Cour d'Appel — 16 février 2021

COUR D'APPEL
 DE 
VERSAILLES




Code nac : 51C


1re chambre 2e section


ARRET No


PAR DEFAUT


DU 16 FEVRIER 2021


No RG 19/02897 - No Portalis DBV3-V-B7D-TEVR


AFFAIRE :


SA SEML REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS




C/
[O] [Q]
 ...






Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 20 Février 2019 par le Tribunal d'Instance de BOULOGNE BILLANCOURT
No chambre : 
No Section : 
No RG : 1116000616


Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le : 16/02/21
à : 


Me Marie-hélène
 DANCKAERT






Me Oriane DONTOT




RÉPUBLIQUE FRANÇAISE


AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


LE SEIZE FEVRIER DEUX MILLE VINGT ET UN,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 


SA SEML REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS
[Adresse 1]
[Localité 1]


Représentant : Me Dominique BOUTIERE de l'AARPI SKDB Associés, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L0168 - Représentant : Me Marie-hélène DANCKAERT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 520


APPELANTE
****************




Madame [O] [Q]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 2]


DEFAILLANTE




Monsieur [V] [S]
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 3]


Représentant : Me Oriane DONTOT de la SELARL JRF AVOCATS & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 - Représentant : Me Christophe EYROLLES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0382


INTIMES
****************




Composition de la cour :


L'affaire a été débattue à l'audience publique du 12 Janvier 2021, Monsieur Philippe JAVELAS, président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :


Monsieur Philippe JAVELAS, Président,
Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller,
Madame Gwenael COUGARD, Conseiller,


qui en ont délibéré,


Greffier, lors des débats : Mme Catherine SPECHTEXPOSE DU LITIGE


Par acte sous seing privé du 10 janvier 2013, à effet au 16 janvier 2013, pour une durée de 3 ans renouvelable, la Régie Immobilière de la ville de Paris (ci-après RIVP), a donné à bail à Mme [O] [Q] et M. [V] [S] un local à usage d'habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 726,90 euros outre une provision sur charges de 309,63 euros par mois et le versement d'un dépôt de garantie de 726,90 euros.


Par acte d'huissier de justice délivré respectivement le 20 septembre 2016 et le 13 septembre 2016, la société Régie Immobilière de la ville de Paris a fait assigner Mme [Q] et M. [S] à comparaître devant le tribunal d'instance de Boulogne-Billancourt, aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- valider le congé de M. [S] à la date du 16 avril 2016,
- constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire, et ce, à la suite de la délivrance le 30 juin 2016, d'un commandement de payer visant cette clause, ou à défaut prononcer la résiliation judiciaire du bail,
- ordonner l'expulsion de Mme [Q], et subsidiairement de M. [S], et de tous occupants de leur chef avec l'assistance de la force publique si besoin,
- condamner solidairement Mme [Q] et M. [S] au paiement de la somme principale de "76 210,43 euros" (sic) au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 31 août 2013, ainsi que d'une indemnité d'occupation mensuelle de 1 050 euros outre les charges, jusqu'à la libération effective des lieux et remise des clés ou badges,
- condamner solidairement Mme [Q] et M. [S] au paiement d'une indemnité de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer.




Par jugement contradictoire du 20 février 2019, le tribunal d'instance de Boulogne-Billancourt a:
- déclaré la demande recevable,
- dit que le bail conclu le 10 janvier 2013 entre Mme [Q] et M. [S] et la Régie Immobilière de la ville de Paris n'a pas été renouvelé à son échéance et a donc pris fin le 10 janvier 2016,
- dit que Mme [Q] est titulaire d'un bail verbal depuis le 10 janvier 2016 pour le logement sis [Adresse 2],
- débouté la Régie Immobilière de la ville de Paris de sa demande en constat d'acquisition de la clause résolutoire,
- débouté la Régie Immobilière de la ville de Paris de sa demande en résiliation judiciaire du bail,
- débouté la Régie Immobilière de la ville de Paris de ses demandes subséquentes en expulsion, sort des meubles et indemnité d'occupation,






- condamné solidairement Mme [Q] et M. [S] à payer à la Régie Immobilière de la ville de Paris la somme de la somme de 4 122,45 euros au titre des loyers et charges impayés, terme de janvier 2016 inclus,
- condamné Mme [Q] à payer seule à la Régie Immobilière de la ville de Paris la somme de 7 104,59 euros au titre des loyers et charges impayés pour la période de février 2016 à novembre 2018 inclus,
- autorisé Mme [Q] à s'acquitter de sa dette par 36 mensualités de 197 euros le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement, en sus des loyers courants, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette,
- débouté Mme [Q] de ses demandes reconventionnelles à 1'encontre de M. [S],
- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,
- condamné in solidum Mme [Q] et M. [S] aux dépens, en ce compris le coût des commandements de payer et des assignations,
- condamné Mme [Q] et M. [S] à payer à la Régie Immobilière de la ville de Paris la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure pénale,
- ordonné l'exécution provisoire.




Par déclaration reçue au greffe en date du 18 avril 2019, la Régie Immobilière de la ville de Paris a relevé appel de ce jugement. 


Aux termes de ses conclusions notifiées par la voie électronique le 23 août 2019, la RIVP, appelante, demande à la cour de :
- la recevoir et la déclarer fondée,
y faire droit :
- infirmer la décision entreprise,
statuant à nouveau :
- déclarer acquise la clause résolutoire inscrite au bail consenti à Mme [Q] et M. [S] notifiée par commandement délivré le 30 juin 2016, par actes extrajudiciaires signifiés tant à M. [S] qu'à Mme [Q],
subsidiairement :
- prononcer la résiliation du bail consenti à Mme [Q] et le cas échéant à M. [S] aux torts exclusifs des preneurs,
en tout état de cause :
- ordonner l'expulsion de Mme [Q] et le cas échéant de M. [S] ainsi que tous occupants de leur chef, de I'appartement [Adresse 2], avec si besoin est I'assistance de la force publique,
- condamner solidairement Mme [Q] et M. [S] à lui payer la somme de 10 532,56 euros, correspondant aux loyers et charges impayés au 14 mai 2019,






- condamner Mme [Q] et solidairement le cas échéant a M. [S] à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle de 1 150 euros, outre les charges tout mois commencé étant dû jusqu'à la libération, complète des locaux et remise des clefs ou badge,
- condamner solidairement Mme [Q] et M. [S] à lui payer la somme de 800 euros au titre de I'article 700 du code de procédure civile,
- condamner solidairement Mme [Q] et M. [S] aux dépens qui comprendront les frais des commandements du 30 juin 2016.


Aux termes de ses conclusions signifiées le 29 août 2019, M. [S], intimé, demande à la cour de : 
- confirmer le jugement rendu le 20 février 2019 par le tribunal d'instance de Boulogne- Billancourt,
- condamner la Régie Immobilière de la ville de Paris à la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la Régie Immobilière de la ville de Paris aux entiers dépens dont le recouvrement sera effectué, pour ceux la concernant, par l'AARPI JRF Avocats représentée par Me Oriane Dontot, avocat au barreau de Versailles, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.


Mme [Q] n'a pas constitué avocat. Par acte d'huissier de justice délivré le 6 juin 2019, la déclaration d'appel et les conclusions de l'appelante lui ont été signifiées par dépôt à l'étude.


Le présent arrêt rendu en présence de plusieurs intimés dont l'un ne comparaît pas et n'a pas été cité à personne, sera qualifié d'arrêt de défaut, en application de l'article 474, alinéa 2, du code de procédure civile. 


La clôture de l'instruction a été prononcée le 3 décembre 2020.


Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.




MOTIFS DE LA DÉCISION


I) Sur la résiliation du bail et les conséquences qu'elle emporte


La RIVP fait grief au premier juge d'avoir refusé de constater l'acquisition de la clause résolutoire, en raison du fait que le bail initialement consenti était un bail provisoire ne pouvant être renouvelé par tacite reconduction et que Mme [Q] ne disposait, depuis l'expiration de leur bail initial, que d'un bail verbal dépourvu de clause résolutoire. 


Poursuivant l'infirmation du jugement déféré, elle expose que, si le bail consenti à ses locataires contient une clause particulière prévoyant en page deux que l'immeuble sera prochainement régi par une convention signée avec l'Etat permettant aux locataires de bénéficier du régime des APL et qu'un nouveau bail sera signé pour prendre en compte les spécificités particulières de la convention, cette clause, qui est demeurée par erreur dans le bail, la convention avec l'Etat ayant été conclue de longue date, n'est cependant pas de nature à faire échec à l'ensemble des dispositions d'ordre public qui régissent les baux d'habitation. Elle soutient que le premier juge ne pouvait donc prendre prétexte de l'existence de cette clause pour juger que le bail écrit consenti aux intimés avait pris fin et qu'il s'y était substitué un bail verbal ne permettant pas la résiliation par constatation de l'acquisition de la clause résolutoire. 


A titre subsidiaire, elle souligne, qu'à considérer que le juge ait pu estimer être en présence de deux clauses - l'une portant renouvellement, l'autre portant création d'un nouveau bail après la conclusion d'une convention avec l'Etat- il s'est livré à une mauvaise interprétation du contrat, la commune intention des parties étant de voir renouveler le contrat et non d'y voir mettre un terme par le jeu d'une clause particulière qui n'avait pour objectif que d'assurer la conformité du bail avec les exigences issues des conventions avec l'Etat. 


La RIVP sollicite, en conséquence, à titre principal que la résiliation du bail soit constatée par le jeu de la clause résolutoire. 


À titre subsidiaire, elle prie la cour de prononcer cette résiliation aux torts exclusifs des preneurs pour défaut de paiement des loyers. 


M. [S], concluant à la confirmation du jugement déféré, indique que c'est à bon droit que le premier juge s'est appuyée sur la clause particulière du bail figurant en page 2, pour considérer que le bail était un bail provisoire, qui n'avait pu être reconduit par tacite reconduction et que Mme [Q] bénéficiait par suite d'un bail verbal. 


Sur ce 


Le bail concédé à Mme [Q] et M. [S] par la RIVP se trouve régi par les dispositions de la loi no89-462 du 6 juillet 1989, qui sont d'ordre public et auxquelles, en vertu de l'article 6 du code civil, il ne peut pas être, en conséquence, dérogé par des conventions particulières ; s'agissant d'un ordre public de protection, le preneur ne peut renoncer valablement aux droits qu'il tire de la loi qu'à trois conditions, à savoir que cette renonciation intervienne postérieurement à l'acquisition du droit auquel il est renoncé, que cette renonciation soit certaine et non équivoque et qu'elle intervienne en toute connaissance de cause. 




L'article 10 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la cause, dispose que le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes physiques et que, si le bailleur ne donne pas congé dans les conditions de forme et de délai prévues à l'article 15 de ladite loi, le contrat de location parvenu à son terme est, soit reconduit tacitement pour une nouvelle durée de trois ans, soit renouvelé pour la même durée. 


Le terme indiqué dans le bail n'a donc pas d'effet extinctif comme en droit commun. 


Le bail litigieux contient certes une clause ainsi libellée : 


" L'ensemble susvisé sera prochainement régi par une convention signée avec l'Etat, fixant notamment le montant des loyers et la durée du bail et permettant au locataire de bénéficier du régime de L'APL. 


Dans l'attente de la signature définitive de cette convention, le bailleur a décidé de faire bénéficier le locataire des conditions de cette dernière, applicables en matière de durée (trois ans renouvelables), montant du loyer et dépôt de garantie (un mois de loyer) ; de plus si le locataire remplit les conditions d'attribution de la caisse d'allocations familiales, il pourra bénéficier de l'allocation logement. 


Dès sa signature, la convention rentrera immédiatement en vigueur ; un nouveau bail devra être signé, reprenant la durée, le montant du loyer et le dépôt de garantie indiqués dans le bail provisoire, et précisant les termes et conditions d'application de ladite convention". 


Cette clause n'est cependant pas de nature à faire obstacle à l'application des dispositions de l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989 pour les motifs exposés précédemment, étant relevé que le bail précise en page 1 que le logement est conventionné et entre dans le champ d'application des dispositions de l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation. 


Il n'est, en outre, ni établi ni même allégué que Mme [Q] et M. [S] aient entendu renoncer, de manière expresse et non équivoque, à se prévaloir des droits attachés à ce bail, notamment à sa tacite reconduction. 


Il s'ensuit que les rapports contractuels des parties se sont maintenus et poursuivis sous l'empire du bail du 10 janvier 2013 à effet au 16 janvier 2013, lequel s'est, en l'absence de congé délivré dans le délai légal, renouvelé par tacite reconduction à compter du 16 janvier 2016, aux conditions du bail antérieur. 


En conséquence, les causes du commandement de payer régulier en la forme et au fond, délivré aux deux locataires par acte d'huissier de justice du 30 juin 2016 et visant la clause résolutoire insérée dans le bail, n'ayant pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance, il y a lieu, infirmant le jugement de ce chef, de constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail à compter du 1er septembre 2016 et d'ordonner, en conséquence, l'expulsion de Mme [Q] occupante sans droit ni titre, et de condamner cette dernière, M. [S] ayant quitté les lieux avant le terme du bail, au paiement, à compter du 1er septembre 2016, d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, jusqu'à la parfaite libération des lieux, matérialisée par la remise des clefs ou l'expulsion des occupants. 


II) Sur le montant de la créance locative


La RIVP verse aux débats un décompte de créance actualisé au 14 mai 2019 et sollicite la condamnation solidaire de Mme [Q] et M. [S] au paiement de la somme de 10 352,26 euros. 


M. [S] ne conclut pas sur le montant de la dette locative et la solidarité réclamée par la bailleresse. Il précise néanmoins dans ses écritures avoir quitté l'appartement le 18 avril 2015 pour se reloger au [Adresse 3]) et avoir informé la RIVP de son départ en lui demandant que son nom n'apparaisse plus sur le contrat de bail. 




Sur ce 


Le décompte de créance produit par la bailleresse fait apparaître un solde débiteur de 10 532, 56 euros au 14 mai 2019. 


La RIVP sollicite la condamnation solidaire de Mme [Q] et de M. [S] au paiement de cette somme. 


Le bail prévoit, en première page, que "les preneurs sont conjoints et solidaires dans l'exécution du présent contrat". 


Or, lorsque deux colocataires sont conjoints et solidaires pour le paiement des loyers, comme tel est le cas en l'espèce, celui d'entre eux qui donne congé ne peut mettre fin à la solidarité et reste néanmoins tenu avec son colocataire au paiement des loyers et des charges jusqu'à l'expiration du bail et notamment par suite de sa résiliation.


Le co-preneur quittant les lieux loués après avoir donné congé n'est pas, en revanche, tenu au paiement de l'indemnité d'occupation, sauf stipulation expresse contraire ou occupation des lieux postérieurement à la résiliation. En effet, l'engagement solidaire ne survit pas, sauf stipulation contraire, à la résiliation du bail.


En l'espèce, le contrat ne bail ne prévoit pas la moindre clause de solidarité visant expressément l'indemnité d'occupation, la clause résolutoire indiquant au contraire que " à compter de la date de résiliation du contrat, l'occupant versera au bailleur une indemnité d'occupation mensuelle égale à une fois et demi le montant du loyer principal mensuel, en vigueur à la date de résiliation, augmentée des charges locatives" ., 


Par suite, Mme [Q] et M. [S] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 7 210, 43 euros représentant le montant de l'arriéré de loyers au 1er septembre 2016, et Mme [Q] sera condamnée seule à régler le surplus de la dette locative arrêtée au 14 mai 2019, échéance du mois de mai 2019 non comprise, soit la somme de 3 322, 13 euros (10 532,56 -7 210,43).


III) Sur les demandes accessoires 


Mme [Q] et M. [S], qui succombent, seront condamnés au paiement des dépens de la procédure d'appel, les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens de première instance et aux frais irrépétibles non compris dans ces mêmes dépens, étant, par ailleurs, confirmées. 


PAR CES MOTIFS 


La cour statuant par arrêt de défaut mis à disposition au greffe 


Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions à l'exception de celles ayant débouté Mme [O] [Q] de ses demandes reconventionnelles à l'encontre de M. [V] [S] et condamné in solidum Mme [O] [Q] et M. [V] [S] aux dépens de première instance et à payer à la Régie immobilière de la ville de Paris une indemnité procédurale de 300 euros ; 


Statuant à nouveau 


Constate la résiliation par acquisition de la clause résolutoire du bail consenti à Mme [O] [Q] et M. [V] [S] à compter du 1er septembre 2016 ; 


Autorise la Régie immobilière de la ville de Paris à faire expulser Mme [O] [Q], et tous occupants de son chef, des lieux sis [Adresse 2], si besoin est avec l'assistance de la force publique ; 


Condamne Mme [O] [Q] à payer à la Régie immobilière de la ville de Paris une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer indexé augmenté des charges qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi à compter du 1er septembre 2016 et jusqu'à la parfaite libération des lieux, matérialisée par la remise des clefs ou l'expulsion des occupants ; 








Condamne solidairement Mme [O] [Q] et M. [V] [S] à payer à la Régie immobilière de la ville de Paris une somme de 7 210, 43 euros représentant le montant de l'arriéré de loyers au 1er septembre 2016 ; 


Condamne Mme [O] [Q] à payer à la Régie immobilière de la ville de Paris une somme de 3 322, 13 euros au titre des indemnités d'occupation échues au 14 mai 2019, échéance du mois de mai 2019 non comprise ; 


Déboute M. [V] [S] de ses demandes ; 


Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne in solidum Mme [O] [Q] et M. [V] [S] à payer à la Régie immobilière de la ville de Paris une indemnité de 800 euros ; 


Condamne in solidum Mme [O] [Q] et M. [V] [S] aux dépens de la procédure d'appel. 


- prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.


- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Mme SPECHT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.




Le greffier,Le président,