Cour d'Appel — 21 février 2020

Copies exécutoires délivrées aux parties le RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS




Cour d'appel de Paris


Pôle 4 - chambre 1


Arrêt du 21 février 2020


(no /2020, pages)




RG 19/07474 - Portalis 35L7-V-B7D-B7VYL


Décision déférée à la cour : jugement du 15 décembre 2016 -tribunal de grande instance de Bobigny - RG 15/03936




APPELANTE


Madame Z... S... W...
[...]
[...]


Représentée par Me Marjorie Hoch, avocat au barreau de Paris, toque : G0645


INTIMES


Madame H... U...
[...]
[...]


Ayant pour avocat Me Frédérique Etevenard, avocat au barreau de Paris, toque : K0065


Monsieur T... C... G...
Pris en sa qualité d'héritier de monsieur C... G..., décédé le [...]
Intervenant volontaire et comme tel intimé


[...]
[...]


Ayant pour avocat Me Frédérique Etevenard, avocat au barreau de Paris, toque : K0065


SARL RGS immobilier
agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège [...]
[...]


Représentée par Me Caroline Hatet-Sauval de la SCP Naboudet - Hatet, avocat au barreau de Paris, toque : L0046 substituée à l'audience par Me David Silva, avocat au barreau de Paris


SARL Rosch immobilier
agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège [...]
[...]


Représentée par Me Caroline Hatet-Sauval de la SCP Naboudet - Hatet, avocat au barreau de Paris, toque : L0046 substituée à l'audience par Me David Silva, avocat au barreau de Paris


Commune du Pré-Saint-Gervais
agissant poursuites et diligences de son maire en exercice


[...]
[...]


Représenté par Me Florian Tosoni, avocat au barreau de Paris, toque : B1192


Composition de la cour :


L'affaire a été débattue le 9 janvier 2020, en audience publique, devant la cour composée de :
M. Claude Creton, président,
Mme Christine Barberot, conseiller,
Mme Monique Chaulet, conseiller,


qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Mme Chritine Barberot, conseiller, dans les conditions prévues par l'article 785 du code de procédure civile.




Greffier : lors des débats : M. Grégoire Grospellier


Arrêt :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Claude Creton, président et par Grégoire Grospellier, greffier présent lors du prononcé.


***


Postérieurement à un avant-contrat suivant acte sous seing privé du 15 novembre 2011 conclu avec le concours de l'agence RGS immobilier-Anne Carole du Pré-Saint-Gervais et par celle de Montreuil (93), par acte authentique du 24 janvier 2012, la SCI O... N... a vendu à Mme Z...-S... W... le lot no 63 de l'état de division d'un ensemble immobilier en copropriété sis [...] (93), soit, dans le Bâtiment A, au 3e étage, un logement en façade sur rue, au prix de 107 000 €. L'ensemble immobilier ayant fait l'objet d'un arrêté de péril du 14 novembre 2011, une expertise a été ordonnée en référé le 13 février 2012 à la demande du syndicat des copropriétaires, rendue opposable à Mme W.... M. L... K..., expert judiciaire, a déposé son rapport le 5 décembre 2014. Par acte d'huissier de justice du 16 février 2015, Mme W... a assigné le vendeur, les agents immobiliers et la Commune du Pré-Saint-Gervais en paiement de dommages-intérêts sur le fondement des articles 1641 et 1382 du Code civil. A la suite de la liquidation amiable de la SCI E... N... et de sa radiation le 3 septembre 2012 du registre du commerce et des sociétés, la présente procédure a été introduite à l'encontre des associés, Mme H... U... et M T... G..., pris en sa qualité d'héritier de C... G..., décédé.


C'est dans ces conditions que, par jugement du 15 décembre 2016, le Tribunal de grande instance de Bobigny a :
- déclaré irrecevable les demandes de la Commune du Pré-Saint-Gervais à l'encontre de M. G... et Mme U...,
- débouté Mme W... de l'intégralité de ses demandes,
- déclaré sans objet les autres demandes,
- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamné Mme W... aux dépens.


Par dernières conclusions, Mme W..., appelante, demande à la Cour de :
- vu les articles 1641 et suivants, 1382 ancien du Code civil,
- infirmer le jugement entrepris,
- condamner in solidum M. G..., Mme U..., les sociétés RGS immobilier et Rosch immobilier, la Commune du Pré-Saint-Gervais à lui payer la somme de 57 000 € à titre de restitution d'une partie du prix s'agissant des vendeurs et à titre de dommages-intérêts s'agissant des agents immobiliers et de la commune,
- condamner in solidum M. G..., Mme U..., les sociétés RGS immobilier et Rosch immobilier, la Commune du Pré-Saint-Gervais à lui verser la somme de 42 683,60 € à titre de dommages-intérêts,
- condamner in solidum M. G..., Mme U..., les sociétés RGS immobilier et Rosch immobilier, la Commune du Pré-Saint-Gervais à lui payer la somme de 10 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.


Par dernières conclusions, Mme U... et M. G... prient la Cour de :
- débouter Mme W... de toutes ses demandes,
- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
- débouter la Commune du Pré-Saint-Gervais de son appel en garantie,
- à titre subsidiaire, dans l'hypothèse d'une condamnation contre eux : condamner la Commune du Pré-Saint-Gervais à les garantir de toute condamnation prononcée contre eux,
- en tout état de cause :
- débouter toutes parties de leurs demandes contre eux,
- condamner Mme W... à leur payer la somme de 10 000 € chacun en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.


Par dernières conclusions, les sociétés RGS immobilier et Rosch immobilier demandent à la Cour de :
- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
- débouter Mme W... de toutes ses demandes,
- prononcer leur mise hors de cause,
- condamner Mme W... à leur payer la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus,
- à titre subsidiaire,
- condamner la Commune du Pré-Saint-Gervais à les relever et garantir de toute condamnation à intervenir au visa de l'article 1382 du Code civil,
- en toute hypothèse :
- débouter la Commune du Pré-Saint-Gervais de toutes ses demandes dirigées contre elles,
- condamner Mme W... aux dépens.


Par dernières conclusions, la Commune du Pré-Saint-Gervais prie la Cour de :
- vu l'article 1382 ancien du Code civil,
- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
- à titre subsidiaire, si elle était condamnée à payer une quelconque somme à Mme W..., condamner les agents immobiliers et le vendeur à la garantir de ces condamnations,
- condamner Mme W... à lui payer la somme de 5 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile,
- subsidiairement, condamner les agents immobiliers et le vendeur au paiement de cette somme,
- condamner Mme W... aux dépens, subsidiairement, condamner in solidum les agents immobiliers et le vendeur aux dépens en ce compris les frais d'expertise.


SUR CE, LA COUR


Il ressort du rapport de l'expert judiciaire que la cause des désordres survenus dans l'immeuble datant du siècle dernier réside dans son manque d'entretien, les occupants ne réparant pas les fuites de leurs appareils et le syndicat des copropriétaires ne réparant pas les installations communes de plomberie (alimentation et évacuation) ce qui a conduit à une dégradation de la structure ayant pu provoquer l'effondrement d'un plancher et au déséquilibre de l'immeuble en raison d'un gonflement des argiles en fondations, la composition des planchers en bois ne permettant pas d'assurer l'étanchéité d'un étage à l'autre, ce défaut d'étanchéité occasionnant le pourrissement des bois de structure à tous les niveaux.


Si Mme W... a pu se rendre compte du mauvais état de l'immeuble par son aspect, ainsi que le montrent les photographies prises par l'expert, et par la lecture des trois derniers procès-verbaux d'assemblée générale des copropriétaires, notamment de celui du 19 mars 2009 faisant état de l'effondrement du mur pignon, documents qui lui ont été transmis par la société RGS immobilier par lettre du 15 novembre 2011 en même temps qu'ils étaient transmis à M. F..., notaire rédacteur de l'acte du 24 janvier 2012, cependant, il n'est pas établi qu'ait été portée à la connaissance de l'acquéreur l'existence de l'arrêté de péril du 14 novembre 2011 pris à la suite de la chute du plancher haut dans l'entrée du 1er étage face du bâtiment A, l'acte authentique de vente ayant été dressé, au contraire, au vu d'un certificat communal du 16 décembre 2001 attestant que le bien "n'est pas en état d'insalubrité ou de péril". Mme W... conteste avoir reçu le courriel adressé le 23 novembre 2011 par la société RGS immobilier à "[...]", alors que son adresse était "[...]". Ce courriel n'informe d'ailleurs pas Mme W... de l'existence de l'arrêté de péril du 14 novembre 2011, l'agent immobilier se bornant à indiquer à l'acquéreur que "des procédures allaient être engagées dans cette copropriété", lui rappelant qu'elle pouvait se rétracter, prenant acte de sa décision de poursuivre l'achat "moyennant l'accord de l'actuel propriétaire de s'engager à régler l'intégralité de ces coûts, inconnus à ce jour, au moyen de chèques à l'ordre du syndic, mais détenus par Maître F..., votre notaire". Bien que C... G..., en qualité de gérant de la société venderesse, ait pris l'engagement le 23 novembre 2011, de "prendre en charge toutes les sommes qui seront mises à la charge des copropriétaires à la suite des décisions qui seront prises lors de l'assemblée générale du 20 novembre 2011" et bien que l'assemblée générale du 29 novembre 2011 ait été convoquée à la suite de l'arrêté de péril du 14 novembre 2011, il ne peut en être déduit que cet arrêté a été porté à la connaissance de l'acquéreur. Le prix a été négocié antérieurement au 15 novembre 2011, soit à une date où aucune des parties au litige n'avait connaissance de l'arrêté de péril ni de l'engagement du vendeur du 23 novembre 2011, de sorte qu'il ne peut être soutenu que la baisse du prix de 130 000 € à 107 000 € trouve sa cause dans le péril affectant le bien. Si Mme W... a interrogé le syndic sur l'état de l'immeuble postérieurement au 14 novembre 2011, mais avant le 24 janvier 2012, il n'en résulte pas que le syndic l'ait informée de l'existence de l'arrêté de péril.


Or, cet arrêté de péril était de nature à attirer l'attention de l'acquéreur, néophyte, sur la gravité des désordres de l'immeuble. Cet arrêté, qui affecte le bâtiment A dans lequel se trouve le logement litigieux, constitue donc un vice caché pour l'acquéreur. Ce vice était connu du vendeur à la date de la réitération de la vente, C... G... ayant assisté à l'assemblée générale du 29 novembre 2011 au cours de laquelle une information a été donnée sur l'arrêté de péril, des autorisations à agir en justice ont été données et la décision de mise en place d'un étrésillonnement des baies en façade a été prise.


Dès lors, la garantie du vendeur est due à l'acquéreur.


Les deux agents immobiliers qui ont participé à la négociation de la vente, l'un ayant rédigé l'avant-contrat, l'autre ayant fait visiter le bien, étaient tenus d'un devoir d'information et de conseil à l'égard de l'acquéreur. Ayant eu connaissance par le vendeur le 23 novembre 2011 d'un arrêté de péril affectant le bien, antérieur à l'avant contrat, ils devaient en informer l'acquéreur. Or, il vient d'être dit que la preuve de cette information n'était pas rapportée.


Par suite, la responsabilité des agents immobiliers doit être retenue.


La vente a été réitérée par acte authentique au vu du certificat communal erroné énonçant que le bien "n'est pas en état d'insalubrité ou de péril", cette erreur étant à l'origine du préjudice dont se plaint Mme W... qui n'a pas été en mesure de négocier le prix en tenant compte de l'arrêté de péril, de sorte que la responsabilité de la Commune du Pré-Saint-Gervais doit, elle aussi, être retenue.


Le vendeur doit être condamné à restituer à l'acquéreur le coût des travaux de nature à remédier au vice, soit en l'espèce, la somme de 5 593,60 € au paiement de laquelle il y a lieu de condamner in solidum M. G... et Mme U..., Mme W... étant débouté de cette demande à l'encontre des autres parties au litige, le prix n'étant pas un préjudice indemnisable.


Le trouble de jouissance subi par Mme W... à la suite de l'étrésillonnement des fenêtres est évalué à la somme de 6 240 € ainsi que l'a fait l'expert, soit 30% de la valeur locative du logement sur 32 mois. Le préjudice moral de l'acquéreur né du sentiment d'insécurité est évalue à la somme de 2 000 €. Les travaux réalisés dans l'immeuble étant de nature à mettre fin aux désordres, Mme W... ne peut se plaindre de la perte de valeur de l'appartement. Par suite, les dommages-intérêts dus à Mme W... s'élèvent à la somme de 6 240 € + 2 000 € = 8 240 € au paiement de laquelle il y a lieu de condamner in solidum M. G..., Mme U..., les sociétés RGS immobilier et Rosch immobilier, la Commune du Pré-Saint-Gervais.


La SCI E... N..., qui avait connaissance de l'arrêté de péril, devait en informer l'acquéreur et le notaire ce qu'elle ne prouve pas avoir fait, ayant , aucontraire, signé un acte authentique de vente qui ne faisait état que d'un certificat négatif. Les consorts U... et G... ne peuvent s'exonérer des conséquences de ce manquement en réclamant la garantie de la Commune du Pré-Saint-Gervais.


Les agents immobiliers, qui avaient connaissance de l'arrêté de péril, devaient en informer l'acquéreur, ce qu'ils n'ont pas fait ainsi qu'il vient d'être dit. Eux non plus ne peuvent s'exonérer des conséquence de ce manquement en demandant la garantie de la Commune du Pré-Saint-Gervais.


La Commune du Pré-Saint-Gervais, qui a fourni au notaire rédacteur de l'acte authentique de vente un renseignement erroné, ne peut prétendre être garantie des conséquences de ce manquement par la garantie des agents immobilier et du vendeur.


L'équité ne commande pas qu'il soit fait droit application de l'article 700 du Code de procédure civile.


Les dépens de la présente instance ne comprendront pas les frais de l'expertise ordonnée dans une instance opposant d'autres parties.


PAR CES MOTIFS


INFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;


Statuant à nouveau :


CONDAMNE in solidum Mme H... U... et M T... G... à restituer à Mme Z...-S... W... la somme de 5 593,60 € à titre de partie du prix ;


CONDAMNE in solidum Mme H... U..., M T... G..., les SARL RGS immobilier et Rosch immobilier, la Commune du Pré-Saint-Gervais à payer à Mme Z...-S... W... la somme de 8 240 € de dommages-intérêts ;


DÉBOUTE Mme H... U..., M T... G..., les SARL RGS immobilier et Rosch immobilier, ainsi que la Commune du Pré-Saint-Gervais de leurs demande de garantie ;


REJETTE les autres demandes ;


CONDAMNE in solidum Mme H... U..., M T... G..., les SARL RGS immobilier et Rosch immobilier, la Commune du Pré-Saint-Gervais aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile..




Le Greffier, Le Président,