Cour d'Appel — 17 décembre 2020

COUR D'APPEL D'ORLÉANS


CHAMBRE COMMERCIALE, ÉCONOMIQUE ET FINANCIÈRE






GROSSES + EXPÉDITIONS : le 17/12/2020
la SCP DUBOSC-SAUTROT
Me Héloïse ROULET
ARRÊT du : 17 DECEMBRE 2020


No : 257 - 20 
No RG 20/00644 
No Portalis DBVN-V-B7E-GEAJ


DÉCISION ENTREPRISE : Ordonnance de référé du Président du TJ de MONTARGIS en date du 05 Mars 2020


PARTIES EN CAUSE


APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé No: 1265246127608226
Madame [S] [G]
née le [Date naissance 1] 1951 à [Localité 1]
[Adresse 1]
[Adresse 1]




Ayant pour avocat Me Charles-François DUBOSC, membre de la SCP DUBOSC-SAUTROT, avocat au barreau de MONTARGIS






D'UNE PART


INTIMÉS : - Timbre fiscal dématérialisé No:1265257948273927 
Monsieur [D] [M]
né le [Date naissance 2] 1965 à [Localité 2]
[Adresse 2]
[Adresse 2]




Ayant pour avocat postulant Me Héloïse ROULET, avocat au barreau d'ORLEANS et pour avocat plaidant Me Dominique PENIN, membre de la LLP KRAMER LEVIN NAFTALIS &FRANKEL LLP, avocat au barreau de PARIS
















Madame [M] [A] épouse [M]
née le [Date naissance 3] 1969 à [Localité 3]
[Adresse 2]
[Adresse 2]


Ayant pour avocat postulant Me Héloïse ROULET, avocat au barreau d'ORLEANS et pour avocat plaidant Me Dominique PENIN, membre de la LLP KRAMER LEVIN NAFTALIS &FRANKEL LLP, avocat au barreau de PARIS








D'AUTRE PART


DÉCLARATION D'APPEL en date du : 16 Mars 2020
ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 17 Septembre 2020






COMPOSITION DE LA COUR


Lors des débats à l'audience publique du 29 OCTOBRE 2020, à 14 heures, Madame Carole CAILLARD, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS, en son rapport, et Madame Fanny CHENOT, Conseiller, ont entendu les avocats des parties en leurs plaidoiries, avec leur accord, par application de l'article 786 et 907 du code de procédure civile.


Après délibéré au cours duquel Madame Carole CAILLARD, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel D'ORLEANS, et Madame Fanny CHENOT, Conseiller, ont rendu compte à la collégialité des débats à la Cour composée de :


Madame Carole CAILLARD, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS, 
Madame Fanny CHENOT, Conseiller,
Madame Nathalie MICHEL, Conseiller,




Greffier :


Madame Marie-Claude DONNAT, Greffier lors des débats et du prononcé, 




ARRÊT :


Prononcé publiquement par arrêt contradictoire le 17 DECEMBRE 2020 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.








EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE :


Par acte du 1er septembre 2005 renouvelé le 16 octobre 2014 pour une durée de neuf ans, M. [E] [G] et son épouse Mme [S] [B] ont consenti à M. [D] [M] et son épouse Mme [M] [A] un bail commercial portant sur une maison d'habitation comprenant un local de boulangerie-pâtisserie, située [Adresse 2].


A la suite de dégâts intervenus en 2006, un expert a été commis par ordonnance de référé du 21 septembre 2006, puis le tribunal d'instance de Montargis, par jugement du 24 février 2009 confirmé en appel par arrêt du 14 janvier 2010 s'agissant des travaux à exécuter, a condamné Mme [G] à faire effectuer par des entrepreneurs les travaux décrits et préconisés par l'expert judiciaire pour un montant d'environ 30.000 €.


A la suite d'un commandement de payer la somme de 5945,49€ au titre des loyers impayés et d'un solde de taxes foncière, le Président du tribunal de grande instance de Montargis, par ordonnance de référé du 6 juin 2019 a notamment :
- constaté l'acquisition de la clause résolutoire,
- suspendu les effets de la dite clause résolutoire,
- dit que M et Mme [M] régleront au plus tard le 30 de chaque mois et durant une année à compter du 1er juin 2019 jusqu'au 30 mai 2020, la somme de 1365n05€ correspondant au montant mensuel du loyer augmenté de la mensualité correspondant aurèglement du retard, 
- dit qu'à défaut de paiement de cette somme, la clause résolutoire sera cquise et le bail résilié à compter du 7 décembre 2018 sur simple envoi d'une sommation de payer visant la présente ordonnance.


Se plaignant de nouveaux dégâts ayant donné lieu à des procès verbaux de constat dressés les 6 mai 2019, 27 décembre 2019 et 28 août 2020, sans prise en charge par la bailleresse malgré une demande formée par leur conseil le 16 juillet 2019, M et Mme [M] ont fait assigner par acte du 29 novembre 2019 Mme [G] devant le président du tribunal judiciaire de Montargis statuant en référé afin de lui intimer sous astreinte l'ordre de faire les travaux prévus par plusieurs devis. 


Mme [G] a demandé à titre principal la résiliation du bail en raison d'impayés de loyers et subsidiairement qu'il soit statué ce que de droit quant à l'expertise sollicitée, aux frais avancés des époux [M].


Par ordonnance du 5 mars 2020, M. le Président du Tribunal judiciaire de Montargis a:
Rejeté la demande reconventionnelle de Mme [G] de constater la résolution du bail en raison de l'existence d'une contestation sérieuse,
Ordonné que Mme [G] fasse démarrer et réaliser les travaux suivants, dans les trois mois à compter de la signification de la présente ordonnance :
- la réfection complète de la toiture de telle manière qu'il n'y ait plus aucun jour ni infiltration d'eau et d'air, selon le devis de l'entreprise Filiatre et Sigot, 
- la réfection complète de neuf fenêtres en bois et de trois portes dans l'ensemble des locaux loués selon le devis de l'entreprise Salgado Rodrigue produit aux débats, 
- la réfection complète des deux escaliers (intérieur et extérieur) et notamment la fourniture d'un nouveau portail selon le devis de l'entreprise RP bâtiment produits aux débats,
Rejeté la demande de condamnation sous astreinte de Mme [G],
Rejeté la demande de consignation des loyers et charges entre les mains de M. Le Bâtonnier de [Localité 4] jusqu'à la parfaite réalisation des travaux,
Condamné Mme [G] au paiement des dépens,
Condamné Mme [G] au paeiment de la somme de 600€ à M et Mme [M] au titre de l'article 700 du code de procédure civile.


Selon ordonnance rectificative du 28 mai 2020, M. le Président du Tribunal judiciaire de Montargis a ajouté au dispositif de l'ordonnance du 5 mars 2020 le chef suivant : 
Condamnons Mme [G] au paiement d'une provision de 738,18€ au titre des deux procès verbaux de constat produits aux débats dressés les 6 mai 2019 et 27 décembre 2019. 


Mme [G] a formé appel de la décision par déclaration du 16 mars 2020 en intimant M et Mme [M], et en critiquant l'ordonnance uniquement en ce qu'elle a ordonné que Mme [G] fasse démarrer et réaliser :
- la réfection complète de la toiture de telle manière qu'il n'y ait plus aucun jour ni infiltration d'eau et d'air, selon le devis de l'entreprise Filiatre et Sigot, 
- la réfection complète de neuf fenêtres en bois et de trois portes dans l'ensemble des locaux loués selon le devis de l'entreprise Salgado Rodrigue produit aux débats, 
- la réfection complète des deux escaliers (intérieur et extérieur) et notamment la fourniture d'un nouveau portail selon le devis de l'entreprise RP bâtiment. 


Dans ses dernières conclusions avant clôture du 15 septembre 2020, Mme [G] demande à la cour de: 
Dire que les travaux ordonnés ne correspondent pas à une demande établie de façon contradictoire concernant leur définition, leur coût, ni leur responsable. 
En conséquence, 
Réformer l'ordonnance, 
Ordonner une expertise afin d'établir l'état du clos et du couvert de l'immeuble loué comprenant la toiture et les ouvertures. 
Dire que l'Expert aura pour mission d'indiquer les travaux éventuellement nécessaires sur la toiture et d'en chiffrer le coût, ainsi que de dire l'origine de l'état actuel des fenêtres et volets, ainsi que de préciser si ceux-ci sont susceptibles ou non d'être abondés. 


Elle fait valoir que le remplacement total de la toiture ne correspond nullement à l'état de l'immeuble, à supposer acquises que des infiltrations d'eau aient affecté le bien en raison d'absence du système d'évacuation de la toiture, seul l'ensemble de cette toiture étant à la charge du bailleur et son entière réfection n'étant pas établie comme nécessaire. 


Elle ajoute que l'état actuel des portes et volets dit "vétuste" par le constat d'huissier produit ne 
révèle en rien la cause de cette vétusté prématurée, et que les devis fournis sont contestés dans leur dispositif et dans leur montant établis de façon non contradictoire. Elle estime qu'une expertise est nécessaire afin de trancher la difficulté sérieuse au fond touchant aux causes à l'origine des désordres allégués ainsi que la détermination des travaux à entreprendre et leur coût. 


M et Mme [M] demandent à la cour, par dernières conclusions avant clôture du 11 septembre 2020 de:
Déclarer irrecevable et en tout cas mal fondée Mme [G] en son appel principal et 
l'en débouter. 
Recevoir en revanche M. et Mme [M] en leur appel incident et, 
Y faisant droit : 
Confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance rendue par le Président du Tribunal judiciaire de Montargis le 5 mars 2020 et l'ordonnance rectificative du 28 mai 2020 sauf en ce qu'elle a débouté M et Mme [M] de leur demande de travaux dans la salle d'eau, d'astreinte et de consignation. 
Et statuant à nouveau : 
Ordonner à Mme [S] [G] de procéder à la réfection complète de la salle d'eau selon le devis de l'entreprise RP Bâtiment. 
Enjoindre Mme [S] [G] de faire démarrer et réaliser les travaux dans les 15 jours de la signification de l'arrêt à intervenir, sous astreinte de 1.500 euros par jour de retard. 
Ordonner la consignation des loyers et charges entre les mains de Mme le Bâtonnier de l'Ordre des avocats de [Localité 4] jusqu'à la parfaite réalisation des travaux. 
A titre subsidiaire et dans l'éventualité où l'ordonnance serait infirmée : 
Nommer tel expert qu'il plaira à la juridiction, lequel pourra prendre l'initiative de recueillir 
l'avis d'un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne, avec 
mission de : 
 - se rendre sur place, au [Adresse 2] et en faire la description, 
 - convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l'occasion de l'exécution des opérations ou de la tenue des réunions d'expertise, 
 - se faire remettre toutes pièces utiles à l'accomplissement de sa mission, 
 - relever et décrire les désordres structurels listés expressément dans l'assignation et affectant le commerce des époux [M] sis [Adresse 2] 
 - en détailler l'origine, les causes et l'étendue, et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels intervenants ces désordres sont imputables, et dans quelles proportions, 
 - indiquer les conséquences de ces désordres quant à la solidité, l'habitabilité, l'esthétique du bâtiment, et plus généralement quant à l'usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination, 
 - indiquer les solutions appropriées pour y remédier ; évaluer le coût des travaux utiles à l'aide de devis d'entreprises fournis par les parties, 
 - préciser et évaluer les préjudices et coûts induits par ces désordres, 
 - rapporter toutes autres constatations utiles à l'examen des prétentions des parties, 
 - mettre, en temps utile, au terme des opérations d'expertise, et par une note de synthèse, les parties en mesure de faire valoir leurs dernières observations, qui seront annexées au rapport. 
 - dire qu'en cas de besoin et pour procéder aux travaux estimés indispensables par l'Expert, le demandeur pourra éventuellement faire passer sur les propriétés voisines concernées, ses architectes et entrepreneurs à telles fins techniques que l'Expert estimera nécessaires ou seulement utiles ; 
 - dire que l'Expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de procédure civile qu'il pourra recueillir les déclarations de toute personne interrogée et s'adjoindre tout spécialiste de son choix. 
 - dire que l'Expert restera saisi jusqu'à l'achèvement des travaux. 
 - fixer la consignation qui devra être opéré au Greffe par chèque à l'ordre de M. le Régisseur d'avances et de recettes à titre de provision à valoir sur les frais et honoraires de l'expert. 
 - condamner Mme [S] [G] à garantir les époux [M] du paiement de l'avance des frais d'expertise judiciaire et à les leur rembourser. 
 - commettre le magistrat de la mise en état pour surveiller les opérations d'expertise; 
 - dire qu'en cas d'empêchement de l'expert commis, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance de ce magistrat rendue sur simple requête ou même d'office. 
En tout état de cause et y ajoutant : 
 - condamner Mme [S] [G] au paiement de la somme de 396,09 euros au titre 
du procès-verbal de constat du 28 août 2020. 
 - condamner Mme [S] [G] au paiement de la somme de 4.500 € au profit de M. et Mme [M] au titre de l'article 700 du Code procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. 










Ils indiquent que les nouvelles dégradations sont décrites par huissier de justice dans plusieurs procès verbaux des 6 mai 2019, 27 décembre 2019 et 28 août 2020 et portent notamment sur des désordres à l'arrière de l'immeuble (escalier en béton permettant l'accès au fournil en mauvais état, fissuré, cassé, portail en fer ne fermant plus, mur très humide qui entraîne le décollement du revêtement, porte en bois d'accès au fournil gondolée du fait de l'humidité, infiltration des eaux de pluie dans l'escalier), des désordres dans la maison d'habitation (pénétration d'eau dans le salon par temps de pluie, ainsi que dans la cuisine par la fenêtre, importantes infiltrations d'eau dans le grenier au niveau de la charpente, toiture vétuste, tuiles détachées du toit) et dans le local commercial (absence de système de chauffage dans le magasin de boulangerie et passage de l'eau de pluie sous la porte).


Les intimés invoquent l'application de l'article 1719 du Code civil ainsi que les stipulations du bail qui mettent à la charge du bailleur les réparations afférentes aux gros murs et voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, ainsi que les travaux prescrits par l'autorité administrative et concernant la conformité générale de l'immeuble loué, et ce dès l'entrée en vigueur de la règlementation concernée, sans attendre un contrôle ou une injonction.


Il soutiennent que les travaux incombant à Mme [G] doivent être ordonnés sous astreinte compte tenu de l'inexécution caractérisée de ses obligations par la bailleresse et des risques encourus par les époux [M] et doivent porter non seulement sur la toiture, les fenêtres et trois portes qui sont vétustes et non conformes aux prescriptions de l'admnistration publique, sur les travaux de maçonnerie s'agissant de l'escalier d'accès au fournil, de l'escalier intérieur et du portail, mais aussi sur la salle d'eau qui est détériorée du fait de l'humidité constante.


L'affaire a été fixée à l'audience du 29 octobre 2020 en application des dispositions de l'article 905 du code de procédure civile.


Il est expressément référé aux écritures des parties pour plus ample exposé des faits ainsi que de leurs moyens et prétentions.


La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 17 septembre 2020.


Les deux parties ont conclu après la clôture des débats.


Par conclusions du 14 octobre 2020, M et Mme [M] demandent à la cour de :
Sur le rabat de l'ordonnance de clôture 
Vu les articles 16 et 444 du Code de procédure civile, 
Constater que la société Filliatre et Sigot a fait l'objet d'une liquidation judiciaire aux termes 
d'un jugement du 23 septembre 2020 rendu par le Tribunal de commerce d'Orléans. 
Révoquer l'ordonnance de clôture du 17 septembre 2020. 
Déclarer les présentes conclusions régularisées le 13 octobre 2020 recevables ainsi que les pièces communiquées. 
Sur le fond 
Déclarer irrecevable et en tout cas mal fondée Mme [G] en son appel principal et l'en débouter. 
Recevoir en revanche M. et Mme [M] en leur appel incident et, 
Y faisant droit : 
Confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance rendue par le Président du Tribunal judiciaire de Montargis le 5 mars 2020 et l'ordonnance rectificative du 28 mai 2020 sauf en ce qu'elle a débouté M et Mme [M] de leur demande de travaux dans la salle d'eau, d'astreinte et de consignation d'une part, et d'autre part, validé le devis de la société Filliatre et Sigot pour la réfection de la toiture. 
Et statuant à nouveau : 
Ordonner à Mme [S] [G] de procéder à la réfection complète de la toiture selon le devis du 8 octobre 2020 de l'entreprise [W] Couverture. 
Ordonner à Mme [S] [G] de procéder à la réfection complète de la salle d'eau selon le devis de l'entreprise RP Bâtiment. 
Enjoindre Mme [S] [G] de faire démarrer et réaliser les travaux dans les 15 jours de la signification de l'arrêt à intervenir, sous astreinte de 1.500 euros par jour de retard. 
Ordonner la consignation des loyers et charges entre les mains de Mme le Bâtonnier de l'Ordre des avocats de [Localité 4] jusqu'à la parfaite réalisation des travaux. 
A titre subsidiaire et dans l'éventualité où l'ordonnance serait infirmée : 
Nommer tel expert qu'il plaira à la juridiction, lequel pourra prendre l'initiative de recueillir l'avis d'un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne, avec mission de: 
 - se rendre sur place, au [Adresse 2] et en faire la description, 
 - convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l'occasion de l'exécution des opérations ou de la tenue des réunions d'expertise, 
 - se faire remettre toutes pièces utiles à l'accomplissement de sa mission, 
 - relever et décrire les désordres structurels listés expressément dans l'assignation et affectant le commerce des époux [M] sis [Adresse 2] 
 - en détailler l'origine, les causes et l'étendue, et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels intervenants ces désordres sont imputables, et dans quelles proportions, 
 - indiquer les conséquences de ces désordres quant à la solidité, l'habitabilité, l'esthétique du bâtiment et, plus généralement quant à l'usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination, 
 - indiquer les solutions appropriées pour y remédier ; évaluer le coût des travaux utiles à l'aide de devis d'entreprises fournis par les parties, 
 - préciser et évaluer les préjudices et coûts induits par ces désordres, 
 - rapporter toutes autres constatations utiles à l'examen des prétentions des parties, 
 - mettre, en temps utile, au terme des opérations d'expertise, et par une note de synthèse, les parties en mesure de faire valoir leurs dernières observations, qui seront annexées au rapport. 
 - dire qu'en cas de besoin et pour procéder aux travaux estimés indispensables par l'Expert, le demandeur pourra éventuellement faire passer sur les propriétés voisines concernées, ses architectes et entrepreneurs à telles fins techniques que l'Expert estimera nécessaires ou seulement utiles ; 
 - dire que l'Expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de procédure civile qu'il pourra recueillir les déclarations de toute personne interrogée et s'adjoindre tout spécialiste de son choix. 
 - dire que l'Expert restera saisi jusqu'à l'achèvement des travaux. 
 - fixer la consignation qui devra être opérer au Greffe par chèque à l'ordre de M. le Régisseur d'avances et de recettes à titre de provision à valoir sur les frais et honoraires de l'expert. 
 - condamner Mme [S] [G] à garantir les époux [M] du paiement de l'avance des frais d'expertise judiciaire et à les leur rembourser. 
 - commettre le magistrat de la mise en état pour surveiller les opérations d'expertise; 
 - dire qu'en cas d'empêchement de l'expert commis, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance de ce magistrat rendue sur simple requête ou même d'office. 
En tout état de cause et y ajoutant : 
 - condamner Mme [S] [G] au paiement de la somme de 396,09 euros au titre du procès-verbal de constat du 28 août 2020. 
 - condamner Mme [S] [G] au paiement de la somme de 4.500 € au profit de M. et Mme [M] au titre de l'article 700 du Code procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. 


Ils expliquent que la société Filliatre et Sigot a fait l'objet d'une liquidation judiciaire selon jugement du tribunal de commerce du 23 septembre 2020, soit après l'ordonnance de clôture et que cette société ne pourra plus assumer le chantier des époux [M]. Ils indiquent qu'ils ont obtenu un nouveau devis s'agissant de la toiture, établi par la société [W] Couverture à hauteur de 45.277,95€ et qu'il s'agit d'une cause grave justifiant la révocation de l'ordonnance de clôture.


Par conclusions du 15 octobre 2020, Mme [G] a réitéré ses précédentes demandes. Elle ajoute à sa précédente argumentation que le nouveau devis produit par les époux [M] ne fait que manifester l'utilité d'une expertise judiciaire devant l'incertitude des obligations réclamées.


Par courrier du 29 octobre 2020 adressé avant l'audience, Mme [G] représentée par son conseil a expressément accepté la révocation de l'ordonnance de clôture pour être fixée au jour de l'audience. 


A l'audience, avant le déroulement des débats, à la demande des époux [M] et avec l'accord exprès de la partie adverse exprimée par courrier, l'ordonnance de clôture rendue le 17 septembre 2020 a été révoquée et la procédure a été à nouveau clôturée par mention au dossier. 




MOTIFS DE LA DÉCISION :


Conformément à l'ancien article 809 du code de procédure civile recodifié à l'article 835 du même code par le décret issu du 20 décembre 2019, le Président du tribunal judiciaire (...) peut toujours même en présence d'une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 


En application de l'article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, notamment, de délivrer au preneur la chose louée et de l'entretenir en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée.


Aux termes de l'article 1720 du même code, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.


Enfin, l'article 1755 du Code civil dispose qu'aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.


En l'espèce, le bail du 12 septembre 2005 renouvelé par acte du 16 octobre 2014 ne contenant aucune modification quant aux obligations respectives du preneur et du bailleurs, stipule en page 3 : " Entretien- réparations : Le bailleur aura à sa charge les réparations afférentes aux gros murs et voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations, grosses ou menues, seront à la seule charge du preneur, notamment les réfections et remplacements des devantures, vitrine, glaces et vitres, volets ou rideaux de fermeture. Le preneur devra maintenir en parfait état de fraicheur les peintures intérieures et extérieures. 
(...) Mises aux normes : le bailleur aura la charge exclusive des travaux prescrits par l'autorité administrative et qui concernent la conformité générale de l'immeuble loué. Les travaux qui concernent les normes spécifiques liées à l'activité de boulangerie, pâtisserie, confiserie, traiteur, glacier, chocolatier, boissons et activités annexes sont à la charge du preneur."


- sur la toiture


Il ressort du procès-verbal de constat du 6 mai 2019 que sont constatées dans le grenier "d'importantes infiltrations d'eau au niveau de la charpente, que la laine de verre posée au sol est très humide" et que la toiture est "ancienne et laisse apparaître de petits jours par de nombreux endroits".


Le procès-verbal du 27 décembre 2019 mentionne d'une part, qu'en "l'absence de système d'évacuation d'eau à partir des gouttières fixées au toit de l'habitation, les eaux de pluie ruissellent dans le jardin et viennent stagner sur la terrasse surplombant les locaux pâtisserie et plonge, d'où la présence de flaques d'eau et d'importantes traces d'humidité qui pénètrent dans les deux locaux", d'autre part, que dans le grenier, le mur d'enceinte de la maison situé de part et d'autre du conduit de cheminée situé au dessus de la chambre no 1 est noirci par l'humidité, présente des fissures et que de l'eau s'est infiltrée le long de la seconde cheminée, la charpente à cet endroit étant humide et la laine de verre au pied des deux conduits de cheminée étant trempée.


Il ressort de ces constatations et des photographies jointes à ces deux constats que les problèmes d'infiltration d'eau ne proviennent pas seulement de quelques jours à certains endroits du toit mais à de "nombreux endroits du toit" et que la toiture toute entière est en très mauvais état, ce qui est encore plus visible sur les photographies jointes au procès-verbal du 28 août 2020 révélant l'existence de plusieurs tuiles cassées. L'huissier a constaté dans ce dernier constat qu'à la suite d'un orage survenu dans la nuit du 27 au 28 août 2020, plusieurs tuiles sont détachées du toit, qu'il y a un trou dans la toiture à la base de l'entourage en ciment d'une cheminée et que des tuiles sont tombées dans la gouttière ou sur la terrasse.


Il résulte de manière suffisante de ces constatations et photographies, sans qu'il soit utile d'ordonner une expertise, que la toiture est en très mauvais état et fuyarde à de multiples endroits et n'assure plus le couvert.


Le bailleur ayant l'obligation d'assurer le couvert, le non respect par lui de cette obligation en prenant à sa charge "le rétablissement des couvertures entières" au sens du bail précité, constitue un trouble manifestement illicite et la réfection de la toiture dans sa totalité s'impose en référé à titre de mesure de remise en état. 


Le fait que le montant du devis de la société [W] proposé dans les dernières conclusions soit inférieur d'environ 8000€ à celui de la société Fillatre et Sigot qui est désormais en liquidation judiciaire depuis une décision du 23 septem bre 2020 (40.181,46€ HT pour le premier contre 48.551,08€ HT pour le second), n'est pas révélateur "d'incertitudes quant aux obligations réclamées" ainsi que l'allègue l'appelante, les postes concrètement prévus dans chacun de ces deux devis se recoupant très largement (pose et dépose des tuiles, gouttières...) et étant nécessaires pour remédier aux désordres susvisés. 


Par ailleurs, s'il est exact que ces devis, comme les autres devis versés aux débats et examinés ci-après, n'ont pas été établis de manière contradictoire; ils ont toutefois pu être discutés contradictoirement devant le premier juge et la cour et leur contenu est corroboré par les constats d'huissier versés aux débats. En outre, Mme [G] qui pouvait proposer aux preneurs de faire passer d'autres entreprises de son choix pour établir d'autres devis, n'indique pas l'avoir fait.


L'ordonnance doit donc être confirmée de ce chef sauf à remplacer le devis de l'entreprise Filiatre et Sigot, désormais en liquidation judiciaire par celui de l'entrepsie [W] couverture (M. [W] [K]. 


- sur la réfection des neuf fenêtres et des trois portes,


L'appelante reproche au premier juge d'avoir mise à sa charge la réfection des portes et fenêtres alors que leur état dit vétuste par le constat d'huissier produit ne révèlerait en rien la cause de cette vétusté prématurée, pour autant qu'elle ne soit pas uniquement une question d'apparence.


Il ressort du constat d'huissier du 6 mai 2019 les constatations suivantes : 
- salon : présence de traces d'humidité sur les murs d'encadrement de la porte et au sol ; la porte gondole sous l'effet de l'humidité et devient difficile à fermer ; 
- dans le salon et la cuisine : présence (dans chacune des ces deux pièces) d'une fenêtre chassis dont le bois est ancien et abîmé et laissant passer l'air ("bien qu'elle soit fermée, je ressens l'air de l'extérieur entrer") ; dans la cuisine : présence d'auréoles sur les rideaux de la fenêtre,
- dans les deux chambres du haut et le bureau : présence d'une fenêtre châssis bois double, soit trois fenêtres en tout qui gondolent avec une difficulté à les fermer, et bien que les fenêtres soient fermées, les rideaux bougent sous l'effet du vent venant de l'extérieur
- dans la salle de bain, présence d'une fenêtre châssis bois double ; à l'ouverture et à la fermeture, existence de frottements dûs à l'humidité, 
- dans le local commercial : porte dans la réserve qui n'est pas étanche, avec des jours sur les côtés laissant pénétrer l'air de l'exétérieur ; petite fenêtre simple qui gondole et dont la fermeture n'est pas aisée ; dans le magasin de boulangerie présence de traces d'humidité à l'entrée du magasin près de la porte, nombreuses traces d'humidité sur les murs.


Les photographies jointes à ce constat révèlent que les portes et fenêtres ont été peintes mais que le bois comporte des traces d'humidité importantes et est très abîmé.


Le second constat du 27 décembre 2019 révèle que cette situation se dégrade puisqu'il est indiqué dans la chambre à droite en haut de l'escalier, la présence de traces d'écoulement d'eau sur la tablette intérieure peinte en blanc et dont la peinture s'écaille, et que le bois de la fenêtre du couloir est vermoulu. 


Au total, les désordres constatés ne sont donc pas qu'apparents. Les pièces susvisées ne laissent pas apparaître de défaut d'entretien des portes et fenêtres puisque le bois a été peint mais établit clairement que le bois est en certains endroits vermoulu et que les fermetures ne sont pas étanches et ne permettent pas d'assurer le clos, obligation relevant du bailleur. Le bail ne prévoit pas que le preneur doit prendre à sa charge les travaux nécessités par la vétusté. Il est ainsi suffisamment établi, sans qu'une expertise soit nécessaire, qu'il s'agit bien d'un trouble manifestement illicite dû à la vétusté, dont la remise en état implique la réfection complète des portes et fenêtres et doit incomber au bailleur.


Le devis de l'entreprise Salgado Rodrigues pour un montant de 26.858,48€ comporte la réfection des fenêtres et portes. Il a été soumis au contradictoire des parties et aucun autre devis comparatif n'est produit notamment par l'appelante. L'ordonnance sera en conséquence confirmée en ce qu'elle l'a pris en compte.












- sur les escaliers et le portail


Il ressort du procès-verbal du 6 mai 2019 et de celui du 27 décembre 2019 ainsi que des photographies jointes :
- que l'escalier extérieur en béton est en mauvais état, fissuré et cassé,
- que l'escalier intérieur comporte une main courante instable et dangereuse du fait de l'absence de barreaudage, outre d'importantes traces d'humidité sur le mur situé à droite.


Ces escaliers doivent être remis en état afin de remédier au trouble manifestement illicite en résultant et s'agissant de grosses réparations, leur réfection incombe au bailleur. 


Par ailleurs, il résulte du constat du 6 mai 2019 que le portail en fer donnant sur la rue des Charrières est ancien, n'est pas aligné et que ce défaut d'alignement empêche de le fermer, le portail n'étant en outre équipé d'aucun système de fermeture, ni penne, ni verrou, ni poignée. Il n'assure donc pas sa fonction qui est de garantir le clos et doit être remplacé, le manquement du bailleur à ce titre constituant un trouble manifestement illicite.


L'ordonnance doit donc être confirmée en ce qu'elle a condamné Mme [G] à faire réaliser la réfection complète des deux escaliers et la fourniture d'un nouveau portail selon le devis de l'etnreprise RP Bâtiment du 24 juillet 2019. 


En revanche, les autres postes de ce même devis relatifs à la réfection des plafonds et murs dans la salle d'eau et à la modification de la VMC "qui a été mal posée par une neuve" selon le devis, ne seront pas mis à la charge de Mme [G]. En effet, ainsi que l'a retenu le premier juge, et en l'absence d'éléments nouveaux sur ce point produits devant la cour, le procès verbal ne se fonde que sur les déclarations des preneurs s'agissant du système d'aération et n'indique pas précisément les désordres. Il n'est pas établi que la réfection des plafonds et murs est nécessaire et due aux problèmes d'infiltation d'eau.


- sur la demande d'astreinte


Afin de garantir l'effectivité des travaux, il convient de prévoir une astreinte de 200 euros par jour de retard, qui sera due à l'issue d'un délai de cinq mois courant à compter de la signification de la présente décision, pendant une durée maximale de cinq mois.


L'astreinte apparaît suffisante pour contraindre la bailleresse à effectuer les travaux et il n'y a pas lieu d'ordonner le séquestre des loyers.


Le coût du procès-verbal du 28 août 2020 de 396,09€ doit être mis à la charge de Mme [G] à titre provisionnel.


L'ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile.


L'appelante qui succombe en ses demandes sera condamnée aux dépens exposés devant la cour et règlera aux intimés une somme de 3500€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 










PAR CES MOTIFS


La Cour,


- Infirme l'ordonnance déférée en ce qu'elle a condamné Mme [S] [G] à assurer la réfection complète de la toiture selon le devis de l'entreprise Filiatre et Sigot et en ce qu'elle a rejeté la demande de condamnation sous astreinte ; 


Statuant à nouveau des seuls chefs infirmés, 


- Ordonne la réfection complète de la toiture de telle manière qu'il n'y a ait plus aucun jour ni infiltrations d'eau et d'air, selon le devis de l'entreprise [W] Couverture ([K] [W]) ;


- Dit que Mme [S] [G] née [B] doit procéder aux travaux de :
* réfection complète de la toiture de telle manière qu'il n'y ait plus aucun jour ni infiltration d'eau et d'air, selon le devis de l'entreprise [W] Couverture, 
* réfection complète de neuf fenêtres en bois et de trois portes dans l'ensemble des locaux loués selon le devis de l'entreprise Salgado Rodrigue produit aux débats, 
* réfection complète des deux escaliers (intérieur et extérieur) et la fourniture d'un nouveau portail selon le devis de l'entreprise RP bâtiment produits aux débats,
dans un délai de cinq mois à compter de la signification du présent arrêt puis, à l'expiration de ce délai, sous astreinte de 200€ par jour de retard pendant une durée maximale de cinq mois, 


- Confirme l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions ;


Y ajoutant,


- Condamne Mme [S] [G] à verser à titre provisionnel à M. [D] [M] et Mme [M] [A] épouse [M] la somme de 396,09 euros ;


- Condamne Mme [S] [G] née [B] à verser à M. [D] [M] et Mme [M] [A] épouse [M] une indemnité de 3500 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,


- Rejette le surplus des demandes ;


- Condamne Mme [S] [G] née [B] aux dépens. 


Arrêt signé par Madame Carole CAILLARD, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS, présidant la collégialité et Madame Marie-Claude DONNAT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.




LE GREFFIERLE PRÉSIDENT