Cour d'Appel — 22 juillet 2021

COUR D'APPEL D'ORLÉANS


CHAMBRE COMMERCIALE, ÉCONOMIQUE ET FINANCIÈRE






GROSSES + EXPÉDITIONS : le 22/07/2021
la SCP EVIDENCE SELATNA-DE MATOS-SI MOHAMED
la SCP REFERENS
ARRÊT du : 22 JUILLET 2021


No : 160 - 21
No RG 20/02269
No Portalis DBVN-V-B7E-GHPC


DÉCISION ENTREPRISE : Ordonnance de référé du Président du TJ de TOURS en date du 29 Septembre 2020


PARTIES EN CAUSE


APPELANTES :- Timbre fiscal dématérialisé No: 1265253557381232
Madame [Z] [U]
née le [Date naissance 1] 1961 à [Localité 1] (PORT.)
[Adresse 1]
[Adresse 1]


(Bénéficiaire de l'aide juridictionnelle totale par décision no 2021/000011 en date du 25 janvier 2021)


Ayant pour avocat Me Madalena DE MATOS, membre de la SCP EVIDENCE SELATNA-DE MATOS-SI MOHAMED, avocat au barreau de TOURS




S.A.R.L. OLYMPE
[Adresse 1]
[Adresse 1]


Ayant pour avocat Me Madalena DE MATOS, membre de la SCP EVIDENCE SELATNA-DE MATOS-SI MOHAMED, avocat au barreau de TOURS


D'UNE PARTINTIMÉ : - Timbre fiscal dématérialisé No: 1265264305312487
Monsieur [G] [I]
né le [Date naissance 2] 1947 à [Localité 2]
[Adresse 2]
[Adresse 1]


Ayant pour avocat Me Laurent LALOUM, membre de la SCP REFERENS, avocat au barreau de BLOIS


D'AUTRE PART


DÉCLARATION D'APPEL en date du : 04 Novembre 2020
ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 8 Avril 2021




COMPOSITION DE LA COUR


Lors des débats à l'audience publique du jeudi 27 MAI 2021, à 14 heures, Madame Carole CAILLARD, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS, en charge du rapport, et Madame Fanny CHENOT, Conseiller, ont entendu les avocats des parties en leurs plaidoiries, avec leur accord, par application de l'article 786 et 907 du code de procédure civile.


Après délibéré au cours duquel Madame Carole CAILLARD, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel D'ORLEANS, et Madame Fanny CHENOT, Conseiller, ont rendu compte à la collégialité des débats à la Cour composée de :


Madame Carole CAILLARD, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS, 
Madame Fanny CHENOT, Conseiller,
Madame Nathalie MICHEL, Conseiller,




Greffier :


Madame Marie-Claude DONNAT, Greffier lors des débats et du prononcé, 




ARRÊT :


Prononcé publiquement par arrêt contradictoire le jeudi 22 JUILLET 2021 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.




EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE :


Par acte sous seing privé du 13 septembre 2018, M. [I] a consenti à la SARL Olympe, ayant pour gérante Mme [Z] [U] et exerçant l'activité de prothésiste ongulaire, un bail commercial dérogatoire au statut des baux commerciaux, dans un local lui appartenant situé dans un immeuble en copropriété, [Adresse 3], pour une durée de deux ans à compter du 1er octobre 2018, moyennant le paiement d'un loyer annuel de 6720?, soit 586? par mois, charges comprises.


Suite à un litige entre le bailleur et sa locataire sur les conditions d'accès à l'immeuble dans lequel se trouve le local donné à bail, la SARL Olympe a suspendu le paiement des loyers en novembre et décembre 2018.


Par acte d'huissier du 4 février 2019, M. [I] a fait délivrer à la société Olympe un commandement de payer de payer visant la clause résolutoire prévue au bail lui commandant de payer sous un mois la somme de 1919,40? au titre des loyers et charges impayées au 1er février 2019.


Par acte d'huissier du 9 mai 2019, la SARL Olympe a fait assigner M. [I] devant le tribunal judiciaire de Tours aux fins de nullité du contrat de bail pour vice du consentement. Elle soutient à l'appui de sa demande qu'alors qu'elle avait prévenu la société Citya Béranger, avant de signer le bail, en l'absence d'interphone pour accéder à l'immeuble, que la mise en place d'une ouverture automatique de la porte de l'immeuble pour sa clientèle était indispensable et qu'il lui avait alors été indiqué par la société Citya Béranger que cela ne poserait aucun problème, elle a constaté que cette ouverture automatique n'était pas installée lors de son entrée dans les lieux et elle a été informée que l'assemblée générale des copropriétaires avait en réalité refusé la mise en place d'un système d'interphone, contrairement à ce qui lui avait été dit.


Par acte d'huissier du 9 juillet 2019, M. [I] a fait assigner la SARL Olympe devant le juge des référés afin d'obtenir, principalement, la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, l'expulsion de la locataire et de tout occupant de son chef, et le paiement à titre provisionnel de la somme 2251,52? au titre des loyers et charges impayés à la date de la résiliation et d'une indemnité d'occupation au moins égale à la somme de 586? augmentée des charges. 


Par acte d'huissier du 24 février 2020, Mme [U] a fait assigner M. [I] devant le juge des référés afin qu'il soit ordonné à ce dernier dans les 15 jours du prononcé de la décision à intervenir, d'installer un système d'ouverture automatique sous astreinte de 50 euros par jour de retard, et qu'il soit condamné à lui verser la somme de 8000? à titre de provision au regard de la perte de revenus résultant de son inaction.


Par ordonnance du 29 septembre 2020, le Président du tribunal judiciaire de Tours a:
Ordonné la jonction de la procédure 20/20160 avec la procédure 19/20443, 
Déclaré recevable l'action de Mme [Z] [U] devant le juge des référés, 
Constaté la résiliation du bail du 13 septembre 2018 consenti entre M. [G] [I] et la SARL Olympe, à la date du 5 mars 2019, du fait de l'acquisition de la clause résolutoire contenue à l'article 238 des conditions générales dudit contrat de bail 
Dit ne pas y avoir lieu à suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire 
Dit que la SARL Olympe est occupante sans droit ni titre des locaux loués depuis le 5 mars 2019, 
Ordonné à la SARL Olympe de quitter le local commercial dans un délai d'un mois à la signification de la présente ordonnance, et de le laisser libre de toute personne ainsi que de tout bien, étant rappelé que le local ne sera considéré comme libéré que s'il est vide et que les clefs sont restituées à M. [G] [I], à défaut pour la SARL Olympe de quitter le local spontanément, 
Ordonné son expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec si besoin le concours de la force publique, 
Dit qu'il existe une contestation sérieuse sur la demande de provision au titre des loyers dus antérieurement à la résiliation du bail, 
Condamné la SARL Olympe à payer à M. [G] [I] une indemnité mensuelle d'occupation de 586? augmentée des charges, payable le premier de chaque mois à compter du 5 mars 2019, chaque mois commencé étant dû, et ce jusqu'à complète libération des lieux, 
Débouté la SARL Olympe de sa demande de condamnation de M. [G] [I] à l'installation d'un système d'ouverture automatique à la porte d'entrée de l'immeuble, sis [Adresse 3], 
Débouté la SARL Olympe de sa demande de désignation d'un expert judiciaire et par voie de conséquence de ses demandes de surseoir à statuer et de suspendre le paiement des loyers dans l'attente du rapport d'expertise, 
Dit n'y avoir lieu de statuer en référé sur la demande de Mme [Z] [U] de provision en réparation de son préjudice de perte de revenus résultant de l'inaction de M. [I], 
Dit n'y avoir lieu de surseoir à statuer dans l'attente de la décision sur l'action en nullité formée devant le juge du fond, 
Débouté la SARL Olympe de ses autres demandes, fins et conclusions Condamné la SARL Olympe et Mme [Z] [U] in solidum aux entiers dépens, 
Condamné la SARL Olympe à payer à M. [G] [I] la somme de 1 000? au titre de l'article 700 du code de procédure civile, comprenant le coût du commandement de payer du 4 février 2019, 
- Condamné [Z] [U] à payer à M. [I] une somme de 1 000 ? au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 


Le premier juge a retenu : 
- que dès lors qu'il n'est pas démontré que la somme visée dans le commandement de payer du 4 février 2019 avait été réglée dans le délai d'un mois, la résiliation du bail est acquise de plein droit depuis le 5 mars 2019 et qu'il n'y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire, la résiliation du contrat de bail n'éteignant pas l'action en nullité du bail et le terme contractuel initialement prévu étant fixé par les parties au 30 septembre 2020,
- qu'il existe une contestation sérieuse sur le versement d'une provision du fait de l'action en nullité pendante, mais qu'en revanche, l'occupation sans titre des locaux commerciaux depuis le 5 mars 2019 justifie la fixation d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel,
- que le terme prévisible du contrat étant fixé au 30 septembre 2020 et la résiliation étant acquise par la présente décision, aucune urgence dans l'installation d'un système d'ouverture automatique à la porte d'entrée de l'immeuble ne peut être établie d'autant qu'il suppose un accord de la copropriété,
- qu'il n'appartient pas au juge des référés d'ordonner l'expertise sollicitée, celle-ci visant à rechercher des éléments permettant d'appuyer la demande de nullité du bail dont le tribunal est déjà saisi au fond,
- que compte tenu des termes et conditions du bail, il n'y a pas lieu de surseoir à statuer dans l'attente de la décision au fond sur l'action en nullité du bail.


Mme [U] et la SARL Olympe ont formé appel de la décision par déclaration du 4 novembre 2011 en intimant M. [I], et en critiquant tous les chefs du jugement sauf en ce qu'il a ordonné la jonction des deux procédures, déclaré recevable l'action de Mme [U] devant le juge des référés et dit qu'il existe une contestation sérieuse sur la demande de provision au titre des loyers dus antérieurement à la résiliation du bail.


Dans leurs dernières conclusions du 7 avril 2021, elles demandent à la cour de : 
Vu les articles 808 et suivants du Code de Procédure civil 
Vu l'article 1343-5 du Code Civil 
Déclarer les appels de la SARL Olympe et de Mme [U] recevables et bien fondées 
Infirmer l'ordonnance du 29 septembre 2020 prononcée par Mme la Présidente du Tribunal Judiciaire de Tours statuant en référé en ce qu'elle a : 
- Constaté la résiliation du bail du 13 septembre 2018 consenti entre M. [G] [I] et la SARL Olympe, à la date du 5 mars 2019, du fait de l'acquisition de la clause résolutoire contenue à l'article 2,8 des conditions générales dudit contrat de bail 
- Dit ne pas y avoir lieu à suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire 
- Dit que la SARL Olympe est occupante sans droit ni titre des locaux loués depuis le 5 mars 2019, 
- Ordonné à la SARL Olympe de quitter le local commercial dans un délai d'un mois à la signification de la présente ordonnance, et de le laisser libre de toute personne ainsi que de tout bien, étant rappelé que le local ne sera considéré comme libéré que s'il est vide et que les clefs sont restituées à M. [G] [I], à défaut pour la SARL Olympe de quitter le local spontanément, 
- Ordonné son expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec si besoin le concours de la force publique, 
- Condamné la SARL Olympe à payer à M. [G] [L] indemnité mensuelle d'occupation de 586? augmentée des charges, 
payable le premier de chaque mois à compter du 5 mars 2019, chaque mois commencé étant du, et ce jusqu'à complète libération des lieux, 
- Débouté la SARL Olympe de sa demande de condamnation de M. [G] [I] à l'installation d'un système d'ouverture automatique à la porte d'entrée de l'immeuble, sis [Adresse 3], 
- Débouté la SARL Olympe de sa demande de désignation d'un expert judiciaire et par voie de conséquence de ses demandes de surseoir à statuer et de suspendre le paiement des loyers dans l'attente du rapport d'expertise, 
- Dit n'y avoir lieu de statuer en référé sur la demande de Mme [Z] [U] de provision en réparation de son préjudice de perte de revenus résultant de l'inaction de M. [I], 
- Dit n'y avoir lieu de surseoir à statuer dans l'attente de la décision sur l'action en nullité formée devant le juge du fond 
- Débouté la SARL Olympe de ses autres demandes, fins et conclusions 
- Condamné la SARL Olympe et Mme [Z] [U] in solidum aux entiers dépens, 
- Condamné la SARL Olympe à payer à M. [G] [I] la somme de 1 000? au titre de l'article 700 du code de procédure civile, comprenant le coût du commandement de payer du 4 février 2019, 
- Condamné [Z] [U] à payer à M. [I] une somme de 1000 ? au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 
En conséquence, 
Débouter M. [I] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions 
Dire et juger M. [I] mal fondé en son action et ses demandes dans la mesure où il existe une contestation sérieuse. 
Suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire dans l'attente de la décision du Tribunal Judiciaire concernant l'action initiée par la SARL Olympe tendant à voir prononcer la nullité du contrat 
Juger que M. [I] devra, dans les 15 jours suivant le prononcé de la décision à intervenir installer un système d'ouverture automatique, sous astreinte de 100? par jour de retard. 
Désigner tel expert qu'il plaira à la Cour, avec pour missions de : 
? Se rendre sur les lieux sis [Adresse 4] en présence des parties dument convoquées ; 
? Prendre connaissance de toutes pièces utiles contractuelles et se faire communiquer tous documents et pièces qu'il estimera utiles à l'accomplissement de sa mission ; 
? Entendre tous sachants ; 
? Décrire le local sis [Adresse 4] donné à Bail par M. [I] à la SARL Olympe 
? En sa qualité de Sachant dire si le local litigieux peut être destiné à l'exploitation d'une activité commerciale 
? fixer la valeur locative en tenant compte de la particularité du bien, 
? préciser le montant des loyers pratiqués antérieurement à la conclusion du bail litigieux 
? Donner toutes précisions permettant à la juridiction éventuellement saisie de fixer le préjudice subi par la SARL Olympe dû en ce compris le préjudice de jouissance 
? Dire que l'expert donnera connaissance de ses conclusions aux parties et répondra à tous dires écrits de leur part formulés dans le délai qu'il leur aura imparti avant d'établir un rapport définitif 
Suspendre le paiement de tout loyer dans l'attente du dépôt du rapport 
Suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire dans l'attente du dépôt du rapport 
Condamner M. [I] à verser à Mme [U] la somme de 8.000 ? à titre de provision au regard de la perte de revenus résultant de l'inaction de M. [I]. 
Confirmer l'ordonnance en ce qu'elle a dit qu'il existe une contestation sérieuse sur la demande de provision au titre des loyers dus antérieurement à la résiliation du bail. 
A titre Subsidiaire, 
Infirmer l'ordonnance du 29 septembre 2020 prononcée par Mme la Présidente du Tribunal Judiciaire de Tours statuant en référé en ce qu'elle a : 
- Constaté la résiliation du bail du 13 septembre 2018 consenti entre M. [G] [I] et la SARL Olympe, à la date du 5 mars 2019, du fait de l'acquisition de la clause résolutoire contenue à l'article 2,8 des conditions générales dudit contrat de bail 
- Dit ne pas y avoir lieu à suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire 
- Dit que la SARL Olympe est occupante sans droit ni titre des locaux loués depuis le 5 mars 2019, 
- Ordonné à la SARL Olympe de quitter le local commercial dans un délai d'un mois à la signification de la présente ordonnance, et de le laisse libre de toute personne ainsi que de tout bien, étant rappelé que le local ne sera considéré comme libéré que s'il est vide et que les clefs sont restituées à M. [G] [I], à défaut pour la SARL Olympe de quitter le local spontanément, 
- Ordonné son expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec si besoin le concours de la force publique, 
- Condamné la SARL Olympe à payer à M. [G] [I] une indemnité mensuelle d'occupation de 586? augmentée des charges, payable le premier de chaque mois à compter du 5 mars 2019, chaque mois commencé étant du, et ce jusqu'à complète libération des lieux, 
- Débouté la SARL Olympe de sa demande de condamnation de M. [G] [I] à l'installation d'un système d'ouverture automatique à la porte d'entrée de l'immeuble, sis [Adresse 3], 
- Débouté la SARL Olympe de sa demande de désignation d'un expert judiciaire et par voie de conséquence de ses demandes de surseoir à statuer et de suspendre le paiement des loyers dans l'attente du rapport d'expertise, 
- Dit n'y avoir lieu de statuer en référé sur la demande de Mme [Z] [U] de provision en réparation de son préjudice de perte 
de revenus résultant de l'inaction de M. [I], 
- Dit n'y avoir lieu de surseoir à statuer dans l'attente de la décision sur l'action en nullité formée devant le juge du fond 
- Débouté la SARL Olympe de ses autres demandes, fins et conclusions 
- Condamné la SARL Olympe et Mme [Z] [U] in solidum aux entiers dépens, 
- Condamné la SARL Olympe à payer à M. [G] [I] la 
somme de 1 000? au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 
comprenant le coût du commandement de payer du 4 février 2019, 
- Condamné [Z] [U] à payer à M. [I] une somme de 1000 ? au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 
Surseoir à statuer dans l'attente de la décision du Tribunal Judiciaire concernant l'action initiée par la SARL Olympe tendant à voir prononcer la nullité du contrat 
En tout état de cause 
Confirmer l'ordonnance en ce qu'elle a dit qu'il existe une contestation sérieuse sur la demande de provision au titre des loyers dus antérieurement à la résiliation du bail. 
Condamner M. [I] à verser à la SARL Olympe la somme de 3.000 ? 
sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.


Sur les faits, elles indiquent :
- qu'après avoir constaté lors de son entrée dans les lieux l'absence de système d'ouverture de porte alors qu'il lui avait été dit par Citya que cela ne poserait pas de problème, un système a été mis en place après discussions mais qu'il s'agit d'une simple sonnette et non d'un système d'ouverture de sorte que lorsque quelqu'un sonne, qui n'est pas forcément un client, elle doit se lever pour ouvrir manuellement la porte du local et cellr de l'immeuble, ce qui n'est pas satisfaisant, 
- qu'après de nouveaux échanges, le président du conseil syndical a écrit au bailleur pour lui indiquer que l'installation d'une ouverture de porte pour 367? serait souhaitable, la copropriété en étant d'accord, mais que M. [I] a fait délivrer un commandement de payer et refuse de procéder à l'installation susvisée au motif que le bail ne lui en fait pas l'obligation.


En droit, les appelantes soulèvent l'existence d'une contestation sérieuse concernant non seulement la provision demandée au titre des loyers impayés mais aussi le jeu de la clause résolutoire car si le bail est annulé, la clause résolutoire ne pourra jouer, ainsi que la fixation d'une indemnité d'occupation. Elles rappellent que le bailleur doit faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant la durée du bail, qu'elle a signé le bail en pensant que sa clientèle pourrait accéder au local comme tout établissement recevant du public, alors que M. [I] lui a caché le fait que dès le 19 mai 2018 la copropriété avait refusé la mise en place d'un interphone et que surtout, depuis, alors même que le président du conseil syndical s'est déclaré favorable à une ouverture automatique, le bailleur n'a entrepris aucune démarche auprès de la copropriété pour obtenir une quelconque autorisation pour la pose d'un système d'ouverture automatique. Elles ajoutent que le local n'a pas fait l'objet d'un changement de destination.


Elles indiquent encore que les travaux demandés sont indispensables à l'exercice de l'activité de la SARL et que l'expertise sollicitée n'a pas pour objet d'appuyer la demande de nullité du bail mais de permettre l'évaluation de l'indemnité d'occupation due par la SARL Olympe. A l'appui de leur propre demande de provision, elles estiment que M. [I] engage sa responsabilité en refusant d'installer un système d'ouverture même aux frais de sa preneuse car celle-ci ne peut exercer son activité. Elles précisent que Mme [U] vit des aides sociales et est contrainte de vivre dans le local, étant dans l'incapacité de louer un appartement. 


M. [I] demande à la cour, par dernières conclusions du 19 janvier 2021, au visa des articles 808 et 809 du code de procédure civile dans leur version applicable à la cause, du commandement de payer du 4 février 2019, de l'ordonnance de référ du 29 septembre 2020 et des pièces versées aux débats, de :
Débouter la SARL Olympe et Mme [U] de leur appel,
Confirmer l'ordonnance en toutes ses dispositions sauf en ce qu'elle a dit qu'il existe une contestation sérieuse sur la demande de provision au titre des loyers dus antérieurement à la résiliation du bail,
Statuant à nouveau sur ce point : 
Condamner la SARL Olympe à titre provisionnel, à verser au bailleur la somme de 2251,52? au titre des loyers et charges impayés à la date de résiliation du bail,
En tout état de cause,
Débouter la SARL Olympe et Mme [U] de l'ensemble de leurs demandes,
Condamner la SARL Olympe et Mme [U] in solidum à payer à M. [I] la somme de 2500? sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamner la SARL Olympe et Mme [U] in solidum aux entiers dépens.


Il indique ne pas comprendre pourquoi la SARL Olympe s'oppose à la résiliation du bail qui met fin au bail, alors qu'elle en sollicite la nullité au fond. Il conteste l'existence de contestations sérieuses tirées d'une part de ce qu'il n'aurait pas effectué le changement de destination du local alors que ce changement a bien été fait, d'autre part de l'absence de système d'ouverture automatique alors que la SARL Olympe connaissait cette problèmatique dès la conclusion du contrat, que l'installation d'un tel équipement ne dépend pas de lui mais de l'assemblée générale des copropriétaires qui l'a refusée et que le locataire ne peut suspendre le paiement du loyer sans demander en justice l'autorisation de consigner les loyers, sauf impossibilité absolue d'utiliser les lieux ce qui n'est pas le cas ici. Il en déduit que sa demande de provision au titre des loyers impayés ne se heurte à aucune contestation sérieuse. Sur les autres demandes, il sollicite la confirmation du jugement et des motifs du tribunal.


L'affaire a été fixée à l'audience du 27 mai 2021 en application des dispositions de l'article 905 du code de procédure civile.


Il est expressément référé aux écritures des parties pour plus ample exposé des faits ainsi que de leurs moyens et prétentions.


La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 8 avril 2021.




MOTIFS DE LA DÉCISION :


A titre liminaire la cour observe qu'elle n'est saisie ni par la déclaration d'appel ni par un appel incident de l'intimé, du chef du jugement ayant déclaré Mme [U] recevable en son action devant le juge des référés. Il ne sera donc pas statué sur ce point.


Sur la résiliation du bail et l'expulsion


En application des articles 808 et 809 alinéa 2 du code de procédure civile dans leur rédaction applicable à la date de l'assignation délivrée les 9 juillet 2019, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peut, dans tous les cas d'urgence, ordonner les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et il peut en outre, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier. 


Au terme de l'article L145-41 du code de commerce : 
"Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues aux articles 1244-1 à 1244-3 du code civil peuvent en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge". 


En application de ces dispositions, il entre dans les pouvoirs du juge des référés de constater l'application d'une clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail en résultant et de prononcer les mesures qui en sont la conséquence, sauf en cas de contestation sérieuse.


En l'espèce, le bail liant les parties comporte en son article 2.8 une clause résolutoire ainsi rédigée : 
" Il est expressément convenu qu'à défaut de paiement d'un seul terme de loyer ou à défaut de remboursement à leur échéance exacte de toutes sommes accessoires audit loyer, (...) ou en cas d'inexécution de l'une quelconque des clauses et conditions du présent bail, celui-ci sera résilié de plein droit un mois après un commandement de payer ou d'exécuter demeuré infructueux, sans qu'il soit besoin de former une demande en justice. Dans le cas où le preneur se refuserait à quitter les biens loués son explusion pourrait avoir lieu sur simple ordonnance de référé (...)."


Il est constant que le bailleur a fait délivrer à sa locataire par acte du 4 février 2019 un commandement de payer la somme de 1919,40? en principal au titre de loyers impayés selon décompte arrêté au 1er février 2019 annexé à l'acte. Ce commandement se référait à la clause résolutoire précitée et rappelait le délai d'un mois prévu par l'article L145-41 du code de commerce. 


La SARL Olympe ne conteste pas ne pas avoir réglé cette somme dans le délai d'un mois, soit au plus tard le 4 mars 2019.


Pour s'opposer néanmoins à l'application de la clause résolutoire, elle invoque l'existence d'une contestation sérieuse et explique que le bailleur a manqué à son obligation de faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail, en ne faisant pas le nécessaire pour qu'un système d'ouverture au niveau de l'entrée de l'immeuble soit mis en place permettant l'accueil du public, en ne déposant aucune déclaration administrative pour changement de destination adéquate auprès des services de l'urbanisme et en raison de l'introduction par acte du 9 mai 2019 d'une action en nullité du contrat de bail.


Sur le premier point, les appelantes ne se prévalent pas expressément de l'exception d'inexécution. 


En tout état de cause, le bail ne contient aucun engagement du bailleur concernant la mise en place d'un système d'ouverture au niveau de l'entrée de l'immeuble. L'agence Citya en charge de la gestion du bail a indiqué par courriel du 30 octobre 2018 qu'il avait été convenu avec Mme [U] l'installation de son nom sur l'interphone de la résidence, mais qu'il n'avait pas été question d'une ouverture automatique autre que ce qu'il y a sur la résidence. Dans un courrier du 21 mars 2019, cette même agence a précisé que quand bien même des échanges étaient intervenus concernant la mise en place d'une ouverture automatique de la porte, Mme [U] était informée dès le départ de l'absence de ce mécanisme, et qu'il fallait pour cela l'accord de la copropriété. Il ressort de ce même courrier que M. [I], bailleur, a proposé de prendre en charge les frais d'installation d'une commande automatique d'ouverture de la grille sur appel interphone et du bâtiment sur appel sonnette à condition que les loyers impayées soient régularisés soit une somme totale de 2251,52?, pouvant être réglée en plusieurs échéances. 


Compte tenu de ces éléments, ainsi que de la connaissance des lieux par Mme [U], qui savait lors de la signature du bail, qu'il n'y avait alors pas de système d'ouverture automatique de la porte de son local, et de l'absence d'engagement exprès du bailleur en ce sens lors de la signature du bail, les appelantes ne rapportent pas la preuve d'un manquement du bailleur à ses obligations constitutif d'une contestation sérieuse faisant obstacle à la constatation du jeu de la clause résolutoire. 


Il en va de même pour le second grief adressé au bailleur tiré de ce qu'il n'aurait pas déposé de déclaration administrative pour changement de destination adéquate auprès des services de l'urbanisme, ce grief n'étant pas d'une gravité suffisante constituer une contestation sérieuse s'opposant à l'application de la clause résolutoire.


Enfin, il ressort du commandement de payer délivré le 4 février 2019 que lorsque la SARL Olympe a fait assigner son bailleur par acte du 9 mai 2019 aux fins de nullité du bail pour vice du consentement, le bail était déjà résilié de plein droit depuis le 5 mars 2019 en application de la clause résolutoire stipulée au bail, ce même si l'expulsion de la locataire n'avait pas encore été ordonnée par le juge des référés qui sera saisi par M. [I] le 9 juillet 2019.


L'action en nullité du bail pour vice du consentement engagée par la SARL Olympe par acte du 9 mai 2019 ne peut donc constituer une contestation sérieuse faisant obstacle à la constatation de l'acquisition des effets de la clause résolutoire et par suite, de la résiliation du bail, puisqu'au 9 mai 2019 la clause résolutoire avait déjà produit effet de plein droit.


Par ailleurs, la SARL Olympe a demandé au juge des référés de suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire, sans solliciter l'octroi de délais conformément à l'article L145-41 du code de commerce mais uniquement dans l'attente de la décision du tribunal judiciaire concernant l'action en nullité du contrat. Cette demande de suspension qui n'est pas prévue par les dispositions précitées doit donc être rejetée, étant ajouté que la durée du bail prévue par les parties est en tout état de cause venue à expiration le 30 septembre 2020.


L'ordonnance doit dès lors être confirmée en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail au 5 mars 2019 du fait de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail et a dit n'y avoir lieu à suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire. 


Par suite la SARL Olympe est occupante sans droit ni titre des locaux loués depuis le 5 mars 2019 et c'est à bon droit que le premier juge a ordonné son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, l'ordonnance étant aussi confirmée sur ces deux points.


Sur les demandes de provision et d'indemnité d'occupation


Le premier juge a retenu une contestation sérieuse au titre de la provision en raison de l'instance pendante sur la demande de nullité, en considérant que si le bail était annulé aucun loyer ne sera dû et qu'il appartiendrait alors au tribunal d'évaluer le montant de l'indemnité d'occupation jusqu'à la résiliation qui peut ne pas être égale au montant des loyers.


Il ressort du relevé de compte produit par le bailleur arrêté au 1er juillet 2019 que la SARL Olympe restait devoir au 5 mars 2019 date de la résiliation du bail la somme de 2251,52? au titre des loyers et provision sur charges impayés, et que sa dette a encore augmenté par la suite puisqu'elle restait devoir la somme de 4595,52? au 1er juillet 2019, étant observé que la SARL Olympe occupe toujours les lieux sans justifier régler une indemnité mensuelle même depuis la venue à expiration du bail le 30 spetmebre 2020.


Même en supposant que la nullité du bail soit prononcée, il devra être tenu compte de l'occupation des lieux par la société Olympe et sa gérante pendant plus de deux ans. 


En conséquence, la demande de provision à hauteur de 2251,52? formée par M. [I] correspondant aux loyers et charges impayés à cette date ne se heurte pas, à ce stade, à une contestation sérieuse et la SARL Olympe doit être condamnée à lui régler cette somme par infirmation de l'ordonnance.


L'occupation sans titre des locaux commerciaux depuis le 5 mars 2019, date de la résiliation du bail, justifie la fixation d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer consenti entre les parties dans le contrat de bail, par confirmation de l'ordonnance.


Sur les autres demandes formées par la SARL Olympe et Mme [U]


- sur la demande de travaux sous astreinte 


Au regard de la constatation de la résiliation du bail au 5 mars 2019 et en tout état de cause de la fin contractuelle du bail survenue le 30 septembre 2020, la SARL Olympe ne justifie d'aucune urgence et la demande d'installation d'un système d'ouverture automatique sous astreinte formée par la SARL Olympe se heurte à l'évidence à une contestation sérieuse puisque le bail n'existe plus et n'est pas non plus justifiée par l'existence du différend qui l'oppose au bailleur. 


Cette demande ne peut qu'être rejetée par confirmation de l'ordonnance.


- sur la demande d'expertise


Les appelantes demandent, au visa des articles 143 et 145 du code de procédure civile, une expertise afin de dire si le local litigieux peut être destiné à l'exploitation d'une activité commerciale, de fixer la valeur locative du bien, et de donner tous éléments pour fixer le préjudice subi. 


L'article 143 du code de procédure civile énonce : 
"Les faits dont dépend la solution du litige peuvent à la demande des parties ou d'office, être l'objet de toute mesure d'instruction légalement admissible".


L'article 145 du code de procédure civile dispose : 
"S'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées en référé à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé."


Ainsi qu'il a été dit, l'indemnité d'occupation a été fixée par provision à un montant égal au montant du loyer, ce qui est l'usage en matière de résiliation de bail et une expertise n'apparaît pas utile ni opportune sur le fondement de l'article 143 du code de procédure civile pour évaluer l'indemnité d'occupation ordonnée à titre provisionnel. 


Par ailleurs, les motifs donnés par les appelantes à l'appui de leur demande d'expertise ont bien un lien avec l'action en nullité pendante devant le tribunal judiciaire de Tours, ainsi que l'a retenu le premier juge, puisque dans l'assignation délivrée le 9 mai 2019, la SARL Olympe sollicite la nullité du bail et le remboursement des loyers par le bailleur, que ce dernier demandera vraisemblablement ainsi qu'il l'indique dans ses écritures, une somme au titre de l'occupation des lieux et une compensation, que la question du montant de l'indemnité d'occupation se posera donc nécessairement et qu'elle demande en outre l'indemnisation de son préjudice financier et d'exploitation. 


Le juge du fond étant déjà saisi à ces différents titres lorsque le juge des référés a été saisi d'une demande d'expertise, celle-ci ne peut être ordonnée sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile. 


- sur la demande de provision formée par Mme [U]


Ainsi que l'intimé le rappelle, la mise en place d'un système d'ouverture automatique sur le local loué par la SARL Olympe suppose l'accord du bailleur mais aussi de la copropriété. Le fait que le président du conseil syndical de la résidence ait indiqué à M. [I] par courrier du 29 janvier 2019, soit plusieurs mois après la signature du bail, qu'il était souhaitable que ce dernier installe un système d'ouverture automatique, en précisant que "la copropriété est d'accord" est insuffisant pour établir, devant le juge des référés, la faute de M. [I] résultant de l'absence de mise en place de ce système d'ouverture. En effet, l'accord de la copropriété ne peut résulter du seul accord donné par le président du conseil syndical et ne ressort d'aucune autre pièce, d'autant que par décision du 17 mai 2018, l'assemblée générale avait voté contre la résolution proposant la mise en place d'un interphone au niveau de l'entrée du bâtiment [Adresse 1]. 


En outre, ainsi qu'il a été dit, M. [I] avait accepté de prendre en charge les frais d'installation d'une commande automatique d'ouverture du bâtiment à condition que les loyers impayées à hauteur de 2251,52? soient régularisés. 


Au regard de ces éléments et des motifs retenus par le premier juge que la cour adopte, Mme [U] ne rapporte pas devant le juge des référés, juge de l'évidence, la preuve de l'existence d'un préjudice commercial imputable à M. [I] et sa demande de provision, qui se heurte à une contestation sérieuse, doit être rejtée par confirmation de l'ordonnance.


- sur la demande de sursis à statuer


Compte tenu de l'application de la clause résolutoire et de l'expiration de la durée contractuelle du bail, la bonne administration de la justice ne commande pas de faire droit à la demande de sursis à statuer dans l'attente de la décision au fond sur l'action en nullité du bail engagée par la SARL Olympe.


Sur les autres demandes 


Il convient de confirmer l'ordonnance en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles. 


Les appelantes succombant en leur appel, les dépens exposés devant la cour seront mis à leur charge et elles verseront à M. [I] la somme de 2000? sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 




PAR CES MOTIFS
La Cour,


- Infirme l'ordonnance déféré en ce qu'elle a débouté M. [G] [I] de sa demande de provision à hauteur de 2251,52? au titre des loyers et charges impayés à la date de résiliation du bail ; 


Statuant à nouveau sur le seul chef infirmé,


Condamne la SARL Olympe à titre provisionnel, à verser à M. [G] [I] la somme de 2251,52? au titre des loyers et charges impayés à la date de résiliation du bail ; 


- Confirme l'ordonnance en toutes ses autres dispositions critiquées, 


Y ajoutant, 


- Condamne in solidum la SARL Olympe et Mme [Z] [U] à verser à M. [G] [I] une indemnité de 2000 ? au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,


- Rejette le surplus de demandes,


- Condamne in solidum la SARL Olympe et Mme [Z] [U] aux dépens d'appel. 


Arrêt signé par Madame Carole CAILLARD, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS, présidant la collégialité et Madame Marie-Claude DONNAT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.


LE GREFFIERLE PRÉSIDENT