Cour d'Appel — 25 juin 2021

Copies exécutoires délivrées aux parties le RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS




COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1


ARRÊT DU 25 JUIN 2021


(no , pages)


Numéro d'inscription au répertoire général :RG 19/12517 -Portalis 35L7-V-B7D-CAFL6


Décision déférée à la cour : jugement du 13 mai 2019 -tribunal de grande instance d'AUXERRE - RG no16/00542


APPELANTE


SARL BOURGOGNE CONTRÔLES
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit 
siège,
[Adresse 1]
[Localité 1]


Représentée par Me Agnès PEROT de la SELARL AVOX, avocat au barreau de PARIS, toque : J109


INTIMÉES 


SARL GROUPE SMP IMMOBILIER
exerçant sous l'enseigne Colbert Immobilier,
[Adresse 2]
[Localité 2]


Représentée par Me Pierre JUNG de l'AARPI NGO JUNG & PARTNERS, avocat au barreau de PARIS, toque : R013 substitué par Me Tiphaine FOURRE, avocat au barreau de PARIS


SCI LA PAILLOTERIE
prise en la personne de son représentant légal, M. [K] [E],
[Adresse 3]
[Localité 3]


Représentée par Me Christelle SIGNORET de la SCP BAZIN-PERSENOT-LOUIS SIGNORET CARLO-VIGOUROUX, avocat au barreau d'AUXERRE


SCI [Adresse 4]
agissant poursuites et diligence de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,
[Adresse 5]
[Localité 4]


Représentée par Me Alain THUAULT de la SCP THUAULT-FERRARIS-CORNU, avocat au barreau d'AUXERRE














Composition de la cour :


En application des dispositions de l'article 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 25 mars 2021, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Monique Chaulet, conseillère, chargée du rapport et M. Claude Creton, président. 


Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :


 M. Claude Creton, président
Mme Muriel Page, conseillère 
Mme Monique Chaulet, conseillère


Greffier, lors des débats : M. Grégoire Grospellier


Arrêt :
- contradictoire 
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Claude Creton, président et par Grégoire Grospellier, greffier présent lors de la mise à disposition. 


*****
Vu l'arrêt de réouverture des débats en date du 30 octobre 2020 auquel il est expressément renvoyé pour le rappel des faits et les demandes des parties,
Vu les dernières conclusions de la SCI [Adresse 4], la SCI La Pailloterie et la société Groupe SMP Imobilier exerçant sous l'enseigne Colbert immobilier par lesquelles réitèrent les demandes visées dans l'arrêt du 30 octobre 2020, 
Par ses dernières conclusions, la société Bourgogne Contrôles demande à la cour de : 
- infirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions, 
Statuant à nouveau, 
- dire que la SCI [Adresse 4] ne démontre pas qu'elle a légitimement ignoré que le bien litigieux ne respectait pas les critères de décence réglementaires, 
En conséquence, la débouter de toutes ses demandes, fins et conclusions, 
- débouter la SCI La Pailloterie de son appel en garantie devenu sans objet, 
Subsidiairement, 
- débouter la SCI [Adresse 4] de toutes ses demandes excédant la perte de chance d'acquérir moins cher au regard de la valeur réelle du bien litigieux non conforme aux critères de décence réglementaires,
notamment la débouter de ses demandes au titre des pertes locatives alléguées et du préjudice moral, 
- dire qu'il n'est pas démontré (ni même allégué) qu'elle a commis une faute, 
- dire que son intervention ne présente aucun lien de causalité avec la situation litigieuse, 
En conséquence, débouter toutes les parties de toutes leurs demandes formées contre elle, 
- condamner la SCI La Pailloterie ou tout succombant à lui verser la somme de 6.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 
- condamner tout succombant au paiement des entiers dépens qui pourront être recouvrés directement par Maître Agnès Perot pour ceux dont elle aura fait l'avance sans en avoir reçu provision, conformément à l'article 699 du code de procédure civile. 


SUR CE,


Sur la condamnation de la SCI La Pailloterie pour manquement à l'obligation de délivrance conforme


Il est constant qu'aux termes de la promesse de vente les lots vendus à savoir les lots 27, 28 et 29 sont constitués chacun d'un appartement à usage d'habitation et il n'est par ailleurs pas contesté qu'à la date de signature de cette promesse ils étaient loués ; que par ailleurs ils ont été vendus occupés à l'exception du lot no29 ainsi que cela résulte de l'acte authentique, la locataire de ce lot ayant quitté les lieux après la signature de la promesse de vente.


Il ne ressort de l'acte authentique de vente aucune modification permettant d'indiquer que les caractéristiques et donc la qualité du lot 29 ont été modifiées ou étaient erronées ainsi que l'a souligné le premier juge.


Dès lors que l'acte authentique de vente désignait le lot 29 comme un appartement et que celui-ci était loué à la date de la promesse, il est suffisamment établi que la vente portait sur un bien à usage d'habitation pouvant être loué.


Par arrêté du 20 avril 2015, le Préfet a mis en demeure la SCI [Adresse 4] de mettre fin à la mise à disposition à des fins d'habitation du lot 29 de l'immeuble en copropriété sis [Adresse 6] [Localité 1] inclus dans la promesse de vente du 23 avril 2011 et dans l'acte de vente du 29 juillet 2011 puisqu'il est impropre par nature à cette destination ainsi que cela résulte du rapport établi le 27 novembre 2014 par l'Agence régionale de santé (ARS) Bourgogne concluant que la surface habitable du logement ne respectait pas les critères de décence. 


Le défaut de conformité au bien vendu dont se prévaut la SCI [Adresse 4] est donc établie du fait de l'interdiction édictée par l'arrêté susvisé et le défaut de délivrance conforme de la chose vendue imputable à la SCI La Pailloterie dont la qualité de professionnelle de l'immobilier n'est pas sérieusement contestée dès lors qu'elle a pour objet social l'acquisition, la vente, la location de tous immeubles, constructions, aménagement, modification, à tous usages, industriels, commerciaux, artisanaux ou particuliers et qu'elle exerce cette activité depuis 1988, ledit bien ayant été acquis par la SCI en 1988 ; le défaut de délivrance conforme est établi sans qu'il soit nécessaire de rapporter la preuve de la mauvaise foi de la SCI La Pailloterie.


Le rapport technique de l'ARS Bourgogne a été établi au visa de l'article L.1331-22 du code de la Santé publique relatif aux locaux insalubres.


Par ailleurs les conditions d'habitabilité ont été définies, en ce qui concerne le local litigieux, par l'arrêté préfectoral du 15 mars 1982 portant règlement sanitaire départemental de l'Yonne. 


Aux termes de cet arrêté, l'une au moins des pièces principales du logement doit avoir une surface supérieure à 9 m², la superficie des pièces mansardées à prendre en compte est égale à la moitié des surfaces mesurées entre une hauteur de 1,30 m et 2,30 m (article 40.3 du règlement) et la hauteur sous plafond ne doit pas être inférieure à 2,30 m (article 40.4 du règlement). 


Le rapport de l'ARS a constaté que le local présentait des critères d'habitabilité le définissant comme impropre à l'habitation à savoir une hauteur sous plafond insuffisante dans la totalité du local avec une hauteur mesurée à 2 mètres sur la presque totalité du local avec de multiples rétrécissements dus à des poutres épaisses donnant une impression d'exiguïté permanente avec un risque de choc pour des personnes de taille moyenne, des pièces de service aménagées dans des espaces très réduits ne permettant pas une station debout permanente ni des installations électriques aux normes et une superficie habitable réelle des deux pièces principales de 4,5 m² et de 3,6 m². 


Il résulte des conclusions de ce rapport que le défaut d'habitabilité repose sur des éléments apparents pour la SCI [Adresse 4] notamment le fait qu'il n'existait pas de pièce principale de 9 m² avec une hauteur sous plafond de 2,30m ; par ailleurs la SCI disposait du diagnostic technique établi par la SARL Bourgogne comportant un relevé précis des surfaces dans le cadre du certificat de surface loi Carrez aux termes duquel il est établi que le local ne comporte aucune pièce d'une surface de 9 m², que la plus grande pièce a une surface de 5,14 m² et que seule une superficie de 11,65 m² a une hauteur supérieur ou égale à 1,80 m, le surplus soit 28,52 m² correspondant à une hauteur inférieure à 1,80 m ; enfin l'acte authentique de vente comporte un rappel sur la notion de logement décent en soulignant qu'il se caractérise par une pièce principale d'au moins 9 m² dotée d'une ouverture à l'air libre faute de quoi la locataire pourra demander la mise en conformité du logement.


Ainsi que le souligne la SARL Bourgogne Contrôles, il n'existe pas dans le certificat de mesurage de pièce dont la superficie est supérieure ou égale à 9 m² et pour atteindre le volume de 20 m3 prévue par le décret, il aurait fallu que la pièce de 5 m² ait une hauteur sous plafond de 4 m², ce qui n'est pas le cas, ces éléments n'étant pas critiqués par la SCI [Adresse 4] ; par ailleurs cette configuration était apparente au moment de la visite du bien et les hauteurs sous plafond inférieures à 1,80m sont indiquées dans le certificat de mesurage. 


La SCI [Adresse 4] a pour objet social l'acquisition, l'administration, la gestion et l'exploitation par bail, par location ou autrement de tous immeubles dont elle peut devenir propriétaire ou plus généralement la propriété et la gestion de tous immeubles ou droits immobiliers ; elle reconnaît par ailleurs avoir acquis le bien pour le louer. 


Dès lors qu'elle a été créée notamment en vue de la gestion locative de biens immobiliers, elle ne peut se retrancher derrière le fait qu'elle venait juste d'être créée et n'était pas encore immatriculée pour arguer de son inexpérience, son objet social suffisant à établir qu'elle se devait de vérifier les conditions d'habitabilité du bien acquis.


En conséquence, la SCI [Adresse 4] a commis une négligence en achetant le lot 29 pour un usage de location alors qu'elle pouvait en tant que professionnelle voir que ce bien ne correspondait pas aux critères d'un logement décent dont les caractéristiques étaient rappelées dans l'acte authentique ; qu'en conséquence il n'y a pas lieu de condamner la SCI La Pailloterie à réparer son éventuel préjudice.


Le jugement sera infirmé de ce chef et la SCI [Adresse 4] sera déboutée de sa demande de condamnation de la SCI La Pailloterie. 


Sur le défaut d'information et de conseil de la société groupe SMP Immobilier 


La société groupe SMP Immobilier avait, dans le cadre de son mandat et s'agissant d'une vente d'un bien en copropriété, l'obligation d'informer l'acquéreur sur la surface Carrez du bien mais n'avait pas d'obligation légale de l'informer sur la surface habitable du bien, ni à rechercher si le local qui était loué à cette date et en conséquence vendu comme bien habitable respectait les normes d'un logement décent s'agissant d'une opération passée entre deux sociétés civiles immobilières ayant pour objet social la gestion notamment locative de biens immobiliers, sociétés qui sont en conséquence des professionnelles de l'immobilier. 


La faute de la société groupe SMP Immobilier, qui avait une obligation d'information et de conseil nécessairement réduite du fait de la qualité de co-contractantes, n'est pas établie.


Par ailleurs il n'est pas établi que si la société groupe SMP Immobilier avait vérifié le caractère habitable du lot no29, la SCI [Adresse 4] n'auraient pas procédé à cette acquisition ou seulement à un prix moindre alors qu'elle n'a pas acquis ce seul lot mais un ensemble immobilier de plusieurs lots, qu'elle a signé l'acte authentique en dépit du fait qu'elle était parfaitement informée à cette date qu'un logement ne comportant pas une pièce de 9m² n'était pas un logement décent et que le locataire pouvait en demander la mise aux normes et qu'enfin du fait de la visite et du mesurage loi Carrez joint à l'acte elle avait connaissance de la consistance du bien et des hauteurs sous plafond. 




La demande de condamnation de la société groupe SMP Immobilier à réparer son préjudice formée par la SCI [Adresse 4] sera rejetée et le jugement infirmé de ce chef. 




Sur l'appel en garantie à l'encontre de la SARL Bourgogne Contrôles


En l'espèce la SARL Bourgogne Contrôles n'a pas été missionnée pour établir une attestation de surface habitable ou un certificat d'habitabilité au sens du décret précité sur les logements décents mais pour établir les diagnostics techniques obligatoires au sens de l'article L.271-4 du code de la construction et de l'habitation et qu'elle n'avait pas à vérifier dans ce cadre si la pièce principale du logement faisait plus ou moins de 9 m² ou à calculer son volume habitable ; par ailleurs aucune erreur dans le calcul de la superficie Carrez du lot no29 ne lui est reprochée.


En conséquence aucune faute n'est démontrée à son encontre et le jugement sera infirmé en ce qu'il a prononcé des condamnations à son encontre.


En tout état de cause, aucune condamnation n'étant prononcée à l'encontre de la SCI La Pailloterie, l'appel en garantie qu'elle forme à l'encontre de la SARL Bourgogne Contrôles est sans objet. 


Sur l'article 700 du code de procédure civile


Le jugement, qui est infirmé en toutes ses dispositions, sera également infirmé du chef des condamnations prononcées au titre de l'article 700 du code de procédure civile.


L'équité commande de laisser à la charge de la SCI La Pailloterie et de la SCI [Adresse 4] les frais irrépétibles engagés à l'instance et de condamner la SCI [Adresse 4] à payer à la société groupe SMP Immobilier et à la SARL Bourgogne Contrôles la somme de 4 000 euros chacune sur le fondement de l'article 700 pour les frais irrépétibles engagés en première instance et en appel. 


PAR CES MOTIFS,


La cour statuant publiquement,


Infirme le jugement du tribunal de grande instance d'Auxerre en date du 13 mai 2019 en toutes ses dispositions sauf en ce qu'elle a déclaré recevable l'action introduite par assignation délivrée le 11 mai 2016 par la SCI [Adresse 4],


Déboute la SCI [Adresse 4] de ses demandes,


Déboute la SCI La Pailloterie de ses appels en garantie, 


Condamne la SCI [Adresse 4] à payer à la société groupe SMP Immobilier la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,


Condamne la SCI [Adresse 4] à payer à la SARL Bourgogne Contrôles la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,


Déboute les parties du surplus de leurs demandes, 


Les dépens seront partagés par moitié entre la SCI [Adresse 4] et de la SCI La Pailloterie et Mme Perot, avocat, sera autorisée à recouvrer directement ceux dont elle a fait l'avance pour le compte de la SARL Bourgogne Contrôles.


Le greffier, Le président,