Cour d'Appel — 9 novembre 2020

COUR D'APPEL DE BASSE-TERRE


1ère CHAMBRE CIVILE


ARRET No 435 DU 09 NOVEMBRE 2020






No RG 19/00332 - VMG/EK
No Portalis DBV7-V-B7D-DCGK


Décision déférée à la Cour : jugement au fond, origine tribunal de grande instance de POINTE A PITRE, décision attaquée en date du 06 décembre 2018, enregistrée sous le no 16/02528




APPELANTS :


Monsieur V... W...
[...]
[...]


Madame Q... D... épouse W...
[...]
[...]


Représentée par Me Charles NICOLAS de la SELARL NICOLAS & DUBOIS, (TOQUE 69) avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART




INTIMÉS :


Monsieur S... G...
[...]
[...]


Madame E... P...
[...]
[...]


Représentés tous deux par Me Catherine GLAZIOU, (TOQUE 84) avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART




INTIMÉE NON REPRÉSENTÉE :


SARL CHARLES MICHELS IMMOBILIER
prise en la personne de son représentant légal en
exercice domicilié es qualité audit siège. [...]
[...]
signification de la déclaration d'appel le 25 mai 2019 et des conclusions le 07 juin 2019 à personne morale habilitée.












COMPOSITION DE LA COUR


En application des dispositions de l'article 779-3 du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état, à la demande des parties, a autorisé les avocats à déposer leur dossier au greffe de la chambre civile avant le 21 septembre 2020.


Par avis du 21 septembre 2020, le président a informé les parties que l'affaire était mise en délibéré devant la chambre civile de la cour composée de :


Madame Claudine FOURCADE, présidente de chambre,
Mme Valérie MARIE GABRIELLE, conseillère,
Madame Christine DEFOY, conseillère,
qui en ont délibéré.


Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la Cour le 09 novembre 2020.






GREFFIER


Lors du dépôt des dossiers : Mme Esther KLOCK, greffière.


ARRET :


Réputé contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées. Signé par Madame Claudine FOURCADE, présidente de chambre et par Mme Esther KLOCK, greffière, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire.




FAITS ET PROCÉDURE


Suivant acte sous seing privé signé le 05 février 2015 sous l'égide de la société Century 21 Charles Michels, M. S... G... et Mme E... P... (les Consorts G... P...) se sont engagés à vendre à M. V... W... et à Mme Q... D... épouse W... (M.et Mme W...) et ceux-ci à acheter, les lots 91 et 93 d'un immeuble en copropriété consistant en un appartement trois pièces de 52,74 m² et la cave sis [...] moyennant le prix net vendeur de 407 000 euros payable en totalité le jour de la signature de l'acte authentique prévue au 29 mai 2015.


Se prévalant du non respect par M.et Mme W... de leurs obligations contractuelles, par exploit d'huissier de justice du 20 novembre 2015, les Consorts G... P... les ont fait assigner devant le tribunal de grande instance de Paris en paiement de la clause pénale prévue au contrat. Par ordonnance du 14 septembre 2016, le juge de la mise en état de ce tribunal s'est déclaré incompétent et a renvoyé l'affaire devant le tribunal de grande instance de Pointe-à-Pitre.


Par acte d'huissier de justice du 23 octobre 2017, M.et Mme W... ont fait assigner en intervention forcée la SARL Charles Michel Immobilier à l'enseigne Century 21 Charles Michel.


Par jugement réputé contradictoire rendu le 06 décembre 2018, le tribunal de grande instance de Pointe-à-Pitre, a :


-dit n'y avoir lieu à ordonner la jonction de la procédure en intervention forcée,
-déclaré irrecevable la demande en rétractation formulée par M.et Mme W...,
-déclaré valable le compromis de vente signé le 05 février 2015,
-condamné solidairement M.et Mme W... à payer aux Consorts G... P... la somme de 25 000 euros au titre de la clause pénale,
-débouté les Consorts G... P... de leur demande à titre de dommages et intérêts,
-débouté M.et Mme W... de leur demande d'appel en garantie de la société Century 21 contre toutes condamnations prononcées contre eux au titre du retard dans le traitement de la demande de prêt,
-débouté M.et Mme W... de leur demande aux fins de restitution de la somme de 20 350 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation,
-condamné in solidum M.et Mme W... à payer aux Consorts G... P... la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
-ordonné l'exécution provisoire du présent jugement et débouté en conséquence les parties de leurs demandes à ce titre,
-condamné in solidum M.et Mme W... aux entiers dépens.


M. et Mme W... ont interjeté appel de ce jugement par déclaration d'appel en date du 18 mars 2019.


Suite à l'avis à signifier délivré par le greffe de la cour le 06 mai 2019, M.et Mme W... ont fait signifier les 27 mai et 07 juin 2019 à la SARL Charles Michels Immobilier la déclaration d'appel et leurs conclusions. Cette dernière bien que régulièrement citée (à personne habilitée) n'a pas constitué avocat.


Les autres parties ont conclu et l'ordonnance de clôture a été rendue le 18 février 2020.


Cette affaire fixée initialement à l'audience du 02 mars 2020 a été renvoyée à l'audience de dépôt du 21 septembre 2020 en raison du mouvement national de grève des avocats. Les parties ayant déposé leurs dossiers, en application des dispositions de l'article 779 alinéa 3 du code de procédure civile, l'affaire a été retenue puis mise en délibéré au 09 novembre 2020, date de son prononcé par mise à disposition au greffe.




PRÉTENTIONS ET MOYENS


Les dernières conclusions, remises les 26 juin 2019 par les appelants, 12 octobre 2019 par l'intimée, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, peuvent se résumer ainsi qu'il suit.


M.et Mme W... demandent à la cour, de :
-infirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Pointe-à-Pitre en toutes ses dispositions,
*à titre principal, constater leur rétractation et la caducité du compromis de vente,
* à titre subsidiaire, constater le respect des délais relatifs au dépôt des demandes de prêt par M. et Mme W... et la conformité des demandes de prêt,
* à titre très subsidiaire, constater que la demande au titre de l'application de la clause pénale n'est pas justifiée et en exonérer M. et Mme W... du paiement,


-en tout état de cause, dire et juger que M. et Mme W... sont recevables et bien fondés à mettre en cause la société Century 21, en conséquence, déclarer la décision à intervenir opposable à cette société, dire que la société Century 21 sera tenue de garantir M. et Mme W... contre toutes condamnations prononcées contre eux,
-ordonner la restitution sans délai du dépôt de garantie d'un montant de 20 350 euros versé à la demande des Consorts G... P... sur le compte séquestre de maître I..., notaire à Paris,
-condamner solidairement les Consorts G... P... au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens,
-prononcer l'exécution provisoire du jugement à intervenir.


Les Consorts G... P... demandent à la cour, de :
-confirmer partiellement le jugement du tribunal de grande instance de Pointe-à-Pitre du 06 décembre 2018 en ce qu'il a :
.dit n'y avoir lieu à ordonner la jonction de la procédure en intervention forcée,
.déclaré irrecevable la demande en rétractation formulée par M.et Mme W...,
.déclaré valable le compromis de vente signé le 05 février 2015,
.débouté M.et Mme W... de leur demande d'appel en garantie de la société Century 21 contre toutes condamnations prononcées contre eux au titre du retard dans le traitement de la demande de prêt,
.débouté M.et Mme W... de leur demande aux fins de restitution de la somme de 20 350 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation,
.condamné in solidum M. et Mme W... à payer aux Consorts G... P... la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
.ordonné l'exécution provisoire du présent jugement et débouté en conséquence les parties de leurs demandes à ce titre,
.condamné in solidum M.et Mme W... aux entiers dépens.
-infirmer partiellement le jugement du tribunal de grande instance de Pointe-à-Pitre du 06 décembre 2018 en ce qu'il a :
.modéré le montant de la clause pénale prévue par le compromis de vente et condamné solidairement M. et Mme W... à payer aux Consorts G... P... la somme de 25 000 euros à titre de clause pénale,
.débouté Consorts G... P... de leur dmande au titre de dommages et intérêts,
*statuant à nouveau,
-dire les Consorts G... P... recevables et bien d=fondés en toutes leurs demandes,
-condamner solidairement et conjointement M. et Mme W... à payer aux Consorts G... P... la somme de 40 700 euros en application de la clause pénale prévue par le compromis de vente,
-condamner solidairement et conjointement M. et Mme W... à payer aux Consorts G... P... la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts,
*en toutes hypothèses,
-débouter M. et Mme W... de leur demande au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et concernant les dépens de la présente instance,
-condamner solidairement M. et Mme W... à payer aux Consorts G... P... la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamner solidairement et conjointement M. et Mme W... aux entiers dépens dont le recouvrement sera directement poursuivi par maître Catherine Glaziou, avocat au barreau de la Guadeloupe.


MOTIFS


Sur la caducité du compromis de vente


A l'énoncé de l'article 1134 du code civil (dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 applicable en la cause), les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.


En matière immobilière, l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation (dans sa version applicable aux faits de la cause) dispose que pour tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ou la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte.
Cet acte est notifié à l'acquéreur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes.
Lorsque l'acte est conclu par l'intermédiaire d'un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, cet acte peut être remis directement au bénéficiaire du droit de rétractation. Dans ce cas, le délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise de l'acte, qui doit être attestée selon des modalités fixées par décret.
Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est précédé d'un contrat préliminaire ou d'une promesse synallagmatique ou unilatérale, les dispositions figurant aux trois alinéas précédents ne s'appliquent qu'à ce contrat ou à cette promesse.
Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est dressé en la forme authentique et n'est pas précédé d'un contrat préliminaire ou d'une promesse synallagmatique ou unilatérale, l'acquéreur non professionnel dispose d'un délai de réflexion de sept jours à compter de la notification ou de la remise du projet d'acte selon les mêmes modalités que celles prévues pour le délai de rétractation mentionné aux premier et troisième alinéas. En aucun cas l'acte authentique ne peut être signé pendant ce délai de sept jours.


L'article L.721-2 du code de la construction et de l'habitation prévoit les documents qui doivent être annexés à la promesse de vente ou à l'acte authentique et l'article L721-3 du même code précise que lorsque les documents mentionnés aux 1 , 2 et 4 de l'article L. 721-2 ne sont pas annexés à l'acte notifié conformément à l'article L. 271-1, le délai de rétractation ou de réflexion, prévu à ce même article, ne court qu'à compter du lendemain de la communication de ces documents à l'acquéreur. Cette communication est réalisée selon les modalités de notification de l'acte prévues audit article L. 271-1.


Ainsi, est ouverte à l'acquéreur une faculté de rétractation d'une durée de 7 jours qui court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre notifiant l'acte au bénéficiaire du délai.


En l'espèce, ces dispositions ont été rappelées dans la convention signée le 05 février 2015 entre les parties, ce compris la notification d'une copie de cette dernière et des annexes sur CDrom tels le règlement de copropriété de l'immeuble, les procès-verbaux d'assemblées générales ou autres diagnostics (pages 14 er 15 dudit compromis).


Ainsi, il ressort des pièces du dossier que par courriers recommandés avec demande d'avis de réception en date du 09 mars 2015, l'agence Century 21 a adressé à chacun des futurs acquéreurs à savoir à M.V... W... et à Mme Q... W..., à l'adresse parisienne de M. B... W... ([...]) chez lequel ils avaient élu domicile selon les termes de l'acte notarié signé le 05 février 2015, une copie dudit compromis de vente accompagné d'un CDrom comprenant les annexes prévues par les articles L. 721-2 et suivants du code de la construction.


Si le courrier recommandé accusé de réception adressé à Mme W... a été réceptionné le 13 mars 2015, celui adressé à M. W... bien que présenté le même jour n'a pas été distribué et porte la mention "pli avisé - non réclamé" de sorte que le délai légal de rétractation de 7 jours a commencé à courir à son endroit à compter du 14 mars 2015 et ce jusqu'au 21 mars inclus, les acquéreurs pouvant se rétracter à leur tour par lettre recommandée, ce qu'ils n'ont pas fait.


Aussi, contrairement à ce qui est soutenu par les appelants, conformément aux engagements contractuels, une lettre distincte leur notifiant la promesse de vente conclue et les documents exigés relatifs au bien immobilier en cause leur ont été régulièrement adressés, le seul fait que M. W... ou son mandataire n'ait pas réceptionné cette lettre recommandée ne pouvant faire échec à une notification régulière dudit compromis, le délai de rétractation ayant régulièrement couru et étant désormais épuisé.


C'est donc à raison que les premiers juges ont considéré que M. et Mme W... ne sont plus recevables à se prévaloir de ce droit de rétractation et par voie de conséquence de la caducité du compromis de vente signé le 05 février 2015, lequel demeure valide.


Dés lors, le jugement querellé sera confirmé de ce chef.




Sur la réalisation de la condition suspensive


A l'énoncé de l'article 1134 du code civil (dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 applicable en la cause), les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.


Aux termes de l'article 1168 du code civil ancien, l'obligation est conditionnelle lorsqu'on la fait dépendre d'un événement futur et incertain et selon l'article 1175 du même code, toute condition doit être accomplie de la manière que les parties ont vraisemblablement voulu et entendu qu'elle le fût.


L'article 1176 du code civil (dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016) prévoit que lorsqu'une obligation est contractée sous la condition qu'un événement arrivera dans un temps fixe, cette condition est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l'événement soit arrivé et l'article 1178 du même code ajoute que la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement.


Sur le fondement de ces règles, la condition est réputée accomplie quand le bénéficiaire de la promesse de vente n'a pas sollicité l'octroi d'un prêt conforme aux stipulations de celle-ci, étant précisé que c'est l'emprunteur, qui a la charge de la réalisation de la condition, qui doit prouver que sa demande est conforme aux stipulations de la promesse.


Il est constant que les parties ont entendu soumettre leur compromis de vente signé le 05 février 2015 à la condition suspensive d'obtention de prêt ainsi rédigée : "Au profit de l'acquéreur seul auxquelles celui-ci pourra toujours renoncer - que puisse être assuré le financement de l'acquisition comprenant : - le prix principal de l'immobilier 407 000 euros - les frais prévisionnels de l'acte notarié 27 000 euros - commission d'agence 18 000 euros - soit au total 452 000 euros.
Les frais d'acte notarié sont donnés à titre indicatif, l'acquéreur s'engageant à prendre à son compte la différence en plus ou en moins.
L'acquéreur déclare financer cette opération en recourant à un crédit immobilier pour un montant de 425 000 euros.
Le présent compromis de vente est fait sous la condition suspensive stipulée au profit de l'acquéreur seul, qui pourra toujours y renoncer avant l'expiration du délai ci-aprés fixé, de l'obtention d'un ou de plusieurs prêts au taux de 4% maximum, hors assurance et frais divers, auprès de tout organisme de son choix pour une durée de 20 ans. Il déclare que ses remboursements mensuels n'excéderont pas 33% de ses revenus.
Il devra se prêter aux examens médicaux qui lui seraient éventuellement demandés dans le cadre de l'assurance décés invalidité et accepter de payer les primes. Il sera tenu de suivre l'instruction de ses dossiers et devra faciliter l'octroi des prêts en fournissant sans retard les renseignements et documents qui pourraient lui être demandés.
Il devra en être de même pour les éventuels co-emprunteurs ou cautions.
L'acquéreur s'engage à faire dans les plus brefs délais toutes les démarches nécessaires pour l'obtention de ce ou de ces prêts et à en justifier au vendeur ou au rédacteur dans le délai de 10 jours.
Ce prêt ou chacun de ces prêts, s'il y en a plusieurs, sera réputé obtenu au sens de l'article 17 de la loi du 13 juillet 1979 dés obtention par l'acquéreur d'une ou de plusieurs offres de prêt régulières et non rétractées, correspondant aux caractéristiques ci-dessus, et ce au plus tard, le jeudi 02 avril 2015 (le minimum étant de 30 jours à compter des présentes, conformément à l'article L. 316-12 du code de la consommation).
Notification de l'obtention de l'offre du prêt ou des offres de prêt devra être adressée au notaire chargé d'établir l'acte devant régulariser les présentes et au rédacteur dans les cinq jours suivant réception de l'offre ou des offres.
L'acquéreur pourra recouvrer son dépôt de garantie contre justification de la demande de prêt et des refus d'au moins deux banques de lui accorder ce même prêt.
Si la non obtention des prêts a pour cause la faute, la négligence, la mauvaise foi ou tout abus de droit de l'acquéreur comme en cas de comportements ou de réticences de nature à faire échec à l'instructiond es dossiers ou à la conclusion des contrats de prêts, le vendeur pourra demander au tribunal de déclarer la condition suspensive levée, en application de l'article 1178 du code civil avec attribution de dommages et intérêts pour le préjudice subi du fait de l'immobilisation abusive des biens à vendre.
Dans cette éventualité, le séquestre ne pourra se dessaisir des fonds qui lui sont confiés que d'un commun accord entre les parties et l'agence ou en vertu d'une décision de justice devenue définitive."


Or, en l'espèce, il est justifié que par courriers du 09 février 2015, M. W... a adressé à la Barclays Bank et au Crédit Mutuel deux demandes de prêt pour un montant exprès de 439 000 euros (sans mention de la durée de remboursement ou du taux maximum souhaités et prévus au contrat) alors que l'engagement conventionnel des acquéreurs portait sur la somme de 425 000 euros concernant le crédit immobilier dont recours.


Les réponses négatives de ces banques en date des 27 et 28 avril 2015 faisant état de montant différents (314 000 euros sur 288 mois pour le Crédit Mutuel et 425 000 euros sur 240 mois pour la Barclays sans au demeurant préciser le taux d'intérêt envisagé ) ne peuvent démontrer que M. et Mme W... ont déposé un dossier de prêt conforme aux clauses contractuelles et ce faisant, entendu respecter leurs obligations.


Précisément, les demandes ont été faites à hauteur de la somme de 439 000 euros, y compris devant la Barclays, M. et Mme W... faisant valoir la volonté de favoriser l'obtention d'une offre moindre tenant compte de leur âge mûr, pour expliquer la réponse du Crédit Mutuel.


Dans tous les cas, contrairement à ce qui est soutenu par M. et Mme W..., ils ne rapportent pas la preuve du dépôt d'une demande de prêt aux "caractéristiques strictement identiques" (selon les termes de leurs écritures) à celles fixées par le compromis de vente du 05 février 2015 de sorte qu'ils échouent à établir qu'ils ont exécuté la convention les liant de la manière que les parties ont vraisemblablement voulu et entendu qu'elle le fût.


De plus, il ressort des pièces du dossier qu'en contradiction avec les termes du compromis de vente signé le 05 février 2015, M. et Mme W... n'ont pas notifié à maître I..., dans les délais contractuels à savoir avant le 07 avril 2015, les réponses faites aux demandes de prêts formulées, celles-ci ayant été transmises le 05 mai 2015 au notaire et à la société Century 21. En effet, si cet acte indique que "ce prêt (...) sera réputé obtenu (...) dés obtention par l'acquéreur d'une ou de plusieurs offres de prêt régulières et non rétractées correspondant aux caractéristiques ci dessus- et ce au plus tard le jeudi 02 avril 2015 (...), notification de l'obtention de l'offre de prêt (...) (devant) être adressée au notaire (...) et au rédacteur dans les cinq jours suivant réception de l'offre (...)", la phrase suivante précise que "l'acquéreur pourra recouvrer son dépôt de garantie contre justification de la demande de prêt et des refus d'au moins deux banques de lui accorder ce même prêt".


C'est dire que les parties ont bien entendu fixer ce délai (5 jours après le 02 avril 2015) pour la notification au notaire et à l'agence immobilière de toute réponse positive ou négative des banques sollicitées. Or, en l'espèce, il est constant qu'à cette date, M. et Mme W... n'ont pas satisfait à cette obligation, ayant simplement demandé le 08 avril 2015 à la société Century 21, le report de ce délai, sans réponse par la suite aux demandes de précision de cette dernière (par mail du même jour) sur l'état d'avancement des démarches faites pour l'obtention de l'emprunt sollicité.


Il ne s'agit pas de reprocher à M. et Mme W... le refus d'octroi d'un prêt ou la réponse tardive des banques, mais les conditions d'accomplissement de leurs obligations au regard de leurs engagements relativement au contenu des demandes d'emprunts effectuées et de la notification au notaire de l'obtention ou non de cette offre avant le 07 avril 2015.


A ce sujet, M. et Mme W... ne peuvent faire valoir le retard de réponse de la société Century 21 (transmise le 18 mars 2015) à leur demande d'estimation de la valeur locative du bien sous compromis pour justifier du retard ou du rejet de leur demande de prêt qu'ils ont complétée les 25 février et 06 mars 2015 à la demande des organismes prêteurs, la banque Crédit Mutuel mentionnant même dans sa réponse de refus de financement, d'une demande formulée seulement le 31 mars 2015.


Il convient de souligner que par mail du 25 mars 2015, la société Century 21 a rappelé à M. et Mme W... le délai de justification de l'obtention du crédit soit le 02 avril et le délai de validité dudit compromis de vente soit le 29 mai 2015. Aussi, il n'est rapporté aucune faute de la société Century 21 dans l'exécution de ses obligations d'agent immobilier.


C'est donc à raison que les premiers juges ont considéré que ce sont M. et Mme W..., obligés dans les termes du contrat signé le 05 février 2015, qui n'ont pas respectés leurs obligations de sorte que la condition suspensive est réputée accomplie et que la garantie recherchée de la société Charles Michels Immobilier n'est pas due.


En conséquence, le jugement querellé sera confirmé de ces chefs.




Sur l'application de la clause pénale


A l'énoncé de l'article 1152 du code civil (dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016), lorsque la convention porte que celui qui manquera de l'exécuter payera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie, une somme plus forte, ni moindre. Néanmoins, le juge peut même d'office modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite.
Sur ce fondement, constitue une clause pénale celle par laquelle les parties évaluent forfaitairement et d'avance l'indemnité à laquelle donnera lieu l'inexécution de l'obligation contractée, le juge ayant la faculté de la modifier en appréciant la disproportion manifeste entre son montant et celui du préjudice effectivement subi.


Le compromis de vente signé le 05 février 2015 contient une clause pénale ainsi rédigée: "Au cas où, toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, I'une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de 40 700 euros à titre de clause pénale, conformément aux dispositions des articles 1152 et 1226 du code civil, indépendamment de tous dommages et intérêts.
Il est ici précisé que la présente clause pénale ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l'autre en exécution de la vente" (page 16 dudit contrat).


Il a été considéré supra que M. et Mme W... avaient manqué à leurs obligations et que la condition suspensive s'était réalisée en application des clauses contractuelles.


Par ailleurs, suite à la sommation faite par acte extrajudiciaire du 27 mai 2015 à M. et Mme W... de comparaître par devant maître I... notaire aux fins de signature de l'acte authentique, ce dernier a le 29 mai 2015 de façon contradictoire dressé procès-verbal de difficultés de sorte que la réitération de l'acte authentique n'a pas eu lieu.


Aussi, il convient de tenir compte en l'espèce de l'étendue du dommage subi par les Consorts G... P... du fait de la défaillance de leurs co-contractants régulièrement mis en demeure par sommation, étant observé qu'au vu du relevé de compte en date du 21 septembre 2015 de l'étude notariale I... produit au dossier, ces derniers ont pu réaliser la vente de leur bien, au même prix, ce dés le mois de septembre 2015, soit dans un délai très raisonnable.


Ce faisant, vu le montant de la peine conventionnellement fixée et la valeur effective du préjudice subi par les Consorts G... P..., il y a lieu de considérer que la clause contractuelle est manifestement excessive et de la modérer.


Dés lors, le dommage effectivement subi par les Consorts G... P... sera évalué à hauteur de la somme de 10 000 euros de sorte que le montant de cette clause pénale sera réduit à ce montant.


En conséquence, le jugement querellé sera infirmé, en ces termes, de ce chef.


Sur la demande de remboursement de l'indemnité d'immobilisation


Le compromis de vente signé entre les parties comprend une clause ainsi rédigée : "en garantie des engagements, l'acquéreur verse à maître I... la somme de 20 350 euros effectuée par virement sous 48 heures. Cette somme constituera un acompte sur le prix et les frais si la vente de réalise. Si l'acquéreur ne pouvait pas ou ne voulait pas passer l'acte de régularisation des présentes, la somme serait acquise au vendeur à titre de dommages et intérêts, ladite clause étant qualifiée par les parties de clause pénale conformément aux articles 1226 et suivants du code civil.
Cette somme sera restituée à l'acquéreur si l'une quelconque des conditions suspensives stipulées plus loin n'est pas réalisée au jour fixé pour la régularisation de la vente".


Au soutien de leur demande, M. et Mme W... versent aux débats plusieurs courriers ou courriels échangés avec leur banquier la Barclays (les 09, 25 février 2015) l'agence immobilière et le notaire outre une photocopie d'un chéque en date du 25 février 2015 d'un montant de 20 000 euros à l'ordre de maître I....


Cependant, il est établi que la Barclays a fait part à M. et Mme W... de l'impossibilité pour elle de procéder à ce virement du fait de la nature rémunérée du compte de celui-ci et l'étude notariale a eu à préciser à plusieurs reprises aux acquéreurs et à leur notaire la SCP K... ( courriels des 24 mars et 20 avril 2015), que seul un virement bancaire était possible en garantie du paiement de ce dépôt de garantie, ledit chéque ne pouvant être encaissé en raison de la législation en vigueur depuis le 01er janvier 2015.


M. et Mme W... n'établissent pas le débit de ce chèque sur leur compte bancaire ou leur libération à ce titre par virement de sorte qu'ils échouent à rapporter la preuve de ce paiement et sont mal fondés en leur demande de remboursement de cette somme d'argent.


Aussi, c'est à raison que la juridiction de premier ressort a rejeté cette demande. Dés lors, la décision querellée sera confirmée de ce chef.




Sur la demande de dommages et intérêts


Selon l'article 1147 (dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016), le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au payement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.


Au soutien de leur argumentaire fondé sur la mauvaise foi de M. et Mme W... et des frais de procédure et bancaires occasionnés par ce comportement fautif, les Consorts G... P... estiment être fondés en leur demande de dommages et intérêts ce que contestent les appelants.


En dépit des manquements commis par M. et Mme W..., les intimés ne rapportent pas la preuve d'un préjudice spécifique, sérieux direct et certain nés de ceux-ci, puisque d'une part, il ressort des tableaux d'amortissements produits que le prêt BNP de 526 000 euros souscrit par les Consorts G... P... a été contracté le 21 janvier 2015 soit avant la signature du compromis de vente signé entre les parties et est remboursable à compter du mois de novembre 2015 et que d'autre part, l'échéance du prêt relais dont ils ont fait librement le choix est fixé au 04 février 2016, étant précisé que le bien litigieux a trouvé preneur utile dés le mois de septembre 2015 au prix escompté.


Par ailleurs, le coût des frais d'huissier de justice ou de notaire supportés par les Consorts G... P..., à l'initiative de cette procédure, ne sauraient constituer un dommage présentant un lien de causalité direct avec le comportement de M. et Mme W....


Dés lors, c'est à raison que la juridiction de premier ressort a considéré que le préjudice allégué n'était pas constitué et a rejeté cette demande. En conséquence, le jugement querellé sera confirmé de ce chef.




Sur les frais irrépétibles


L'article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.


Les circonstances de la cause commandent l'application de ces dispositions, les intimés ayant été contraints d'exposer des frais irrépétibles devant la cour.




Sur les dépens


Succombant, M. et Mme W... supporteront les entiers dépens de l'instance dont distraction au profit de maître Catherine Glaziou, avocat constitué pour le compte des intimés.




PAR CES MOTIFS,


La cour, statuant par arrêt réputé contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe ;




Confirme le jugement querellé rendu par le tribunal de grande instance de Pointe-à-Pitre le 06 décembre 2018 sauf en ce qu'il a condamné M. V... W... et Mme Q... D... épouse W... à payer à M. S... G... et à Mme E... P... la somme de 25 000 euros au titre de la clause pénale ;


Statuant du chef infirmé et y ajoutant ;


Condamne solidairement M. V... W... et Mme Q... D... épouse W... à payer à M. S... G... et à Mme E... P... la somme de 10 000 euros au titre de la clause pénale ;


Condamne solidairement M. V... W... et Mme Q... D... épouse W... à payer à M. S... G... et à Mme E... P... la somme totale de 2 000 euros au titre de l'article 700 du du code de procédure civile;


Condamne solidairement M. V... W... et Mme Q... D... épouse W... aux entiers dépens d'appel qui pourront être recouvrés par Mme X... A... avocate au barreau de la Guadeloupe, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.


Et ont signé le présent arrêt.




La greffière La présidente