Cour d'Appel — 22 juin 2020

COUR D'APPEL DE BASSE-TERRE


1ère CHAMBRE CIVILE


ARRET No 232 DU 22 JUIN 2020






No RG 19/00531 - VMG/EK
No Portalis DBV7-V-B7D-DCVJ


Décision déférée à la Cour : jugement au fond, origine tribunal de grande instance de BASSE-TERRE, décision attaquée en date du 09 juillet 2018, enregistrée sous le no 18/00043




APPELANTS :


Monsieur X..., H..., D... Q...
[...]
[...]


Madame R..., J..., N... S... épouse Q...
[...]
[...]


Représentés tous deux par Me Bernard PANCREL, (TOQUE 73) avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART




INTIMÉS NON REPRÉSENTÉS :


Monsieur M..., U..., B... E...
[...]
[...]
signification de la déclaration d'appel le 26 juin 2019 et des conclusions le 26 août 2019 par dépôt en l'étude


Madame W..., AL..., F... K... épouse E...
[...]
[...]
signification de la déclaration d'appel le 26 juin 2019 et des conclusions le 26 août 2019 par dépôt en l'étude


S.A.R.L. SOCIETE D'EXPLOITATION D'ALAMANDA
[...]
[...]
signification de la déclaration d'appel le 26 juin 2019 par dépôt en l'étude et des conclusions le 26 août 2019 selon procès-verbal de l'article 659 du code de procédure civile.




COMPOSITION DE LA COUR


En application des dispositions de l'article 779-3 du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état, à la demande des parties, a autorisé les avocats à déposer leur dossier au greffe de la chambre civile avant le 18 mai 2020.


Par avis du 18 mai 2020, le président a informé les parties que l'affaire était mise en délibéré devant la chambre civile de la cour composée de :


Madame Claudine FOURCADE, présidente de chambre,
Mme Valérie MARIE GABRIELLE, conseillère,
Madame Christine DEFOY, conseillère,
qui en ont délibéré.


Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la Cour le 22 juin 2020.




GREFFIER


Lors du dépôt des dossiers : Mme Esther KLOCK, greffière.


ARRET :


Par défaut, prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées. Signé par Madame Claudine FOURCADE, présidente de chambre et par Mme Esther KLOCK, greffière, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire.






FAITS ET PROCEDURE


Suivant acte authentique en date du 31 décembre 2001 passé pardevant M. L... P... notaire associé à Saint-Martin, M. X... Q... et Mme R... S... épouse Q... (M. et Mme Q...) ont donné en location à la SARL société d'exploitation Alamanda (la société SEA), le lot [...] de l'ensemble immobilier dénommée "[...]" sis [...] constitué dans le bâtiment "Alamanda" (1er étage) par une unité d'habitation comprenant deux pièces "duplex" composé au premier niveau d'un hall d'entrée, cuisine séjour salle de bain, WC et varangue, au deuxième niveau, une chambre avec placard, salle de bains et WC avec les 119/10000émes de la propriété du sol et des parties communes générales du complexe immobilier et les 26/1000èmes des parties communes du bâtiment outre les meubles meublant ledit lot en contrepartie d'un loyer annuel de 154 000 francs soit 23 477,15 euros.


Cet acte mentionnant expressément "contenant bail commercial" précise que les locaux loués sont destinés à l'exploitation d'un fonds de commerce de location permanente ou saisonnière de locaux d'habitation pour une activité d'hébergement avec offre de services hôteliers ou para-hôteliers.


Par acte notarié reçu le 23 décembre 2016 par M.A... V... notaire à [...], M. et Mme Q... ont cédé à M. M... E... et à Mme W... K... épouse E... (M. et Mme E...) le lot [...] décrit supra moyennant le prix de 120 000 euros, ladite convention précisant que le bien vendu est loué aux termes du contrat de bail commercial susvisé renouvelé le 01er janvier 2011.








Prétendant que son droit de préemption n'a pas été respecté, par actes d'huissier de justice des 31 janvier et 06 février 2018, la société SAE a fait assigner M et Mme Q... ainsi que M. et Mme E... en nullité de la vente conclue et dispense des loyers à sa charge à compter du 23 décembre 2016.


Par jugement du 09 juillet 2018, le tribunal de grande instance de Basse-Terre, chambre détachée de Saint-Martin, a :
-rejeté la demande de rabat de l'ordonnance de clôture,
-annulé l'acte de vente des biens et droits immobiliers intervenue par acte authentique en date du 23 décembre 2016 dressé par notaire, maître A... V..., entre M et Mme Q... et M. et Mme E... pour l'ensemble immobilier Alamanda parc de la Baie orientale lot de volume numéro 2 et 207,
-débouté pour le surplus les demandes de la société SEA,
-condamné M. et Mme Q... à payer à la société SEA la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamné M. et Mme Q... aux entiers dépens de l'instance.


Par déclaration enregistrée au greffe de la cour d'appel le 29 avril 2019, M. et Mme Q... ont interjeté appel de cette décision.


Suite à l'avis d'avoir à signifier en date du 17 juin 2019, par actes de justice du 26 juin 2019 délivrés en l'étude de l'huissier de justice, M. et Mme Q... ont fait signifier leur déclaration d'appel à M. et Mme E... ainsi qu'à la société SEA.


Par actes d'huissier de justice du 26 août 2019, M. et Mme Q... ont fait signifier leurs conclusions à M. et Mme E... (en l'étude de l'huissier) et à la société SEA (dans les formes de l'article 659), lesquels intimés n'ont pas constitué avocat.


L'ordonnance de clôture a été rendue le 07 mai 2020 et le conseil de M. et Mme Q... ayant déposé son dossier, en application des dispositions de l'article 779 alinéa 3 du code de procédure civile, l'affaire a été retenue à l'audience de dépôt du 18 mai suivant puis mise en délibéré au 22 juin 2020, date de son prononcé par mise à disposition au greffe.




PRETENTIONS ET MOYENS


Les dernières conclusions, remises le 04 juillet 2019 par les appelants, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, peuvent se résumer ainsi qu'il suit.


M. et Mme Q... demandent à la cour, de :
-infirmer le jugement rendu le 09 juillet 2018 par le tribunal de grande instance de Basse-Terre,
-débouter la société SEA de l'intégralité de ses demandes,
-condamner la société SEA au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.


Ils soutiennent que le bien vendu étant un appartement à usage de logement, la vente conclue le 23 décembre 2016 n'est pas soumise aux dispositions de l'article L.145-46-1 du code de commerce applicables aux seuls locaux commerciaux. Ils font état des difficultés financières de la société SEA apparus dés 2013 et son placement en redressement judiciaire en raison de sa dette de loyers pour arguer dans tous les cas de son incapacité d'acheter ledit local, ayant depuis, quitté les lieux.




MOTIFS


Sur la nullité de la vente


L'article L145-46-1 du code de commerce dispose que lorsque le propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d'un délai d'un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d'acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois.
Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est sans effet.
Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire dans les formes prévues au premier alinéa, à peine de nullité de la vente, ces conditions et ce prix. Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre de vente est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans ce délai est caduque.
Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est sans effet.
Les dispositions des quatre premiers alinéas du présent article sont reproduites, à peine de nullité, dans chaque notification.
Le présent article n'est pas applicable en cas de cession unique de plusieurs locaux d'un ensemble commercial, de cession unique de locaux commerciaux distincts ou de cession d'un local commercial au copropriétaire d'un ensemble commercial. Il n'est pas non plus applicable à la cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux ou à la cession d'un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint.


L'existence du droit de préférence du locataire titulaire d'un bail commercial instauré par cet article, dont les dispositions sont d'ordre public, est applicable en cas de vente du local par le propriétaire bailleur dans lequel une activité industrielle, artisanale ou commerciale est exercée.


En l'espèce, bien qu'il soit constant que l'objet de la vente est décrit comme "une unité d'habitation", il est tout aussi certain que celle-ci est exploitée par la société SEA en vertu expressément d'un bail commercial authentique concédé le 31 décembre 2001 par M. et Mme Q..., lequel a même été renouvelé pour une durée de 9 ans à compter du 01 janvier 2011. De plus, il n'est pas contesté que cette occupation des locaux à des fins commerciales (services hôteliers) a bien lieu en conformité avec les termes exprès du bail commercial précité. Or, l'acte conclu le 23 décembre 2016 ne mentionne aucunement -ce qui n'est pas davantage contesté- que cette information relative à la cession envisagée a été préalablement portée à la connaissance de la société SEA par le bailleur, de sorte que la preuve que les exigences de l'article L. 145-46-1 du code du commerce, applicables au regard de la nature commerciale du local en cause, ont été respectés, n'est pas rapportée.


Aussi, peu important que la société SEA ait fait l'objet d'une procédure collective (le jugement du 28 juillet 2016 ayant autorisé la poursuite de son activité selon les termes du contrat querellé et l'assignation en expulsion produite datant du 02 mars 2018), c'est à raison que les premiers juges ont considéré qu'en sa qualité de locataire, elle avait été privée d'exercer son droit de préférence et que la vente conclue le 23 décembre 2016 entre M. et Mme Q... et M. et Mme E... était nulle.


Dés lors, le jugement entrepris sera confirmé de ce chef.


Sur les frais irrépétibles et les dépens


Succombant, la demande des appelants fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile sera rejetée.
Ils supporteront également les dépens de l'instance d'appel.




PAR CES MOTIFS


La cour, statuant par arrêt rendu par défaut, par mise à disposition au greffe ;


Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;


Y ajoutant ;


Rejette la demande faite en application de l'article 700 du code de procédure civile ;


Laisse les dépens à la charge de M. X... Q... et de Mme R... S... épouse Q... ;


Ecarte toute autre demande plus ample ou contraire ;


Et ont signé le présent arrêt.


La Greffière La Présidente