Cour d'Appel — 13 mars 2020

Copies exécutoires délivrées aux parties le RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS




Cour d'appel de Paris


Pôle 4 - chambre 1


Arrêt du 13 mars 2020


(no /2020, pages)


Numéro d'inscription au répertoire général : RG 18/23127-Portalis 35L7-V-B7C-B6TZK


Décision déférée à la cour : jugement du 13 juillet 2018 -tribunal de grande instance de Paris - RG 15/15011


APPELANTE


SARL LD immobilier
no siret : 499 162 410


[...]
[...]


Représentée par Me Aurélien Aucher de l'AARPI Lizee Aucher , avocat au barreau de Paris, toque : G0159


INTIMÉES


Madame W... U...
[...]
[...]


Représentée par Me Jérôme Barzun, avocat au barreau de Paris, toque : E0082


Madame N... A...
[...]
[...]


Représentée par Me Joanes Louis, avocat au barreau de Paris, toque : G0749
(bénéficie d'une aide juridictionnelle partielle numéro 2018/056479 du 01/02/2019 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Paris)


Composition de la cour :


En application des dispositions de l'article 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 février 2020, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Christine Barberot, conseillère, chargée du rapport.


Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :


M. Claude Creton, président
Mme Christine Barberot, conseillère
Mme Monique Chaulet, conseillère


Greffier, lors des débats : M. Grégoire Grospellier


Arrêt :


- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Claude Creton, président et par Grégoire Grospellier, greffier lors de la mise à disposition.




***
Par acte sous seing privé du 8 avril 2015, Mme N... A... a donné à la SARL Immobilier du quartier le mandat exclusif de vendre son studio et une cave, sis [...] , au prix de 340 000 €, les honoraires de l'agent immobilier, à la charge de l'acquéreur, étant fixé à la somme de 15 000 €. Le mandataire a délégué son mandat à la SARL S... immobilier LD immobilier laquelle a fait visiter le bien à Mme W... U.... Par courriel du 6 juin 2015 adressé à l'agent immobilier, Mme U... a offert d'acquérir le bien au prix de 345 000 €, frais d'agence inclus. Le même jour, Mme A... a apposé la mention manuscrite :"bon pour accord à 334 000 euros net vendeur", suivie de la date et de sa signature. Par lettre recommandée avec avis de réception du 7 juillet 2015, Mme U... a mis en demeure Mme A... de prendre contact avec son notaire à elle acquéreur, ce que Mme A... n'a pas fait, estimant ne pas avoir valablement donné son consentement. Par acte d'huissier de justice du 9 octobre 2015, Mm U... a assigné Mme A... en perfection de la vente. Le 26 avril 2016, Mme A... a appelé en intervention forcée la société LD immobilier.


C'est dans ces conditions que, par jugement du 13 juillet 2018, le Tribunal de grande instance de Paris a :
- dit parfaite la vente intervenue le 6 juin 2015 entre Mme U... et Mme A... portant sur les lots 45 et 74 de la copropriété située [...] pour la somme de 334 000 € net vendeur,
- débouté Mme A... de ses demandes d'expertise, de nullité du mandat de vente de l'agence immobilière S... et de nullité de la vente du 6 juin 2015,
- débouté Mme U... de sa demande de condamnation de Mme A... à se présenter chez M. F... J..., notaire, pour signer l'acte authentique de vente sous astreinte,
- dit que le jugement valait vente et serait publié au service de la publicité foncière,
- condamné Mme A... à libérer les lieux dans un délai de deux mois à compter du jugement sous astreinte de 100 € par jour de retard,
- débouté Mme U... de sa demande de dommages-intérêts formée à l'encontre de Mme A...,
- débouté Mme A... de sa demande de condamnation in solidum de Mme U... et de la société LD immobilier à lui verser des dommages-intérêts,
- débouté la société LD immobilier de sa demande de condamnation in solidum de Mme W... U... et de Mme A... à lui verser sa part de commission prévue par le mandat du 8 avril 2015,
- condamné Mme A... aux dépens,
- condamné Mme A... à payer à Mme U... la somme de 2 000 €, à la société LD immobilier celle de 1 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile,
- débouté les parties du surplus de leurs demandes.


La société S... immobilier Paris 11, dont le nom figurait dans l'en-tête du jugement entrepris, a interjeté appel de ce jugement, cet appel a été enregistré sous le no 18/23127.


La société LD immobilier, dont le nom figurait dans les motifs et le dispositif du jugement, a interjeté appel de ce jugement. Cet appel a été enregistré sous le no 18/23132.


Par dernières conclusions, la société S... immobilier Paris 11, demande à la Cour de :
- vu les articles 4, 5, 12, 16 du Code de procédure civile, 1103 du Code civil,
- dire parfaite la vente du 6 juin 2015,
- dire qu'il y a lieu à versement de la commission prévue au contrat du 8 avril 2015,
- débouter les intimés de leurs demandes,
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé la vente forcée du bien,
- réformer le jugement entrepris en ce qu'il l'a déboutée de sa demande en paiement de sa commission,
- condamner in solidum les succombants à lui payer la somme de 9 000 € au titre de la commission,
- condamner les succombants à lui payer la somme de 5 400 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.


La société LD immobilier a conclu aux mêmes fins.


Par dernières conclusions, Mme A... prie la Cour de :
- vu les articles 1103, 1104, 1186, 1184 du Code civil,
- rejeter toutes les demandes, tant principales que subsidiaire, de la société S... immobilier Paris 11 et confirmer le jugement entrepris rejetant le paiement de la commission résultant du mandat,
- à titre de demande reconventionnelle,
- condamner la société S... immobilier Paris 11 à lui payer la somme de 30 000 € de du au titre du préjudice résultant du manquement à son obligation d'information et de conseil résultant du mandat principal et de la délégation,
- condamner la société S... immobilier Paris 11 à lui payer la somme de 10 000 € pour le préjudice matériel et moral résultant de la défaillance de l'agent immobilier qui n'a pas vérifié en sa qualité de professionnel la solvabilité de l'acquéreur à payer le bien immobilier sans concours bancaire,
- condamner la société S... immobilier Paris 11 à lui payer la somme de 4 500 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile.


Par dernières conclusions, Mme U... demande à la Cour de :
- vu les articles 4, 5, 12, 16, 32-1 du Code de procédure civile, la loi du 2 janvier 1970 et le décret du 22 juillet 1972,
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit parfaite la vente intervenue le 6 juin 2015 entre elle-même et Mme A...,
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté l'appelante de sa demande de paiement de la commission,
- condamner l'appelante à lui verser la somme de 9 000 € de dommages-intérêts pour appel abusif,
- la condamner à lui payer la somme de 6 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.


SUR CE, LA COUR


Il convient d'ordonner la jonction des appels no 18/23127 et18/23132 interjetés contre le même jugement.


Mme A... ne critiquant pas le jugement entrepris en ce qu'il a dit la vente parfaite, et justifiant avoir libéré les lieux par l'attestation du 15 janvier 2019 de l'association Les Petits Frères des pauvres par l'intermédiaire de laquelle elle est actuellement hébergée, cette disposition du jugement s'impose à la Cour.


Il y a lieu de constater que les deux sociétés appelantes, S... immobilier Paris 11 et LD immobilier sont une seule et même personne morale immatriculée au registre de commerce et des sociétés de Paris sous le no 499 162 410 et la dénomination : LD immobilier.


Eu égard à l'effet dévolutif de l'appel, la contestation par les intimées, du droit à commission de l'agent immobilier, est dans les débats.


En droit, l'agent immobilier ne peut demander sa commission qu'à la personne énoncée comme en ayant la charge dans le mandat et dans l'engagement des parties.


Au cas d'espèce, si le mandat énonce expressément que le paiement de la commission incombe à l'acquéreur, le courriel du 6 juin 2015 adressé à l'agent immobilier par Mme U..., aux termes duquel celle-ci a offert d'acquérir le bien au prix de 345 000 €, frais d'agence inclus, sur lequel Mme A... a apposé la mention manuscrite :"bon pour accord à 334 000 euros net vendeur", instrumentum que le Tribunal a estimé être l'engagement des parties, n'indique pas expressément la personne ayant la charge de la commission, la détermination n'étant qu'implicite.


En conséquence, la commission de l'agent immobilier n'est pas due et la société LD immobilier doit être déboutée de sa demande de condamnation formée in solidum à l'encontre des "succombants".


Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il a débouté l'agent immobilier de sa demande en paiement de la commission.


En incitant Mme A... à apposer la mention de son accord sur le courriel du 6 juin 2015 émanant de Mme U... aux termes duquel celle-ci, sur un formulaire émanant de l'agent immobilier, offrait d'acquérir le bien, avec cette précision que, si cette proposition était acceptée, la vente serait "arrêtée au prix de 345 000 euros ttc, frais d'agence inclus", l'agent immobilier, passant outre la volonté des parties de matérialiser leur accord par un avant -contrat, soit une promesse de vente devant leurs notaires respectifs (lettre de Mme U... du 18 juin 2015, pièce 8 de cette intimée), a manqué à son obligation de conseil, n'ayant, notamment, pas vérifié l'évidence des fonds par l'acquéreur, dont il vient d'être dit qu'il s'était engagé à "un paiement comptant. Or, en dépit d'une sommation de payer délivrée à Mme U... le 29 novembre 2018, Mme A... n'a toujurs pas reçu paiement du prix, l'acquéreur n'ayant pas même procédé à des offres réelles suivies de consignation.


Le manquement de l'agent immobilier à son obligation contractuelle a donc causé un préjudice, tant matériel que moral, à Mme A... qui, ayant libéré les lieux, objet de la vente, n'a pas perçu le prix. Le préjudice matériel de Mme A..., dans le besoin, sera réparé par la somme de 30 000 € de dommages-intérêts et son préjudice moral par celle de 10 000 € au paiement desquelles il y a lieu de condamner l'agent immobilier, le jugement entrepris étant infirmé en ce qu'il a débouté Mme A... de ces demandes et en ce qu'il l'a condamnée à payer à la société LD immobilier la somme de 1 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile.


L'appel de la société LD immobilier contre Mme U... n'étant pas abusif, la demande de dommages-intérêts de cette dernière sur ce fondement est rejetée.


La solution donnée au litige emporte le rejet de la demande, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, de la société LD immobilier.


L'équité ne commande pas qu'il soit fait droit à la demande en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile formée par Mme U....


L'équité commande qu'il soit fait droit à la demande de Mme A... à l'encontre de la société LD immobilier, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt.


PAR CES MOTIFS


ORDONNE la jonction des appels no 18/23127 et 18/23132 interjeté contre le même jugement ;


CONSTATER que les deux SARL appelantes, S... immobilier Paris 11 et LD immobilier, sont une seule et même personne morale immatriculée au registre de commerce et des sociétés de Paris sous le no 499 162 410, sous la dénomination "LD immobilier" ;


Statuant dans les limites de l'appel :


CONFIRME le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la SARL LD immobilier de sa demande de condamnation in solidum de Mme W... U... et de Mme N... A... à lui verser sa part de commission prévue par le mandat du 8 avril 2015 ;


INFIRME le jugement entrepris en ce qu'il a débouté Mme N... A... de sa demande de condamnation de la SARL LD immobilier à lui verser des dommages-intérêts et en ce qu'il a condamnée Mme N... A... à payer à la SARL LD immobilier la somme de 1 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile ;


Statuant à nouveau de ces chefs :


CONDAMNE la société LD immobilier à payer à Mme A... les sommes de 30 000 € et de 10 000 € à titre de dommages-intérêts ;


DÉBOUTE la SARL LD immobilier de ses demandes fondées sur l'article 700 du Code de procédure civile ;


REJETTE les autres demandes ;


CONDAMNE la SARL LD immobilier aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile ;


CONDAMNE la SARL LD immobilier à payer à Mme N... A... la somme de 4 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.




Le Greffier, Le Président,