Cour d'Appel — 10 janvier 2020

Copies exécutoires délivrées aux parties le RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS






COUR D'APPEL DE PARIS


Pôle 4 - Chambre 1


ARRÊT DU 10 JANVIER 2020


(no , pages)


Numéro d'inscription au répertoire général : No RG 18/27973 - No Portalis 35L7-V-B7C-B6453


Décision déférée à la Cour : jugement du 21 novembre 2018 du tribunal de grande instance de FONTAINEBLEAU - RG no 17/00135




APPELANTE


SARL 5IME
Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [...]
[...]
No SIRET : 444 39 9 5 54 ME


Représentée par Me Marie Dominique HYEST de la SCP COHEN-HYEST, avocat au barreau d'ESSONNE




INTIMES


Monsieur C... E...
[...]
[...]
né le [...] à SAINT MANDE (94160)


Madame W... E...
[...]
[...]
née le [...] à ANGERS (49000)


Représentés par Me Laurence IMBERT de la SELARL IMBERT ET ASSOCIES, avocat au barreau de MELUN




COMPOSITION DE LA COUR :


L'affaire a été débattue le 14 novembre 2019, en audience publique, devant la Cour composée de :
M. Claude CRETON, Président
Mme Christine BARBEROT, Conseillère
Mme Monique CHAULET, Conseillère


qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Mme Christine BARBEROT, conseillère dans les conditions prévues par l'article 785 du code de procédure civile.




Greffier, lors des débats : Mme Sonia DAIRAIN




ARRET :


- Contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Claude CRETON, Président et par Grégoire GROSPELLIER, greffier lors de la mise à disposition.




Par acte authentique du 14 février 2014, M. C... E... et Mme W... F..., épouse E... (les époux E...), ont acquis de la SARL 5 Ime les lots [...], [...] et [...] de l'état de division d'un ensemble immobilier en copropriété dénommé "[...]", sis [...] ), soit un appartement au rez-de-chaussée, un jardin et une cave, au prix de 195 000 €. Par acte du 13 mai 2015, se plaignant d'un défaut d'isolation phonique, les époux E... ont sollicité en référé l'organisation d'une expertise. M. I... R..., expert, désigné par ordonnance du 16 juin 2015, a déposé son rapport le 30 septembre 2016. Par acte du 24 février 2017, les époux E... ont assigné leur vendeur en paiement de la somme de 38 900 € sur le fondement des vices cachés.


C'est dans ces conditions que, par jugement du 21 novembre 2018 , le Tribunal de grande instance de Fontainebleau a :
- dit que l'appartement constituant le lot no 1 était atteint de vices cachés au sens de l'article 1641 du code civil,
- fait droit à l'action rédhibitoire formée par les époux E...,
- dit que les époux E... restitueraient le bien à la société 5 Ime,
- dit que la société 5 Ime restituerait aux époux E... la somme de 195 000 € correspondant au prix et, en tant que de besoin, condamné cette société à payer cette somme aux époux E...,
- dit que la société 5 Ime avait connaissance des vices affectant le bien,
- condamné la société 5 Ime à payer aux époux E... les sommes totales de 1 656 € en indemnisation des frais de déménagement et de 2 000 € en indemnisation du préjudice moral subi, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,
- dit n'y avoir lieu à capitalisation,
- débouté les époux E... du surplus de leurs demandes indemnitaires,
- condamné la société 5 Ime à supporter les dépens en ce compris les frais d'expertise,
- condamné la société 5 Ime à payer aux époux E... la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
- débouté les parties du surplus de leurs demandes.


Par dernières conclusions, la société 5 Ime, appelante, demande à la Cour de :
- vu les articles 1641, 1644, 1143 ancien, 1147 ancien, 1184 ancien du code civil :
- réformer jugement entrepris et statuant à nouveau :
- dire que l'appartement n'est pas atteint de vices cachés,
- dire n'y avoir lieu à résolution de la vente,
- rejeter toutes les demandes des époux E...,
- condamner solidairement les époux E... à lui payer la somme de 4 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus comprenant les frais d'expertise.


Par dernières conclusions, les époux E... prient la Cour de :
- vu les articles 1641 et 1644, 1116, 1143, 1147 et 1184 anciens du Code civil,
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a jugé que l'appartement était affecté de vices cachés connus du vendeur et condamné la société 5 Ime à leur payer les sommes de 2 000 € au titre de leur préjudice moral et de 3 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus, en ce compris les frais d'expertise,
- subsidiairement, retenir la faute dolosive de la société 5 Ime,
- infirmer le jugement entrepris pour le surplus et statuant à nouveau :
- condamner la société 5 Ime à leur verser les sommes de :
. 8 000 € au titre des travaux du plafond acoustique,
. 1 700 € au titre du remplacement de la porte d'entrée,
. 2 900 € au tire du doublage de la cloison,
. 2 500 € au titre des frais de garde-meubles et de maîtrise d'oeuvre,
. 800 € au titre du préjudice de jouissance durant les travaux,
. 18 000 € au titre du préjudice commercial lié à la moins-value de l'immeuble,
- dire que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,
- ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du Code civil,
- débouter la société 5 Ime de l'intégralité de ses demandes,
- condamner la société 5 Ime à leur régler la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.


SUR CE, LA COUR


Tant la société 5 Ime que les époux E... sollicitent l'infirmation du jugement en ce qu'il a fait droit à une action rédhibitoire que les acquéreurs affirment ne pas avoir exercée, s'étant bornés à réclamer la restitution d'une partie du prix.


La Cour n'étant saisie que d'une action estimatoire, le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a fait droit à l'action rédhibitoire formée par les époux E..., dit que les époux E... restitueraient le bien à la société 5 Ime et que la société 5 Ime restituerait aux époux E... la somme de 195 000 € correspondant au prix et, en tant que de besoin, condamné cette société à payer cette somme aux époux E....


C'est par des motifs pertinents que la Cour adopte que le Tribunal a dit que l'appartement constituant le lot no 1 était atteint de vices cachés au sens de l'article 1641 du code civil et que la société 5 Ime avait connaissance de ces vices.


A ces justes motifs, il sera ajouté que l'annonce publicitaire sur la foi de laquelle les époux E..., néophytes en matière d'acquisition immobilière, ont acheté l'appartement litigieux, vante : "dans un bâtiment du 17e siècle rénové en résidence de haut standing, appartement de type F2 en rez-de-chaussée avec un beau jardin privatif de 65 m2 environ entièrement refait à neuf, composé d'un grand séjour, une chambre, d'une cuisine complètement équipée, d'une salle de douche à l'italienne. Rénovation soignée avec des matériaux de grande qualité". Le haut standing de la résidence, la réfection à neuf de l'appartement, la rénovation soignée avec des matériaux de grande qualité soulignés par l'annonce ne permettaient pas au candidat acquéreur d'en déduire que l'appartement ne disposait d'aucune isolation acoustique.


Il ressort des pièces produites que, préalablement à la vente litigieuse, la société 5 Ime a procédé à une rénovation lourde de l'hôtel particulier construit au 17e siècle en ce que sept appartements y ont été créés. En effet, selon le procès-verbal dressé le 11 avril 2012 par Me A... N..., huissier de justice, à la demande de la société 5 Ime, le bâtiment a été "rénové en gros oeuvre et second oeuvre et restructuré pour partie, tous corps d'état confondus", l'appartement de 39 m2 des époux E... ayant été "rénové à neuf, tous corps d'état confondus, en gros oeuvre et second oeuvre". Or, l'expert judiciaire a constaté, notamment, que les bruits en provenance du hall étaient particulièrement audibles dans l'appartement acquis par les époux E..., ce dernier n'étant séparé du hall d'entrée que par une cloison, non isolée, la porte d'entrée à deux vantaux étant une ancienne porte de communication intérieure ne comportant pas les caractéristiques d'usage d'une porte palière du point de vue de la solidité, de l'isolation et de la sécurisation. L'homme de l'art a encore mentionné la suppression du bacula au plafond, complexe de 4 à 5 centimètres d'épaisseur, qui assurait l'étanchéité à l'air entre l'appartement du dessous et celui du dessus, et son remplacement par une plaque de plâtre de 13 mm, ainsi que par un isolant en laine de verre à usage d'isolation thermique de faible densité, lesdites suppression et remplacement ayant supprimé toute barrière phonique entre les deux appartements.


La réalité de ces défauts constatés par l'expert judiciaires, est corroborée par :


. les attestations de quatre des sept copropriétaires de l'ensemble immobilier, notamment, celle de M. Y... U..., ayant fait refaire le plancher et l'isolation phonique de son appartement en raison de la nuisance causée par les odeurs et les bruits en provenance de l'appartement du dessous, anormalement perceptibles, réfection à l'occasion de laquelle l'entreprise intervenante avait constaté au démontage du plancher : l'absence de laine de roche requise pour l'isolation phonique, la présence de morceau de laine de verre, par endroits, mais non jointifs entre eux, ne comblant pas la hauteur entre le plancher et le plafond du dessous, des jours importants, jusqu'à un centimètre, entre certaines plaques de plafond de l'appartement du dessous,


. les doléances des copropriétaires mentionnées dans les procès-verbaux des assemblées générales
des 15 mars et 19 avril 2014.


Il se déduit de ces éléments que la rénovation entreprise par la société 5 Ime a dégradé l'isolation phonique préexistant à ces travaux, une simple cloison intérieure faisant office de mur séparant l'appartement litigieux du hall d'entrée desservant sept appartements, une simple porte intérieure étant affectée à l'usage de porte palière. La forte résonance du logement induite par cette rénovation, qui privilégiait les qualités esthétiques de la cloison à colombage et des plafonds à poutres apparentes, éléments visibles susceptibles de séduire les acquéreurs, constitue un défaut compromettant destination de logement, de nature à réduire le montant du prix exigé par le vendeur. Ce vice est antérieur à la vente et ne s'est révélé aux acquéreurs qu'après l'occupation de l'appartement par eux-mêmes et par leurs voisins. Caché pour l'acquéreur, ce vice était connu du vendeur qui avait procédé à la rénovation. Par suite la garantie des vices cachés est due par la société 5 Ime aux époux E....


Les travaux d'isolation phoniques réalisés par le propriétaire de l'appartement du dessus n'ayant pas mis fin à la sonorité des bruits de pas dans l'appartement des époux E..., le coût du plafond acoustique propre à remédier à une partie du vice, doit être retenu dans le calcul de la réduction du prix.


Au vu du rapport d'expertise, la réduction du prix doit être évaluée de la manière suivante :


- plafond acoustique : 8 000 €,


- remplacement de la porte d'entrée : 1 700 €,


- doublage de la cloison entre l'appartement et le hall d'entrée : 2 900 €,


- maîtrise d'oeuvre et garde-meubles : 2 500 €,


- préjudice de jouissance pendant la durée des travaux : 800 €,


Total : 15 900 €.


Les époux E... ne peuvent à la fois, exiger une isolation acoustique efficace et se plaindre des effets esthétiques de celle-ci entraînant la suppression des poutres apparentes. Par suite leur demande de moins-value à hauteur de la somme de 18 000 € sera rejetée.


En conséquence, la société 5 Ime doit être condamnée à restituer aux époux E... la somme de 15 900 € avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt.


Il y a lieu d'ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.
La solution donnée au litige emporte le rejet de la demande sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile de la société 5 Ime.


L'équité commande qu'il soit fait droit à la demande des époux E... sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt.




PAR CES MOTIFS


INFIRME le jugement entrepris, mais seulement en ce qu'il a :


- fait droit à l'action rédhibitoire formée par M. C... E... et Mme W... F..., épouse E...,


- dit que M. C... E... et Mme W... F..., épouse E... restitueraient le bien à la SARL 5 Ime,


- dit que la SARL 5 Ime restituerait à M. C... E... et Mme W... F..., épouse E..., la somme de 195 000 € correspondant au prix et, en tant que de besoin, condamné cette société à payer cette somme aux époux E... ;


Statuant à nouveau :


CONDAMNE la SARL 5 Ime à restituer à M. C... E... et Mme W... F..., épouse E..., la somme de 15 900 € à titre de partie du prix, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;


ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour une année entière ;


CONFIRME le jugement entrepris pour le surplus ;


REJETTE les autres demandes ;


CONDAMNE la SARL 5 Ime aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile ;


CONDAMNE la SARL 5 Ime à payer à M. C... E... et Mme W... F..., épouse E..., la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel.




Le Greffier, Le Président,