Cour d'Appel — 13 novembre 2020

Copies exécutoires délivrées aux parties le RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


Cour d'appel de Paris


Pôle 4 - chambre 1


Arret du 13 novembre 2020


(no , pages)


Numéro d'inscription au répertoire général : RG 18/15819 -Portalis 35L7-V-B7C-B55T6


Décision déférée à la cour : jugement du 17 mai 2018 -tribunal de grande instance de Meaux - RG 16/02708


APPELANTS


Monsieur P... E...
[...]
[...]


Madame D... R... épouse E...
[...]
[...]


SCI JSA
agissant en la personne de son gérant, domicilié en cette qualité audit siège [...]
[...]


SCI [...]
agissant en la personne de son gérant, domicilié en cette qualité audit siège [...]
[...]


Représentés par Me Pascale FLAURAUD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0090
et par Me Manale MALEK-MAYNAND, avocat au barreau de PARIS, toque : E 2064


INTIMES


Monsieur H... W...
[...]
[...]


Monsieur Q... S...
[...]
[...]


Représentés par Me Barthélemy LACAN, avocat au barreau de PARIS, toque : E0435 substitué à l'audience par Me Guillaume MORTREUX du même cabinet


SARL Kaledis
agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [...]
[...]


Représentée par Me Michel GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0020 substitué à l'audience par Me Aude GUIZARD du même cabinet
Composition de la cour :


En application des dispositions de l'article 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 octobre 2020, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Claude Creton, président, chargé du rapport.


Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :


Claude Creton, président,
Monique Chaulet, conseillère,
Christine Barberot, conseillère.


Greffier, lors des débats : M. Grégoire Grospellier


Arrêt :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Claude Creton, président, et par Grégoire Grospellier, greffier, présent lors de la mise à disposition.


***
Par acte du 24 décembre 2015 reçu par M. W... , avec la participation de M. S..., notaires, la société Kaledis a consenti à M. et Mme E..., avec faculté de substitution, une promesse unilatérale de vente au prix de 825 000 euros d'un bien immobilier lui appartenant situé à [...].


La date limite de validité de la promesse a été fixée au 25 mars 2016 à 16 heures. Il était en outre prévu que "toutefois si, à cette date, les divers documents nécessaires à la régularisation de l'acte n'étaient pas encore portés à la connaissance du notaire chargé de sa rédaction, le délai de réalisation serait automatiquement prorogé aux 8 jours calendaires qui suivront la date à laquelle le notaire recevra la dernière des pièces indispensables, sans que cette prorogation puisse excéder 30 jours".


A l'expiration de cette date, la vente n'ayant pas été conclue, la société Kaledis a réclamé le paiement de la somme de 82 500 euros convenue au titre de l' "indemnité d'immobilisation".


M. et Mme E..., ainsi que la société civile immobilière JSA (la SCI JSA) et la société civile immobilière [...] (la SCI [...]) qui devaient leur être substituées, faisant valoir que "la dernière pièce en cours de validité nécessaire à la régularisation du dossier de vente a été transmise à Maître W... , notaire à Paris, le 14 avril 2016" (en l'espèce un état hypothécaire de moins de deux mois accompagné de la lettre du créancier inscrit autorisant la mainlevée de la mesure), ont mis en demeure la société Kaledis de comparaître en l'étude du notaire le 10 mai 2016 pour signer l'acte de vente puis l'ont assignée aux fins de faire constater la perfection de la vente, de la condamner à signer l'acte de vente et de dire qu'à défaut le jugement vaudra acte de vente.


De son côté, la société Kaledis a assigné M. et Mme E..., M. W... et M. S....


Les deux instances ont été jointes.


Soutenant que la promesse était devenue caduque faute de signature de l'acte de vente dans le délai fixé, la société Kaledis a réclamé la condamnation de M. et Mme E... à lui payer la somme de 82 500 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation ainsi que la somme de 62 123 euros correspondant aux charges de copropriété dues depuis le 25 mars 2016. A titre subsidiaire, elle a sollicité la condamnation in solidum de M. W... et M. S... à la garantir des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre.
Par jugement du 17 mai 2018, le tribunal de grande instance de Meaux a :
- constaté la caducité de la promesse ;
- condamné solidairement M. et Mme E... à payer à la société Kaledis la somme de 82 500 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 8 juin 2016 ;
- autorisé M. S..., séquestre, à se dessaisir de la somme de 41 250 euros entre les mains de la société Kaledis ;
- débouté la société Kaledis de sa demande en paiement des charges de copropriété ;
- débouté M. et Mme E..., la SCI JSA et la SCI [...] de leurs demandes ;
- condamné M. et Mme E... à payer à la société Kaledis la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.


Pour constater la caducité de la promesse, le tribunal a retenu que le notaire de la société Kaledis avait obtenu le 15 janvier 2016 un état hypothécaire du bien, transmis le 19 février 2016 avec les autres documents nécessaires à la conclusion de la vente au notaire de M. et Mme E..., cet état faisant apparaître un privilège du prêteur de deniers au profit du Crédit foncier de France pour un montant en principal de 500 000 euros et en accessoire de 100 000 euros avec une date d'exigibilité au 30 novembre 2022 ; que les bénéficiaires n'ont pas manifesté leur intention de lever l'option malgré les demandes du notaire de la société Kaledis des 22 février, 3, 14 et 15 mars 2016 alors que celui-ci avait reçu un état hypothécaire prorogé à compter du 1er mars 2016 qui ne révélait l'inscription d'aucune formalité nouvelle au fichier immobilier.


M. et Mme E..., la SCI JSA et la SCI [...] ont interjeté appel de ce jugement.


Ils font valoir qu'à la date de fin de validité de la promesse, une des pièces nécessaires à la régularisation de la vente n'avait pas été fournie puisqu'il manquait un état hypothécaire datant de moins de deux mois et l'engagement de mainlevée de l'inscription hypothécaire, de sorte qu'en application de la clause du contrat, la durée de validité de la promesse avait été automatiquement prorogée et qu'ainsi en ne se présentant pas devant le notaire pour signer l'acte de vente malgré la sommation qui lui avait été adressée, la société Kaledis a manqué à son engagement de vendre.


Ils concluent donc à l'infirmation du jugement. Ils demandent à la cour de constater que la conclusion de la vente du bien entre la société Kaleis et les SCI JSA et [...], de condamner la société Kaledis à signer l'acte de vente, de dire qu'à défaut l'arrêt vaudra acte de vente et de condamner celle-ci à payer à M. et Mme E... et à la SCI [...] la somme de 82 500 euros à titre de dommages-intérêts.


A titre subsidiaire, ils font valoir que si la cour confirme le jugement en considérant que toutes les pièces nécessaires à la régularisation de la vente avaient été fournies à la date du 25 mars 2016, M. W... a commis une faute engageant sa responsabilité d'une part pour avoir refusé de passer l'acte de vente ou pour ne pas avoir fait le nécessaire pour permettre la levée de l'option dans le délai prévu par la promesse.


Ils sollicitent en conséquence la condamnation de M. W... à les garantir de la condamnation au paiement de l'indemnité d'immobilisation et à leur payer la somme de 7 476 euros correspondant aux frais de géomètre et de création de la SCI [...].


Ils réclament enfin la condamnation in solidum de la société Kaledis et de M. W... à leur payer la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.


La société Kaledis conclut à la confirmation du jugement sauf en ce qu'il la déboute de sa demande en paiement des charges de copropriété s'élevant à 136 868 euros et sollicite à titre subsidiaire la condamnation de M. S... et de M. W... à les garantir des condamnations qui seraient prononcées à son encontre.


Elle réclame en outre la condamnation de M. et Mme E..., la SCI JMS et la SCI [...] à lui payer la somme de 17 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.




M. W... et M. S... concluent à la confirmation du jugement et à la condamnation des appelants à leur payer la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.


M. W... conclut en outre à l'irrecevabilité comme nouvelle, subsidiairement à son mal fondé, de la demande formée par M. et Mme E... à son encontre.


SUR CE,


Attendu qu'il est justifié par les pièces versées aux débats que le notaire de la société Kaledis avait communiqué un état hypothécaire du 15 janvier 2016 puis sollicité et obtenu un état hypothécaire prorogé du 4 mars 2016 ; que les pièces nécessaires à la signature du contrat de vente ayant été réunies par le notaire avant la date d'expiration de la promesse, ce délai n'a pas été prorogé comme le permettait la clause du contrat ; que M. et Mme E... n'ayant pas exprimé leur volonté de lever l'option dans ce délai, la promesse est devenue caduque, ce qui a ouvert au profit de la société Kaledis le droit au paiement de la somme prévue au titre de la rémunération de l'option d'achat qu'elle a consentie à M. et Mme E... ;


Attendu que M. et Mme E... n'ont pas pris l'engagement d'acheter le bien objet de la promesse ; qu'ils n'engagent donc pas leur responsabilité pour n'avoir pas levé l'option d'achat qui leur avait été consentie par la société Kaledis qui n'est fondée qu'à obtenir paiement de la somme due au titre de la rémunération de l'option d'achat qu'elle avait consentie à M. et Mme E... ;


Attendu qu'il convient en conséquence de confirmer le jugement ;


Attendu que la demande en garantie formée par M. et Mme E... contre M. W... pour la première fois devant la cour, cette demande est irrecevable comme nouvelle ;


PAR CES MOTIFS


Statuant publiquement,


Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;


Y ajoutant,


Déclare irrecevable la demande de M. et Mme E... contre M. W... ;


Vu l'article 700 du code de procédure civile, déboute M. et Mme E..., la SCI JMS et la SCI [...] de leur demande et les condamne in solidum à payer à la société Kaledis la somme de 2 000 euros et à M. W... et M. S... ensemble la somme de 1 800 euros.




Le greffier, Le président,