Cour d'Appel — 4 novembre 2019

COUR D'APPEL DE BASSE-TERRE


1ère CHAMBRE CIVILE


ARRÊT No 772 DU 04 NOVEMBRE 2019


R.G : No RG 17/01170 - VMG/EK
No Portalis DBV7-V-B7B-C3OR


Décision déférée à la Cour : jugement au fond, origine tribunal de grande nstance de Pointe-à-Pitre, décision attaquée en date du 06 juillet 2017, enregistrée sous le no 15/00775


APPELANTS :


Madame J... A... K...
[...]


Monsieur Y... D... N...
[...]


Représentés par Me Sonja HERRMANN, (TOQUE 126) avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART


INTIMÉS :


Monsieur M... V...
[...] A Pitre


Représenté par Me Hugues JOACHIM de la SELARL J - F - M, (TOQUE 34) avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART


SCI PROMOTIONS GROUPE LAVILLE
[...]


Représentée par Me Béatrice FUSENIG de la SELARL DERUSSY-FUSENIG-MOLLET, (TOQUE 48) avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART


INTIMÉ NON REPRÉSENTÉ


M. G... X...
[...]
signification le 16 octobre 2017 à personne morale habilitée
Appel déclaré irrecevable à son égard le 21/01/2019


COMPOSITION DE LA COUR :


L'affaire a été débattue le 02 septembre 2019, en audience publique, devant la cour composée de :


Madame Claudine FOURCADE, présidente de chambre,
Mme Valérie MARIE GABRIELLE, conseillère,
Madame Christine DEFOY, conseillère,
qui en ont délibéré.


Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour le 04 novembre 2019.


GREFFIER :


Lors des débats : Mme Esther KLOCK, greffière




ARRÊT :


Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. Signé par Madame Claudine FOURCADE, présidente de chambre, et par Mme Esther KLOCK, greffière, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire.




FAITS ET PROCÉDURE


Selon promesse unilatérale de vente signée le 16 avril 2013 puis suivant acte authentique reçu le 11 février 2014 par M. G... X..., notaire à Pointe-à-Pitre, Mme J... K... et M. Y... N... ont acquis des mains de la société civile de construction Promotions Groupe Laville (la société PGL), un terrain à bâtir portant le numéro 10 du lotissement "L'amiraute" sis lieudit Dupré Sainte-Anne (971) moyennant le prix de 175 000 euros.


Prétendant que les parties s'étaient entendues sur un prix moindre soit 150 000 euros, que le notaire a manqué à son obligation de conseil et que leur consentement a été vicié, Mme K... et M. N..., ont, par exploits d'huissier délivrés les 19 et 25 mars 2015, fait assigner devant le tribunal de grande instance de Pointe-à-Pitre, la société PGL et Maître M... V..., successeur de l'étude notariale de Maître G... X..., en paiement notamment de la somme de 25 000 euros.


Par jugement contradictoire rendu le 06 juillet 2017, le tribunal de grande instance de Pointe-à-Pitre, a :
-débouté Mme K... et M. N... de toutes leurs demandes,
-rejeté la demande reconventionnelle de la société PGL relative à la procédure abusive,
-condamné in solidum Mme K... et M. N... à verser les sommes de 1 500 euros à la société PGL et à Maître M... V... en application de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamné in solidum Mme K... et M. N... aux dépens.


Mme K... et M. N... ont interjeté appel de ce jugement par déclaration d'appel en date du 07 août 2017.




Par ordonnance du 21 janvier 2019, le conseiller de la mise en état a :
-déclaré Mme K... et M. N... irrecevables en leur appel formé contre M. G... X...,
-dit n'y avoir lieu à nullité de la signification faite le 12 octobre 2017 à M. M... V...,
-dit n'y avoir lieu à caducité de la déclaration d'appel de ce chef,
-déclaré M. M... V... irrecevable en ses conclusions remises le 9 février 2018 et irrecevable à conclure,
-débouté Mme K... et M. N... de leur demande de dommages et intérêts,
-condamné M. M... V... au paiement des dépens de l'incident et d'une indemnité de procédure de 800 euros en faveur de Mme K... et M. N....


L'ordonnance de clôture a été rendue le 30 juillet 2019.


PRÉTENTIONS ET MOYENS


Vu les dernières conclusions remises au greffe le 19 juillet 2019, auxquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé des moyens et prétentions de l'appelant, aux termes desquelles Mme K... et M. N... demandent de :
-déclarer leurs demandes recevables et bien fondées,
-infirmer le jugement rendu en première instance en ce qu'il les a débouté de leurs demandes,
*à titre principal,
-constater que le notaire n'a pas vérifié le règlement de lotissement et les demandes modificatives déposées par le lotisseur,
-constater que la société PGL reconnaît par aveu judiciaire avoir consenti à la vente pour la somme de 150.000 euros,
-constater que la vente de l'immeuble lot no10 du lotissement "L'amiraute" cadastré [...] , lieudit «Dupré», 00 ha 07 a 59 ca et AM 1343, lieudit «Dupré», 00 ha 00 a 73 ca, moyennant le prix de 150.000 euros était définitive,
-en conséquence, condamner la société PGL au paiement de la somme de 25.000 euros, outre les intérêts légaux à compter de la signature de la promesse le 16 avril 2013 ainsi que les frais notariés de trop versés,
-condamner la société PGL au paiement de la somme de 50.000 euros pour la dévalorisation de leur maison en raison de la modification du règlement de lotissement et des travaux effectués sur la route d'accès au lotissement non conformes au programme de travaux VRD annexé au titre de propriété et non effectués sur la totalité du lotissement, ainsi que pour le préjudice moral que Mme K... et M. N... ont subi,
*à titre subsidiaire,
-constater que la société PGL et le notaire sont parvenus à la signature de l'acte notarié définitif à la somme de 175.000 euros en faisant croire que sinon la garantie de fin d'achèvement était caduque,
-constater que le notaire n'a pas vérifié si la garantie de fin d'achèvement avait réellement été conclue par le vendeur,
-constater que le notaire a gravement manqué à son obligation de vigilance et de conseil,
-constater que les agissements du vendeur et du notaire constituent un dol,
-constater que Maître V... a repris l'étude et a repris le dossier en question,
-et en conséquence, dire et juger que Maître V... est responsable dans ce dossier étant le successeur de Maître X...,
*à titre subsidiaire,
-dire et juger que Maître X... est responsable et a manqué à son devoir de conseil,
-condamner solidairement la société PGL et le notaire à verser à Mme K... et M. N... la somme totale de 25.000 euros au titre de dommages et intérêts, outre les intérêts légaux à compter du 16 avril 13, ainsi que les frais notariés de trop versés,
-condamner la société PGL au paiement de la somme de 50.000 euros pour la dévalorisation de leur maison en raison de la modification du règlement de lotissement et des travaux effectués sur la route d'accès au lotissement non conformes au programme de travaux VRD annexé au titre de propriété et non effectués sur la totalité du lotissement, ainsi que pour les préjudices moraux que Mme K... et M. N... ont subi,
*à titre très subsidiaire,
-constater que la vente de l'immeuble lot no 10 du lotissement "L'amiraute" cadastré [...] , lieudit «Dupré», 00 ha 07 a 59 ca et AM 1343, lieudit «Dupré», 00 ha 00 a 73 ca, moyennant le prix de 150.000 euros était définitive,
-constater que la société PGL et le notaire sont parvenus à la signature de l'acte notarié définitif à la somme de 175.000 euros en faisant croire que sinon la garantie de fin d'achèvement était caduque,
-constater que le notaire n'a pas vérifié si la garantie de fin d'achèvement avait réellement été conclue par le vendeur,
-constater que le notaire a gravement manqué à son obligation de vigilance et de conseil,
-en conséquence, condamner l'étude X... reprise par Maître V..., à verser à Mme K... et M. N... la somme totale de 25.000 euros au titre de dommages et intérêts, outre les intérêts légaux à compter du 16 avril 2013, ainsi que les frais notariés de trop versés,
-condamner la société PGL au paiement de la somme de 50.000 euros pour la dévalorisation de leur maison en raison de la modification du règlement de lotissement et des travaux effectués sur la route d'accès au lotissement non conformes au programme de travaux VRD annexé au titre de propriété et non effectués sur la totalité du lotissement, ainsi que pour le préjudice moraux que Mme K... et M. N... ont subi,
-en tout état de cause, rejeter la demande de la société PGL au paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive,
-ordonner l'exécution provisoire du jugement,
-condamner solidairement la société PGL et le notaire à verser à Mme K... et M. N... la somme de 4.500 euros sur le fondement de l'article au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens.


Vu les dernières conclusions remises au greffe le 16 mai 2019, auxquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé des moyens et prétentions de l'intimé, aux termes desquelles la société PGL demande de:
-confirmer la décision entreprise en tout point,
-statuant à nouveau, à titre principal, constater que la société PGL n'a jamais donné son accord pour vendre le lot litigieux à un prix de 150 000 euros,
-constater qu'aux termes de la promesse de vente en date du 16 avril 2013, Mme K... et M. N... ont bien donné leur accord pour acquérir le lot litigieux au prix fixé de 175 000 euros,
-constater que la société PGL n'a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité, ni entrepris de manoeuvres dolosives à l'égard de Mme K... et M. N... ayant pu vicier leur consentement,
-en conséquence, débouter Mme K... et M. N... de toutes leurs demandes, fins et conclusions,
-à titre reconventionnel, condamner solidairement Mme K... et M. N... à payer à la société PGL la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,
-en toute hypothèse, condamner les mêmes solidairement à payer à la société PGL la somme de 8 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL Derussy-Fusenig-Mollet.






MOTIFS


Sur le bien fondé de l'appel


Sur le prix de la vente et la demande en paiement de la somme de 25 000 euros


Sur l'accord des volontés


Aux termes de l'article 1134 du code civil (dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 applicable aux faits de la cause), les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.


L'article 1582 du code civil définit la vente comme "une convention" et l'article 1583 du même code précise que la vente est parfaite entre les parties et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dés qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée, ni le prix payé.


Pour que la vente soit valablement formée, il faut que les volontés respectives des parties se soient rencontrées sur ses éléments essentiels, notamment, la chose et le prix.


En l'espèce, aux termes de la promesse unilatérale sous seing privé signée le 15 avril 2013 et régulièrement enregistrée au service des impôts de Grande-Terre le 02 mai 2013, la société PGL, Mme K... et M. N... se sont mis d'accord sur la faculté d'acquérir pour ces derniers, le lot 10 du lotissement "L'amiraute" situé sur le territoire de la commune de Sainte-Anne, moyennant le prix principal de 175 000 euros payable comptant le jour de la réalisation de l'acte authentique.
Cet acte comportait la faculté de rétractation pour le bénéficiaire dans un délai de 7 jours à compter de la notification par lettre recommandée de l'exemplaire de la promesse, ce à quoi Mme K... et M. N... ont renoncé puisqu'ils ont signé le 11 février 2014 l'acte authentique de vente aux mêmes conditions, dont le prix maintenu à 175 000 euros.
Il convient de relever qu'en annexe de cet acte figure un courrier en date du 21 janvier 2014 de la mairie de Sainte-Anne renonçant à son droit de préemption sur le lot acquis par les appelants à hauteur déjà de la somme de 175 000 euros.
Aussi, si un projet de cette promesse de vente portant la somme de 150 000 euros a été envoyé par courriel le 12 avril 2013 par l'office notarial à Mme K..., il est constant qu'il n'est signé par aucune des parties et ne peut valoir engagement du promettant sur ce montant et encore moins vente s'agissant d'une promesse unilatérale dont la réalisation a été fixée à la signature de l'acte authentique.
De plus, le fait que les prix affichés sur le plan du projet de lotissement ait mentionné le montant de 150 000 euros ne peuvent davantage engager la société PGL dans sa relation contractuelle. Contrairement à ce qui est soutenu, l'intimée ne reconnaît pas avoir voulu vendre au prix de 150 000 euros et c'est donc à raison qu'elle soutient qu'à ce stade des négociations, il s'agissait de pourparlers.




Sur le dol


A l'énoncé de l'article 1109 du code civil (dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 applicable en la cause), il n'y a point de consentement valable (pour la validité d'une convention), si le consentement n'a été donné que par erreur, ou s'il a été extorqué par violence ou surpris par dol.
L'article 1116 du même code dispose que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé.
Il est de jurisprudence assurée que la validité du consentement doit être appréciée au moment de la formation du contrat et que pour prononcer une annulation pour dol, doit être rapportée la preuve de manoeuvres dolosives destinées à provoquer une erreur de nature à vicier le consentement de son co-contractant.
En l'espèce, Mme K... et M. N... ne peuvent valablement soutenir que leur consentement a été vicié et que l'intention de la société PGL était dolosive car le courriel du 16 avril 2013 adressé au notaire par M. Michel R..., gérant de cette dernière était tardif et fondé sur une fausse information à savoir les conditions de la garantie de parfait achèvement souscrites par le lotisseur puisque si cette dernière n'a pas été souscrite, il est rapporté par de nombreux mails échangés courant 2013 et 2014 que l'intimée était en négociation avec la Compagnie européenne des garanties et cautions pour se faire.
Dans tous les cas, Mme K... et M. N... n'ont pas usé de leur faculté de rétractation, ayant même de nouveau contracté avec la société PGL, en signant les 07 avril et 14 juin 2014 une autre promesse de vente pour le lot 9 du même lotissement.
Mme K... et M. N... font état de divers manquements de la société PGL en sa qualité de lotisseur (absence panneau d'affichage modificatif du permis d'aménager, annexes non actualisées joints à l'acte de vente, violations du règlement du lotissement, constructions autorisées en zones inondables, route d'accès impraticable...)lesquels ont entraîné de nombreux litiges judiciaires et administratifs mais ces contentieux sont sans lien avec la présente procédure relative à la régularité de la promesse de vente conclue entre les parties le 16 avril 2013.


Aussi, vu les pièces du dossier, il n'est point démontré de manoeuvres dolosives intentionnelles de la part de la société PGL ayant pu vicier le consentement de Mme K... et M. N... lors de la signature de la promesse de vente du 16 avril 2013 et de l'acte authentique du 11 février 2014.
Dés lors, c'est par une exacte appréciation des faits de la cause que les premiers juges ont considéré que la promesse de vente en date du 16 avril 2013 est régulière et débouté les appelants de leurs demandes en indemnisation.
Sur la responsabilité de Maître V...


S'agissant de la responsabilité de M. M... V..., notaire successeur de Maître X..., recherchée par Mme K... et M. N... sur le fondement de l'article 1382 ancien du code civil, il y a lieu de constater que ceux-ci n'établissent aucun acte, ni aucun manquement de ce dernier dans la présente procédure l'opposant à la société PGL, le notaire instrumentaire étant Maître X....
En conséquence, c'est à bon droit que la juridiction de premier ressort a rejeté les demandes injustifiées en paiement de la somme de 25 000 euros présentées par Mme K... et de M. N....


Sur la mise en cause de Maître X...


Concernant les manquements aux obligations de conseil et d'information reprochés à M. G... X..., notaire instrumentaire, non appelé en première instance, il y a lieu de rappeler que les demandes de Mme K... et de M. N... à son encontre, ayant été déclarées irrecevables, la cour n'a pas à les examiner.


Sur la demande en paiement de la somme de 50 000 euros


A l'énoncé de l'article 564 du code de procédure civile, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.
En l'espèce, ainsi que le fait valoir la société PGL, cette prétention présentée par Mme K... et M. N... aux fins d'indemnisation de la dévalorisation de leur maison née de la modification du règlement du lotissement et de la réalisation de travaux non conformes au programme initial de travaux VRD et de réparation de leurs préjudices moraux, est irrecevable pour être présentée pour la première fois en cause d'appel.
Il est constant que la nature et le fondement de cette demande en font une demande nouvelle qui sera déclarée irrecevable à hauteur de cour.


Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts


II est admis que l'exercice d'une action en justice constitue un droit fondamental qui ne peut engager la responsabilité de celui qui l'intente qu'en cas d'abus caractérisé, l'appréciation inexacte qu'une partie fait de ses droits n'étant pas en soi constitutive d'une faute, peu important le nombre et la durée des procédures opposant les parties.
En l'espèce, les éléments de la cause ne suffisent pas à caractériser la mauvaise foi, l'intention de nuire ou une faute commise par les appelants ayant dégénéré en abus de droit devant les premiers juges ou devant la cour.
Dés lors, c'est par une exacte appréciation des faits de la cause que les premiers juges ont rejeté cette demande aux fins de dommages et intérêts.
En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé de ce chef.


Sur les frais irrépétibles


L'article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
Les circonstances de la cause commandent l'application de ces dispositions l'intimée ayant été contrainte d'exposer des frais irrépétibles devant la cour.


Sur les dépens


Succombant, Mme K... et M. N... supporteront les entiers dépens de l'instance dont distraction au profit de la SELARL Derussy-Fusenig-Mollet.


PAR CES MOTIFS,


La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe ;


Déclare irrecevable la demande en paiement de la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts présentée par les appelants ;


Confirme le jugement querellé en toutes ses dispositions ;


Y ajoutant ;


Condamne in solidum Mme J... K... et M. Y... N... à payer à la société Promotions Groupe Laville la somme totale de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;


Condamne Mme J... K... et M. Y... N... aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL Derussy-Fusenig-Mollet représenté par Maître Mollet, avocat au barreau de Guadeloupe;
Déboute les parties de toutes autres demandes plus amples ou contraires.


Et ont signé le présent arrêt.


La greffière La présidente