Cour d'Appel — 22 janvier 2021

Copies exécutoires délivrées aux parties le REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


COUR D'APPEL DE PARIS


Pôle 4 - Chambre 1


ARRÊT DU 22 JANVIER 2021


(no , pages)


Numéro d'inscription au répertoire général :RG 19/11701-Portalis 35L7-V-B7D-CAC5W


Décision déférée à la cour : jugement du 19 avril 2019 -tribunal de grande instance de Paris - RG 15/01870


APPELANTS


Monsieur H... G...
[...]
[...]


Madame K... J... épouse G...
[...]
[...]


Représentés par Me Suzy BLANCHEMANCHE de l'AARPI HENRIQUET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : D0867 substitué par Me Anne MATRIOLET-CHAUSSARD du même cabinet


INTIMES


Maître Q... M...
ancien notaire associé de la SCP Q... M... et U... F..., notaires associés, depuis lors dénommée SCP U... F... & L... M..., notaires associés, titulaire d'un office notarial à [...] [...] )


[...]
[...]


Représenté par Me Thierry KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0090
Ayant pour avocat plaidant, la SCP MADY-GILLET-BRIAND, avocat au barreau de POITIERS


M.A.F. - Mutuelle des Architectes Français
agissant en la personne de son directeur général domicilié [...]
[...]


Représentée par Me Anne-Marie MAUPAS OUDINOT, avocat au barreau de PARIS, toque : B0653
Ayant pour avocat plaidant, Me Férouze MEGHERBI, avocat au barreau de PARIS


Maître B... Y...
es-qualités de liquidateur judiciaire du cabinet Strada Architecture
intimé provoqué


[...]
[...]


n'a pas constitué avocat






Association fonciere urbaine libre de l'immeuble [...]
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège intimée provoquée [...]
[...]


n'a pas constitué avocat


SARL IPF
marchand de biens immobiliers, agissant par le ministère de Me B... Y..., associés gérant de la SCP [...] dont le siège social est [...]
ès-qualités de liquidateur judiciaire de la SARL IPF, désigné par jugement du tribunal de commerce de Montpellier du 18 septembre 2015


[...]
[...]


n'a pas constitué avocat


SARL TPF
promoteur immobilier de logements, agissant par le ministère de la SCP B.T.S.G en la personne de Me R... E... [...]
ès-qualités de liquidateur judiciaire de la SARLU TPF, désignée par jugement du tribunal de commerce de Paris du 8 décembre 2016


[...]
[...]


n'a pas constitué avocat


SARL AAA GROUPE
exerçant sous le nom commercial "AAA GROUPE- AVENIS TUTELLE- AVENIS PROPERTY"
prise en la personne de son gérant domicilié [...]
[...]


Représentée par Me Jeanne BAECHLIN de la SCP Jeanne BAECHLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0034
Ayant pour avocat plaidant, Me Arnaud PERICARD, avocat au barreau de PARIS, toque : J 86 substitué par Me Yagmur OZDIEKCAN avocat au barreau de PARIS


Composition de la cour :


L'affaire a été débattue le 03 décembre 2020, en audience publique, devant la cour composée de :


M. Claude Creton, président
Mme Christine Barberot, conseillère
Mme Monique Chaulet, conseillère


qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par M. Claude Creton, président dans les conditions prévues par l'article 785 du code de procédure civile.


Greffier, lors des débats : M. Grégoire Grospellier


Arrêt :
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Claude Creton, président et par M. Grégoire Grospellier, greffier présent lors de la mise à disposition.
*****
La société IPF, qui a pour unique associé la société Groupe Strada, a acquis à [...] un bien immobilier situé [...].


Sur le conseil de la société AAA groupe, conseiller en gestion de patrimoine, M. et Mme G... ont conclu le 17 décembre 2009 avec la société IPF un contrat de réservation portant sur le lot numéro 5 composant un appartement dans l'immeuble en copropriété situé à [...], [...] . L'acte de vente a été reçu par M. M..., notaire, le 30 décembre 2009 au prix de 88 869 euros.


L'association foncière urbaine libre de l'immeuble [...] (l'AFUL) dont les copropriétaires étaient membres de droit, avait été créée à l'initiative de la société IPF avec pour objet "la restauration complète de l'immeuble, parties communes comme parties privatives". Elle était destinée à représenter les copropriétaires dans leurs relations avec le maître d'oeuvre et l'entreprise chargés de la réalisation des travaux.


Par acte du 16 décembre 2009, l'AFUL a conclu un marché de travaux avec la société TPF pour un prix de 696 134,60 euros hors taxes portant sur la réhabilitation de l'immeuble. La maîtrise d'oeuvre a été confiée à la société Cabinet Strada architecture.


M. et Mme G... ont réglé à l'AFUL les sommes de 55 321 euros et de 112 319 euros, soit un total de 167 640 euros.


Les travaux n'ayant pas été réalisés, l'AFUL a obtenu par ordonnance de référé du 20 octobre 2015 la condamnation de la société TPF à lui payer la somme de 799 772,15 euros à titre de provision à valoir sur l'indemnité due en raison de l'inachèvement du chantier au 30 mai 2015.


La société IPF a été placée en redressement judiciaire le 6 septembre 2013 puis en liquidation judiciaire le 18 septembre 2015.


La société TPF a été placée en redressement judiciaire le 14 octobre 2015 et en liquidation judiciaire le 8 décembre 2016.


La société Strada architecture a été placée en liquidation judiciaire le 10 avril 2015.


M. G... a assigné les 24,26 et 29 décembre 2014 la société IPF , M. M..., et la société TPF en nullité de la vente et en paiement de dommages-intérêts.


Mme G... est ensuite volontairement intervenue à l'instance.


M. et Mme G... ont appelé en intervention forcée le liquidateur de la société TPF.


M. M... a appelé en intervention forcée et en garantie l'AFUL, la société Strada architecture représentée par son liquidateur judiciaire ainsi que son assureur, la société Mutuelle des architectes français assurance (la MAF).


La société AAA groupe a appelé en garantie la société Cap 7.


La MAF a appelé en intervention forcée la société MMA IARD assurances mutuelles et la société MMA IARD, assureurs de M. M....


Dans leurs dernières conclusions, M. et Mme G... ont sollicité l'annulation de la vente et la condamnation :
in solidum de M. M... et de la société IPF à leur payer :
- la somme de 88 869 euros correspondant au prix de vente ;
- la somme de 4 523 euros correspondant aux droits de mutation ;
- la somme de 3 501 euros correspondant aux frais de l'acte ;
in solidum de M. M..., de la société IPF et de la société TPF à leur payer la somme de 25 000 euros qu'ils ont réglés en paiement du montant des travaux ;
in solidum de M. M..., de la société IPF, de la société TPF et de la société AAA groupe à leur payer :
- la somme de 167 640 euros au titre du remboursement des frais engagés pour la réalisation des travaux ;
- la somme de 41 040 euros au titre de la perte de loyers ;
- la somme de 59 000 euros au titre de la perte des avantages fiscaux ;
- la somme de 35 000 euros au titre de la perte de l'investissement ;
- la somme de 38 476,35 euros au titre du préjudice causé par l'absence d'assurance dommage-ouvrage ;
de M. M... à leur payer la somme de 50 000 euros à titre de dommages-intérêts ;
in solidum de la société IPF, la société TPF et M. M... à leur payer une somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Il ont en outre sollicité :
la fixation au passif de la liquidation judiciaire de la société IPF d'une créance de 434 548,35 euros ;
la fixation au passif de la liquidation judiciaire de la société TPF d'une créance de 341 156,35 euros.


A l'appui de leur demande de nullité de l'acte de vente, M. et Mme G... ont fait valoir que les sociétés Strada architecture, IPF, TPF et l'AFUL sont toutes l'émanation de la société Groupe Strada, qu'ainsi celle-ci, qui a vendu l'appartement par l'intermédiaire de la société IPF, est le véritable maître de l'ouvrage et non pas l'ASL, que la vente portait sur l'existant en prévoyant la réalisation de travaux et qu'en conséquence il s'agissait d'une vente en l'état futur d'achèvement qui encourt la nullité faute de respecter les prescriptions légales la régissant.


Ils ont reproché au notaire un manquement à son obligation d'assurer l'efficacité de l'acte pour avoir rédigé les statuts de l'ASL alors qu'il savait que le véritable maître de l'ouvrage était la société IPF, avoir reçu l'acte de vente alors que le permis de construire qui avait été délivré était périmé, avoir reçu un acte de vente au lieu d'une vente en l'état futur d'achèvement. Ils lui ont en outre reproché un manquement à son obligation de conseil en n'attirant pas son attention sur le fait que très peu de lots avaient été vendus et qu'en conséquence le financement des travaux ne pourrait être assuré et de ne s'être pas assuré qu'une assurance dommage-ouvrage avait été souscrite.


M. et Mme G... ont reproché à la société IPF de se dissimuler derrière l'AFUL pour ne pas apparaître comme maître de l'ouvrage et de ne pas intégrer au prix de vente le coût des travaux pour transformer ce qui constituait une vente en l'état futur d'achèvement en une vente simple suivie d'un contrat d'entreprise afin d'échapper à la réglementation sur la vente en l'état futur d'achèvement.


Sur la responsabilité de la société TPF, ils ont fait valoir que celle-ci a perçu des fonds sans achever les travaux et en abandonnant le chantier.


Enfin, sur la responsabilité de la société AAA groupe, ils ont reproché à celle-ci de ne pas les avoir informés des risques de l'opération dont la bonne fin reposait sur la réalisation des travaux alors qu'aucune garantie d'achèvement n'avait été souscrite.


Par jugement du 19 avril 2019, le tribunal de grande instance de Paris a déclaré prescrite l'action en nullité de la vente du 30 décembre 2009 et rejeté toutes les autres demandes de M. et Mme G....


Le tribunal, après avoir rappelé que M. et Mme G... fondaient leur demande de nullité sur les dispositions de l'ancien article 1601-3 du code civil et des articles L. 261-10 et L. 261-11 du code de la construction et de l'habitation en soutenant que l'acte de vente aurait dû revêtir la forme d'un contrat de vente en l'état futur d'achèvement, a retenu que le point de départ du délai de prescription se situe à la date de la conclusion du contrat qui a noué la vente entre les parties, soit la date de l'acte de réservation du 17 décembre 2009, de sorte que l'action engagée par assignation du 29 décembre 2014 est prescrite.


M. et Mme G... ont interjeté appel de ce jugement.






Ils concluent à l'infirmation du jugement et sollicitent :
- l'annulation de l'acte de vente du 30 décembre 2009 ;
- la condamnation in solidum de M. M... et de la société IPF à leur payer la somme de 88 869 euros au titre de la restitution du prix de vente ;
- la condamnation in solidum de M. M..., la société IPF, la société TPF et la société AAA groupe à leur payer la somme de 167 640 euros au titre du remboursement des sommes réglées aux fins d'exécution des travaux ;
- la condamnation in solidum de M. M..., la société IPF et la société AAA groupe à leur payer :
-la somme de 6 267 euros correspondant aux diverses sommes engagées au titre de l'opération ;
-la somme de 44 440 euros au titre de la perte de chance de bénéficier des loyers escomptés ;
-la somme de 63 937 euros au titre de la perte de chance de bénéficier des avantages fiscaux escomptés ;
-la somme de 40 000 euros en réparation de leur préjudice moral ;
- la fixation au passif de la liquidation judiciaire de la société IPF d'une créance de 411 153 euros ;
- la fixation au passif de la liquidation judiciaire de la société TPF d'une créance de 167 640 euros ;
- la condamnation de M. M... et de la société AAA groupe à leur payer la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.


Sur la prescription, ils font valoir que son point de départ doit être fixé au jour où ils ont eu connaissance du dommage ou des manoeuvres dolosives et que ce n'est que le 5 août 2014, date de l'audit technique qui a révélé que la quasi-totalité des travaux étaient inachevés ou à peine commencés qu'ils ont constaté la mauvaise qualification de l'acte de vente et le montage frauduleux organisé par le groupe Strada et ses filiales.


Ils ajoutent qu'en tout état de cause l'acte de réservation ne peut constituer le point de départ du délai de prescription et que ce point de départ doit être fixé au jour de l'acte de vente, sauf, comme en l'espèce, en cas de dol où il se situe au jour de la connaissance du dommage ou des manoeuvres dolosives.


Sur le fond, ils expliquent d'abord que les sociétés IPF, TPF et Strada architecture sont des filiales, chacune spécialisée dans une activité, de la société Groupe Strada qui est une holding opérant dans le domaine de la défiscalisation de biens immobiliers anciens éligibles à des régimes fiscaux spéciaux. Ils ajoutent que les travaux de réhabilitation étaient envisagés dès la conclusion de la vente et devaient être réalisés par la société Groupe Strada sous le couvert de l'AFUL permettant à la société IPF, vendeur-promoteur, de réaliser les travaux et qu'ainsi, en scindant artificiellement la vente de l'existant et la réalisation des travaux, nominalement transmise à un tiers (l'AFUL), la société IPF s'est ainsi frauduleusement soustraite à la qualification de vente d'immeuble à construire et aux garanties légales protectrices des acquéreurs.


M. et Mme G... soutiennent ensuite qu'est engagée la responsabilité de la société IPF qui a dissimulé sa qualité de maître de l'ouvrage en utilisant un artifice par la création de l'AFUL dont elle était la dirigeante. Ils ajoutent que le coût des travaux a été délibérément exclu du prix de vente dans le seul but d'échapper à la qualification de vente en l'état futur d'achèvement.


Pour engager la responsabilité du notaire, M. et Mme G... font valoir que celui-ci a manqué à son obligation d'assurer l'efficacité de l'acte pour avoir dressé un acte de vente alors qu'il s'agissait d'une vente en l'état futur d'achèvement.


Invoquant des fautes commises par la société TPF qui engagent envers eux sa responsabilité délictuelle, ils sollicitent en outre la fixation au passif de la liquidation judiciaire de la société TPF de la somme qu'ils ont réglée à l'AFUL en vue de l'exécution des travaux qui lui ont été confiés.


M. M... conclut principalement à la confirmation du jugement en ce qu'il déclare prescrite les actions de M. et Mme G... et conclut à leur condamnation à lui payer la somme de 8 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.


Dans le cas où des condamnations seraient prononcées à son encontre, reprochant à l'AFUL, à la société AAA groupe et à la société Strada architecture d'avoir manqué à leurs obligations, il sollicite la condamnation in solidum de l'AFUL, de la société AAA groupe et de la société MAF, assureur de la société Strada architecture, à le garantir de ces condamnations et à lui payer une somme de 8 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.


Pour conclure au rejet de l'action en responsabilité formée à son encontre, il explique n'avoir pas participé aux négociations entre M. et Mme G..., la société AAA groupe et la société IPF qui ont conduit à la conclusion d'une promesse synallagmatique de vente avec la société IPF et M. et Mme G... qui se sont engagés hors sa présence, de sorte qu'il ne peut lui être reproché aucun manquement. Il ajoute que M. et Mme G... invoquant le défaut de rentabilité de l'opération qui ne leur a pas procuré les avantages espérés, cette situation ne relève pas de la responsabilité du notaire qui n'est pas tenu d'une obligation de conseil et de mise en garde quant à l'opportunité économique d'une opération puisque son échec peut résulter de multiples facteurs qu'il n'est pas en mesure d'apprécier.
M. M... soutient en outre que la vente ne relevait pas du régime de la vente d'immeuble à construire dès lors que les travaux de transformation de l'immeuble vendu n'étaient pas à la charge de la société IPF mais des acquéreurs par l'intermédiaire de l'AFUL, qui avait pour objet la restauration de l'immeuble et dont ils étaient devenus membres au moment de l'acquisition de leurs lots. Il indique qu'il est à ce titre indifférent que les travaux aient été confiés à la société TPF et à la société Strada architecture qui font partie du même groupe que la société IPF sauf à nier le principe de l'autonomie des personnes morales. Il soutient en outre que le bénéfice de la "loi Malraux" justifiait d'exclure la conclusion d'un contrat de vente en l'état futur d'achèvement.


M. M... fait ensuite valoir que les préjudices allégués procèdent du défaut d'achèvement des travaux de réhabilitation de l'immeuble, dont l'AFUL avait la charge et dont la société Strada architecture assurait le suivi. Il ajoute qu'il appartenait à la société AAA groupe, conseil en gestion de patrimoine, d'informer M. et Mme G... lors de la conclusion du contrat préliminaire des risques de l'opération. Il conclut en conséquence à l'absence de lien de causalité entre ces préjudices et son intervention alors qu'en outre M. et Mme G... se sont abstenus d'engager une action contre ces différents intervenants.


M. M... explique ensuite que la restitution du prix de vente n'est pas un préjudice indemnisable par le rédacteur de l'acte, qu'en cas d'annulation de la vente M. et Mme G... sont fondés à obtenir remboursement par l'administration fiscale des droits de mutation en application des dispositions de l'article 1961 du code général des impôts, que la somme de 167 640 euros versée par M. et Mme G... à l'AFUL en vue de la réalisation des travaux et la perte de loyers ne relèvent pas de la garantie d'achèvement qui assortit une vente en l'état futur d'achèvement, que la perte des avantages fiscaux ne peut donner lieu à indemnisation dans le cas de l'annulation de l'opération qui permettait d'en bénéficier et qu'il appartenait à l'ASL de souscrire une assurance dommage ouvrage.


La société MAF soutient d'abord qu'il n'est pas justifié qu'elle est l'assureur de cette dernière ; à titre plus subsidiaire qu'une faute de la société Strada architecture en lien avec les préjudices subis par M. et Mme G... n'est pas démontrée ; que plus subsidiairement encore qu'elle a résilié le contrat d'assurance la liant à la société Strada architecture avec effet au 31 décembre 2013, celle-ci ayant souscrit une nouvelle police d'assurance avec la société Alpha insurance avec effet au 1er janvier 2014 ; infiniment subsidiairement que sa garantie n'est pas due dès lors que la société Strada architecture a participé à la réalisation matérielle des travaux sans l'en informer, ce qui a aggravé le risque assurantiel ; à titre encore plus infiniment subsidiaire, que s'agissant d'un risque unique et sériel, s'applique le plafond unique de 500 000 euros qui est épuisé ; enfin, que les préjudices invoqués par M. W... ne sont pas fondés.


Elle demande en tout état de cause à être garantie par M. M... et par le Crédit foncier de France.


Elle réclame en outre la condamnation de tous succombants à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.


La société AAA groupe conclu d'abord à l'irrecevabilité de la demande formée à son encontre qui est prescrite, subsidiairement au rejet des demandes formées à son encontre par M. et Mme G... et à l'appel en garantie formée par M. M.... Elle sollicite enfin leur condamnation à lui payer la somme de 20 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.


SUR CE,


1 - Sur les actions de M. et Mme G... contre la société IPF


- Sur la nullité du contrat


Attendu que le point de départ du délai de prescription quinquennal de l'action en annulation de la vente pour méconnaissance des règles impératives applicables à la vente en l'état futur d'achèvement se situe au jour de sa conclusion le 30 décembre 2009 ; que cette action n'est pas prescrite puisqu'elle a été engagée le 29 décembre 2014 par M. G..., agissant en qualité d'administrateur de la communauté de biens formée avec son épouse, qui s'est ensuite jointe à cette action ; qu'il convient d'infirmer le jugement qui a retenu cette prescription et déclaré l'action irrecevable ;


Attendu que selon l'article L. 261-1 du code de la construction et de l'habitation la vente d'immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat ; que lorsque, le contrat a pour objet le transfert de propriété d'un immeuble à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation comportant l'obligation pour l'acheteur d'effectuer des versements ou des dépôts avant l'achèvement de la construction, il doit, à peine de nullité, revêtir la forme de contrats prévus aux articles L. 261-2 et L. 261-3 du code de la construction et de l'habitation ; qu'enfin, lorsque il y a transfert immédiat des droits sur le sol ainsi que sur la propriété des constructions existantes, que les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution et que l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux, le vendeur conservant en outre la maîtrise de l'ouvrage jusqu'à l'achèvement des travaux, le contrat constitue une vente en l'état futur d'achèvement ;


Attendu qu'en l'espèce il apparaît que la société IPF ne s'est pas bornée à réaliser une simple opération de vente de locaux à rénover en vue d'un usage d'habitation, mais s'est comportée en véritable gestionnaire de l'opération immobilière sur la base d'un projet qu'elle avait seule conçu qui prévoyait des travaux assimilables à une reconstruction de l'immeuble pour un coût très supérieur à celui du prix d'acquisition des différents lots ; qu'en effet, la société IPF avait obtenu le 4 mars 2008 de la commune un permis de démolir et un permis construire en vue de la réalisation de "travaux sur un immeuble inscrit à l'inventaire" ; que le 16 décembre 2009, l'AFUL, dont ne faisait alors partie que la société IPF en sa qualité d'unique copropriétaire, avait confié à la société TPF un marché de travaux "en vue de la réhabilitation totale des parties communes de l'immeuble, d'un local commercial et de trois logements" pour un prix de 696 134,60 euros HT tous corps d'état confondus et à la société Strada architecture un contrat de maîtrise d'oeuvre avec mission d'assurer la direction des travaux et de contrôler les ouvrages ; qu'un délai de 18 mois s'achevant au 1er trimestre 2011 avait été prévu pour l'achèvement des travaux ; que si la décision d'effectuer les travaux a été prise par l'AFUL, il apparaît que celle-ci n'avait aucune autonomie par rapport à la société IPF dont elle était l'émanation et qu'elle contrôlait, ce que révèle en outre le fait qu'elle avait le même siège que celui du groupe Strada à Montpellier où se tenaient ses assemblées générales, que la présidence de l'association était assurée par un responsable du Groupe Strada et que son pouvoir décisionnel était entre les mains de la société IPF qui, en sa qualité de copropriétaires de plusieurs lots, détenait la totalité des voix ; que c'est dans ces conditions qu' a été attribué à la société TPF et à la société Strada architecture les marchés qui avaient été négociés par la société IPF sur la base de son projet de restructuration du bâtiment ; que ces sociétés avaient été choisies par la société IPF puisqu'elles étaient les seules à avoir déposé un projet de contrat soumis à la décision de l'assemblée générale des copropriétaires ; qu'il est ainsi établi que la vente a été conclue alors que la société IPF avait conçu le projet de restructuration de l'immeuble en vue de sa transformation en logements avec le projet d'en assurer l'exécution par l'entremise de l'AFUL qu'elle avait mise en place dans le but d'en assurer le contrôle ainsi que de la société Strada architecture et de la société TPF qui faisaient toutes deux parties de son groupe, ce qui lui permettait de conserver la maîtrise de l'ouvrage jusqu'à l'achèvement des travaux ; qu'en outre, le financement des travaux était à la charge de l'acquéreur à qui a été adressé deux appels de fonds, le premier d'un montant de 55 321 euros du 29 décembre 2009 et le second d'un montant de 112 319 euros du 16 juillet 2010 ;


Attendu que si le bénéfice des avantages fiscaux procurés par la "loi Malraux" permettant une diminution du revenu imposable est incompatible avec la conclusion d'une vente en l'état futur d'achèvement, cette motivation fiscale, si elle peut expliquer le choix de réaliser la vente en dehors du dispositif applicable à une telle vente, n'est pas de nature à éluder la qualification de vente en l'état futur d'achèvement dès lors que ses conditions sont réunies ;


Attendu que dans ces conditions, la vente litigieuse devait impérativement être soumise aux dispositions réglementant le contrat de vente en l'état futur d'achèvement ; qu'à défaut, la vente doit être déclarée nulle ; que la créance de restitution du prix qui naît à la date de la décision annulant la vente, est une créance postérieure à l'ouverture de la procédure collective de la société IPF ; que cependant, cette créance n'est pas utile à la procédure et devait donc être soumise à déclaration par son créancier ; qu'à défaut, l'action de M. et Mme G... est irrecevable ;


- Sur les demandes en paiement de dommages-intérêts


Attendu que suite au placement de la société IPF en redressement judiciaire le 6 septembre 2013 puis en liquidation judiciaire le 18 septembre 2015, est interdite en application des dispositions de l'article L. 622-21 du code de commerce l'action engagée en 2015 par M. et Mme G... pour obtenir sa condamnation au paiement de dommages-intérêts dont le fait générateur, qui se situe à la date de conclusion du contrat de vente, est antérieur à l'ouverture de la procédure collective ; que cette action est donc irrecevable ;


2 - Sur l'action de M. et Mme G... contre M. M...


Attendu que le notaire à le devoir d'assurer la protection des intérêts de l'ensemble des parties à l'acte qu'il a la charge de dresser ; qu'il doit s'assurer que la qualification proposée par l'une des parties est conforme à son objet ;


Attendu que M. M..., qui était le notaire habituel de la société IPF et a reçu tous les actes de vente portant sur les opérations immobilières commercialisées par cette société, avait à ce titre connaissance des motifs des parties, spécialement les objectifs fiscaux poursuivis par l'acquéreur qui conduisaient à exclure par principe la conclusion d'une vente en l'état futur d'achèvement, ainsi que du rôle que le groupe Strada entendait tenir dans la réalisation de l'opération de restructuration de l'immeuble au travers de ses filiales ; qu'il ne pouvait donc ignorer que la vente conclue avec M.et Mme G... n'avait été conclue sous la forme d'une vente classique que pour permettre la réalisation de ces objectifs alors qu'elle portait sur les lots d'un immeuble qui devait subir une réhabilitation lourde dans des conditions qui devaient le conduire à s'interroger sur le rôle et la qualité des différents opérateurs, notamment sur le véritable maître d'ouvrage des travaux ; qu'ainsi la question de la soumission de cette vente au régime de la vente en l'état futur d'achèvement était déterminante et ne pouvait être éludée sans avoir attiré l'attention de l'acquéreur sur les risques que lui faisait courir l'opération immobilière dans laquelle il s'engageait en le privant des garanties dont lui permettait de bénéficier la conclusion d'une vente en l'état futur d'achèvement ;


Attendu que la faute du notaire est ainsi établie pour avoir manqué d'une part à son obligation d'assurer l'efficacité de l'acte afin que celui-ci assure non seulement la réalisation de l'opération poursuivie par les parties mais également leur sécurité juridique, spécialement celle de l'acquéreur profane ; qu'est également caractérisée un manquement à son obligation de conseil ; que le préjudice causé par cette faute est constitué par la perte de chance subie par M. et Mme G... de refuser d'acquérir le bien aux conditions de l'acte qui a exclu le régime protecteur de la vente en l'état futur d'achèvement ; qu'il convient de fixer cette perte de chance à 50 % ;


Attendu, sur le préjudice constitué par les débours effectués par M. W... à la suite de la conclusion du contrat, que la somme de 4 523 euros correspondant aux droits de mutation pourra donner lieu à restitution par l'administration fiscale en application de l'article 1961 du code général des impôts ; que ces droits de mutation ne constituent donc pas un préjudice indemnisable ; qu'il y a lieu en revanche de condamner M. M..., à proportion de la perte de chance subie par M. et Mme G... de ne pas conclure la vente, à l'indemniser des préjudices constitués par les taxes foncières d'un montant total de 1 744 euros ;


Attendu que M. M... est également responsable, également à proportion de cette perte de chance, du préjudice causé à M. et Mme G... qui ont versé à perte une somme de 167 640 euros au titre des travaux de réhabilitation de l'immeuble ;


Attendu qu'en raison de l'effet rétroactif de l'annulation de la vente M. et Mme G... ne sont pas fondés à réclamer l'indemnisation des préjudices constitués par la perte des loyers qu'aurait procurée la location de l'appartement et des avantages fiscaux liés à l'opération immobilière ; qu'en tout état de cause, ils n'auraient pu bénéficier des avantages fiscaux de la loi Malraux sous l'empire d'une vente en l'état futur d'achèvement ;


Attendu, en outre, que l'échec de cette opération a causé à M. et Mme G... un préjudice moral qu'il convient d'évaluer à 10 000 euros ;


Attendu, enfin, que dès lors qu'en raison de son insolvabilité le prix de vente ne sera pas restitué par la société IPF, M. M... doit être condamné à garantir cette restitution qui est la conséquence de l'annulation de la vente consécutive à la faute du notaire qui a reçu un acte dont la qualification n'était pas conforme à la réalité de l'opération ;


3 - Sur l'action de M. et Mme G... contre la société TPF


Attendu que la société TPF a été placée en redressement judiciaire le 14 octobre 2015 et en liquidation judiciaire le 8 décembre 2016 ; que la créance indemnitaire réclamée par M. et Mme G... résulte d'un contrat conclu et exécuté avant l'ouverture de la procédure collective et donc soumise à déclaration au passif de la procédure ; que M. et Mme G... ne justifiant pas avoir déclaré leur créance dans le délai légal ou obtenu un relevé de forclusion, leur action contre la société TPF est irrecevable ;


4 - Sur les appels en garantie de M. M... contre l'AFUL, la société AAA groupe et la MAF


Attendu que la société IPF ayant été placée en redressement judiciaire le 6 septembre 2013 et en liquidation judiciaire le 18 septembre 2015, l'action de M. M... contre la société IPF engagée postérieurement est interdite en application des dispositions de l'article L. 622-21 du code de commerce ;


Attendu que M. M... ne justifie d'aucune faute de l'AFUL qui s'est bornée à passer commande des travaux nécessaires à la réhabilitation de l'immeuble ;


Attendu que le recours de M. M... contre la MAF est fondé sur la faute reprochée à la société Strada architecture en raison de l'inachèvement des travaux et des malfaçons dont ils sont affectés ; qu'il n'est cependant produit aucun élément établissant que cette situation est due à un manquement de la société Strada architecture ; qu'il convient en conséquence de débouter M. M... de son recours contre la MAF ;


Attendu que le point de départ de l'action de M. M... contre la société AAA groupe se situe à la date à laquelle il a été mis en cause ; que M. M... ayant été assigné en décembre 2014, son action contre la société AAA groupe n'est pas prescrite ; que cependant M. M...'apporte aucun élément de nature à établir une faute de la société AAA groupe ; que le recours formé contre celle-ci doit donc être rejeté ;


PAR CES MOTIFS


Statuant publiquement


Infirme le jugement en toutes ses dispositions ;


Statuant à nouveau,


Annule le contrat de vente conclu le 30 décembre 2010 entre M. et Mme G... et la société IPF ;


Déclare M. M... responsable des préjudices subis par M. et Mme G... dans la proportion de 50 % correspondant à la perte de chance de ne pas contracter causée par la faute de M. M... ;


Le condamne en conséquence à payer à M. et Mme G... :
- la somme de 872 euros correspondant aux taxes foncières ;
- la somme de 83 820 euros au titre des sommes versées par M. et Mme G... à la société TPF en vue de la réalisation des travaux de rénovation de l'immeuble ;
- la somme de 5 000 euros en réparation de leur préjudice moral ;


Déboute M. et Mme G... du surplus de leurs demandes indemnitaires contre M. M... ;


Condamne M. M... à payer à M. et Mme G... la somme de 88 869 euros au titre de la restitution du prix de vente ;


Déclare irrecevable la demande en restitution du prix de vente et l'action en responsabilité engagée par M. et Mme G... contre la société IPF ;


Déclare irrecevable l'action en responsabilité engagée par M. et Mme G... contre la société TPF ;


Déboute M. M... de ses actions contre l'association foncière urbaine libre de l'immeuble [...] , la société AAA groupe et la Mutuelle des architectes de France ;


Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. M... à payer à M. et Mme G... la somme de 5 000 euros et rejette les autres demandes ;


Condamne M. M... aux dépens.


Le greffier, Le président,