Cour d'Appel — 28 janvier 2021

COUR D'APPEL DE BASSE-TERRE


1ère CHAMBRE CIVILE


ARRET No 73 DU 28 JANVIER 2021




No RG 18/01446 - VMG/EK
No Portalis DBV7-V-B7C-DAY7


Décision déférée à la Cour : jugement au fond, origine tribunal de grande instance de [Adresse 1], décision attaquée en date du 06 septembre 2018, enregistrée sous le no 17/00062




APPELANTES :


S.A.R.L. AGETIS IMMOBILIER
[Adresse 2]
[Localité 1]


Syndicat des copropriétaires RÉSIDENCE LA 
[J] représenté par son syndic la SARL AGETIS IMMOBILIER RCS 514 493 071, représenté par Me [V] [N], administrateur judiciaire nommé par le TGI de Pointe-à-Pitre par ordonnance du 09 juillet 209 domicilié [Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 1]


Représentées toutes deux par Me Virginie DUBOIS-NICOLAS de la SELARL NICOLAS & DUBOIS, (TOQUE 69) avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART




INTIMÉE :


S.A.R.L. BAZAR DES ILES
[Adresse 5]
[Localité 2]


Représentée par Me Gérard LISETTE, (TOQUE 59) avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART




COMPOSITION DE LA COUR


En application des dispositions de l'article 799-3 du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état, à la demande des parties, a autorisé les avocats à déposer leur dossier au greffe de la chambre civile avant le 09 novembre 2020.


Par avis du 09 novembre 2020, le président a informé les parties que l'affaire était mise en délibéré devant la chambre civile de la cour composée de :


Madame Claudine FOURCADE, présidente de chambre,
Mme Valérie MARIE GABRIELLE, conseillère,
Madame Christine DEFOY, conseillère, 
qui en ont délibéré.




Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la Cour le 18 décembre 2020, lequel a été prorogé le 28 janvier 2021 pour des raisons de services.




GREFFIER


Lors du dépôt des dossiers : Mme Esther KLOCK, greffière.




ARRET : 


Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l'article 450 al 2 du code de procédure civile. Signé par Madame Claudine FOURCADE, présidente de chambre et par Mme Esther KLOCK, greffière, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire.






FAITS ET PROCEDURE


Par acte extrajudiciaire du 27 décembre 2016, la société Bazar des Iles, propriétaire du lot numéro 01 consistant en un local commercial de 1 590 m² sis au rez de chaussée de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 6]situé [Adresse 7] et [Adresse 8] à [Adresse 1], a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] représenté par son syndic la SARL Agetis Immobilier (le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6]) ainsi que cette dernière à titre personnel aux fins notamment de production d'un certain nombre de documents relatifs à la gestion de la copropriété et en paiement de dommages et intérêts outre une indemnité de procédure.


Par jugement du 06 septembre 2018, le tribunal de grande instance de [Adresse 1], a : 
-ordonné au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] et à la SARL Agetis Immobilier à titre personnel de fournir à la société Bazar des Iles, les comptes de répartition indiquant le taux et le montant de TVA depuis 2005 pour le syndicat des copropriétaires et depuis 2011 pour SARL Agetis Immobilier à titre personnel jusqu'à 2017 inclus, sous astreinte provisoire de 30 euros par jour de retard pendant un délai de 3 mois passé un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision,
-laissé le pouvoir de liquider l'astreinte au juge de l'exécution,
-ordonné au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] et à la SARL Agetis Immobilier à titre personnel de faire apparaître sur les comptes de répartition à venir le taux et le montant de TVA comprise dans la quote-part des charges incombant à la société Bazar des Iles et sur les appels de fonds à venir la distinction entre les charges correspondant aux parties communes générales et les charges correspondant aux parties communes spéciales,
-condamné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] et la SARL Agetis Immobilier à titre personnel, in solidum, à verser à la société Bazar des Iles la somme de 3 000 euros au titre de son préjudice moral, 
-dispensé la société Bazar des Iles de toute participation à la dépense commune des frais de procédure concernant cette instance, 


-condamné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] et la SARL Agetis Immobilier à titre personnel, in solidum, à verser à la société Bazar des Iles la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 
-ordonné l'exécution provisoire de la présente décision, en ce compris les dépens, 
-rejeté les autres demandes des parties,
-condamné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] et la SARL Agetis Immobilier à titre personnel, in solidum, aux dépens.


La SARL Agetis Immobilier et le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] représenté par son syndic la SARL Agetis Immobilier ont interjeté appel de ce jugement par déclaration d'appel en date du 05 novembre 2018.


La société Bazar des Iles a constitué avocat le 22 novembre 2018.


Par acte du 15 novembre 2019 la société Bazar des Iles a appelé en la cause M. [V] [N] mandataire judiciaire es qualités d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9].


Par ordonnance du 20 janvier 2020, le conseiller de la mise en état a constaté le désistement d'incident de la SARL Agetis Immobilier.


L'ordonnance de clôture est intervenue le 12 octobre 2020 et l'affaire fixée à l'audience du 09 novembre 2020 puis mise en délibéré au 18 décembre 2020 lequel a été prorogé pour des raisons de service au 28 janvier 2021, date de son prononcé par mise à disposition au greffe.




PRETENTIONS ET MOYENS 


Les dernières conclusions des parties remises par voie électronique le 28 août 2020 pour les appelants, le 31 août 2020 pour l'intimée auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, peuvent se résumer ainsi qu'il suit.


Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] et la SARL Agetis Immobilier demandent à la cour, de :
-infirmer en toutes ses dispositions le jugement du 06 septembre 2018,
*statuant à nouveau, 
-débouter la société Bazar des Iles de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions, 
-condamner la société Bazar des Iles à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens, 
-condamner la société Bazar des Iles à payer à la SARL Agetis Immobilier la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.




La société Bazar des Iles demande à la cour, de :
-confirmer le jugement en ce qu'il a ordonné au syndicat des copropriétaires et à la SARL Agetis Immobilier à titre personnel de fournir à la société Bazar des Iles, les comptes de répartition indiquant le taux et le montant de TVA depuis 2005 pour le syndicat des copropriétaires et depuis 2011 pour SARL Agetis Immobilier à titre personnel jusqu'à 2017 inclus, sous astreinte provisoire de 30 euros par jour de retard pendant un délai de 3 mois passé un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision, laissé le pouvoir de liquider l'astreinte au juge de l'exécution, ordonné au syndicat des copropriétaires et à la SARL Agetis Immobilier à titre personnel de faire apparaître sur les comptes de répartition à venir le taux et le montant de TVA comprise dans la quote-part des charges incombant à la société Bazar des Iles et sur les appels de fonds à venir la distinction entre les charges correspondant aux parties communes générales et les charges correspondant aux parties communes spéciales,dispensé la société Bazar des Iles de toute participation à la dépense commune des frais de procédure concernant cette instance, condamné le syndicat des copropriétaires et la SARL Agetis Immobilier à titre personnel, in solidum, à verser à la société Bazar des Iles la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, condamné le syndicat des copropriétaires et la SARL Agetis Immobilier à titre personnel, in solidum, aux dépens.
-réformer le jugement pour le surplus, 
*statuant à nouveau,
-condamner le syndicat des copropriétaires et la SARL Agetis Immobilier à titre personnel, in solidum à verser à la Bazar des Iles la somme de 15 000 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral résultant de la résistance abusive, mauvaise foi et intention de nuire de ces derniers, 
-condamner le syndicat des copropriétaires et la SARL Agetis Immobilier à titre personnel, in solidum à verser à la Bazar des Iles la somme de 16 347,09 euros au titre de son préjudice financier, 
-en tout état de cause, condamner solidairement le syndicat des copropriétaires et la SARL Agetis Immobilier à titre personnel, au paiement d'une somme de 5 000 euros à la société Bazar des Iles au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 
-condamner solidairement le syndicat des copropriétaires et la SARL Agetis Immobilier à titre personnel aux entiers dépens,
-dispenser la société Bazar des Iles de toute participation à la dépense commune des frais de procédure,
-débouter le syndicat des copropriétaires et la SARL Agetis Immobilier à titre personnel de toutes leurs demandes.


MOTIFS 


Sur le bien fondé de l'appel


Sur la production des comptes de répartition 


Le décret no2005-240 du 14 mars 2005 et l'arrêté du même jour relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires ont organisé les régles de la loi Solidarité et Renouvellement Urbain du 13 décembre 2000, prévoyant que les comptes du syndicat des copropriétaires comprenant le budget prévisionnel et ses annexes, les charges et produits de l'exercice, la situation de trésorerie, seront établis conformément à des régles comptables spécifiques.


Ainsi, en vertu de l‘article 3 de l'arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires, les opérations sont enregistrées toutes taxes comprises dans les comptes dont l'intitulé correspond à leur nature. Le montant et le taux des taxes sont indiqués lorsqu'un ou plusieurs copropriétaires ont déclaré être assujettis à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA).


En l'espèce, il n'est pas contesté qu'en vertu de cet article, les comptes du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], et notamment les comptes de répartition, doivent indiquer le montant et le taux de TVA, puisque la société Bazar des Iles a déclaré y être assujettie.


En cause d'appel, suivant bordereau du 30 janvier 2019 communiqué le 01er février 2019, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] a produit aux débats les comptes de répartition concernant la société Bazar des Iles pour les exercices 2004, 2005, 2006, 2007 émis par la SAS AGIT, ancien syndic, ainsi que pour les exercices 2010, 2011,2012,2013, 2014, 2015, 2016, 2017 émis par la société Agetis Immobilier mentionnant en écriture manuscrite les taux et montants de la TVA applicables à son lot soit les sommes totales de 1 225,19 euros pour la TVA à 2,10% et 7094,87 euros pour la TVA à 8,50%.


Sauf à préciser que l'article précité n'impose pas que les appels de fonds mentionnent le taux et le montant de la TVA applicable -ce qui peut être toutefois efficient en matière de gestion des comptes-, il y aura lieu de considérer que les appelants ont satisfait pour partie à l'injonction du jugement querellé sauf à souligner que les comptes de répartition pour les années 2008 et 2009 comportant ces mentions obligatoires n'ont pas été transmis, l'argument selon lequel ces archives n'auraient pas été transmises à la société Agetis Immobilier, syndic professionnel, ne pouvant prospérer, d'autant plus qu'ainsi que le justifie la société Bazar des Iles, la TVA récupérable est en proportion des dépenses importantes et coûteuses entrepris par la copropriété durant ces exercices manquants.


S'agissant des taux et montants de TVA retenus par le syndic Agetis Immobilier, il convient de relever que si la société Bazar des Iles les conteste et regrette "la confusion régnant dans la gestion de cette copropriété", elle n'établit pas que les taux appliqués sont erronés et ne précise pas le montant de la taxe qu'elle souhaiterait voir appliquer tout en reprenant à son compte les sommes fixées par le syndic pour calculer son préjudice financier.


Aussi, il conviendra de confirmer le jugement entrepris de ce chef s'agissant des comptes de répartition indiquant le taux et le montant de TVA que devra transmettre le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] pour les années 2008 et 2009.


Sur la distinction des charges générales et spéciales


En vertu de l'article 10 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. 
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. En l'espèce, le règlement intérieur de la copropriété de la [Adresse 9] prévoit, que le lot no 1 comprend les 12 296/ 100 000èmes des parties communes générales et les 25 000/ 100 000èmes des parties communes spéciales à l'immeuble [Adresse 8].




Les appelants n'ont pas critiqué l'argumentaire retenu par la juridiction de premier ressort sur la nécessité de faire apparaître sur les appels de fonds les charges réparties suivant le nombre de tantièmes concemant les parties communes générales et les charges réparties suivant le nombre de tantièmes concemant les parties communes spéciales prévues en matière de copropriété.


Aussi, il y a lieu de considérer que c'est par une exacte appréciation des faits de la cause que les premiers juges ont ordonné la mention sur les appels de fonds de cette distinction.


En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé de ce chef.


Sur les demandes de dommages et intérêts 


En dépit du solde débiteur de la société Bazar des Iles invoqué par les appelants, l'estimation faite par la juridiction de premier ressort de la réparation du préjudice moral de la société Bazar des Iles né du contentieux récurrent et ancien existant entre les parties du fait notamment de l'affectation de cette TVA récupérable, -celles-ci étant opposées dans des litiges de toutes sortes-, à hauteur de la somme de 3 000 euros tient compte des éléments de la cause et sera entérinée par la cour.


Dés lors, le montant réclamé par l'intimée à ce titre sera écarté et le jugement entrepris confirmé de ce chef.


Du fait du manquement de la société Agetis Immobilier et du syndicat des copropriétaires de la Résidence La Darse à lui communiquer régulièrement le montant de la TVA déductible de ses charges de copropriété, la société Bazar des Iles fait état d'un préjudice financier lequel est en l'état hypothétique puisque d'une part ses calculs tiennent compte des exercices 2008-2009 pour lesquels les comptes de répartition comportant les taux et montants de la TVA ne sont pas connus à ce jour et d'autre part il n'est pas discutable qu'elle conserve son droit à réclamation puisqu'il est certain qu'elle est en possession du montant de cette TVA déductible qu'à compter du 01er février 2019.


Aussi, faute d'un préjudice certain rapporté, cette demande sera rejetée et la décision querellée confirmée de ce chef.


Sur les frais irrépétibles et les dépens


En l'espèce, Les circonstances de la cause commandent l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, l'intimée ayant été contrainte d'exposer des frais irrépétibles devant la cour.


Succombant, les appelants verront leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile rejetée et supporteront les dépens d'appel.


PAR CES MOTIFS


La cour, statuant par arrêt contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe ; 


Confirme le jugement rendu le 06 septembre 2018 par le tribunal de grande instance de Pointe-à-Pitre sauf en ce qu'il a ordonné au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] et à la SARL Agetis Immobilier à titre personnel de fournir à la société Bazar des Iles, les comptes de répartition indiquant le taux et le montant de TVA depuis 2005 pour le syndicat des copropriétaires et depuis 2011 pour SARL Agetis Immobilier à titre personnel jusqu'à 2017 inclus, sous astreinte provisoire de 30 euros par jour de retard pendant un délai de 3 mois passé un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision ; 


Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant ; 


Ordonne au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] représenté par son syndic la SARL Agetis Immobilier de fournir à la SARL Bazar des Iles, les comptes de répartition indiquant le taux et le montant de TVA des exercices 2008 et 2009 sous astreinte provisoire de 30 euros par jour de retard pendant un délai de 3 mois , ce passé un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision ; 


Rejette la demande en paiement de dommages-intérêts au titre du préjudice financier présentée par la société Bazar des Iles ; 


Rejette les demandes plus amples ou contraires formulées par les parties; 


Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] représenté par son syndic la SARL Agetis Immobilier et la SARL Agetis Immobilier à titre personnel, in solidum, à verser à la société Bazar des Iles la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;


Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] représenté par son syndic la SARL Agetis Immobilier et la SARL Agetis Immobilier à titre personnel, in solidum aux entiers dépens d'appel ;


Signé par Claudine Fourcade, président et par Esther Klock, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire ; 


La GreffièreLa Présidente