Cour d'Appel — 17 décembre 2020

COUR D'APPEL D'ORLÉANS


CHAMBRE COMMERCIALE, ÉCONOMIQUE ET FINANCIÈRE






GROSSES + EXPÉDITIONS : le 17/12/2020
la SCP LAVAL - FIRKOWSKI
la SCP REFERENS
ARRÊT du : 17 DECEMBRE 2020


No : 250 - 20 
No RG 19/01774 
No Portalis DBVN-V-B7D-F6A3


DÉCISION ENTREPRISE : Ordonnance de référé du Président du Tribunal de Grande Instance de TOURS en date du 14 Mai 2019


PARTIES EN CAUSE


APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé No: 1265241922990548
SCI EDOUARD VAILLANT 19 
Prise en la personne de son représentant légal agissant en cette qualité domicilié audit siège social 
[Adresse 1]
[Localité 1]




Ayant pour avocat postulant Me Olivier LAVAL, membre de la SCP LAVAL - FIRKOWSKI, avocat au barreau d'ORLEANS, et pour avocat plaidant Me Julien BERBIGIER, membre de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocat au barreau de TOURS






D'UNE PART


INTIMÉE : - Timbre fiscal dématérialisé No: 1265240404909314
S.A.S. CM-CIC LEASING SOLUTIONS
[Adresse 2]
[Adresse 3]




Ayant pour avocat Me Laurent LALOUM, membre de la SCP REFERENS, avocat au barreau de BLOIS




D'AUTRE PART






DÉCLARATION D'APPEL en date du : 20 Mai 2019
ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 1er octobre 2020






COMPOSITION DE LA COUR


Lors des débats à l'audience publique du 19 NOVEMBRE 2020, à 14 heures, Madame Carole CAILLARD, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS, en son rapport, et Madame Fanny CHENOT, Conseiller, ont entendu les avocats des parties en leurs plaidoiries, avec leur accord, par application de l'article 786 et 907 du code de procédure civile.


Après délibéré au cours duquel Madame Carole CAILLARD, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel D'ORLEANS, et Madame Fanny CHENOT, Conseiller, ont rendu compte à la collégialité des débats à la Cour composée de :


Madame Carole CAILLARD, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS, 
Madame Fanny CHENOT, Conseiller,
Madame Nathalie MICHEL, Conseiller,




Greffier :


Madame Marie-Claude DONNAT, Greffier lors des débats et du prononcé, 




ARRÊT :


Prononcé publiquement par arrêt contradictoire le 17 DECEMBRE 2020 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.




EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE :


Par acte sous-seing privé établi le 20 octobre 1999, la SCI Besse aux droits de laquelle vient la société Quater Familias a donné à bail commercial à la société GE Capital Equipement Finance, à compter du 31 décembre 2018, un local à usage de bureaux avec emplacements de parkings dans un ensemble immobilier situé [Adresse 4].


Par acte notarié du 30 décembre 2009 reçu par Maître [I] - Notaire associé à [Localité 2], la SCI Quater Familias a vendu ces biens immobiliers à la S.C.I. Edouard Vaillant 19. 


Par délibération du 20 juillet 2016, la société GE capital équipement finance a changé de dénomination sociale sur décision de son associé unique pour devenir la société CM-CIC Leasing solutions. 










Par acte d'huissier de justice délivré le 29 juin 2018 à la SCI Quater Familias, la SAS CM-CIC Leasing solutions a donné congé, pour la date du 31 décembre 2018.


Se plaignant de loyers impayés, la SCI Edouard Vaillant 19 a fait délivrer le 9 janvier 2019 à la société CM-CIC Leasing Solutions un commandement de payer visant une somme en principal 
de 18.125,23 €.


En l'absence de règlement, la SCI Edouard Vaillant 19 a fait assigner la SAS CM-CIC Leasing Solutions devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Tours, par acte du 5 février 2019, aux fins d'obtenir, principalement, sa condamnation à lui payer une provision de 38 038,34 € en principal avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement du 9 janvier 2019, à valoir sur les loyers et charges qui sont dus, outre une provision de 3803,83 € à valoir sur l'application de la clause pénale stipulée au contrat.


Devant le premier juge, elle a soutenu qu'elle n'avait pas eu connaissance du congé délivré le 29 juin 2018 à l'ancienne bailleresse par la locataire qui avait pourtant eu connaissance du changement de propriétaire. La défenderesse a quant à elle prétendu qu'elle n'avait pas reçu notification du changement de propriétaire et qu'elle avait valablement notifié son congé à la SCI Quater Familias de sorte que le contrat avait pris fin au 31 décembre 2018. 


Par ordonnance du 14 mai 2019, le Président du tribunal de grande instance de Tours statuant en référé a débouté la SCI Édouard Vaillant 19 de toutes ses demandes, l'a condamnée aux dépens de l'instance, et a dit n'y avoir lieu à faire application de l'article 700 du code de procédure civile.


Le premier juge a retenu qu'il n'était pas démontré que le preneur ait eu véritablement connaissance d'un changement d'identité de son bailleur, et que la validité du congé constituait un préalable nécessaire à l'action de la requérante, justifiant l'existence d'une contestation sérieuse au sens des dispositions de l'article 809 alinéa 2 du Code de procédure civile. 


La SCI Edouard Vaillant 19 a formé appel de la décision par déclaration du 20 mai 2019 en intimant la société CM-CIC Leasing, et en critiquant tous les chefs de l'ordonnance. 


Dans ses dernières conclusions du 4 novembre 2019, la SCI Edouard Vaillant 19 demande à la cour de : 
Déclarer la S.C.I. Edouard Vaillant 19 recevable et fondée en son appel En conséquence, 
Infirmer l'ordonnance rendue le 14 mai 2019 par le juge des référés du Tribunal de Grande Instance de Tours en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau : 
Vu les dispositions des articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce 
Vu les dispositions des articles 1728 et anciennement 1134 du Code civil 
Dire et juger que la S.A.S. CM-CIC Leasing Solutions (nouvelle dénomination sociale de la S.A.S. GE Capital équipement France) a manqué à son obligation légale et contractuelle d'avoir à régler ses loyers et charges aux échéances convenues ; 
Dire et juger que la S.A.S. CM-CIC Leasing Solutions a finalement, et en cours de procédure, donné congé pour le 31 décembre 2019 ; 
Dire et juger que la S.A.S. CM-CIC Leasing Solutions reste donc redevable des loyers, charges et taxes jusqu'à cette date ; 




Condamner par suite la S.A.S. CM-CIC Leasing Solutions à régler à la S.C.I. Edouard Vaillant 19 une provision à valoir sur les sommes dues d'un montant de 83.220,32 € en principal, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement, soit à compter du 9 janvier 2019, au titre des loyers, charges et taxes dus jusqu'au 31 décembre 2019 ; 
Condamner la S.A.S. CM-CIC Leasing Solutions à régler à la S.C.I. Edouard Vaillant 19 une provision à valoir sur les sommes dues d'un montant de 8.322 € en application de la clause pénale stipulée au contrat ; 
Condamner la S.A.S. CM-CIC Leasing Solutions à régler à la S.C.I. Edouard Vaillant 19 une provision à valoir sur les sommes dues d'un montant de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive dans l'exécution de son obligation légale et contractuelle en paiement; 
Condamner la S.A.S. CM-CIC Leasing Solutions à régler à la S.C.I. Edouard Vaillant 19 une somme complémentaire de 3.500 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ; 
Condamner la S.A.S. CM-CIC Leasing Solutions aux entiers dépens d'instance, dont le coût du commandement (pour 221,85 € T.T.C.) le coût du procès-verbal de constat de la S.A.S Office alliance (soit 108,09 € T.T.C) ; 
Rappeler au besoin que les frais d'exécution forcée, conformément aux dispositions de l'article L. 111-8 du Code des procédures civiles d'exécution, sont à la charge du débiteur. 


La société CM-CIC Leasing Solutions n'a pas constitué avocat avant l'ordonnance de clôture qui est intervenue le 21 novembre 2019.


La société CM-CIC Leasing Solutions a constitué avocat et a signifié des conclusions par voie électronique le 26 novembre 2019 demandant à la cour de :
Vu les articles 784, 654 et suivants et 905-1 du Code de Procédure Civile,
Vu l'article 1134 devenu 1728 et l'article 809 alinéa 2 du Code Civil,
Vu les pièces versées aux débats,
Révoquer l'ordonnance de clôture du 7 novembre 2019
Et : 
A titre principal,
Prononcer la nullité de la signification de la déclaration d'appel du 28 juin 2019. 
Prononcer la caducité de la déclaration d'appel de la SCI Edouard Vaillant.
Prononcer la nullité de la procédure d'appel.
Déclarer irrecevables l'action et les demandes de la SCI Edouard Vaillant.
Débouter la SCI Edouard Vaillant de toutes ses demandes, fins et conclusions.
A titre subsidiaire,
Confirmer la décision de première instance en tous ses points.
Débouter la SCI Edouard Vaillant de toutes ses demandes, fins et conclusions.
En tout état de cause,
Condamner la SCI Edouard Vaillant à payer à la société CM CIC Leasing Solutions une indemnité de 5 000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile eu égard aux frais engagés en cause d'appel.
Condamner la SCI Edouard Vaillant aux dépens de première instance et d'appel lesquels seront liquidés par la SCP Referens conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.


L'affaire a été appelée à l'audience du 5 décembre 2019 et les parties ont sollicité le renvoi de l'affaire en raison d'un mouvement de grève national des avocats. L'affaire a été renvoyée à l'audience du 19 novembre 2020 à 14 heures et l'ordonnance de clôture révoquée, avec une nouvelle date de clôture des débats fixée au 1er octobre 2020.




Par dernières conclusions du 25 septembre 2020, la SCI Edouard Vaillant 19 demande à la cour de : 
Déclarer la S.C.I. Edouard Vaillant 19 recevable et fondée en son appel
En conséquence
Infirmer l'ordonnance rendue le 14 mai 2019 par le juge des référés du Tribunal de Grande Instance de Tours en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau : 
A titre principal
Vu les dispositions de l'article 114 du Code de procédure civile
Juger que les actes de signification de la déclaration d'appel et de l'avis de fixation à bref délai avec assignation par devant la Cour de céans sont réguliers ;
Constater qu'il a été satisfait aux formalités des articles 905-1 et 905-2 du Code de procédure civile ;
Rejeter toute demande de nullité de ces actes et de caducité de l'appel comme étant irrecevables et infondées ;
Juger à défaut que la S.A.S. CM-CIC Leasing Solutions a constitué avocat ; 
pris connaissance et analysé les conclusions et pièces produites par la S.C.I. Edouard Vaillant 19 ; signifié des conclusions le 26 novembre 2019 contenant une réponse à l'ensemble des prétentions, moyens et demandes de l'appelante ;
Juger que la S.A.S. CM-CIC Leasing Solutions a dans ces circonstances fait valoir ses droits en justice ;
Juger dès lors que la S.A.S. CM-CIC Leasing Solutions ne justifie d'aucun grief en lien avec les prétendues irrégularités qu'elle dénonce ;
Rejeter toute demande de nullité en la forme des actes litigieux ;
Débouter la S.A.S. CM-CIC Leasing Solutions de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions à ce titre.
Par suite, sur l'infirmation de l'ordonnance entreprise
Vu les dispositions des articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce
Vu les dispositions des articles 1728 et anciennement 1134 du Code civil
Juger que la S.A.S. CM-CIC Leasing Solutions (nouvelle dénomination sociale de la S.A.S. GE Capital équipement France) a manqué à son obligation légale et contractuelle d'avoir à régler ses loyers et charges aux échéances convenues ;
Juger que la S.A.S. CM-CIC Leasing Solutions a finalement, et en cours de procédure, donné congé pour le 31 décembre 2019 ;
Juger que la S.A.S. CM-CIC Leasing Solutions reste donc redevable des loyers, charges et taxes jusqu'à cette date, surtout sachant qu'elle dispose encore des clés du local à ce jour ;
Condamner par suite la S.A.S. CM-CIC Leasing Solutions à régler à la S.C.I. Edouard Vaillant 19 une provision à valoir sur les sommes dues d'un montant de 83.220,32 € en principal, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement, soit à compter du 9 janvier 2019, au titre des loyers, charges et taxes dus jusqu'au 31 décembre 2019 ;
Condamner la S.A.S. CM-CIC Leasing Solutions à régler à la S.C.I. Edouard Vaillant 19 une provision à valoir sur les sommes dues d'un montant de 8.322 € en application de la clause pénale stipulée au contrat (clause no17) ;
Condamner également la S.A.S. CM-CIC Leasing Solutions à régler à la S.C.I. Edouard Vaillant 19 une provision à valoir sur les sommes dues d'un montant de 71.835,68 € portant sur la réparation des dégradations locatives qui lui sont imputables au terme de sa période d'occupation ;
Condamner la S.A.S. CM-CIC Leasing Solutions à régler à la S.C.I. Edouard Vaillant 19 une provision à valoir sur les sommes dues d'un montant de 45.000 € portant sur la réparation du préjudice de jouissance lié à l'impossibilité de pouvoir relouer les lieux avant a minima le mois d'octobre 2020 ;
Condamner la S.A.S. CM-CIC Leasing Solutions à régler à la S.C.I. Edouard Vaillant 19 une provision à valoir sur les sommes dues d'un montant de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive dans l'exécution de son obligation légale et contractuelle en paiement ;
Condamner la S.A.S. CM-CIC Leasing Solutions à régler à la S.C.I. Edouard Vaillant 19 une somme complémentaire de 3.500 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Condamner la S.A.S. CM-CIC Leasing Solutions aux entiers dépens d'instance, dont le coût du commandement (pour 221,85 € T.T.C.) le coût du procès-verbal de constat de la S.A.S Office Alliance (soit 108,09 € T.T.C) ;
Rappeler au besoin que les frais d'exécution forcée, conformément aux dispositions de l'article L. 111-8 du Code des procédures civiles d'exécution, sont à la charge du débiteur.


Sur la demande de caducité de la déclaration d'appel, elle indique : 
- que rien ne démontre que la société CM-CIC Leasing solutions a effectivement quitté les lieux fin décembre 2018, car elle ne lui a pas notifié son changement d'adresse et ne lui a pas remis les clés, et car le procès-verbal de signification de la déclaration d'appel mentionne que le nom de l'intimée est inscrit sur la boite aux lettres et que le nom figure sur la façade de l'immeuble et sur info greffe,
- que la société CM-CIC Leasing solutions a finalement libéré les lieux le 26 décembre 2019 et requis à cette date la SCP SKS pour qu'un état des lieux contradictoire de sortie soit dressé,
- qu'aucun grief n'est démontré car l'intimée a constitué avocat et a conclu le 26 novembre 2019 puis à nouveau le 9 septembre 2020.


Sur le fond, elle conclut à l'infirmation de l'ordonnance au motif que la société CM-CIC Leasing solutions était parfaitement informée du changement de propriétaire et que le congé délivré en juin 2018 l'a été à la mauvaise personne morale de sorte qu'il équivaut à une absence de congé ; qu'en effet : 
- les avis d'échéance postérieurs au 20 janvier 2010 mentionnent en qualité de mandant la SCI Edouard vaillant 19,
- surtout, la société GE Capital equipement finance a fait signifier à la SCI Edouard Vaillant 19 un congé, étant précisé que cette société et la société CM-CIC Leasing solutions sont la même personne morale, avec un seul numéro au registre du commerce et des sociétés.


Elle estime que la question de la validité du congé du 28 juin 2019 ne peut en aucun cas constituer une contestation suffisamment sérieuse au sens des dispositions de l'article 809 du code de procédure civile et qu'il s'agit d'une erreur du preneur ne nécessitant aucune interprétation. Elle en déduit qu'elle est fondée à solliciter un arriéré de loyers jusqu'au 31 décembre 2019 outre les taxes et ordures ménagères soit la somme de 83.318,20€, les clés n'ayant été restituées qu'au 26 décembre 2019 lors de l'état des lieux de sortie.


Elle sollicite aussi la somme de 71.835,68€ au titre des réparations locatives suite à l'état des lieux de sortie et des dommages et intérêts pour perte de loyer, n'ayant pu relouer les locaux en l'état, compte tenu de l'importance des travaux de remise en état à effectuer au préalable. 


Par dernières conclusions du 9 septembre 2020, la SAS CM-CIC Leasing Solutions demande à la cour de :
Vu l'article 905-1 du Code de Procédure Civile,
Vu l'article 1134 devenu 1728 et l'article 809 alinéa 2 du Code Civil,
Vu les pièces versées aux débats,
A titre principal :
Prononcer la nullité de la signification de la déclaration d'appel du 28 juin 2019. 
Prononcer la caducité de la déclaration d'appel de la SCI Edouard Vaillant.




Prononcer la nullité de la procédure d'appel.
Déclarer irrecevables l'action et les demandes de la SCI Edouard Vaillant.
Débouter la SCI Edouard Vaillant de toutes ses demandes, fins et conclusions.
A titre subsidiaire,
Confirmer la décision de première instance en tous ses points.
Débouter la SCI Edouard Vaillant de toutes ses demandes, fins et conclusions.
En tout état de cause,
Condamner la SCI Edouard Vaillant à payer à la société CM CIC Leasing Solutions une indemnité de 5 000,00 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile eu égard aux frais engagés en cause d'appel.
Condamner la SCI Edouard Vaillant aux dépens de première instance et d'appel lesquels seront liquidés par la SCP Referens conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.


Sur la caducité de la déclaration d'appel, elle indique que la SCI Edouard Vaillant 19 ne pouvait ignorer son siège social puisqu'il était indiqué dans les conclusions de la société CM-CIC leasing solutions de première instance et sur le site gratuit "sociétés.com", de sorte que l'acte de signification de la déclaration d'appel est nul et la déclaration d'appel caduque.


Sur le fond elle soutient qu'elle a signifié son congé à son bailleur d'origine la société Quater familias car elle n'était pas informée du changement de propriétaire et qu'en tout état de cause, ce congé du 28 juin 2019 a été délivré à M. [N] [G], époux de la gérante de la SCI Edouard Vaillant 19, de sorte que la famille [G] était parfaitement informée du congé.


Elle ajoute que les demandes de provisions relatives à la dégradation locative nécessite un examen détaillé des constats d'huissier et devis présentés qui dépasse la mission du juge des référé et est au surplus très contestable, la location ayant duré 20 ans et le bailleur ne pouvait obtenir une remise à neuf des locaux loués.


Il est expressément référé aux écritures des parties pour plus ample exposé des faits ainsi que de leurs moyens et prétentions.




MOTIFS DE LA DÉCISION :


Sur la demande de nullité de la signification de la déclaration d'appel du 28 juin 2019 et de caducité de la déclaration d'appel 


Au terme de l'article 905-1 du code de procédure civile, lorsque l'affaire est fixée à bref délai par le président de la chambre, l'appelant signifie la déclaration d'appel dans les dix jours de la réception de l'avis de fixation adressé par le greffe, à peine de caducité de la déclaration d'appel relevée d'office. Cependant, si entre temps, l'intimé a constitué avocat avant signification de la déclaration d'appel, il est procédé par voie de notification à son avocat.


En l'espèce, la déclaration d'appel est du 20 mai 2019 et la réception de l'avis de fixation adressé parle greffe est du 21 juin 2019.


La SCI Edouard Vaillant a fait signifier par acte délivré par Maître [Z] huissier de justice à Tours le 28 juin 2019, soit dans le délai de 10 jours prescrit par les dispositions susvisées, la déclaration d'appel à la société CM-CIC Leasing solutions, [Adresse 5]. 








L'intimée prétend que cet acte de signification est nul au motif qu'elle a donné congé du bail concernant les locaux qu'elle occupait au [Adresse 5] selon congé délivré le 29 juin 2018 pour le 31 décembre 2018 et que la SCI Edouard Vaillant savait qu'elle avait quitté les lieux puisqu'elle l'indiquait dans ses conclusions de première instance. 


Néanmoins, le congé délivré le 29 juin 2018 a été délivré à la SCI Quater Familias et non à la SCI Edouard Vaillant 19 (pièce 1 bis produite par l'intimée). Le responsable juridique de la société Brosset mandataire de la SCI Edouard Vaillant 19 indique par courrier du 28 novembre 2019 ne pas avoir à ce jour réalisé l'état des lieux de sortie et récupéré les clés des locaux qui sont toujours entre les mains de la société preneuse à bail commercial (pièce 32).


En outre, les "conclusions de première instance" sur lesquelles se fonde l'intimée (sa pièce 5) ont été signifiées le 5 novembre 2019 par la SCI Edouard Vaillant 19 et ne sont donc pas des conclusions de première instance.


De surcroît, Maître [Z] huissier de justice indique dans l'acte de signification de la déclaration d'appel du 28 juin 2019 que le nom du destinataire est inscrit sur la boîte aux lettres et figure sur la façade. L'acte de signification des conclusions du 5 novembre 2019 à la société CM-CIC Leasing solutions mentionne aussi que le nom du destinataire figure sur la façade et sur Infogreffe, étant rappelé que le site internet "societe.com" n'est pas un site officiel. L'ordonnance dont appel mentionne que la société CM-CIC Leasing solutions a pour siège social "[Adresse 3]) mais aussi pour établissement le [Adresse 5].


Enfin, la Cour observe à titre surabondant que la société CM-CIC Leasing Solutions a constitué avocat avant l'audience initialement prévue le 5 décembre 2019, a conclu le 26 novembre 2019 et a sollicité et obtenu la révocation de l'ordonnance de clôture initialement rendue le 7 novembre 2019, l'affaire étant par ailleurs renvoyée. Elle a donc pu se défendre devant la cour et ne justifie pas d'un grief.


Elle doit dès lors être déboutée de ses demandes de nullité de la signification de la déclaration d'appel du 28 juin 2019, de caducité de la déclaration d'appel de la SCI Edouard Vaillant 19, de nullité de la procédure d'appel et d'irrecevabilité de l'action et des demandes de la SCI. 


Sur la demande provisionnelle au titre des loyers et charges impayées et de la clause pénale


Aux termes de l'article 809 alinéa 2 du code de procédure civile dans sa rédaction appplicable à la cause, le président (du tribunal de grande instance) peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 


Le premier juge a retenu une contestation sérieuse au motif qu'il n'était pas établi de manière suffisante que le preneur avait eu connaissance du changement d'identité de son bailleur le 30 décembre 2009 et que par suite la validité du congé délivré le 29 juin 2018 à son ancien bailleur la SCI Quater Familias était un préalable nécessaire pour savoir si le bail s'était valablement poursuivi au delà du 31 décembre 2018, ce qui relevait du juge du fond.












Il est constant que par acte délivré le 29 juin 2018 par Maître [D], huissier de justice, à la SCI Quater Familias, la SAS CM-CIC Leasing Solutions a donné congé, pour la date du 31 décembre 2018. Cet acte a été signifié à personne morale en étant remis à M. [N] [G], associé, qui l'a accepté.


Il est également constant que par acte notarié du 30 décembre 2009 reçu par Maître [I] - Notaire associé à [Localité 2], la SCI Quater Familias a vendu ces biens immobiliers à la S.C.I. Edouard Vaillant 19. 


L'intimée prétend que cette cession ne lui a pas été notifiée et qu'ignorant cette modification, elle a notifié son congé à l'ancien propriétaire des lieux loués, la SCI Quater Familias venant aux droits de la SCI Besse qui a conclu le bail du 20 octobre 1999 avec la société GE capital Equipement finance.


Néanmoins, il est parfaitement établi devant la cour que la société GE Capital Equipement finance avait connaissance du changement d'identité de son bailleur puisque la SCI Edouard Vaillant 19 produit, d'une part un courrier de son mandataire, Brosset Immobilier, du 20 juillet 2010 ayant communiqué cette information à la société GE capital équipement finance et deux commandements de payer qu'elle a fait délivrer à cette dernière, par actes du 23 décembre 2010 et du 23 janvier 2012, d'autre part un congé délivré par la société GE capital équipement finance le 22 septembre 2010 à la SCI Edouard Vaillant 19 (pièces 4, 5, 10, 12). 


Or, la société Ge Capital Equipement finance et la société CM-CIC Leasing solutions ont le même numéro au registre du commerce et des sociétés de Nanterre (352 862 346) et constituent la même personne morale, la société ayant seulement changé de dénomination par délibération du 20 juillet 2016 sur décision de son associé unique pour devenir la société CM-CIC Leasing solutions (pièces 6 et 7 produites par l'appelante). 


Il s'en déduit, sans qu'il y ait lieu à retenir une contestation sérieuse, que le preneur la société CM-CIC Leasing solutions avait connaissance du changement d'identité du bailleur notifié à la société GE Capital Equipement finance, sans nécessité d'une nouvelle notification à son endroit, s'agissant de la même personne morale et donc du même locataire.


Par suite, celle-ci devait donner congé à la SCI Edouard Vaillant 19 et non à l'ancien propriétaire la SCI Quater Familias. 


La signification d'un congé à une personne autre que celle du bailleur est équivalent à une absence de congé.


Il s'en déduit que le congé délivré le 29 juin 2018 pour le 31 décembre 2018 à la SCI Quater familias et non à la SCI Edouard Vaillant 19, unique bailleresse à cette date, n'a pu produire effet. Le fait que la première de ces deux sociétés ait eu le même siège social que la seconde et que le congé du 29 juin 2018 ait été reçu par M. [N] [G], associé de la SCI Quater familias et par ailleurs époux de la gérante de la société Eudaimonia, elle-même gérante de la SCI Edouard Vaillant 19, ne constitue pas une contestation sérieuse dès lors que la SCI Quater Familias et la SCI Edouard Vaillant 19 sont deux personnes morales distinctes (pièces 1 bis produite par l'intimée et 9 produite par l'appelante).












La société CM-CIC Leasing solution a délivré un autre congé, par acte d'huissier du 26 juin 2019, à effet au 31 décembre 2019, pour le cas où le congé délivré le 29 juin 2018 à effet du 31 décembre 2018 serait sans effet (pièce 20 produite par l'appelante).


La somme de 83.220,32€ réclamée par la bailleresse au titre des loyers et charges impayés, selon décompte produit en pièce 33 pour la période courant jusqu'au 31 décembre 2019, ne se heurte donc à aucune contestation sérieuse, ce décompte étant contesté dans son principe en ce qu'il va au delà du 31 décembre 2018, mais pas dans le quantum des sommes mentionnées en débit et crédit. 


L'ordonnance doit être infirmée et la société CM-CIC Leasing solutions condamnée à payer à titre provisionnel cette somme à la SCI Edouard Vaillant 19, outre les intérêts au taux légal à compter du 9 janvier 2019 date du commandement de payer, uniquement sur la somme de 18.125,23€ réclamée dans cet acte, du 5 février 2019 date de l'assignation sur la somme de 19.913,11€ et du 4 novembre 2019 date de signification par voie électronique de ses conclusions réclamant la somme de 83.220,32€, pour le surplus.


Le bail contient en son article 17 une clause intitulée "clause pénale, stipulant qu'à défaut de paiement de toutes sommes à son échéance, notamment du loyer, et dès délivrande d'une mise en demeure ou d'un commandement de payer, les sommes dues par le preneur sont automatiquement majorées de 10 % à titre d'indemnité forfaitaire. 


En l'espèce, dès lors que la demande de provision à titre d'arriéré de loyers n'est pas sérieusement contestable, la demande à hauteur de 8.322€ au titre de la clause pénale susvisée ne se heurte non plus à aucune contestation sérieuse et cette somme doit être allouée à titre de provision.


Sur la demande de provision au titre des dégradations locatives et de la perte de loyers


Les devis produites par la bailleresse, dont elle demande la prise en charge à titre provisionnel par son preneur correspondent aux travaux suivants: 
- la reprise des crémones et stores pour 5.406,26 € T.T.C.,
- le remplacement des stores défectueux pour 3.875,38 € T.T.C.,
- le remplacement de la climatisation défectueuse pour 55.175,95 € T.T.C.,
- la réfection de l'alimentation électrique pour 2.678,71 € T.T.C.,
- la maîtrise d'œuvre des travaux de reprise pour 4.699,38 € T.T.C.


Il est constant que le bail a duré vingt ans.


Il ressort du procès-verbal d'état des lieux de sortie dressé de manière contradictoire le 26 décembre 2019 :
- que les moquettes sont défraichies avec en certains endroits, des tâches et des auréoles,
- que s'agissant de la climatisation, les bouches VMC sont "encrassées" pour certaines, "un peu poussiéreuses" pour d'autres et que le système de climatisation est qualifié de "vieux", et "se déclenche, mais état de marche à vérifier",
- que s'agissant de l'installation électrique, les convecteurs et points d'éclairage fonctionnent en de nombreux endroits, plusieurs convecteurs étant toutefois qualifiés de "défraichis" ou "vétustes", et certains spots et néons ne fonctionnant pas, 
- que les stores sont pour certains, "défraichis", mais ne sont pas décrits comme défectueux.


Il ressort de ces éléments que les dégradations constatées dans le procès-verbal sont pour l'essentiel liées à l'effet du temps. Par suite, la question de savoir si le locataire doit supporter la remise à neuf du sol, des crémones, de la climatisation et de l'installation électrique, qui suppose d'analyser précisément l'ensemble des pièces versées aux débats et clauses du bail pour déterminer si le preneur doit supporter les travaux de remise en état, se heurte à des contestations sérieuses et relève du juge du fond et non du juge des référés.


La demande de provision à hauteur de la somme de 71.835,68€ sera rejetée.


En conséquence, dès lors que la demande de réparations locatives relève du juge du fond, il en va de même de la demande de dommages et intérêts pour "impossiblité de relouer et perte subséquente de loyers", résultant de ce que "en leur état actuel de vétusté, les locaux ne sont pas commercialisables". Cette demande sera aussi rejetée.


Sur les autres demandes 


La demande de dommages et intérêts formée par l'appelante pour résistance abusive de l'intimée à son obligation de paiement doit être rejetée, en l'absence de preuve d'un abus.


L'action engagée par la SCI Edouard Vaillant 19 étant en partie fondée, il convient de condamner la société CM-CIC Leasing solutions aux entiers dépens de première instance et d'appel, incluant le coût du commandement délivré le 9 janvier 2019 pour loyers impayés. 


Il n'y a pas lieu d'inclure dans les dépens le coût du procès-verbal de constat de la S.A.S Office alliance établi le 1er mars 2019, qui ne relève pas des dépens. Il n'est pas non plus utile de rappeler les dispositions de l'article L111-8 du Code des procédures civiles d'exécution qui s'appliquent en tout état de cause. 


L'intimée doit en outre être condamnée à verser à l'appelante une somme de 2500€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.




PAR CES MOTIFS


La Cour,


- Déboute la société CM-CIC Leasing solutions de ses demandes de nullité de la signification de la déclaration d'appel du 28 juin 2019, de caducité de la déclaration d'appel, de nullité de la procédure d'appel et d'irrecevabilité de l'action et des demandes de la SCI ;


- Infirme l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions ; 


Statuant à nouveau et y ajoutant, 


- Condamne la société CM-CIC Leasing solutions à verser à la SCI Edouard Vaillant 19 à titre provisionnel : 
* la somme de 83.220,32€ au titre des loyers, charges et taxes dus jusqu'au 31 décembre 2019, outre les intérêts au taux légal à compter du 9 janvier 2019 sur la somme de 18.125,23€, du 5 février 2019 sur la somme de 19.913,11€ et du 4 novembre 2019 sur le surplus,
* la somme de 8322€ au titre de la clause pénale susvisée ;






- Rejette toutes les autres demandes formées par la SCI Edouard Vaillant 19 ;


- Condamne la société CM-CIC Leasing solutions à verser à la SCI Edouard Vaillant 19 une indemnité de 2500 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,


- Condamne la société CM-CIC Leasing solutions aux dépens incluant le coût du commandement délivré le 9 janvier 2019 pour loyers impayés.


- Rejette le surplus des demandes. 


Arrêt signé par Madame Carole CAILLARD, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS, présidant la collégialité et Madame Marie-Claude DONNAT , Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.




LE GREFFIERLE PRÉSIDENT