclu la vente par l'intermédiaire d'une autre agence à laquelle les vendeurs avaient également conclu un mandat non exclusif de vente ; qu'en outre, il n'est pas démontré qu'elle a utilisé des manoeuvres frauduleuses pour évincer la société Segma de la transaction alors que les promesses de vente qu'elle avait conclues par l'intermédiaire de cette agence immobilière n'ont pu aboutir à la réalisation de la vente que parce que ces promesses ne prévoyaient pas de condition suspensive d'obtention d'un financement contrairement à celle conclue par l'intermédiaire de la société Agence du Faubourg Poissonnière ; qu'il convient en conséquence de débouter la société Segma de sa demande contre Mme C... ;


- Sur la responsabilité de M. E...


Attendu que les manoeuvres reprochées aux consorts B... et à Mme C... pour évincer la société Segma n'étant pas établies, il ne peut être soutenu que M. E... a prêté son concours à la conclusion d'un acte dont il savait qu'il méconnaissait les droits de la société Segma ; que l'action de la société Segma contre M. E... doit donc être rejetée ;


2- Sur les autres demandes


Attendu que M. E... n'apporte aucun élément de nature à établir que la société Segma a agi contre lui avec l'intention de nuire ou avec une légèreté blâmable ; qu'il convient donc de rejeter sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive ;


Attendu qu'il convient de condamner la société Segma à payer à chacune des parties intimées une somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;








PAR CES MOTIFS






Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;


Y ajoutant,


Déboute M. E... de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive ;


Vu l'article 700 du code de procédure civile, déboute la société Segma de sa demande et la condamne à payer aux consorts B..., à Mme C... et à M. E... la somme de 500 euros ;


La condamne aux dépens d'appel.




LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT