Cour d'Appel — 25 avril 2019

COUR D'APPEL D'ORLÉANS


CHAMBRE COMMERCIALE, ÉCONOMIQUE ET FINANCIÈRE






GROSSES + EXPÉDITIONS : le 25/04/2019
la SELARL LEXAVOUE POITIERS-ORLEANS
la SARL ARCOLE
ARRÊT du : 25 AVRIL 2019


No : 165 - 19
No RG : 18/00919 - No Portalis
DBVN-V-B7C-FVEH


DÉCISION ENTREPRISE : Jugement du Tribunal de Grande Instance de BLOIS en date du 22 Février 2018


PARTIES EN CAUSE


APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé No: 1265213265155251
SAS APPART'CITY
immatriculée au RCS de Montpellier sous le no 479 987 869, est prise en la personne de son Président en exercice et de tous autres représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège 125 Rue Gilles Martinet 34070 MONTPELLIER


Ayant pour avocat postulant Me Isabelle TURBAT de la SELARL LEXAVOUE POITIERS-ORLEANS, avocat au barreau d'ORLEANS et pour avocat plaidant Me Christophe BLONDEAUT, membre de la SCP LEGROS JULIEN BLONDEAUT DAT, avocat au barreau de MONTPELLIER,




D'UNE PART


INTIMÉS : - Timbre fiscal dématérialisé No: 1265212341577220
Madame O... T...
née le [...] à BLUMERAY (52110) [...]
[...]


Ayant pour avocat Me Antoine BRILLATZ, membre de la SARL ARCOLE, avocat au barreau de TOURS,














Monsieur H... T...
né le [...] à FONTENAY TRESIGNY (77610) [...]
[...]




Ayant pour avocat Me Antoine BRILLATZ, membre de la SARL ARCOLE, avocat au barreau de TOURS,




D'AUTRE PART


DÉCLARATION D'APPEL en date du : 28 Mars 2018
ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 20 décembre 2018






COMPOSITION DE LA COUR


Lors des débats à l'audience publique du 14 FEVRIER 2019, à 14 heures, Madame Elisabeth HOURS, Conseiller présidant la collégialité, et Monsieur Jean-Louis BERSCH, Conseiller, en son rapport, ont entendu les avocats des parties en leurs plaidoiries, avec leur accord, par application de l'article 786 et 907 du code de procédure civile.


Après délibéré au cours duquel Madame Elisabeth HOURS, Conseiller présidant la collégialité, et Monsieur Jean-Louis BERSCH, Conseiller, ont rendu compte à la collégialité des débats à la Cour composée de :


Madame Elisabeth HOURS, Conseiller présidant la collégialité,
Monsieur Jean-Louis BERSCH, Conseiller,
Madame Fabienne RENAULT-MALIGNAC, Conseiller,






Greffier :


Madame Marie-Claude DONNAT, Greffier lors des débats et du prononcé,




ARRÊT :


Prononcé le 25 AVRIL 2019 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.


EXPOSE DU LITIGE


Par acte sous seing privé en date du 9 décembre 2006, Monsieur et Madame T... ont donné à bail commercial à la société DOM'VILLE'SERVICES, aux droits de laquelle se trouve la société APPART'CITY qui exploite des résidences de tourisme, deux appartements dans la Résidence APPART'CITY CAP AFFAIRES BLOIS située [...] , pour une durée de neuf ans à compter du 1er octobre 2006.


Le bail s'est poursuivi tacitement à l'échéance. Le loyer est payable à terme échu.


Par acte du 27 mai 2016, Monsieur et Madame T... ont fait assigner la société APPART'CITY devant le tribunal de grande instance de Blois aux fins, en l'état de leurs dernières prétentions, de voir prononcer la résiliation du bail, ordonner l'expulsion de la société APPART'CITY et d'obtenir sa condamnation à leur payer les sommes de 650 euros par appartement à titre d'indemnité d'occupation mensuelle et de 5.000 euros de dommages et intérêts et 3.000 euros pour frais de procédure.


Par jugement du 22 février 2018, le tribunal a prononcé la résiliation du bail aux torts de la société APPART'CITY, dit que la société et tous occupants de son chef devront libérer les lieux loués dans un délai de deux mois à compter de la présente décision, ordonné à défaut de départ volontaire l'expulsion de la société APPART'CITY et de tous occupants de son chef avec si besoin le concours de la force publique, autorisé l'enlèvement des biens et objets mobiliers dans les conditions prévues aux dispositions à l'article L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, condamné la société APPART'CITY à verser à Monsieur et Madame T... la somme de 650 euros à titre d'indemnité d'occupation pour chacun des lots soit la somme totale de 1.300 euros jusqu'à la libération définitive des locaux et celle de 1.500 euros pour frais de procédure.


La société APPART'CITY a relevé appel de la décision le 30 mars 2018.


Elle en poursuit l'infirmation et demande à la cour de débouter les époux T... de leurs prétentions et de les condamner in solidum à lui payer 1.500 euros pour frais de procédure ainsi qu'à supporter les dépens dont distraction au profit du cabinet d'avocats LEXAVOUE.


Affirmant qu'il est constamment jugé que le seul retard de paiement des loyers ne constitue pas un manquement suffisamment grave pour entraîner la résiliation du bail, elle explique avoir rencontré de très grandes difficultés pour équilibrer l'exploitation de la résidence ce qui a entraîné des retards de paiement, que pour régulariser la situation elle a procédé à un paiement anticipé des mois d'août et septembre 2016, que depuis elle a toujours respecté les échéances comme l'établit le tableau récapitulant l'historique des règlements et qu'elle est parfaitement à jour des loyers échus.


Elle estime que c'est donc à tort que le tribunal a prononcé la résiliation du bail, la gravité du manquement qui lui est reproché n'étant pas établie.


Les époux T..., qui sollicitent la confirmation de la décision déférée, réclament la condamnation de la société APPART'CITY à leur payer la somme de 3.000 euros pour frais de procédure ainsi qu'à supporter les dépens dont distraction au profit de la SARL ARCOLE.


Ils indiquent avoir fait un investissement en acquérant deux appartements dans cette résidence dans le but de compléter leur retraite, que le non paiement des loyers ou les retards de règlements les pénalise et que cette situation est d'autant plus condamnable que le taux d'occupation de la résidence est supérieur à celui de l'ensemble des résidences exploitées par APPART'CITY.


Ils précisent qu'à la date de l'assignation le montant des impayés locatifs correspondant aux mois de février, mars et avril 2016 était de 1.659,93 euros, que de septembre 2013 à mai 2016 aucun loyer n'a été réglé à l'échéance et que les retards vont de 10 à 146 jours.


Ils estiment que ces retards récurrents et persistants pendant plusieurs années caractérisent un manquement grave aux obligations du bail justifiant sa résiliation qui selon eux n'est pas de nature à mettre en péril la société APPART'CITY qui est locataire dans la résidence de plusieurs dizaine d'autres appartements.


SUR CE


Attendu que selon l'article 1741 du code civil, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements ;
Attendu que l'article 1728 2o du code civil dispose que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus ;


Attendu qu'en vertu de l'article 1184 du code civil dans sa rédaction applicable au litige, la condition résolutoire est toujours sous entendue dans les contrats synallagmatiques pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement, dans ce cas le contrat n'est point résolu de plein droit, la partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts. La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances ;


Attendu que la société APPART'CITY ne conteste pas s'être acquittée des loyers avec retard sur la période 2014 à août 2016 ;


Attendu que les époux T... produisent un état récapitulatif des dates de règlement des loyers couvrant la période de septembre 2013 au 8 décembre 2016 qui n'est pas critiqué par l'appelante dont l'examen révèle que ces retards récurrents sur la période varient entre 10 jours et 146 jours ;


Attendu que la société APPART'CITY justifie par la production d'un bordereau de virement SEPA et d'un décompte, non critiqué, repris dans ses écritures et couvrant la période de novembre 2016 à mars 2018 que depuis le mois de novembre 2016 elle est à jour du paiement des loyers, qu'elle s'en acquitte désormais à bonne date ; qu'au demeurant il n'est pas fait état de retards de paiements postérieurement à mars 2018 ni formé de demandes au titre d'arriérés locatifs ;


Attendu que la cour observe que la régularisation de la situation par la société APPART'CITY et la reprise des paiements réguliers sont concomitantes à l'introduction de l'instance en résiliation du bail ;










Que toutefois, compte tenu de ce que depuis décembre 2016 la société APPART'CITY respecte ses engagements et qu'il n'existe pas d'arriérés locatifs, les retards de paiements circonscrits dans le temps ne revêtent pas un caractère de gravité suffisant pour justifier la résiliation du bail ;


Qu'il convient, en conséquence, d'infirmer la décision déférée sauf en ce qu'elle a condamné la société APPART'CITY aux dépens et au paiement d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile, dans la mesure où il apparaît que l'introduction de l'instance en résiliation judiciaire du bail l'a amenée à respecter ses obligations, et de débouter les époux T... de leur demande de résiliation du bail et de celles subséquentes ;


Que pour les mêmes motifs, la société APPART'CITY sera condamnée à supporter les dépens de la procédure d'appel et à payer aux intimés une indemnité de procédure ;


PAR CES MOTIFS


Statuant par arrêt rendu par mise à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort :


INFIRME le jugement déféré sauf en ce qu'il a condamné la société APPART'CITY aux dépens et à payer à Monsieur et Madame T... la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,


STATUANT À NOUVEAU


DÉBOUTE Monsieur H... T... et Madame O... T... de leur demande de résiliation du bail conclu le 9 décembre 2006 les liant à la société APPART'CITY et de celles subséquentes,


CONDAMNE la société APPART'CITY à payer à Monsieur H... T... et Madame O... T... la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;


CONDAMNE la société APPART'CITY aux dépens de la procédure d'appel ;


ACCORDE à Maître BRILLATZ le droit prévu à l'article 699 du code de procédure civile.


Arrêt signé par Madame Elisabeth HOURS, Conseiller présidant la collégialité, et Madame Marie-Claude DONNAT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.








LE GREFFIER LE PRÉSIDENT