Cour d'Appel · 2ème CHAMBRE CIVILE — 14 avril 2022

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



 DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 14 AVRIL 2022







F N° RG 18/06056 - N° Portalis DBVJ-V-B7C-KWZZ









Monsieur [Z] [A]

SCI SAINT PAROSA

SCI PAROSA COURREJEAN





c/



Monsieur [D] [E]

Monsieur [Y] [F]

Société civile LES PORTES D'ARCINS



SCP SILVESTRI-BAUJET

























Nature de la décision : AU FOND















Grosse délivrée le :



aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 02 octobre 2018 (R.G. 16/07074) par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX suivant déclaration d'appel du 09 novembre 2018





APPELANTS :



[Z] [A]

né le 05 Octobre 1954 à CASTRE GIRONDE (GIRONDE)

de nationalité Française, demeurant [Adresse 7]



SCI SAINT PAROSA en liquidation judiciaire,

[Adresse 7]



SCI PAROSA COURREJEAN

[Adresse 7]



Représentés par Me Pierre RAVAUT de la SELARL BIROT-RAVAUT ET ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX





INTIMÉS :



[D] [E]

né le 27 Mars 1958 à RUEDA (ESPAGNE)

de nationalité Espagnole, demeurant [Adresse 3]

 

[Y] [F]

né le 21 Mars 1984 à [Localité 9] (HAUTE SAVOIE)

de nationalité Française, demeurant [Adresse 8]



Société civile LES PORTES D'ARCINS prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 1]



Représentés par Me Philippe LECONTE de la SELARL LEXAVOUE BORDEAUX, avocat au barreau de BORDEAUX et assistés de Me Fanny PENCHE-DANTEZ substituant Me Arnaud CHEVRIER de la SELARL LEXCO





INTERVENANTE :



SCP [L] es qualité de mandataire judiciaire de la société SAINT PAROSA, domicilié en cette qualité

[Adresse 4]



Représentée par Me Pierre RAVAUT de la SELARL BIROT-RAVAUT ET ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX







COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 28 février 2022 en audience publique, devant la cour composée de :



Madame Paule POIREL , Président,

Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller, 

Madame Catherine LEQUES, Conseiller,





qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Annie BLAZEVIC





ARRÊT :



- contradictoire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.



EXPOSE DU LITIGE



Le 28 novembre 2006, a été créée la société civile immobilière Parosa Courrejean composée de trois associés co-gérants : M. [D] [E], M. [Z] [A] et Mme [K] [F], aux droits de laquelle est venu son fils [Y] [F], avec pour objet, l'acquisition, la propriété, l'administration, l'exploitation de tous biens mobiliers et immobiliers, bâtis ou non bâtis, la prise à bail à construction de tous immeubles en vue de la location. 



Le 21 avril 2006, les mêmes associés ont créé dans les mêmes conditions de répartition du capital social et d'exercice de la gérance, la SCI Saint Parosa qui, le 3 mai 2006, a fait, au moyen d'un emprunt bancaire, l'acquisition d'un bâtiment commercial [Adresse 14] à Saint Seurin-sur-l'Isle pour le prix de 850 000 €.



Le 20 décembre 2006, la SCI Parosa Courrejean a conclu un crédit-bail immobilier avec la société Finamur pour un montant de 1 480 000 euros sur 15 ans avec possibilité de lever une option d'achat, pour l'acquisition d'un bien immobilier [Adresse 12] à [Localité 10] (33).

 

Le 9 juillet 2008, la SCI Parosa Courrejean a conclu avec la société Finamur un crédit-bail immobilier pour un montant de 1 410 000 € portant sur un bien immobilier situé à [Localité 10] (Gironde) [Adresse 11].



Le 31 mars 2011, la SCI Parosa Courrejean représentée par son gérant M [E], a vendu à la SCI Les Portes d'Arcins, créée le 19 mai 2010, dont le gérant est M [E], les deux immeubles situés à [Localité 10], [Adresse 11] et [Adresse 12] aux prix respectifs de 3 570 000 € et 1 530 000 €.



Par ordonnance du 5 décembre 2011, le président du tribunal de grande instance de Bordeaux a autorisé M [E] en sa qualité de cogérant de la SCI Saint Parosa , à procéder à la cession, de l'immeuble situé à [Localité 16], pour un prix minimum de 1 360 000 €.

Cet immeuble a été vendu par la SCI Saint Parosa représentée par M [E] le 22 octobre 2012 pour un montant de 1 626 560 euros à la SCI Les Portes d'Arcins.

 

Le 31 juillet 2003, M. [D] [E] et M. [Z] [A] avaient créé entre eux et à parts égales, avec exercice d'une co-gérance, la société à responsabilité limitée Sapa Vigneau qui, au cours de l'année 2009, a obtenu de la société Pitney Bowes une promesse de vente portant sur un immeuble sis [Adresse 15] à [Localité 13] (33), promesse devenue caduque le 15 décembre 2009 à seize heures, faute de réitération par acte authentique. Ce bien a été finalement cédé à une personne morale tierce dans laquelle M. [E] avait des intérêts. 



Considérant que les deux cessions d'immeubles effectuées par la SCI Parosa Courrejean et la SCISaint Parosa étaient intervenues en fraude de ses droits et au détriment des deux personnes morales à la faveur d'un abus de pouvoir de M. [E] qui avait poursuivi un but personnel et que l'absence de levée d'option dont bénéficiait la société Sapa Vigneau constituait une faute, par acte du [Cadastre 5] mars 2016, M. [Z] [A], agissant à titre personnel et en sa qualité de co-gérant des sociétés Parosa Courrejean, Saint Parosa et Sapa Vigneau a saisi le tribunal de grande instance de Bordeaux de demandes d'annulation des ventes des immeubles situés [Adresse 11] et [Adresse 12] à [Localité 10], et à Saint-Seurin-sur-l'Isle, et de paiement de dommages et intérêts, dirigées contre M. [D] [E] et la SCI Les Portes d'Arcins.



Par jugement rendu le 2 octobre 2018, le tribunal de grande instance a :



- constaté l'intervention volontaire à titre accessoire de M. [Y] [F],

- faisant droit à la fin de non recevoir soulevée par M. [D] [E], la SCI Les Portes d'Arcins et M. [Y] [F], déclaré irrecevables comme prescrites les demandes de M. [Z] [A], agissant à titre personnel et en sa qualité de co-gérant de la société Sapa Vigneau au titre de la non réalisation de la promesse de vente consentie par la société Pitney Bowes, 

- débouté M. [Z] [A], agissant à titre personnel et en sa qualité de co-gérant des SCI Parosa Courrejean et Saint Parosa de l'ensemble de ses autres demandes, 

- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire du présent jugement, 

- débouté les parties de leurs demandes en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. [Z] [A] aux dépens, dont le recouvrement s'effectuera ainsi qu'il est dit à l'article 699 du code de procédure civile.



Par déclaration du 9 novembre 2018, M. [A], la SCI Parosa Courrejean et la SCI Saint Parosa ont relevé appel de l'ensemble du jugement.



Dans leurs dernières conclusions d'appelants en date du 9 février 2022, M. [A], la SCI Parosa Courrejean et la SCI Saint Parosa représentée par son mandataire judiciaire la SCP Silvestri- Baudet demandent à la cour, au visa des articles 1848, 1849, 1240, 1134, 1240 et 1147du code civil, de:



A titre principal concernant les sociétés Parosa Courrejean et Saint Parosa,

- réformer le jugement rendu le 2 octobre 2018 par le tribunal de grande instance de Bordeaux en toutes ses dispositions,

En conséquence, 

- juger que M. [D] [E], en son nom personnel et ès qualité de gérant des sociétés Parosa Courrejean et Saint Parosa a conclu abusivement et sans pouvoir, au détriment de ces deux sociétés, trois ventes immobilières sans mandat le 31 mars 2011 pour les immeubles situés [Adresse 11] et [Adresse 12] à [Localité 10] au détriment de la société Parosa Courrejean et le 22 octobre 2012 pour l'immeuble situé à [Localité 16] au détriment de la société Saint Parosa.

- juger en conséquence que M. [D] [E] a engagé sa responsabilité à l'égard de la société Parosa Courrejean et la société Saint Parosa. 

- juger que la société Les Portes D'Arcins contrôlée par M. [D] [E] ne pouvait ignorer l'absence de mandat de ce dernier et a ainsi également engagé sa responsabilité à l'égard des sociétés Parosa Courrejean et Saint Parosa.

- juger que l'objet social des sociétés Parosa Courrejean et Saint Parosa ne mentionne pas explicitement la 'vente' ou la 'cession ' des immeubles et qu'en l'absence de mention explicite, il n'entrait pas dans les pouvoirs du gérant de procéder à la vente de l'ensemble des actifs immobiliers 

En conséquence, 

- prononcer la nullité des trois ventes immobilières intervenues entre les sociétés Parosa Courrejean et Saint Parosa d'une part, et la société Les Portes D'Arcins d'autre part, les 31 mars 2011 et 22 octobre 2012, et concernant les immeubles suivants : 

- cadastré Section BO, n° [Cadastre 6] ' [Adresse 12] à [Localité 10] pour une contenance de 00ha 99a 63ca. 49 

- cadastré Section BN, n°[Cadastre 5] ' [Adresse 11] à [Localité 10] pour une contenance de 00ha 53a 84ca. 

- cadastré Section A, n° [Cadastre 2] ' [Adresse 14] à [Localité 16] d'une surface de 00h 38a 66ca. 

- juger que la nullité desdites ventes entraîne la restitution du prix qui devra être compensé avec les dommages et intérêts à la charge de la société Les Portes D'Arcins. 

- juger que les immeubles concernés seront restitués à compter de l'arrêt à intervenir. 

- ordonner la publication du jugement à intervenir au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles conformément à l'article 28 du décret n° 52-22 du 4 janvier 1955 modifié par l'ordonnance n° 2010-638 du 10 juin 2010. 

- condamner M. [D] [E] et la société Les Portes D'Arcins in solidum aux frais de publicité foncière. 

- condamner in solidum M. [D] [E] et la société Les Portes D'Arcins à réparer l'entier préjudice des sociétés Parosa Courrejean et Saint Parosa et à cette fin : 

- ordonner avant dire droit une mesure d'expertise confiée à tel expert qu'il plaira avec pour mission d'évaluer le préjudice des deux sociétés Parosa Courrejean et Saint Parosa pour les postes suivants : 

- pour la société Parosa Courrejean : 

' la perte de résultat net ; 

' la perte en capital 

' les divers frais supportés suite à la vente des immeubles 

- pour la société Saint Parosa : 

' les frais supportés par la société du fait de la vente 

' la perte en capital 

Subsidiairement, 

- condamner M. [E] et la société Portes D'Arcins in solidum à restituer les biens dont la détention est frauduleuse. 

- condamner M. [E] et la société Portes D'Arcins in solidum au paiement des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par les sociétés Parosa Courrejean et Saint Parosa et qui sera évalué à dire d'expert. 

 A titre très subsidiaire, à défaut de restitution des biens vendus, 

- ajouter aux postes de préjudices ci-dessus exposés dans la mission de l'expert l'évaluation de la perte de chance de réaliser une plus-value sur la valeur de l'immeuble. 

- ordonner sur ce point une expertise judiciaire, confiée à tel expert qu'il plaira à la cour de nommer afin d'évaluer la valeur vénale actuelle des immeubles des SCI Parosa Courrejean et Saint Parosa, le préjudice étant constitué entre la différence entre la valeur à fixer à dire d'expert et le prix payé au moment de la vente frauduleuse.

En toute hypothèse, 

- débouter M. [D] [E] et la société Les Portes D'Arcins de l'ensemble de leurs demandes. 

- condamner in solidum M. [D] [E] et la société Les Portes D'Arcins à verser à M. [A], la SCI Parosa Courrejean et à la SCP [L] es qualité de liquidateur judiciaire de la SCI Saint Parosa la somme de 15 000 euros chacun sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 

- condamner in solidum M. [D] [E] et la société Les Portes D'Arcins aux entiers dépens de l'instance. 

 

Dans leurs dernières conclusions en date du 11 février 2022, M. [D] [E], la société les Portes D'Arcins et M. [Y] [F] demandent à la cour, au visa de l'article 1849 du code civil, de :

 

Sur les demandes au titre de la SCI Parosa Courrejean et de M. [A] :

- juger que la cession des immeubles de la SCI Parosa Courrejean était indispensable à la préservation des intérêts de la société et de ses associés ; 

 - juger que M. [E] disposait du pouvoir statutaire de céder les immeubles ; 

 - juger que les cessions ne sont pas intervenues au détriment de l'intérêt social de la SCI Parosa Courrejean ; 

- juger que les demandes indemnitaires formées à titre subsidiaire et infiniment subsidiaire par M. [A] n'ont aucune réalité ni aucune consistance ; 

En conséquence, 

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté M. [A] et la SCI Parosa Courrejean de l'intégralité de leurs demandes principales et subsidiaires ; 

Sur les demandes au titre de la SCI Saint Parosa et de M. [A],

- juger que que la cession des immeubles de la SCI Saint Parosa était indispensable ; 

- juger que M. [A] était, lui-même, favorable à la vente ; 

- juger que M. [E] disposait du pouvoir statutaire et judiciaire de procéder à la vente ; 

- juger que la vente n'a pas été réalisée au détriment de l'intérêt social de la société Saint Parosa 

- juger que les demandes indemnitaires formées à titre subsidiaire et infiniment subsidiaire par M. [A] n'ont aucune réalité ni aucune consistance ; 

En conséquence,

- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté M. [A] et la SCI Saint Parosa de l'intégralité de leurs demandes principales et subsidiaires ; 

En tout état de cause,

- débouter les appelants de l'intégralité de leurs demandes, fins et prétentions ; 

- condamner M. [A] au paiement d'une somme de 20 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner M. [A] aux entiers dépens de l'instance. 



Les appelants soutiennent essentiellement que M [E] a manoeuvré pour s'accaparer, via la SCI les portes d'Arcins, les actifs des SCI dans lesquelles il était associé-gérant avec M [A], faisant valoir que :



- M [E] n'avait pas le pouvoir de vendre seul les immeubles de la SCI Saint Parosa et de la SCI Parosa Courrejean , car il a agi en dehors de l'objet social, qui n'inclut pas aux termes des statuts, le vente des immeubles

- en sa qualité de co-gérant, M [A] n'a pu exercer le droit d' opposition prévu par l'article 1849 alinéa 2 du code civil, puisqu'il n'a pas été informé de la vente avant celle-ci

- les dispositions de l'article L 612-5 du code de commerce n'ont pas été respectées.



Ils développent l'argumentation suivante :

* sur la vente des actifs de la SCI Parosa Courrejean 

- ces ventes doivent être annulées sur le fondement de l'article 1984 du code civil : la SCI les portes d'Arcins devra restituer les biens à la SCI Parosa Courrejean qui devra restituer le prix

- aucune urgence ou nécessité n'imposait la vente des immeubles : en effet , il ne peut être soutenu qu'en refusant de se porter caution M [A] mettait en danger le société alors qu'il a seulement demandé des informations sur la situation de la société, notamment le montant du financement du projet de réhabilitation de l'immeuble et la copie des marchés de travaux, qu'il n'a pas obtenus, M [E] ne lui ayant jamais envoyé les documents sollicités et alléguant la nécessité de prendre des mesures conservatoires sans jamais invoquer clairement la vente des immeubles

-la SCI Parosa Courrejean était propriétaire de deux immeubles distincts ayant fait l'objet de deux crédits-baux séparés, et la cession simultanée des deux immeubles ne s'imposait pas

-avant la réalisation des travaux pour le deuxième bâtiment, la situation de la SCI Parosa Courrejean était stable, des bénéfices ayant été réalisés en 2010 : le premier immeuble s'auto finançait, et générait une marge brute de 101 549 €

-M. [E] a engagé des travaux du deuxième bâtiment de façon précipitée sans avoir obtenu de financement

- une cessation des paiements aurait été moins pénalisante pour les associés, car le mandataire aurait vendu le second immeuble ce qui aurait couvert la dette contractée pour son financement

- contrairement à ce que soutient M [E] , ce ne sont pas ses apports en compte courant qui ont permis de limiter les pertes en 2008 et 2009 et de réaliser un faible bénéfice en 2010

- aucun motif d'ordre juridique contractuel ou économique ne justifiait la résiliation du crédit bail en particulier s'agissant de l'immeuble situé [Adresse 12] et le fait générateur de la cessation de paiement est la signature imprudente et précipitée du marché de travaux sans avoir obtenu le financement

- le prix de vente des immeubles a été minoré, l'expert ayant évalué les immeubles en janvier 2011 n'ayant pas utilisé la bonne méthode

- la vente a entraîné des frais et taxations exorbitants : notamment redressement de TVA de 244 400 €, pénalités de levée d'option de 208 800 € et [Cadastre 6] 104 €

- M [E] et SCI Les Portes d'Arcins doivent être solidairement condamnés à indemniser la SCI Parosa Courrejean du préjudice équivalant au bénéfice qu'elle aurait dû retirer de l'exploitation des biens s' ils n'avaient pas été distraits au profit de la SCI Les Portes d'Arcins, M [E] ayant commis les fautes suivantes :

- détournements d'actifs, recel d'abus de confiance 

- fautes de gestion

- une expertise est nécessaire pour chiffrer ce préjudice constitué notamment par : les frais occasionnés par la vente, la perte de chance de réaliser des bénéfices, et la perte de chance de désendettement par le paiement des échéances de crédit bail.



*sur la vente de l' actif de la SCI Saint Parosa 



- à la suite de dissensions entre associés en 2009, M [A] a été mis à l'écart et n'a plus eu accès à aucune information

- le 5 décembre 2011, M [E] a obtenu sur requête l'autorisation du président du tribunal de grande instance de Bordeaux de vendre l'immeuble de la société à l'insu de M [E] 

- le rapport de gestion établi par M [E] en vue de l'assemblée générale du 30 août 2012 ne fait pas état de l'ordonnance autorisant la vente, mais seulement de difficultés de la société et de la nécessité de vendre les actifs ; les associés étaient d'accord pour trouver un arrangement avec la banque pour aménager la dette

-l'immeuble a été vendu le 22 octobre 2012, pour un prix correspondant au montant du capital restant dû augmenté des comptes courants des associés M [E] et M [F] 

- aucune urgence n'imposait cette vente, intervenue 10 mois après l'ordonnance alors que la situation de la société ne se dégradait pas

- la vente doit être annulée car :

*M [E] a agi en dehors de l'objet social

* la vente n'était justifiée par aucune nécessité ou urgence

*elle a été faite dans l'intérêt exclusif de M [E] et au détriment de la société , le prix ayant été minoré et la vente ayant entraîné pour la société des frais de 339 665 €.

Les appelants demandent subsidiairement , pour les mêmes motifs, à défaut de nullité des ventes, la condamnation de M [E] et la SCI Les Portes d'Arcins à restituer les immeubles dont la détention est frauduleuse et à indemniser le préjudice de la SCI Parosa Courrejean et la SCI Saint Parosa, les faits d'abus de confiance et de recel d'abus de confiance étant caractérisés, et encore plus subsidiairement, à défaut de restitution des biens immobiliers, la condamnation de M [E] et le SCI Les Portes d'Arcins à indemniser les préjudices subis par la SCI Parosa Courrejean et la SCI Saint Parosa.



Les intimés soutiennent en substance que l'action intentée par M [A] à la veille de l'expiration de la prescription quinquennale n'a pour but que de nuire à M [E] et que M [A] depuis 2009 avait déserté la gestion des sociétés .

Ils exposent que :

* s'agissant de la SCI Parosa Courrejean, M [A] a refusé de se porter caution dans le cadre d'un troisième crédit bail , nécessaire pour financer des travaux indispensables; M [E] a donc financé seul ces travaux par apports en compte courant ; les pertes sont toutefois devenues trop conséquentes et la cession est devenue la seule solution envisageable pour préserver les intérêts de la société en évitant la cessation des paiements ; ces ventes ont permis à la SCI Parosa Courrejean de dégager des bénéfices au titre de l'exercice clos le 31 mars 2013 qui ont entraîné la distribution de dividendes notamment à M [A] qui a perçu 112 000 €.

*s'agissant de la SCI Saint Parosa , il a été très difficile de trouver des locataires pour les locaux commerciaux, et les pertes successives ont conduit vers une situation de cessation des paiements, malgré les apports personnels de M [E] ; après avoir donné son accord à la vente, M [A] s'y est ensuite opposé par trois fois alors qu'un prix inespéré avait été offert.

Ils font valoir que :

- M [E] n'a pas outrepassé ses pouvoirs de gérant, car la propriété implique le droit de jouir et de disposer de la chose ; du fait de la mention expresse du terme propriété dans l'objet social, la vente du seul immeuble composant l'actif social entre dans les pouvoirs de son gérant 

- la cession des immeubles de la SCI Parosa Courrejean était indispensable, et le comportement de M [A] mettait en péril la société 

- le prix de cession des immeubles n'a pas été minoré et a été basé sur l'évaluation d'un expert

- aucun préjudice n'a été subi par la SCI Parosa Courrejean 

- l'annulation des ventes serait source de graves préjudices pour les SCI et leurs associés, puisque la SCI Parosa Courrejean devrait rembourser outre le prix perçu, le montant du capital remboursé du 1 avril 2011 au 31 mars 2018 soit la somme de 1 201 503 €, le montant des travaux réalisés sur l'immeuble soit 1 140 000 €, et la SCI Saint Parosa le prix de vente plus le capital remboursé soit 679 357,60 €. Aucune demande en paiement de ces sommes n'a toutefois été formée.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 14 février 2022.



Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.



MOTIFS DE LA DÉCISION



Il est constant que M [E] agissant seul et sans autorisation ni des cogérants ni des associés a vendu au nom de la SCI Parosa Courrejean d'une part et de la SCI Saint Parosa d'autre part les immeubles appartenant à ces sociétés et constituant la totalité de leurs actifs, à une société dont il est le gérant et l'associé, et dont M [F] est aussi associé au travers d'autres sociétés porteuses de parts, et qu'il n'a pas soumis à l'approbation de l'assemblée générale le rapport imposé par l'article L 612-5 du code de commerce.

Le prix a été unilatéralement fixé par lui, en sa qualité de gérant des sociétés vendeuses et acheteuse, sur la base d'une évaluation faite par un expert immobilier, en retenant la proposition de ce dernier d'effectuer un abattement de 15% sur la valeur vénale des immeubles, pratiquée habituellement selon l'expert en matière de ' vente forcée'.



M [E] justifie ces ventes par l'intérêt de la SCI Parosa Courrejean et de la SCI Saint Parosa, et l'urgence, caractérisés selon lui par le désaccord total entre associés se traduisant par l'impossibilité de faire des travaux indispensables à la la SCI Parosa Courrejean du fait du refus de M [A] de se porter caution d'un troisième crédit bail, et le refus de ce dernier de consentir à la vente de l'immeuble de la SCI Saint Parosa.

Ces circonstances traduisant une mésentente entre associés paralysant le fonctionnement de la société auraient dû conduire à la dissolution de la société en application de l'article 1844-7 du code civil et à sa liquidation, et donc à la vente des immeubles des SCI par un liquidateur au prix du marché et selon la loi de l'offre et de la demande. 



M. [E] a choisi une autre voie pour évincer l'un des associés.



En application de l'article 1849 du code civil, dans les rapports avec les tiers, le gérant engage la société par les actes entrant dans l'objet social.



La SCI Parosa Courrejean et la SCI Saint Parosa ont le même objet social ainsi défini selon leurs statuts respectifs :

' l'acquisition, la propriété, l'administration, l'exploitation de tous biens mobiliers ou immobiliers, bâtis ou non bâtis, la prise à bail à construction de tous immeubles en vue de la location, ainsi que toutes opérations juridiques, administratives, financières et de gestion à caractère mobilier ou immobilier concourant directement ou indirectement à la réalisation de l'objet social, pourvu que ces opérations ne modifient pas le caractère civil de la société'.

Selon l'article des statuts de chaque société intitulé 'pouvoirs de la gérance' : ' dans les rapports entre associés, le gérant peut accomplir tous les actes de gestion que demande l'intérêt de la société . Dans les rapports avec les tiers, le gérant jouit de pouvoirs les plus étendus pour agir au nom de la société et faire ou autoriser tous les actes et opérations entrant dans l'objet social; en cas de pluralité de gérant, chacun exerce séparément ces pouvoirs, sauf le droit de chacun d'eux de s'opposer à une opération avant qu'elle ne soit conclue.

Mais l'opposition formée par un gérant aux actes d'un autre gérant est sans effet à l'égard des tiers à moins qu'il ne soit établi qu'ils en ont eu connaissance'

Selon l'article 19 enfin : ' Toutes les décisions qui excèdent les pouvoirs de gestion sont prises à l'unanimité des voix attachées aux parts créées par la société . Chaque part donne droit à une voix'.



La vente des biens immobiliers n'est pas prévue à l'objet social.



Contrairement à ce qu'a décidé le tribunal, la notion de propriété visée par ces statuts n'implique pas le droit de disposer des immeubles composant l'actif des sociétés.( civ, 3°, 5 nov.2020, n°19-21214 ; civ, 3 ,[Cadastre 5] janv 2014, n°12-26962 ; civ,3°,6 sept 2011, n° 10-21815).



La décision de vendre un immeuble n'entrait pas dans l'objet social et excédait donc les pouvoirs du gérant ; elle ne pouvait être prise qu'à l'unanimité des voix attachées aux parts créées par la société .



L'autorisation de vendre l'immeuble de la SCI Saint Parosa qui a été donnée à M [E] par une ordonnance sur requête dépourvue de toute autorité de chose jugée au fonds n'a pas pu avoir pour effet de l'investir d'un pouvoir de vendre qui ne lui était pas reconnu par les statuts.



En conséquence, M [E] n'a pas engagé la société par les actes de cession contestés n'entrant pas dans l'objet social.



Ces ventes encourent donc la nullité qui sera prononcée par infirmation du jugement.



Les parties devront être remises en l'état où elles étaient avant de contracter, par restitution du prix d'une part et de la propriété des immeubles d'autre part.



Les intimés n'ont formé dans le dispositif de leurs conclusions qui seul saisit la cour aucune demande reconventionnelle subsidiaire pour le cas où la nullité des ventes serait prononcée.



Les éléments du dossier démontrent que le fonctionnement des deux SCI appelantes était paralysé par la mésentente entre associés lorsque les ventes ont été conclues et que la liquidation était inévitable.



La remise des parties en l'état où elles étaient avant les ventes est dès lors de nature à assurer le juste et totale réparation du préjudice subi tant par chacune des SCI appelantes que par M [A].



Le demande de dommages-intérêts est mal fondée et sera rejetée comme celle tendant à l'organisation d'une expertise comptable.



La publication de cette décision sera ordonnée aux frais de M [E] , de M [F] et de la SCI Les Portes d'Arcins.



M [E] , M [F] et la SCI Les Portes d'Arcins seront condamnés in solidum aux dépens et à payer aux intimés ensemble la somme de 4000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile .



PAR CES MOTIFS



Infirme le jugement des chefs déférés



Statuant à nouveau dans cette limite



Prononce la nullité de la vente de la pleine propriété de l'immeuble cadastré section BO, n° [Cadastre 6] situé [Adresse 12] à [Localité 10] pour une contenance de 00ha 99a 63ca. 49 passée le 31 mars 2011 entre la SCI Parosa Courrejean et la SCI Les Portes D'Arcins 



Ordonne la restitution du prix par la SCI Parosa Courrejean et la restitution de l'immeuble par la SCI Les Portes d'Arcins 



Prononce la nullité de la vente de la pleine propriété de l'immeuble cadastré section BN, n°[Cadastre 5] situé [Adresse 11] à [Localité 10] pour une contenance de 00ha 53a 84ca passée le 31 mars 2011 entre la SCI Parosa Courrejean et la SCI Les Portes D'Arcins 



Ordonne la restitution du prix par la SCI Parosa Courrejean et la restitution de l'immeuble par la SCI Les Portes d'Arcins 



Prononce la nullité de la vente de la pleine propriété de l' immeuble cadastré section A, n° [Cadastre 2] situé [Adresse 14] à [Localité 16] d'une surface de 00h 38a 66ca, passée le 22 octobre 2012 entre la SCI Saint Parosa et la société Les Portes D'Arcins



Ordonne la restitution de l'immeuble par la SCI Les Portes d'Arcins 



Ordonne à la SCP [L] en qualité de mandataire judiciaire de la SCI Saint Parosa la restitution du prix de vente de l'immeuble 



Ordonne la publication de cette décision au service de publicité foncière du lieu de situation des immeubles



Condamne in solidum M [E] et la SCI Les Portes d'Arcins à payer ces frais de publicité



Rejette les demandes d'expertise comptable et de dommages-intérêts formées par les appelants



Condamne in solidum M [E], M [F] et la SCI Les Portes d'Arcins à payer aux appelants ensemble la somme de 4000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile 



Condamne in solidum M [E], M [F] et la SCI Les Portes d'Arcins aux dépens de première instance et d'appel



La présente décision a été signée par madame Paule POIREL, présidente, et madame Annie BLAZEVIC, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





 LE GREFFIER LA PRESIDENTE