Cour d'Appel — 26 mai 2021

COUR D'APPEL DE BASSE-TERRE


1ère CHAMBRE CIVILE


ARRET No 414 DU 26 MAI 2021






No RG 19/01641 - CF/EK
No Portalis DBV7-V-B7D-DFX4


Décision déférée à la Cour : jugement au fond, origine tribunal de grande instance de Pointe-à-Pitre, décision attaquée en date du 07 
novembre 2019, enregistrée sous le no 18/02497




APPELANT :


Monsieur [O] [A]
Section Desbonnes
[Adresse 1]


Représenté par Me Gérard PLUMASSEAU, (toque 16) avocat au barreau de [Localité 1]/ST MARTIN/ST BART




INTIMÉE :


SCI CONCEPT 
[Adresse 2]
[Adresse 2]


Représentée par Me André LETIN, (toque 60) avocat au barreau de [Localité 1]/ST MARTIN/ST BART






COMPOSITION DE LA COUR


En application des dispositions de l'article 799-3 du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état, à la demande des parties, a autorisé les avocats à déposer leur dossier au greffe de la chambre civile avant le 12 avril 2021.


Par avis du 12 avril 2021, le président a informé les parties que l'affaire était mise en délibéré devant la chambre civile de la cour composée de :


Madame Claudine FOURCADE, présidente de chambre,
Madame Christine DEFOY, conseillère,
Madame Annabelle CLEDAT, conseillère
qui en ont délibéré.


Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la Cour le 26 mai 2021.










GREFFIER 


Lors du dépôt des dossiers : Mlle Claudie SOLIGNAC, Greffier placé
Lors du prononcé : Mme Esther KLOCK, Greffier




ARRET : 


Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l'article 450 al 2 du code de procédure civile. Signé par Madame Claudine FOURCADE, présidente de chambre et par Mme Esther KLOCK, greffière, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire.




PROCÉDURE


Suivant acte d'huissier en date du 21 septembre 2018, la société CONCEPT SCI a assigné [O] [A] [B] [A] devant le tribunal de grande instance de Pointe à Pitre, en réitération des ventes par acte authentique de deux biens immobiliers situés section [Localité 2] en la commune des [Localité 3]([Localité 1]) le premier cadastré [Cadastre 1] d'une contenance de 26 a 89 ca et le second BT 772 d'une contenance de 10 ares 14 ca.


Par jugement contradictoire en date du 7 novembre 2019, le tribunal de grande instance de Pointe à Pitre a :
- dit que le compromis de vente conclu entre [O] [A] [B] [A] et la société SCI CONCEPT portant sur l'acquisition d'un terrain cadastré [Cadastre 1] situé lieudit [Adresse 3] pour un prix de 268 900 euros vaut vente,
- ordonné à [O] [A] [B] [A] de signer l'acte authentique de vente de la parcelle cadastrée [Cadastre 1] située lieudit [Localité 2] aux Abymes en l'étude de Maître [F], notaire à [Localité 4], dans un délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision, ce sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant trois mois à compter du 30ème jour suivant la signification de la présente décision,
- dit qu'à défaut de réitération de la vente de la parcelle cadastrée [Cadastre 1] située lieudit [Localité 2] [Localité 3]dans un délai de quatre mois à compter de la signification du présent jugement, ledit jugement vaudra acte de vente et sera publié à l'initiative de la partie la plus diligente,
- dit que la vente par [O] [A] [B] [A] à la société SCI CONCEPT portant sur un terrain cadastré [Cadastre 2] situé lieudit [Adresse 3] pour un prix de 51 100 euros est parfaite,
- ordonné à [O] [A] [B] [A] de signer l'acte authentique de vente de la parcelle cadastrée [Cadastre 2] située lieudit [Localité 2] aux Abymes en l'étude de Maître [F], notaire à [Localité 4], dans un délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision, ce sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant trois mois à compter du 30ème jour suivant la signification de la présente décision,
- dit qu'à défaut de réitération de la vente de la parcelle cadastrée [Cadastre 2] située lieudit [Localité 2] aux Abymes dans un délai de quatre mois à compter de la signification du présent jugement, ledit jugement vaudra acte de vente et sera publié à l'initiative de la partie la plus diligente,
- condamné [O] [A] [B] [A] à payer à la société SCI CONCEPT la somme de 4 000 euros de dommages et intérêts,
- condamné [O] [A] [B] [A] à payer à la société SCI CONCEPT la somme de 1 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 
- rejeté toutes les autres demandes,
- condamné [O] [A] [B] [A] aux dépens, en ce compris le coût de la sommation interpellative délivrée le 8 février 2018.


Le 10 décembre 2019, [O] [A] [B] [A] a interjeté appel de cette décision.


Le 17 décembre 2019, la société SCI CONCEPT a constitué avocat.


Les parties ont conclu.


L'ordonnance de clôture a été prononcée le 15 février 2021. Suite au dépôt des dossiers des avocats à la cour le 12 avril 2021, l'affaire a été mise en délibéré jusqu'au 26 mai 2021 pour son prononcé par mise à disposition au greffe.




PRETENTIONS ET MOYENS


- L'APPELANT:


Vu les dernières conclusions remises au greffe le 10 mars 2020 aux termes desquelles [O] [A] [B] [A] demande à la cour de :
* réformer le jugement querellé en toutes ses dispositions et statuant à nouveau :
- s'agissant de la parcelle [Cadastre 1] au lieudit [Localité 2] aux Abymes:
. juger que la vente conclue entre la société SCI CONCEPT et lui-même, selon compromis, et portant sur le terrain cadastré [Cadastre 1] lieudit [Localité 2] aux Abymes pour le prix de 268 900 euros est parfaite,
. renvoyer les parties devant le notaire saisi, [E] [F], pour procéder à la régularisation de l'acte en la forme authentique, sans autres formalités, ni astreinte, ni dommages-intérêts,
- s'agissant de la parcelle [Cadastre 2] au lieudit [Localité 2] aux Abymes:
. constater qu'il n'y a pas d'accord entre les parties sur le prix, que la parcelle [Cadastre 2] n'a donc pas fait l'objet d'une vente à la société SCI CONCEPT,
. condamner la société SCI CONCEPT à lui payer la somme de 24 000 euros au titre de l'indemnité d'occupation précaire de la parcelle [Cadastre 2],
. ordonner la libération des lieux par la société SCI CONCEPT de tous biens et de tous occupants de son chef, ainsi que de tous leurs effets, sous astreinte de 1 000 euros par jour calendaire de retard, ladite astreinte étant d'ores et déjà liquidée à trois mois à compter de la signification de la décision à intervenir, et passé ce délai et nonobstant l'astreinte provisoire, avec si besoin est le concours de la force publique,
. lui donner acte de son droit à restitution de la somme de 51 100 euros perçue à titre d'acompte,
. débouter la société SCI CONCEPT de toutes ses demandes, fins et conclusions sans fondement,


- condamner la société SCI CONCEPT au paiement de la somme de 2 000 euros au visa de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l'instance, distraits au profit de Maître Gérard PLUMASSEAU aux offres de droit (art.699 du même code),


- L'INTIMEE:


Vu les dernières conclusions remises au greffe le 27 mars 2020 par lesquelles la société SCI CONCEPT sollicite de voir :
- débouter [O] [A] [B] [A] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Pointe à Pitre en date du 7 novembre 2019 en toutes ses dispositions,
* statuant à nouveau :
- constater que la vente conclue entre [O] [A] et elle-même, selon compromis et accord, portant sur les cadastrés [Cadastre 1] et [Cadastre 2] au prix de 320 000 euros, est parfaite,
- ordonner à [O] [A] d'avoir à signer l'acte authentique de vente en l'étude du notaire [E] [F], dans un délai d'un mois, à compter de la signification du jugement, le tout sous astreinte de 3 000 euros par jour de retard au-delà de 30 jours,
- dire qu'à défaut de réitération par signature de la vente par acte authentique dans le délai ci-dessus imparti, le jugement vaudra acte de vente du terrain, et sera publié et enregistré par le dit notaire ou tout autre notaire que le tribunal désignera,
- condamner [O] [A] au paiement de la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts,
- condamner en cause d'appel [O] [A] au paiement de la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 
- condamner [O] [A] aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût de la sommation interpellative (304,17 euros),




MOTIFS DE LA DECISION
Sur le fond


- sur les accords entre les parties


Attendu que l'article 1583 du code civil dispose : "La vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose
et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé";


Que selon l'article 1589, alinéa 1er, du même code, la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ;


Attendu que s'agissant de la parcelle cadastrée [Cadastre 1] d'une contenance de 26 ares 89 ca, il est constant-et au demeurant justifié par la production d'acte sous seing privé non daté mais signé par les parties - que ces dernières ont conclu un compromis de vente sur ce bien immobilier moyennant le prix de 268 900 euros, que divers versements successifs d'acomptes, dont le premier est intervenu le 4 avril 2012 et le dernier le 1er juin 2015 ont été effectués par la société SCI CONCEPT à [O] [A] et que des provisions pour les frais d'acte authentique ont été acquittées par celle-ci auprès du notaire les 21 mars 2013 et 19 juin 2014; que par ailleurs, la réalisation des conditions suspensives stipulées dans ledit acte ne donne également pas lieu à débat entre les parties ;


Que dès lors, en l'absence de discussion à ce titre, la promesse synallagmatique ainsi conclue entre les parties vaut vente de la parcelle [Cadastre 1], ainsi que l'ont déjà apprécié les premiers juges;


Attendu qu'en ce qui concerne le terrain cadastré [Cadastre 2] d'une contenance de 10 ares 14 ca, il convient de rappeler que si la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix, c'est, en application de l'article 1591, que ce dernier soit "déterminé et désigné par les parties" ou à tout le moins déterminable ; que pour être déterminable, il faut qu'il puisse être établi par voie de relation avec des éléments qui ne dépendront pas de la volonté de l'une ou l'autre des parties ; que la détermination précise du prix de vente par les parties interdit au juge de se substituer à celles-ci lorsqu'elles n'ont pas satisfait à cette obligation ;


Qu'en l'espèce, la société SCI CONCEPT soutient que la vente de ce terrain avait été convenue pour un montant de 51 100 euros, ce qui est contesté par [O] [A], qui, s'il admet l'existence de négociations quant à la vente de ce bien immobilier, lui oppose l'absence d'accord sur le prix ;


Qu'il convient de relever qu'aucun acte écrit contradictoirement signé entre les parties portant sur la vente de ce terrain n'a été formalisé ; que de la lecture des diverses quittances signées par [O] [A], il ne ressort aucunement un tel accord sur le prix ; qu'il en est de même de la sommation interpellative délivrée le 8 février 2018 par la société SCI CONCEPT à [O] [A], par laquelle cette société mentionnait alors au titre des deux parcelles [Cadastre 1] et [Cadastre 2] situées à [Localité 2] Abymes, un prix global de 268 900 euros, montant qui correspond uniquement au seul terrain cadastré [Cadastre 1] ; que de surcroît le montant des acomptes expressément spécifiés comme afférents à la parcelle [Cadastre 2] dans sept quittances établies entre le 14 janvier 2013 et le 28 novembre 2013 par [O] [A] s'élève à un total de 105 000 euros, ce qui tend en tout état de cause à contredire la société SCI CONCEPT dans son affirmation d'un prix de vente à hauteur de 51 100 euros ;


Qu'il découle de ces éléments que le prix n'est ainsi ni déterminé, ni déterminable; qu'en l'absence de consentement réciproque des deux parties sur le prix, aucune vente parfaite de la parcelle [Cadastre 2] n'est intervenue ; que par voie de conséquence, la décision de première instance sera infirmée sur ce point et la société SCI CONCEPT déboutée de ses prétentions ;


- sur la réitération de la vente par acte authentique et les dommages-intérêts


Attendu que pour revendiquer la réitération par acte authentique de la vente de la parcelle [Cadastre 1] sous astreinte, outre l'octroi de dommages et intérêts, la société SCI CONCEPT soutient que [O] [A] n'ignorait pas être redevable depuis 2014 de l'imposition sur les plus-values immobilières évalué par l'office notarial à 55 468 euros ramené suite à un redressement fiscal du prix d'acquisition du terrain le 24 mars 2020 à 18 000 euros et que l'absence d'officialisation de la vente provient de son défaut de diligence, ce qui lui cause préjudice ; que ce dernier admet l'existence d'un oubli de sa part, tout en mettant en exergue que le calcul n'avait pas été opéré par le notaire [U] en charge antérieurement de la rédaction de l'acte authentique et que le manque de diligence peut être imputé, après expiration du délai stipulé au compromis, tant au notaire [U] qu'aux deux parties ;


Que quand bien même la base de calcul de l'imposition a du être recalculé par le notaire nouvellement en charge de la rédaction de l'acte, il n'en demeure pas moins que depuis cette notification en 2018, [O] [A], qui n'a jamais contesté le caractère parfait de la vente sur cette parcelle, ne démontre pas s'être acquitté de son versement pour parvenir à la signature de l'acte authentique ; que c'est donc à juste titre et au regard des stipulations contractuelles insérées dans le compromis de vente à la rubrique "REITERATION PAR ACTE AUTHENTIQUE" et des termes l'ancien article 1184 du code civil, que les premiers juges ont ordonné l'exécution forcée de cet acte sous astreinte ;


Qu'en revanche, s'agissant de la demande portant sur l'octroi de dommages et intérêts, il sera relevé - ainsi que le soutient [O] [A] - que la signature de l'acte authentique de vente devait intervenir au plus tard le 15 juillet 2013 et que depuis cette date, aucune des parties n'a interpellé l'autre jusqu'en février 2018 alors que d'une part la société SCI CONCEPT avait pris possession de la parcelle depuis 2012 et que d'autre part le prix de vente en avait été soldé en juin 2015 ; qu'au demeurant, il sera observé que la société ne s'est également acquitté de la provision sur les frais de l'acte que le 19 juin 2014 ; que c'est donc la défaillance réciproque des deux parties qui est à l'origine du retard dans la rédaction de l'acte authentique, lequel ne peut donc être imputé de manière fautive au seul [O] [A] ; que de surcroît, la société SCI CONCEPT, qui occupe la parcelle depuis 2012, n'argumente ni ne justifie d'un quelconque préjudice ; que sa prétention de ce chef sera rejetée ;


- sur les demandes reconventionnelles au titre de la parcelle [Cadastre 2]


Attendu que [O] [A] invoque une simple tolérance de sa part quant à la mise à disposition de la parcelle depuis 2012 à la société SCI CONCEPT, laquelle y a pu entreposer des véhicules automobiles dans le cadre de son activité de garagiste ; qu'il revendique à la suite l'octroi de la somme de 24 000 euros à titre d'indemnité d'occupation, représentant un montant mensuel de 400 ? mensuel pendant cinq années; 


Que cependant, quand bien même [O] [A] qualifie l'occupation de son fonds de simple tolérance, il n'en demeure pas moins qu'il a laissé à la société SCI CONCEPT la possibilité de prendre possession de la parcelle pour qu'elle puisse y assurer ses activités professionnelles pendant le temps des négociations d'une part et qu'il n'avait convenu avec elle aucune contrepartie financière à cette occupation ; qu'avant l'introduction de la présente instance, il n'a au demeurant à aucun moment contesté une telle occupation et n'avait jamais fait sommation à celle-ci de libérer la parcelle, y compris après la sommation que la société occupante lui ait été délivrée le 8 février 2018 ; que faute de convention expresse quant à une indemnité d'occupation, sa prétention de ce chef sera rejetée;








Qu'en revanche, une simple tolérance à titre précaire est toujours révocable ; que la demande reconventionnelle pour voir ordonner la libération forcée des lieux valant à ce titre mise en demeure, il peut être ordonné à la société SCI CONCEPT de libérer les lieux et à défaut son expulsion sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé un délai d'un mois après la signification de la présente décision ;


Qu'enfin, la demande de donner acte formulée par [O] [A] au titre de la restitution des acomptes est sans portée juridique, laquelle ne peut augmenter ou diminuer les droits des parties s'agissant de la perception de sommes sans cause ;


Sur les mesures accessoires


Attendu qu'en application de l'article 696 du code de procédure civile, les parties succombantes toutes deux en leurs prétentions et étant précisé que le coût d'une sommation interpellative ne s'inscrit pas dans les dépens dont la liste est énumérée à l'article 695 de ce même code, il sera fait masse des dépens et chaque partie sera condamnée à en payer la moitié ;


Que l'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;




PAR CES MOTIFS


La cour, statuant par décision contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, 


Confirme partiellement le jugement du tribunal de grande instance de Pointe à Pitre en date du 7 novembre 2019 ce qu'il a :
- dit que le compromis de vente conclu entre [O] [A] [B] [A] et la société SCI CONCEPT portant sur l'acquisition d'un terrain cadastré [Cadastre 1] situé lieudit [Adresse 3] pour un prix de 268 900 euros vaut vente,
- ordonné à [O] [A] [B] [A] de signer l'acte authentique de vente de la parcelle cadastrée [Cadastre 1] située lieudit [Localité 2] aux Abymes en l'étude de Maître [F], notaire à [Localité 4], dans un délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision, ce sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant trois mois à compter du 30ème jour suivant la signification de la présente décision,
- dit qu'à défaut de réitération de la vente de la parcelle cadastrée [Cadastre 1] située lieudit [Localité 2] aux Abymes dans un délai de quatre mois à compter de la signification du présent jugement, ledit jugement vaudra acte de vente et sera publié à l'initiative de la partie la plus diligente,
- rejeté la demande d'indemnité d'occupation présentée par [O] [A],


L'infirme pour le surplus,


Statuant à nouveau sur les dispositions infirmées et y ajoutant,


Déboute la société SCI CONCEPT de toutes ses prétentions au titre de la parcelle située commune des Abymes, cadastrée section [Cadastre 2],




Ordonne la libération de la parcelle située commune des Abymes, cadastrée section [Cadastre 2] par la société SCI CONCEPT, ce pour les personnes, les biens, ainsi que tous occupants de ce chef, dans un délai d'un mois de la signification du présent arrêt et passé ce délai, son expulsion sous astreinte de 50 euros par jour de retard pendant une durée de trois mois et avec si nécessaire le concours de la force publique, 


Rejette les demandes respectives des parties fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,


Fait masse des dépens et condamne chacune des parties à en payer la moitié.


Signé par Claudine FOURCADE, président, et par Esther KLOCK, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 


Le greffier Le président