Cour d'Appel — 8 juillet 2020

Chambre civile
Section 2


ARRET No


du 8 JUILLET 2020


No RG 19/00068
No Portalis DBVE-V-B7D-B2ZP JJG - C


Décision déférée à la Cour :
Jugement Au fond, origine Tribunal de Grande Instance de BASTIA, décision attaquée en date du 18 Décembre 2018, enregistrée sous le no 17/00478


Q...


C/


Consorts C...












Grosses délivrées aux avocats le


































COUR D'APPEL DE BASTIA


CHAMBRE CIVILE


ARRET DU


HUIT JUILLET DEUX MILLE VINGT






APPELANTE :


Mme T..., P... Q... épouse H...
née le [...] à BRANDO (20222)
[...]
[...]


ayant pour avocat Me Alexandra GOMIS, avocat au barreau de BASTIA




INTIMES :


M. G..., M..., N... C...
né le [...] à PARIS
[...]
[...]


ayant pour avocat Me Benoît BRONZINI DE CARAFFA de l'AARPI TOMASI-VACCAREZZA-BRONZINI DE CARAFFA-TABOUREAU-
GENUINI-LUISI, avocat au barreau de BASTIA


Mme D..., U..., R... C...
née le [...] à PARIS
[...]
[...]


ayant pour avocat Me Benoît BRONZINI DE CARAFFA de l'AARPI TOMASI-VACCAREZZA-BRONZINI DE CARAFFA-TABOUREAU-
GENUINI-LUISI, avocat au barreau de BASTIA


Mme R..., B... C...
née le [...] à PARIS
[...]
[...]
[...]






ayant pour avocat Me Benoît BRONZINI DE CARAFFA de l'AARPI TOMASI-VACCAREZZA-BRONZINI DE CARAFFA-TABOUREAU-
GENUINI-LUISI, avocat au barreau de BASTIA


Mme K..., E..., F... C... épouse L...
née le [...] à BASTIA
[...]
[...]


ayant pour avocat Me Benoît BRONZINI DE CARAFFA de l'AARPI TOMASI-VACCAREZZA-BRONZINI DE CARAFFA-TABOUREAU-
GENUINI-LUISI, avocat au barreau de BASTIA




COMPOSITION DE LA COUR :


L'affaire a été examinée le 12 juin 2020 en audience virtuelle, en application de l'article 8 de l'ordonnance du 25 mars 2020, par la cour composée de :


Jean Jacques GILLAND, président de chambre
Judith DELTOUR, conseillère
Gérard EGRON REVERSEAU, conseiller


qui en ont délibéré.


GREFFIER:


U... W....


ARRET :


Contradictoire,


Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées.


Signé par Jean Jacques GILLAND, président de chambre, et par Françoise COAT, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.














EXPOSÉ DES FAITS


Par acte d'huissier du 28 mars 2017, M. G... C..., Mme D... C..., Mme R... C..., et Mme K... C..., épouse L..., ont fait assigner par-devant le tribunal de grande instance de Bastia Mme T... Q..., épouse H..., aux fins de :


"Vu l'article L145-14 du code de commerce,


Vu l'article L145-28 alinéa premier du code de commerce,


-Constater qu'aucune indemnité d'éviction n'est due à Mme T... H...,


-Fixer le montant de l'indemnité d'occupation due par Mme T... H... à M. G... C..., Mme D... C..., Mme R... C..., K... L... à une somme annuelle qui ne saurait être inférieure à 9 000 euros charges et taxes en sus,


-Condamner Mme T... H... à payer la somme de 700 euros en application de 'article 700 du code de procédure civile,


-Condamner Mme T... H... aux entiers dépens,


-Dire que, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, Maître X... S... pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l'avance sans en avoir reçu provision,


-Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir."


Par jugement du 18 décembre 2018, le tribunal de grande instance de Bastia a :


"Dit que le congé du 20 avril 2015 a été régulièrement délivré,


Débouté Madame H... de sa demande doannulation du rapport d'expertise.


Condamné les consorts C... L... à payer à Madame H... une indemnité d"éviction de 57 170 € ainsi que des indemnités accessoires de 11 910 €,


Fixé à 7 214 € le montant de l'indemnité d'occupation due par Madame H... à compter du 31 octobre 2015,


Fixé le point de départ des intérêts à la date du jugement,


Dit que dans l'hypothèse où les bailleurs rétracteraient leur refus de renouvellement, ils devront réaliser les travaux indispensables à la conservation des personnes et des biens.






Réservé la question du démontage de l'usine.


Ordonné l'exécution provisoire.


Rejeté toutes autres demandes.


Condamné les consorts C... L... aux dépens qui comprendront le coût des deux expertises et dont distraction au profit de Me GOMIS, Avocate."


Par déclaration au greffe du 23 janvier 2019, Mme T... Q..., épouse H..., a interjeté appel du jugement prononcé le 18 décembre 2018 en ce qu'il a débouté Madame H... de ses demandes relatives à :


1. la nullité du rapport A...


2.la condamnation des bailleurs au paiement des travaux de grosses réparations et d'entretien visés par le rapport V... et subsidiairement sur leur exécution forcée


3.la condamnation des bailleurs au titre du trouble de jouissance


4. l'article 700 du cpc


5. l'exécution provisoire.


L'appel porte également sur le montant de l'indemnité d'éviction en principal et accessoires, laquelle devait faire, selon l'appelante, l'objet d'une fixation et non d'une condamnation, et sur le quantum de l'indemnité d'occupation.


Par conclusions déposées au greffe le 16 juillet 2019, M. G... C..., Mme D... C..., Mme R... C..., et Mme K... L..., épouse C..., ont demandé à la cour de :


"Vu l'article L145-1 et suivants du Code de commerce ;


Vu l'article 114 et 175 du Code de procédure civile ;


Vu l'article 1240 du Code civil ;


- Juger recevable l'appel incident des consorts C....


- Réformer le jugement dans l'ensemble de ses dispositions
critiquées.


Sur la nullité du rapport de Monsieur A... :


- Confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande de nullité du rapport ;






Sur l'indemnité d'éviction :


- Réformer le jugement de ce chef.


- Juger que l'indemnité d'éviction est nulle, vu le rapport de Monsieur A....


- En conséquence, juger qu'aucune indemnité d'éviction n'est due à Mme T... H....


Sur l'indemnité d'occupation :


- Réformer le jugement de ce chef ;


- Fixer le montant de l'indemnité d'occupation due par Mme T... H... à Monsieur G... C..., Madame D... C..., Madame R... C... et Madame K... L... à une somme annuelle de 9 000 euros charges et taxes en sus ;


Sur la réparation du bâtiment :


- Juger que Madame T... H... est responsable de la dégradation du bâtiment ;


- Juger que la demande de condamnation à la somme de 660 000 euros n'est fondée sur aucun texte ;


- Juger que la remise en état des locaux loués ne peut être prononcée en l'état de la résiliation du bail et de la libération inévitable des locaux après le paiement de l'indemnité d'éviction ;


- En conséquence, rejeter les demandes de condamnation des consorts C... tant à titre principal qu'à titre subsidiaire ;


- Condamner Mme T... H... à payer à Monsieur G... C..., Madame D... C..., Madame R... C... et Madame K... L... la somme de 550 000 euros ;


- Débouter Madame T... H... de l'ensemble de ses demandes ;


- Condamner Madame T... H... à payer la somme de 15 000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;


- Condamner Madame T... H... aux entiers dépens, y compris les frais d'expertise ;










- Dire que, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile, Maître X... S... pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l'avance sans en avoir reçu provision.


- Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir."


Par conclusions déposées au greffe le 30 septembre 2019, Mme T... H... a :


"Vu les articles 155 à 179, 232 à 248, 263 à 274 du code de procédure civile,


Vu l'article 6 de la CEDH,


Vu les articles L 145 et suivants du Code de Commerce,


Vu les articles 1713 et suivants du Code Civil,


Vu les articles 1240 (nouveau) et 1382 (ancien) du Code civil,


Vu les rapports d'expertise de Messieurs A... et V...,


Vu les pièces versées aux débats,


INFIRMER le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de BASTIA le 18 décembre 2018 en ce qu'il a débouté Madame H... de ses demandes relatives à :


- la nullité du rapport A... ;


- la condamnation des bailleurs au paiement des travaux de grosses réparations et d'entretien visés par le rapport V... et subsidiairement sur leur exécution forcée ;


- la condamnation des bailleurs au titre du trouble de jouissance ;


- l'article 700 du code de procédure civile.


INFIRMER le dit jugement en ce qu'il a subordonné la condamnation des bailleurs au paiement des travaux dus par eux à l'exercice de leur droit de repentir et en ce qu'il a limité lesdits travaux à ceux nécessaires à la sécurité des personnes et des biens.


Ainsi que sur le montant de l'indemnité d'éviction en principal et accessoires, laquelle doit faire l'objet d'une fixation et non d'une condamnation, et sur le quantum de l'indemnité d'occupation.


STATUANT A NOUVEAU :


- DEBOUTER les bailleurs de toutes leurs demandes fins et conclusions,




- PRONONCER la nullité du rapport A... en ordonnant le cas échéant une nouvelle expertise,


- DIRE ET JUGER que l'indemnité d'éviction éventuellement due est une indemnité sui generis,


- FIXER en conséquence cette indemnité à la somme de 240.935 € (deux cent quarante mille neuf cent trente-cinq euros),


- DIRE qu'en cas de non exercice du droit de repentir, cette fixation vaudra condamnation,


- FIXER l'indemnité d'occupation mensuelle due par Madame H... à compter du 1er avril 2016 au montant du dernier loyer contractuel soit 550 € cinq cent cinquante).


- CONDAMNER les demandeurs à payer une somme de 660.000 € (six cent soixante mille euros) - valeur avril 2017, date du dépôt du rapport avec indexation au jour de l'arrêt sur la base de l'indice INSEE du cout de la construction - au titre des travaux de gros œuvre leur incombant, que Mme H... dans cette hypothèse s'engage à exécuter en leurs lieu et place,


- DIRE ET JUGER qu'après l'exécution desdits travaux ils seront tenus de tous les travaux d'entretien et de mise aux normes subséquents (plomberie, électricité, peintures, etc..) en désignant à nouveau Monsieur V... pour en chiffrer le coût.


SUBSIDIAIREMENT,


CONDAMNER in solidum les consorts C... L... à entreprendre, dans le délai du mois de l'arrêt à intervenir, les travaux décrits et chiffrés dans le rapport d'expertise de Monsieur V... et sous astreinte de 1.000 € par jour de retard passé ce délai,


Leur impartir un délai de six mois pour achever lesdits travaux, sous même astreinte passé ce délai,


EN TOUT ETAT DE CAUSE :


- CONDAMNER in solidum les consorts C... L... à payer à Madame H... la somme de 198. 000 € (cent quatre-vingt-dix-huit mille euros) au titre du trouble de jouissance subi par le locataire ;


- CONSTATER que les bailleurs renoncent à solliciter le démontage de l'ancienne usine et la remise des locaux en leur état d'origine.


EN DONNER ACTE AUX PARTIES et à défaut








CONFIRMER LE JUGEMENT en ce qu'il a réservé ce chef de demande ;


- LES CONDAMNER à payer à Madame H... la somme de 15.000 € (quinze mille euros) au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;


- LES CONDAMNER aux entiers dépens, qui comprendront les frais des deux expertises avec distraction dans les termes de l'article 699 du CPC.


SOUS TOUTES RÉSERVES."


Par ordonnance du 12 février 2020, la procédure a été clôturée avec renvoi à l'audience du 7 mai 2020 pour plaidoiries.


En raison de l'état d'urgence sanitaire, le 7 mai 2020, l'audience prévue ayant été annulée, la dite procédure a été renvoyée à l'audience du 12 juin 2020, pour être traitée en application de l'article 8 de l'ordonnance du 25 mars 2020 dans le cadre d'une audience virtuelle sans plaidoiries et avec dépôt de dossiers, s'agissant d'une procédure écrite ressortissant de l'article 905 du code de procédure civile, sans possibilité d'opposition offerte aux parties quant à ce choix, pour mise en délibéré et un prononcé d'arrêt par mise à disposition au greffe le 8 juillet 2020.


La cour, pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, fait expressément référence à la décision entreprise ainsi qu'aux dernières conclusions notifiées par les parties.




SUR CE


Sur le contrat de bail commercial


Les premiers juges ont considéré, qu'en application de l'article 1738 du code civil, le contrat de bail liant les parties s'est tacitement renouvelé pour une durée indéterminée à l'issue de la première période de 12 années et, qu'ainsi, un congé pouvait être délivré à tout moment.


Or, les termes mêmes de cet article du code civil disposent que «Si à l'expiration des baux écrits, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par l'article relatif aux locations faites sans écrit» et il est constant que le dit contrat de bail comporte les mêmes clauses et conditions que le précédent.


En effet, le contrat de bail commercial stipule dans sa version d'origine que «le présent bail est consenti et accepté pour une durée de trois-six-neuf-ou douze années, lesquelles commenceront à courir le premier avril mil neuf cent vint quatre pour prendre fin, au gré du preneur, les trente et un mars mil neuf cent vingt sept, mil neuf cent trente, mil neuf cent trente trois, mil neuf cent trente six- le bailleur restant par suite engagé pour la dite








période de douze années et le preneur ayant la faculté de faire cesser le bail à l'expiration de chaque ternaire, à la condition toutefois de prévenir le bailler six mois à l'avance, faute de quoi le bail continuera son effet pour le ternaire suivant».


Ainsi, le contrat de bail initial a-t-il été tacitement reconduit par périodes de 12 années, seul le preneur, en l'espèce Mme T... Q... actuellement, ayant la faculté de la dénoncer tous les trois ans.


Le congé délivré le 20 avril 2015 l'a été irrégulièrement, le contrat de bail commercial liant les parties n'arrivant à échéance que le 31 mars 2020, seul le preneur soit Mme T... Q..., et non le bailleur, pouvant y mettre fin six mois avant son échéance ternaire.


Cependant, un congé anticipé n'est pas nul, mais il ne pouvait être valablement délivré que pour le 1er avril 2020 !


Toutefois, il convient de relever que l'appel interjeté ne porte pas sur ce point du jugement contesté, mais uniquement sur ses autres dispositions relatives à la nullité du rapport d'expertise, à la prise en charge du coût des grosses réparations locatives, à l'indemnisation de son trouble de jouissance et aux montants des indemnités d'éviction et d'occupation, Mme T... Q... reconnaissant même dans ses dernières écritures la réalité de cette dernière à compter du 1er avril 2016 !


Sur le rapport d'expertise et la demande de nullité


Il convient de rappeler que les juridictions de jugement ne sont pas liées, selon l'article 246 du code de procédure civile, par l'avis d'un expert qui n'est désigné, en application de l'article 232 du code de procédure civile que pour éclairer le juge dans sa prise de décision et non se substituer à lui.


De plus, l'article 238 du code de procédure civile dispose que «le technicien doit donner son avis sur les points pour l'examen desquels il a été commis. Il ne peut répondre à d'autres questions, sauf accord écrit des parties. Il ne doit jamais porter d'appréciations d'ordre juridique».


En l'espèce, il est constant que l'expert désigné par ordonnance de référé a, dans son pré-rapport, contesté la réalité de l'activité commerciale du preneur, avant de se raviser dans son rapport définitif, tout en minorant l'activité retenue à celle de simple revendeur, niant selon l'appelante la réalité de son activité de production et la limitation de celle-ci en raison de la carence des bailleurs dans leur obligation de lui assurer le clos et le couvert comme cela résulterait des conclusions d'un autre rapport d'expertise diligentée lui aussi dans le cadre d'une procédure de référé.


La production de ces deux rapports, et non uniquement de pré-rapport, permet amplement à la juridiction saisie de statuer sur les demandes présentées, les rapports d''expertise n'étant qu'une aide à la décision et ne liant pas la juridiction, selon les dispositions rappelées du code de procédure civile.






Il n'est donc pas judicieux ni nécessaire de faire droit à la demande de nullité présentée par Mme T... Q... relativement au rapport d'expertise, la juridiction ayant suffisamment d'éléments pour en évaluer la pertinence.


Le jugement entrepris doit être confirmé sur ce chef de demande.


Sur l'indemnité d'éviction


Il est incontournable à la lecture du rapport de l'expert que l'appelante exerçait une activité économique dans les locaux donnés à bail et que celle-ci a périclité par la suite pour passer d'industrielle à artisanale.


L'origine de cette perte d'activité résulte, selon les rapport d'expertise réalisé par M. V..., de la dégradation du lieu d'exploitation de ce qui était une activité industrielle.


Cette appréciation, qui ne repose que sur les dires de la locataire et non sur des éléments concrets, est contredite tant par les bailleurs que par l'autre expert judiciaire qui indique dans son rapport qu'il est impossible de savoir si cet état de délabrement relève de la cause ou la conséquence de l'arrêt de l'exploitation industrielle.


Ce qui est certain c'est que la preuve d'une mise en demeure des bailleurs relativement à l'état des locaux loués et la nécessité d'entreprendre des travaux pour leur assurer le clos et le couvert, n'est pas rapportés, que ces derniers ne résidant pas sur place, à l'exception récente de M. G... C..., ne pouvaient être informés de visu de l'état de délabrement de leur bien.


En effet, la production d'une copie d'un courrier de mise en demeure d'effectuer des travaux garantissant le clos et le couvert, daté du 2 novembre 2010, adressé à M. G... C..., ne peut suffire à démontrer l'information des bailleurs à défaut de production de l'accusé de réception mentionné dans cette missive. De plus, aucune action judiciaire n'a été intentée à ce titre, pas plus que n'est produit un constat d'huissier de justice décrivant la réalité des manquements des bailleurs, alors qu'aucune rénovation n'a été exécutée depuis le mois de novembre 2010 jusqu'à ce jour.


Pendant la même période, la locataire a continué à payer son loyer sans la moindre récrimination ou remarque, et ce alors que la bâtiment abritant la production industrielle de glaçons est qualifié de «ruine» par l'expert judiciaire, état qui n'est pas contredit, bien au contraire par le coût des travaux de mise en conformité du dit local évalué entre
660 000 et 550 000 euros.


Ainsi, seule la réalité d'une activité artisanale continue, retenue par l'expert et démontrée par l'appelante par la production de plusieurs attestations rédigées par des clients de son commerce, doit être prise en compte dans le calcul de l'indemnité réclamée, l'activité industrielle ayant cessé depuis au moins 40 ans selon l'expert judiciaire, point sur lequel il n'a été pas été contredit, ni contesté.








Le fait que cette activité artisanale est déficitaire depuis au moins l'année 2009 ne permet pas d'éluder que le contrat de bail conclu entre les parties était «tout commerce» et comportait même une possibilité d'exploitation agricole, dont les bailleurs sont bien maladroits à faire valoir l'impossibilité d'exercice, alors qu'elle est indiqué dans le corps du contrat de bail initial par une référence à la possibilité de plantations.


Le calcul de l'indemnité d'éviction intégré la valeur du droit au bail qui à une valeur intrinsèque différente de celle du fonds de commerce et repose sur le calcul de la valeur théorique du bien loué, devant nécessairement tenir compte de ce qu'une partie des locaux est en ruine, comme les juges de première instance l'ont valablement retenu.


Aussi, pour le surplus du calcul de l'indemnité d'éviction, la cour fait siennes les motivations pertinentes des juges de première instance à l'exception de la durée de capitalisation du différentiel entre la valeur locative annuelle théorique et le loyer annuel payé qui a été fixée à 5 par l'expert, durée retenue par le tribunal de grande instance.


Pour retenir ce coefficient, alors que la locataire en revendique un de 9, les premiers juges ont indiqué que le bien loué était, certes situé, sur la commune de Brando, dans le village d'[...], mais en fin de village, à 500 mètres du centre de ce dernier, le long de la route, sur un terrain exigu, situé entre la colline et la route.


Cette appréciation est surprenante pour un petit village tel qu'[...] qui est situé sur une des parties les plus recherchées du [...], à proximité de Bastia, dans une zone où les biens immobiliers sont rares, surtout si comme celui objet du présent litige, ils sont situés en bord de mer, même s'il reste une route à traverser -l'expert retenant la possibilité d'une activité de pêche et l'appelante d'un hôtel dans le cadre d'un bail commercial tout commerce- et où les disponibilités locatives commerciales sont rarissimes d'autant plus si elles sont «tout commerce».


Aussi, c'est un coefficient de 9 qui doit être retenu dans le cadre du calcul de l'indemnité d'éviction.


Pour l'évaluation du fonds lui-même, il ne ressort pas du contrat liant les parties qu'une partie habitation a été prévue et si le bail est «tout commerce» avec possibilité d'exploitation agricole, il ne présente aucun caractère mixte ; le fait que l'appelante et sa famille par le passé en ait fait son logement ne résulte que d'une situation de fait et non du contrat de bail lui-même.


Cependant, cela n'est pas relevé par les intimés qui s'ils contestent que le fonds de commerce ait encore une valeur, en subsidiaire, valident les calculs des premiers juges.


Aussi, après retenu de la valeur arrêtée pour les locaux à usage d'habitation, il convient pour les autres locaux et le terrain, dont le potentiel d'exploitation est réel pour une surface globale non contestée de 531 m² d'appliquer un prix au m² de 12 euros, tel que l'expert l'a fixé dans son rapport.








Cela permet de retenir, comme l'appelante l'a calculé, une valeur locative théorique de
24 400 euros, somme de laquelle doit être soustrait le montant annuel des loyers versées soit 24 400-6600 euros = 17 800 euros.


Sur ce résultat, on applique le coefficient de 9 préalablement arrêté, ce qui permet d'obtenir une indemnité d'éviction à hauteur de de 17 800 X 9 = 160 200 euros.


Le jugement querellé doit être infirmé sur ce chef de la demande.


Sur les indemnisations accessoires


En ce qui concerne l'indemnité de remploi qui recouvre les frais de réinstallation, il représente en règle générale entre 8 et 20 % de l'indemnité principale.


En l'espèce compte tenu de l'âge de l'appelante -91 ans- qui rend peu réaliste et probable une poursuite d'activité réelle dans de nouveau locaux, la retenue d'un pourcentage de
10 % arrêtés par les premières juges est adaptée, soit une somme due à ce titre de 16 020 euros.


Sur le trouble commercial, il est habituellement équivalent à trois mois de loyer, dans son montant théorique soit 24 400 : 12 = 2033,33 X 3 = 6 100 euros, somme qu'il convient de retenir.


Restent les frais de déménagement évalués à la somme de 2 800 euros par l'expert, somme qu'il convient de retenir, les intimés ayant confirmé dans leurs dernières écritures qu'ils ne sollicitaient pas le démontage de l'usine elle-même.


Ce qui donne un total due à ce titre de 24 920 euros.


Le jugement entrepris doit être infirmé sur ce chef de la demande.


Sur l'indemnité d'occupation.


Le loyer annuel actuel est de 6 600 euros, soit 550 euros mensuels.


La valeur locative théorique a été arrêtée à la somme de 24 400 euros, soit 2 033,34 euros mensuels.


L'appelante demande que cette indemnité d'occupation soit fixée à la somme mensuelle de 550 euros et les intimés, appelants incidents sollicitent un loyer annuel de 9 000 euros, soit 750 euros ; somme obtenue après application d'un abattement de précarité de 50 %.


Il est constant que l'indemnité d'occupation est calculée en fonction de la valeur locative et que son montant est apprécié souverainement par la juridiction saisie.










En l'espèce, si la valeur locative annuelle est de 24 400 euros, il convient en raison de la situation de vétusté et de non-conformité des locaux loués de retenir l'abattement de 50 % proposé par l''expert judiciaire, pourcentage auquel il y a lieu d'ajouter, comme les premiers juges un nouvel abattement de 20 % en raison de la situation de précarité dans laquelle la locataire est mise en raison de la dénonciation de son contrat de bail.


Cela donne une somme annuelle de 9 760 euros, ramenée à 9 000 euros, seule somme réclamée par les intimés, appelants incidents.


Il convient d'infirmer le jugement querellé sur ce chef de la demande.


Sur les demandes d'exécution de travaux


Il ressort des expertises que les désordres relevés sont autant dus à des problèmes de structure relevant de l'obligation du bailleur que de l'obligation d'entretien pesant sur le preneur, et qu'ils sont particulièrement anciens.


Dans une motivation pertinente que la cour adopte, les premiers juges ont rejeté les demandes présentées à ce titre tant par les bailleurs que leur locataire.


Compte tenu de l'absence de discussion en appel sur la validité du congé donné et sur la fin de contrat de bail liant les parties, il est impossible de faire droit à la demande présentée par Mme T... Q... qui n'a plus de droit sur le bien qu'elle a loué ayant perdu ainsi sa qualité de locataire et son intérêt à agir.


Quant à la demande des bailleurs d'une condamnation au paiement d'une somme de
550 000 euros au titre de la remise en état des lieux, il convient de les débouter de cette demande qui n'est fondée sur aucune pièce -ces derniers ne produisant rien sur ce point de leur demande, ce contentant de revendiquer une somme dont il n'explique nullement le chiffrage, alors qu'il est certain qu'une partie des désordres relevés résulte de l'absence d'entretien de la structure du bâtiment lui-même entretien leur incombant en leur qualité de bailleur au titre du clos et du couvert.


Il convient d'infirmer le jugement entrepris sur ce point et de débouter les parties de leurs demandes.


Sur le trouble de jouissance


Dans ses dernières écritures, l'appelante se contente de reprendre sa demande d'une somme de 198 000 euros au titre de son préjudice de jouissance, sans pour autant, alors qu'elle conclut sur l'absence de prescription de son droit à indemnisation, démontrer la réalité du trouble revendiqué mentionnant «Dans tous les cas de figure, il y a trouble de jouissance aggravé et on doit l'apprécier au regard du montant du loyer» ce qui est une affirmation et non une démonstration de la réalité du trouble allégué.










Il convient de confirmer le jugement entrepris sur ce point.


Sur les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile


S'il est équitable de laisser à la charge des intimés les frais irrépétibles qu'ils ont engagés, il n'en va pas de même pour l'appelante ; par conséquent, il y a lieu d'allouer à Mme T... Q... la somme de 15 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.


Les arrêts de cour d'appel étant de droit exécutoire, la demande de prononcé de l'exécution provisoire présentée par les intimés est particulièrement superflue.


PAR CES MOTIFS,


LA COUR,


Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la demande de nullité du rapport d'expertise déposé par M. Y... A..., et la demande relative à un trouble de jouissance, et sur la condamnation au paiement des dépens,


L'infirme pour le surplus des demandes présentées en appel,


Statuant à nouveau,


Fixe l'indemnité d'éviction due à Mme T... Q... par M. G... C..., Mme D... C..., Mme R... C..., et Mme K... C..., épouse L..., à la somme de 160 200 euros,


Condamne solidairement M. G... C..., Mme D... C..., Mme R... C..., et Mme K... C..., épouse L..., à payer à Mme T... Q..., en cas de non-exercice du droit de repentir, la somme de 160 200 euros au titre de l'indemnité d'éviction,


Condamne solidairement M. G... C..., Mme D... C..., Mme R... C..., et Mme K... C..., épouse L..., à payer à Mme T... Q... à payer la somme de 24 920 euros au titre des indemnités accessoires,


Fixe l'indemnité d'occupation due par Mme T... Q... à M. G... C..., Mme D... C..., Mme R... C..., et Mme K... C..., épouse L..., à la somme annuelle de 9 000 euros, soit 750 euros mensuels, à compter du 1er avril 2015,


Condamne in solidum M. G... C..., Mme D... C..., Mme R... C..., et Mme K... C..., épouse L..., à payer à Mme T... Q... la somme de 15 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,








Condamne in solidum M. G... C..., Mme D... C..., Mme R... C..., et Mme K... C..., épouse L..., au paiement des entiers dépens en cause d'appel, dont distraction au profit de Me Alexandra Gomis, avocate.




LA GREFFIERE, LE PRESIDENT,