Cour d'Appel — 4 novembre 2019

COUR D'APPEL DE BASSE-TERRE


1ère CHAMBRE CIVILE


ARRÊT No 776 DU 04 NOVEMBRE 2019




R.G : No RG 18/00534 - VMG/EK
No Portalis DBV7-V-B7C-C6L6


Décision déférée à la Cour : jugement au fond, origine tribunal de grande instance de Basse-Terre, décision attaquée en date du 12 octobre 2017, enregistrée sous le no 16/00938


APPELANT :


Monsieur K... R...
[...]


Représenté par Me Pierre KIRSCHER de la SELAS ST BARTH LAW, (TOQUE 22) avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART




INTIMÉE :


SCI UBECHA CORP
[...]
[...]


Représentée par Me Marc GRISOLI de la SELARL GRISOLI, (TOQUE (TOQUE 22) avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART




COMPOSITION DE LA COUR :


L'affaire a été débattue le 02 septembre 2019, en audience publique,devant la cour composée de :


Madame Claudine FOURCADE, présidente de chambre,
Mme Valérie MARIE GABRIELLE, conseillère,
Madame Christine DEFOY, conseillère,
qui en ont délibéré.


Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour le 04 novembre 2019.


GREFFIER :


Lors des débats : Mme Esther KLOCK, greffière




ARRÊT :


Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de
l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. Signé par Madame Claudine FOURCADE, présidente de chambre, et par Mme Esther KLOCK, greffière, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire.




FAITS ET PROCÉDURE


Suivant acte reçu le 24 décembre 2015 par devant M. C... L..., notaire associé à Saint-Martin, la SCI Ubecha Corp (la SCI Ubecha) a consenti à M. K... R... une promesse unilatérale de vente portant sur le bien immobilier dont elle est propriétaire, sis [...] , section cadastrée [...] , pour 9a 88ca, moyennant le prix de 2 900 000 euros.


L'acte prévoit le paiement d'une indemnité d'immobilisation d'un montant de 275 000 euros à verser par M. R... entre les mains de M. X... T... et N... V..., associés de la SCI Ubecha et pour son compte, la levée de l'option étant fixée au plus tard au 15 juillet 2016 et la vente devant être réitérée par acte authentique, moyennant le versement du solde du prix de vente, au plus tard le 15 septembre 2016.


Par courrier du 7 juillet 2016, M. R... a indiqué lever l'option d'achat contenue dans ladite promesse sous condition de l'absence d'empiétement sur les propriétés voisines.


Prétendant que son consentement a été vicié, M. R..., par exploit d'huissier du 14 septembre 2016, a fait assigner la SCI Ubecha devant le tribunal de grande instance de Basse-Terre aux fins notamment de voir ordonner l'annulation de la promesse de vente du 24 décembre 2015 et dans tous les cas, le remboursement de l'indemnité d'immobilisation versée.


Par jugement contradictoire rendu le 12 octobre 2017, le tribunal de grande instance de Basse-Terre, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, a :
-débouté M. R... de l'ensemble de ses demandes,
-dit que la promesse de vente conclue le 24 décembre 2015 entre M. R... et la SCI Ubecha est valable et régulière,
-dit que le montant de l'indemnité d'immobilisation fixée à la somme de 250 000 euros par ladite promesse de vente reste acquise à la SCI Ubecha
-ordonné la mainlevée de l'inscription de l'hypothèque judiciaire provisoire sur la propriété de la SCI Ubecha,
-condamné M. R... à payer la SCI Ubecha les sommes de 4500 euros correspondant au montant de la facture des frais de bornage et 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et 5000 euros en vertu des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement rectificatif du 15 mars 2018, le tribunal de grande instance de Basse-Terre a rectifié le dispositif du jugement rendu le 12 octobre 2017 en disant que le montant de l'indemnité d'immobilisation fixée à la somme de 275 000 euros par la promesse de vente reste acquise à la SCI Ubecha.


M. R... a interjeté appel de ce jugement par déclaration d'appel en date du 20 avril 2018.


Les parties ont conclu. L'ordonnance de clôture a été rendue le 30 juillet 2019.




PRÉTENTIONS ET MOYENS


Vu les dernières conclusions remises au greffe le 28 juin 2019, auxquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé des moyens et prétentions de l'appelant, aux termes desquelles M. R... demande de :
-infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
-à titre principal, dire et juger que les déclarations mensongères du promettant, sont constitutives d'un dol,
-ordonner en conséquence, l'annulation de la promesse de vente du 24 décembre 2015, la condamnation solidaire de la SCI Ubecha et de M. et Mme V... au remboursement de l'indemnité d'immobilisation de 275 000 euros et des frais engagés à raison de la promesse de vente,
-à titre subsidiaire, dire et juger que la vente n'a pas pu être réalisée du seul fait de la SCI Ubecha,
-ordonner en conséquence la condamnation solidaire de la SCI Ubecha et de M. et Mme V... au remboursement de l'indemnité d'immobilisation de 275 000 euros,
-en toute hypothèse, débouter M. V... de l'ensemble de ses demandes,
-condamner la société Ubecha à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.


Vu les dernières conclusions remises au greffe le 26 juillet 2019, auxquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé des moyens et prétentions de l'intimé, aux termes desquelles la SCI Ubecha demande de:
-dire et juger n'y avoir lieu à réformation,
-confirmer le jugement en date du 12 octobre 2017 et le jugement rectificatif du 15 mars 2018 en ce que le promesse de vente conclue le 24 décembre 2015 est valable et régulière,
-débouter M. R... de ses demandes, fins et conclusions,
-en conséquence, y faisant droit, ordonner que le montant de l'indemnité d'immobilisation de 275 000 euros reste acquis au profit de la SCI Ubecha,
-ordonner à l'office notarial des îles du Nord SCP L..., O..., S..., notaires associés à Saint-Barthélémy, d'avoir à se libérer des fonds séquestrés en ses comptes, sur simple présentation de la minute de la décision à intervenir,
-confirmer la condamnation de M. R... à payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et à la somme de 4 500 euros, montant de la facture des frais de bornage,
-y ajoutant condamner M. R... à la somme de 30 000 euros toutes causes de préjudices confondues, pour résistance abusive, l'exécution provisoire pourtant ordonnée n'ayant pu intervenir, tenant compte de l'intégralité des frais de procédure et d'exécution et de recouvrement qui seront à intervenir à l'encontre de ce dernier résidant aux Etats-Unis,
-condamner M. R... à s'acquitter de la somme de 15 000 euros entre les mains de la SCI Ubecha, au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-le condamner aux entiers dépens en ce compris les frais de mainlevée de l'inscription hypothécaire publiée au bureau des hypothèques de Basse-Terre le 16 août 2016 et de saisie-attribution en date du 31 juillet 2018.










MOTIFS


Sur la validité et les effets de la promesse de vente


A l'énoncé de l'article 1109 du code civil (dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 applicable en la cause), il n'y a point de consentement valable (pour la validité d'une convention), si le consentement n'a été donné que par erreur, ou s'il a été extorqué par violence ou surpris par dol.


L'article 1116 du même code dispose que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé.


Il est de jurisprudence assurée que la validité du consentement doit être appréciée au moment de la formation du contrat et que pour prononcer une annulation pour dol, doit être rapportée la preuve de manoeuvres dolosives destinées à provoquer une erreur de nature à vicier le consentement de son co-contractant.


Il est constant que la convention notariée du 24 décembre 2015 aux termes de laquelle M. R... s'est engagé à acquérir la propriété bâtie de la SCI Ubecha sise [...] moyennant le prix de 2 900 000 euros stipule expressément que :
-la présente promesse est consentie pour une durée expirant le 15 juillet 2016 à 14 heures,
-le bénéficiaire (M. R...) pourra lever l'option à son choix par acte d'huissier ou par tout moyen écrit et signé par lui en original reçu par le promettant (la SCI Ubecha) ou le notaire au plus tard le 15 juillet 2016,
-en cas de levée d'option, la vente sera formée entre le promettant et le bénéficiaire sauf l'effet des conditions suspensives (listées à l'acte portant sur l'origine de propriété, les règles d'urbanisme applicables, l'état hypothécaire et la situation locative du bien) qui seraient encore pendantes,
-si le bénéficiaire ne lève pas l'option la présente promesse sera de ce seul fait caduque et le promettant sera libre de tout engagement à l'égard du bénéficiaire et l'indemnité d'immobilisation lui sera acquise,
-en cas de levée de l'option, la vente sera réalisée par la signature de l'acte authentique de la vente établi par Maître C... L..., notaire, dix semaines à compter de la levée d'option et au plus tard le 15 septembre 2016 avec versement au plus tard à cette date du prix et des frais de la vente sur le compte dudit notaire par virement bancaire,
-dans le cas où l'option serait levée et que la vente ne serait pas réalisée par acte authentique avec paiement du prix et des frais comme indiqué dans un délai de 10 semaines à compter de la levée d'option et au plus tard le 15 septembre 2016, le bénéficiaire sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse, si bon semble au promettant, sans qu'il soit besoin d'une mise en demeure de la part du promettant qui disposera alors librement de son bien,
-le promettant consent au bénéficiaire, le droit d'accéder au bien vendu à compter des présentes et pendant toute la durée de la promesse afin que celui-ci puisse visiter librement le bien objet de la vente et prendre sa décision de lever l'option en ayant parfaite connaissance du bien vendu,
-les parties conviennent de fixer l'indemnité d'immobilisation à la somme forfaitaire de 275 000 euros,






-le bénéficiaire donne ordre irrévocable au notaire de verser à réception des fonds dans sa comptabilité entre les mains de M. et Mme V..., pour le compte de la SCI Ubecha, en leur qualité de seuls associés de cette SCI (cette dernière n'ayant pas de compte bancaire), la somme de 275 000 euros représentant l'indemnité d'immobilisation versée par lui,
-cette somme ne constitue pas des arrhes et les dispositions de l'article 1590 du code civil ne lui sont pas applicables,
-en cas de réalisation de la vente promise, elle s'imputera sur le prix et reviendra en conséquence intégralement au promettant devenu vendeur,
-en cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus, cette somme versée restera acquise au promettant à titre d'indemnité forfaitaire pour l'immobilisation entre ses mains de l'immeuble formant l'objet de la présente promesse de vente pendant la durée de celle-ci, observation étant faite que l'intégralité de cette somme restera acquise au promettant (la SCI Ubecha) même si le bénéficiaire faisait connaître sa décision de ne pas acquérir avant la date d'expiration du délai d'option,
-toutefois, dans cette même hypothèse de non réalisation de la vente promise, cette somme sera intégralement restituée au bénéficiaire s'il se prévalait de l'une au moins des conditions suspensives stipulées et si la non réalisation de la vente promise est imputable au seul promettant.


En l'espèce, il apparaît que par courrier du 07 juillet 2016 adressé à la SCI Ubecha et au notaire instrumentaire, M. R... a indiqué lever l'option d'achat contenue dans ladite promesse "à la condition expresse, qu'il soit établi et confirmé que le bien vendu, n'empiète pas sur une quelconque propriété voisine et ne fait l'objet d'aucun empiétement ; si l'existence d'un quelconque empiétement devait être confirmée, (il) engagerait toute action utile aux fins d'annulation de la vente et de restitution de l'indemnité d'immobilisation".


S'il argue avoir appris, lors d'un dîner au mois de Mai 2016, de M. V... lui même, de ce qu'une partie du bien en cause empiétait sur la propriété voisine et qu'un voisin s'était déjà plaint à ce sujet alors que la promesse de vente prévoit expressément "qu'il n'y a aucun empiétement sur le fonds voisin", la preuve de cet empiétement n'est établie par aucune pièce du dossier.


Ainsi, s'il a été question dans un échange de courrier du 30 août 2016 avec le conseil de M. V..., de l'existence d'un escalier en pierre débordant sur 2m², cet ouvrage a été retiré par l'intimé avant la date prévue pour la signature de l'acte authentique et il n'est pas rapporté qu'il soit constitutif d'un empiétement sur le fonds voisin.


Dans tous les cas, il n'est pas établi une réticence dolosive de la part de la SCI Ubecha sur ce sujet et M. R... ne rapporte pas la preuve de ce que ce fait connu de lui avant la signature de la promesse de vente, l'aurait empêché de contracter, alors qu'ainsi que le rappelle la promesse signée, il connaît parfaitement le logement, pour l'avoir occupé avec sa famille avant la levée d'option et que les parties, reconnaissant que la parcelle était parfaitement délimitée, s'étaient expressément dispensées de la réalisation préalable d'un procès-verbal de bornage. Par la suite, la SCI Ubecha a fait procéder au bornage suivant procès-verbal versé du 24 février 2017.


Par ailleurs, il ressort de plusieurs courriels échangés entre les parties le 13 juin 2016, sans mention d'une quelconque réserve concernant un éventuel empiétement, que M. R... avait voulu reporter la date de la signature de l'acte authentique au mois de décembre 2016, dans l'attente de la vente d'un bien situé à Boston, ce à quoi M. V..., associé de la SCI Ubecha, s'était opposé, sans que les termes d'un mail antérieur du 12 juin 2015 -produit en anglais par M. R... et non traduit- puisse justifier d'un accord de l'intimé pour une prolongation du terme de la réalisation de la vente.


Aussi, en l'espèce, vu les pièces du dossier, il n'est point démontré de manoeuvres dolosives intentionnelles de la part de la SCI Ubecha ayant pu vicier le consentement de M. R... lors de la signature de la promesse de vente notariée du 24 décembre 2015.


Dés lors, aux termes de cette promesse de vente, en réglant l'indemnité d'immobilisation, en levant l'option avant le 15 juillet 2016 dans les termes rappelés supra, sans référence aux conditions suspensives contractuellement prévues et en ne réitérant pas l'acte de vente en la forme authentique alors qu'il était invité à le faire par l'office notarial le 15 septembre 2016, M. R... a manqué à ses obligations de bénéficiaire.


En conséquence, la promesse de vente signée le 24 décembre 2015 doit être déclarée valide et l'indemnité d'immobilisation réglée par M. R... en contrepartie de l'exclusivité à lui consentie du bien en cause, reste acquise à la SCI Ubecha du fait de la non réalisation de la vente, ce en exécution de ladite convention.


Sur la libération des fonds séquestrés par le notaire


Selon les termes du procès-verbal de saisie-attribution effectuée le 31 juillet 2018 par Mme A... I..., huissier de justice à Basse-Terre, lors de la vente postérieure du bien litigieux réalisée en 2017, il a été séquestrée par l'office notarial L..., sur le prix de la vente, en contrepartie de la mainlevée d'inscription d'hypothèque provisoire prise par M. R... selon ordonnance du juge de l'exécution de Saint-Martin du 09 août 2016, la somme de 275 000 euros dans l'attente de l'issue du présent litige.


L'indemnité d'immobilisation restant acquise à l'intimée, sauf autre titre exécutoire, il sera fait droit à la demande de libération de cette somme entre les mains de la SCI Ubecha.


Sur les frais de bornage


La SCI Ubecha a fait procéder le 24 février 2017 au bornage de sa propriété alors que les relations contractuelles entre les parties sont rompues depuis le mois de septembre 2016. Il n'est pas justifié de ce que le paiement de cette opération puisse être mis à la charge de M. R....


Aussi, le jugement querellé sera infirmé de ce chef.


Sur les dommages et intérêts


II est admis que l'exercice d'une action en justice constitue un droit fondamental qui ne peut engager la responsabilité de celui qui l'intente qu'en cas d'abus caractérisé, l'appréciation inexacte qu'une partie fait de ses droits n'étant pas en soi constitutive d'une faute.


En l'espèce, les éléments de la cause ne suffisent pas à caractériser la mauvaise foi, l'intention de nuire ou une faute commise par l'appelant ayant dégénéré en abus de droit devant les premiers juges ou devant la cour.








Dés lors, le jugement entrepris sera infirmé de ce chef et la demande aux fins de dommages et intérêts pour procédure abusive sera rejetée.


La SCI Ubecha, ne justifie pas davantage des préjudices dont elle fait état pour fonder sa demande de dommages et intérêts complémentaires à hauteur de cour.


En conséquence, cette prétention sera également rejetée.


Sur les frais irrépétibles


L'article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.


Les circonstances de la cause commandent l'application de ces dispositions, l'intimée ayant été contrainte d'exposer des frais irrépétibles devant la cour.


Sur les dépens


Succombant, M. R... supportera les entiers dépens de l'instance compris les frais induits par cette procédure dont l'inscription hypothécaire provisoire prise M. R... sur le bien en cause laquelle a été levée courant 2017 pour permettre la vente postérieure du bien en cause.




PAR CES MOTIFS,




La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe ;


Confirme le jugement querellé du 12 octobre 2017 (et le jugement rectificatif du 15 mars 2018) sauf en ce qu'ils ont condamné M. R... à payer la SCI Ubecha les sommes de 4500 euros correspondant au montant de la facture des frais de bornage et 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;


Statuant des chefs infirmés et y ajoutant ;


Ordonne que le montant de l'indemnité d'immobilisation de 275 000 euros séquestrée à l'office notarial des îles du Nord SCP L..., O..., S..., notaires associés à Saint-Barthélémy suite à la vente postérieure du bien, soit, sauf titre contraire, libéré au profit de la SCI Ubecha ;


Rejette la demande en paiement des frais de bornage ;


Rejette les demandes de dommages et intérêts présentées par la SCI Ubecha Corp ;


Condamne M. K... R... à payer à la SCI Ubecha Corp la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du du code de procédure civile;








Condamne M. K... R... aux entiers dépens d'appel en ce compris les frais de mainlevée de l'inscription hypothécaire publiée au bureau des hypothèques de Basse-Terre le 16 août 2016 et de saisie-attribution en date du 31 juillet 2018 ;


Déboute les parties de toutes autres demandes plus amples ou contraires.


Et ont signé le présent arrêt.




La greffière La présidente