Cour d'Appel — 16 octobre 2020

Copies exécutoires délivrées aux parties le RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


Cour d'appel de Paris


Pôle 4 - Chambre 1


Arrêt du 16 octobre 2020


(no , pages)


Numéro d'inscription au répertoire général :RG 17/15638 - Portalis 35L7-V-B7B-B34UH


Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 Juin 2017 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG no 14/08313


APPELANTE


SARL [...]
[...]
[...]


Représentée par Me Martine LEBOUCQ BERNARD de la SCP HUVELIN & associés, avocat au barreau de PARIS, toque : R285 et par Me Martine SADKOWSKI RAMO, avocat au barreau de PARIS, toque : D2040


INTIMES


Madame D... T... K...
[...]
[...]


Représentée par Me Nathalie SINAVONG de l'AARPI LMT AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0168


Monsieur I... K...
[...]
[...]


Représenté par Me Nathalie SINAVONG de l'AARPI LMT AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0168


SARL NO LIMIT IMMOBILIER
agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [...]
[...]


Représentée par Me Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477 et par Me Sabine KUSTER HILTGEN de la SELARL EKAvocats, avocat au barreau de PARIS, toque : D0504


SARL IMMOBILIERE DE LA MADELEINE
agissant poursuites et diligences de son Gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège [...]
[...]


Représenté par Me Belgin PELIT-JUMEL de la SELEURL BELGIN PELIT-JUMEL AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : D1119 et par C'M'S' [...] , société d'Avocats au Barreau des Hauts-de-Seine, agissant par Me Jean-Fabrice BRUN


SCI ZELDA
[...]
[...]


Représentée par Me Nathalie SINAVONG de l'AARPI LMT AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0168


INTERVENANT


Monsieur Q... H...
appelant provoqué


[...]
[...]


Représenté par Me Belgin PELIT-JUMEL de la SELEURL BELGIN PELIT-JUMEL AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : D1119 et par C'M'S' [...] , société d'Avocats au Barreau des Hauts-de-Seine, agissant par Me Jean-Fabrice BRUN


Composition de la cour :


En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 septembre 2020, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Claude CRETON, président et Mme Christine BARBEROT, conseillère, chargée du rapport.


Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :


M. Claude CRETON, président
Mme Christine BARBEROT, conseillère
Mme Monique CHAULET, conseillère




Greffier, lors des débats : M. Grégoire GROSPELLIER


Arrêt :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Claude CRETON, président et par Grégoire GROSPELLIER, greffier présent lors de la mise à disposition.


***


Par acte sous seing privé du 25 février 2011, la SARL Immobilière de La Madeleine a donné à la SARL [...] le mandat exclusif de vendre un appartement et trois caves dans un immeuble sis [...] , au prix de 7 000 000 €, net vendeur, la rémunération de l'agent immobilier d'un montant de 5% étant à la charge de l'acquéreur. La société [...] est entrée en relation avec la société No limit immobilier qui recherchait un appartement pour M. I... K... et Mme D... T..., épouse K... (les époux K...). Les époux K... ont visité l'appartement le 4 novembre 2011 par l'intermédiaire de la SARL No limit immobilier, puis, une seconde fois, le 3 octobre 2013 en présence de M. V... W.... Les époux K... ont formulé plusieurs offres dont deux ont été refusées par le vendeur. Suivant avant-contrat par acte authentique du 7 février 2014, la société immobilière de La Madeleine a vendu, sous diverses conditions suspensives, à Mme K..., au prix de 8 000 000 €, les lots no 2 (appartement), 13, 16 et 20 (caves), 34 (garage), 5 (appartement mansardé au 4e étage, 8 (appartement mansardé au 4e étage), et 9 (débarras) de l'état de division de l'immeuble précité, cette vente ayant été réitérée par acte authentique du 10 avril 2014 au profit de la SCI Zelda, substituée dans les droits de Mme K.... Le 15 avril 2014, postérieurement à la vente, la somme de 180 000 € TTC a été versée à la société No limit immobilier par les époux K.... Par actes d'huissier de justice des 13 mai et 3 juin 2014, la société [...] a assigné la société immobilière de La Madeleine et les époux K... en paiement de la somme de 400 000 € à titre de dommages-intérêts équivalant au montant de sa commission. Par acte du 30 avril 2015, l'agent immobilier a assigné aux mêmes fins la SCI Zelda. M. V... W... et M. Q... H..., gérant de la société Immobilière de La Madeleine, sont intervenus volontairement à l'instance.


C'est dans ces conditions que, par jugement du 24 juin 2017, le Tribunal de grande instance de Paris, après avoir déclaré les interventions volontaires recevables, a débouté les parties de toutes leurs demandes, condamnant la société [...] aux dépens et à payer, en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, aux époux K... et à la SCI Zelda la somme totale de 1 500 €, à la société Immobilière de la Madeleine et à M. H... la somme de 1 000 € chacun, à la société No limit immobilier, celle de 1 500 €.


Par conclusions du 26 février 2018, la société [...] et M. V... W..., appelants, demandent à la Cour de :
- vu la loi du 2 janvier 1970 et le décret du 20 juillet 1972, les articles 1142, 1147, 1152, 1116, 1104, 1182, 1240 et suivants du Code civil,
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il les a déboutés de leurs demandes et en ce qu'il a condamné la société [...] aux dépens et sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
- rejeter l'intégralité des prétentions des intimés,
La responsabilité de la société Immobilière de La Madeleine
- à titre principal :
. condamner la société Immobilière de la Madeleine à verser la somme de 400 000 € de dommages-intérêts avec intérêts au taux légal à compter du 21 mars 2014, sur le fondement de la responsabilité contractuelle,
. subsidiairement, condamner la société Immobilière de la Madeleine à payer à la société [...] la somme de 240 000 € HT, soit 288 000 TTC,
- à titre subsidiaire :
. condamner solidairement la société Immobilière de la Madeleine, les époux K..., la SCI Zelda et la société No limit immobilier au versement de la somme de 400 000 € de dommages-intérêts avec intérêts au taux légal à compter du 21 mars 2014, sur le fondement de la responsabilité délictuelle,
.subsidiairement, condamner les mêmes au versement à la société [...] de la somme de 240 000 € HT, soit 288 000 TTC, sur le fondement de la responsabilité délictuelle,
La responsabilité de la société No limit immobilier
- à titre principal,
. condamner la société No limit immobilier à payer à la société [...] la somme de 180 000 €,
. à titre subsidiaire, condamner solidairement la société Immobilière de la Madeleine, les époux K..., la SCI Zelda et la société No limit immobilier à verser à la société [...] la somme de 180 000 €,
La responsabilité des époux K... et de la société Zelda
- condamner solidairement les époux K..., la société Zelda, la société Immobilière de la Madeleine et la société No limit immobilier au versement de la somme de 400 000 € de dommages-intérêts ;
- subsidiairement : condamner solidairement les époux K..., la société Zelda, la société Immobilière de la Madeleine et la société No limit immobilier à verser à la société [...] la somme de 240 000 € HT, soit 288 000 TTC, à titre de dommages-intérêts,
- en tout état de cause :
- condamner solidairement la société Immobilière de la Madeleine, les époux K..., les sociétés Zelda et No limit immobilier à payer à l'agence [...] la somme de 10 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.




Par dernières conclusions, la société Immobilière de La Madeleine et M. H... prient la Cour de :
- vu les articles 1134, 1152, 1165, 1382 du Code civil, 6 de la loi du 2 janvier 1970, 325 et 550 du Code de procédure civile,
- confirmer le jugement entrepris, sauf en ce qu'il les a déboutés de leur demande reconventionnelle de dommages-intérêts et statuant à nouveau :
- condamner la société [...] à leur payer la somme de 750 000 € chacun de dommages-intérêts pour préjudice moral,
- condamner la société [...] à leur payer la somme de 15 000 € chacun au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.


Par dernières conclusions, les époux K... et la société Zelda demandent à la Cour de :
- vu les articles 1165 "ancien" et 1190 "nouveau", 1382 "ancien" et 1240 "nouveau" du Code civil , 31 699 et 700 du Code de procédure civile,
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la société [...] et M. V... W... de leurs demandes,
- l'infirmer en ce qu'il les a déboutés de leur demande de dommages-intérêts pour procédure abusive formée contre la société [...] et statuant à nouveau :
- débouter la société [...] de toutes ses demandes,
- la condamner à leur payer la somme de 100 000 € de dommages-intérêts pour procédure abusive,
- condamner la société [...] à leur verser la somme de 25 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.


Par dernières conclusions, la société No limit immobilier prie la Cour de :
- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
- débouter la société [...] et M. V... W... de toutes leurs demandes,
- y ajoutant : condamner in solidum la société [...] et M. V... W... à lui verser la somme de 13 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.


La clôture a été prononcée le 19 septembre 2019.


Postérieurement à la clôture, le même jour à 19 h 28, la société [...] a de nouveau conclu.


Par conclusions de procédure du 30 septembre 2019, la société Immobilière de La Madeleine demande, à titre principal, que les conclusions de la société [...] du 19 septembre 2019 soient écartées des débats pour être postérieures à la clôture, subsidiairement, que l'ordonnance de clôture soit révoquée et qu'un nouveau calendrier soit fixé.


SUR CE, LA COUR


Les conclusions de la société [...] du 19 septembre 2019, postérieures à l'ordonnances de clôture, sont irrecevables, les dernières conclusions de cette société, saisissant la Cour étant celles du 26 février 2018.


Les moyens développés par la société [...] et M. V... W... au soutien de leur appel ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts que la Cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation.


A ces justes motifs, il sera ajouté que, selon le mandat exclusif de vente confié le 25 février 2011 par la société Immobilière de La Madeleine à la société [...] , ce contrat avait une durée initiale irrévocable de trois mois pouvant être prorogée pour une durée supplémentaire de douze mois à défaut de révocation, période à l'issue de laquelle le mandat prenait automatiquement fin, le mandant s'interdisant, pendant la durée du mandat et pendant les 12 mois suivant son expiration, de traiter directement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui.


Il ressort des pièces versées aux débats (échange de courriels le 26 juin 2013 entre la société No limit immobilier et la société [...] ) que l'existence de Mme K... a été révélée à la société [...] par la société No limit immobilier, agent immobilier mandataire de Mme K..., et que la société [...] a permis la visite du bien par Mme K... le 4 novembre 2011. Mme K... a formulé une offre d'achat de l'appartement et de la chambre de service au prix de 6 000 000 €. Cette offre ayant été refusée par le propriétaire, Mme K... n'a formulé une deuxième offre que le 24 septembre 2013 au prix de 7 000 000 € pour l'acquisition de l'appartement, de la chambre de service et du garage. Cette offre, transmise par la société No limit immobilier, a été refusée par le propriétaire qui a précisé le 25 septembre 2013 exiger un prix de 7 000 000 € pour l'appartement seul, ce prix étant éventuellement à majorer en cas d'adjonction des chambres de service et/ou du garage.


Au 24 septembre 2013, date de la deuxième offre de l'acquéreur qui avait repris l'initiative de la négociation, non seulement le mandat du 25 février 2011 était expiré sans que les diligences de la société [...] aient permis aux négociations d'aboutir à une vente effective, mais encore, la société Immobilière de La Madeleine, qui n'avait pas renouvelé le mandat, était libérée depuis le 25 mai 2013 de l'interdiction contractuelle de traiter directement avec l'acquéreur. A fortiori cette société l'était-elle au 7 février 2014, date de l'avant-contrat conclu avec Mme K....


Par suite, en l'absence de droit à commission de la société [...] et d'interdiction contractuelle pesant sur la société Immobilière de La Madeleine de traiter directement avec Mme K..., la demande de dommages-intérêts de l'appelante est privée de fondement.


En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté la société [...] de cette demande fondée sur la responsabilité contractuelle du mandant.


Il vient d'être dit que les diligences de la société [...] n'avaient pas permis d'aboutir à la vente de l'appartement au prix de 7 000 000 € comme prévu au mandat. Dès lors, il ne peut être imputé à la faute du vendeur, libéré depuis le 25 mai 2013 de l'interdiction contractuelle précitée, de ne pas avoir renouvelé le mandat et d'avoir conclu le 7 février 2014 avec Mme K... une autre vente à d'autres conditions.


Les époux K... et la SCI Zelda, tiers au mandat du 25 février 2011 ayant eu connaissance du bien par l'intermédiaire de leur agent immobilier, la société No limit immobilier, n'avaient pas l'obligation de payer une commission à la société [...] . C'est seulement par courriel du 3 octobre 2013, alors que le mandat précité était expiré depuis le 25 mai 2012, que la société No limit immobilier a proposé à l'avocat des acquéreurs la vente de l'appartement incluant deux chambres de services avec leurs annexes au prix de 7 500 000 €, les honoraires des deux agences d'un montant de 3% HT étant "en sus du prix net vendeur". Cette offre n'ayant pas abouti, l'obligation des acquéreurs à l'égard de la société [...] n'est pas née de sorte qu'il ne peut leur être reproché des manoeuvres dolosives de nature à évincer l'agent immobilier.


En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté la société [...] de sa demande de dommages-intérêts fondée sur la responsabilité délictuelle de la société Immobilière de La Madeleine et des acquéreurs.


L'accord de la société No limit immobilier portant sur le partage par moitié de la commission aurait "été formalisé clairement", selon la société [...] dans le courriel précité du 3 octobre 2013 envoyé par la société No limit immobilier à l'avocat des acquéreurs. Toutefois, la vente n'a pas eu lieu aux conditions proposées, celle-ci ayant été finalement conclue le 7 février 2014 entre la société Immobilière de La Madeleine et Mme K..., sans le concours d'un agent immobilier, pas même celui de la société No limit immobilier, l'avocat des acquéreurs ayant indiqué à cette société, dans une lettre du 5 février 2014, qu'elle ne devait plus intervenir dans ce dossier, mais que ses frais de recherches seraient pris en charge pour un montant hors taxes de 150 000 € payé postérieurement au transfert de propriété et à la renonciation à toute réclamation. C'est dans ces conditions que la société No limit immobilier a reçu la somme de 180 000 € TTC. La proposition du 3 octobre 2013 n'ayant été suivie d'aucun effet et la somme perçue par la société No limit immobilier postérieurement à la vente n'étant pas une commission, cette société n'avait pas l'obligation de la partager avec la société [...] . Cette dernière doit être déboutée de sa demande de dommages-intérêts formée contre la société No limit immobilier.


Postérieurement à l'introduction de la présente instance, la société [...] a porté sur la place publique le litige qui l'opposait à M. H... en donnant des faits une relation tendancieuse sous entendant l'existence d'une collusion entre ce dernier et l'acquéreur dans le but d'éluder le paiement de la commission. En raison de la notoriété de M. H..., créateur d'enseignes de renom, cette divulgation a suscité sur Internet des commentaires injurieux et racistes, causant à M. H... un préjudice moral qui sera réparé par la somme de 10 000 € de dommages-intérêts au paiement de laquelle il y a lieu de condamner la société [...].


Aucune faute de la société [...] n'étant établie à l'égard de la société Immobilière de la Madeleine, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté cette dernière de sa demande de dommages-intérêts.


La procédure intentée par la société [...] , qui a pu se méprendre sur l'étendue de ses droits, n'est pas abusive, de sorte que les époux K... et la société Zelda doivent être déboutés de leur demande de dommages-intérêts.


L'équité ne commande pas qu'il soit fait application en la cause de l'article 700 du Code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS


Dit irrecevables les conclusions de la SARL [...] du 19 septembre 2019 ;


Dit que les dernières conclusions de cette société, saisissant la Cour, sont celles du 26 février 2018 ;


Infirme le jugement entrepris, mais seulement en ce qu'il a débouté M. Q... H... de sa demande de dommages-intérêts formée à l'encontre de la SARL [...] ;


Statuant à nouveau :


Condamne la SARL [...] à payer à M. Q... H... la somme de 10 000 € de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral ;


Confirme le jugement entrepris pour le surplus ;


Rejette toutes les autres demandes ;


Condamne la SARL [...] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile.




Le greffier, Le président,