Cour d'Appel · 2ème CHAMBRE CIVILE — 14 avril 2022

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



 DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 14 AVRIL 2022







F N° RG 19/00680 - N° Portalis DBVJ-V-B7D-K3H4









SCI MATLAUR





c/



SCI DESCENTS



























Nature de la décision : AU FOND





















Grosse délivrée le :



aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 13 décembre 2018 (R.G. 16/02263) par le Président du TGI d'ANGOULEME suivant déclaration d'appel du 05 février 2019





APPELANTE :



SCI MATLAUR

[Adresse 5]



Représentée par Me Thierry MIRIEU-DE-LABARRE, avocat au barreau de BORDEAUX et assistée de Me François DRAGEON avocat au barreau de la ROCHELLE





INTIMÉE :



SCI DESCENTS

[Adresse 4]



Représentée par Me Chantal DAVID, avocat au barreau de BORDEAUX et assistée de Me Cédric PARILLAUD avocat au barreau de BRIVE







COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 28 février 2022 en audience publique, devant la cour composée de :



Madame Paule POIREL , Président,

Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller, 

Madame Catherine LEQUES, Conseiller,





qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Annie BLAZEVIC





ARRÊT :



- contradictoire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.





EXPOSE DU LITIGE



La société civile immobilière Matlaur, propriétaire d'un ensemble immobilier à usage commercial sur la commune d'[Localité 6] , a conclu avec la société civile immobilière Descents un compromis de vente en date du 6 octobre 2015 portant sur plusieurs immeubles, pour le prix de 980 000 € net vendeur.



Dans ce compromis de vente, il a été précisé au paragraphe ' désignation' que les locaux étaient divisés en deux parties et loués dans les conditions suivantes :

- à la société de Distribution de Parfumerie d'Aquitaine ( Sodipar) selon bail commercial en date du 30 août 1995, qui se poursuivait par tacite reconduction depuis le 1er septembre 2004,

- à la société Devadis selon bail commercial en date du 18 août 1993, qui se poursuivait par tacite reconduction depuis le 15 août 2002, la résiliation amiable de ce bail à effet au 2 février 2016 ayant été acté.



L'acte authentique de vente , comportant la même description du bien vendu, a été signé le 29 février 2016.



Par courrier recommandé du 19 février 2016, envoyé à la SCI Matlaur, la société Sodipar, preneur à bail commercial , avait donné congé pour le 30 septembre 2016.



Après plusieurs réclamations amiables la SCI Descents, soutenant que si elle avait eu connaissance de cette information, elle n'aurait pas fait l'acquisition de l'ensemble immobilier ou aurait donné un moindre prix a , le 16 septembre 2016, fait assigner la SCI Matlaur devant le tribunal de grande instance d'Angoulême en lui demandant dans l'acte introductif d'instance , de :

- prononcer la rescision pour lésion de la vente de l'ensemble immobilier intervenue le 29 février 2016,

- condamner la SCI Matlaur à lui régler la somme de 140 111 euros à titre de dommages et intérêts,outre une condamnation à un article 700 du code de procédure civile et aux dépens.



Par jugement rendu le 13 décembre 2018, le tribunal a :



- déclaré recevable la demande de la SCI Descents en dommages et intérêts pour réticence dolosive ainsi que les pièces n°8 et n°9 produites par la SCI Descents,

- condamné la SCI Matlaur à payer à la SCI Descents la somme de 140 111 euros à titre de dommages et intérêts pour réticence dolosive dans le cadre de la vente de l'ensemble immobilier intervenue le 29 février 2016,

- condamné la SCI Matlaur à payer à la SCI Descents la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté la SCI Matlaur de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la SCI Matlaur aux entiers dépens.





Le tribunal a essentiellement retenu que le 19 février 2016, la société Sodipar avait donné congé du bail commercial pour le 30 septembre 2016, mais que cette information n'avait pas été portée avant la vente à la connaissance de la SCI Descents qui avait donc été privée de la possibilité soit de ne pas contracter soit de renégocier le prix de vente.



Par déclaration électronique en date du 5 février 2019, la SCI Matlaur a relevé appel de l'ensemble du jugement.



Dans ses dernières conclusions d'appelante en date du 18 avril 2019, la SCI Matlaur demande à la cour, au visa des articles 1116 et suivants, 1382 ancien du code civil et de l'article 66-5 de la loi n° 71-1130 du 31 décembre 1971, de :



- réformer entièrement la décision entreprise

- écarter des débats les pièces n° 8 et 9 de la SCI Descents en ce que leur communication constitue une violation du secret professionnel,

A titre principal : 

- constater que la SCI Descents n'allègue plus une rescision pour lésion, en dépit des termes de l'acte introductif d'instance, 

En conséquence, 

- juger que la SCI Descents est irrecevable en ses nouvelles demandes et l'en débouter, 

A titre subsidiaire : 

- juger qu'elle n'a commis aucune réticence dolosive à l'égard de la SCI Descents,

En conséquence, 

- déclarer la SCI Descents irrecevable et en toute hypothèse mal fondée en toutes ses demandes, fins et prétentions : l'en débouter,

A titre très subsidiaire : 

- réduire le montant des dommages et intérêts demandés par la SCI Descents à la somme de 493,63 euros correspondant à dix jours de loyers au titre du contrat de bail commercial conclu avec la société Sodipar,

En tout état de cause : 

- condamner la SCI Descents au paiement de la somme de 7 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel.

 

Dans ses dernières conclusions d'intimée en date du 18 juillet 2019, la SCI Descents demande à la cour, au visa des articles 1116 ancien et suivants, ainsi que de l'article 1382 code civil, de:



- confirmer le jugement du tribunal de grande instance d'Angoulême en date du 13 décembre 2018.

- constater que la SCI Matlaur s'est rendue coupable de réticence dolosive à son préjudice dans le cadre de la vente de l'ensemble immobilier section AW N° [Cadastre 1] ' [Cadastre 2] ' [Cadastre 3] sur la commune d'Angoulême intervenue le 29 février 2016.

- condamner la SCI Matlaur à lui payer la somme de 140 111 euros au titre de dommages et intérêts.

- condamner la SCI Matlaur au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 14 février 2022.



Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.





MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur la recevabilité des demandes 



La SCI Matlaur soutient que la SCI Descents est irrecevable en ses demandes en application du principe de l'estoppel, selon lequel nul ne peut se contredire aux dépens d'autrui, exposant que la SCI Descents qui alléguait dans son assignation une réticence dolosive de la SCI Matlaur a fait le choix d'engager une action en rescision pour lésion et non une action en nullité et que c'est en se contredisant par conclusions ultérieures, qu'elle a substitué à cette action en rescision une action en responsabilité délictuelle, en réclamant à titre de dommages-intérêts la somme réclamée dans l'assignation à titre de réduction de prix.



La SCI Descents objecte que son acte introductif d'instance visait l'article 1116 du code civil , de sorte que le fondement juridique de ses demandes n'a pas changé.



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En transformant sa demande initiale en rescision pour lésion, à l'appui de laquelle elle invoquait les articles 1116 et suivants du code civil, en demande de dommages-intérêts pour dol, fondées sur les même articles, la SCI Descents ne s'est pas contredite aux dépens de la SCI Matlaur.

La fin de non recevoir soulevée par la SCI Matlaur en application du principe de l'estoppel n'est pas fondée.

La SCI Descents est recevable en ses demandes , comme l'a décidé le premier juge.



Sur la demande tendant à faire écarter des débats les pièces 8 et 9 de la SCI Descents 



La SCI Matlaur soutient que ces lettres adressées par M [K] de la SCI Descents à son conseil sont couvertes par le secret professionnel et ne devaient pas être produites.



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Les courriels versés aux débats en pièce 8 et 9 consistent en une simple transmission de la part de la SCI Descents à son conseil de messages ou courrier reçus de Sodipar, aux fins de production en justice à l'appui de sa demande.

Aucune violation du secret professionnel ne résulte de cette communication.



Il n'y a pas lieu d'écarter ces pièces des débats ; le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur le fond



La SCI Matlaur soutient que :

*la SCI Descents était informée du congé donné par la société Sodipar ; en effet :

-la SCI Descents et la société Sodipar , mises en relation par le vendeur, ont pu échanger sur les projets de la société Sodipar , dont le gérant atteste qu'il a évoqué la recherche d'un autre local à Angoulême , lors d'un rendez vous avec M [U], représentant la SCI Descents ,

- le représentant de la SCI Matlaur, M [L], a informé verbalement M [U] du congé dans le véhicule qui les conduisait chez le notaire pour signer l'acte authentique 

* le bail de la société Sodipar n'était pas une condition déterminante de l'engagement de la SCI Descents ; 

-ce bail , vu sa date, pouvait prendre fin à tout moment, le jour ou le lendemain de la signature de l'acte authentique ; la SCI Descents n'a pas exigé qu'un nouveau bail soit consenti par la société Sodipar avant l'acquisition, ni que la poursuite de ce bail soit contractualisé avec la société Sodipar ou que son caractère déterminant soit noté dans l'acte

-la SCI Descents ne peut alléguer un préjudice , car elle n'a jamais eu un droit acquis au maintien des revenus locatifs ni à une valeur locative qui n'a pas été contractualisée lors de la cession .

- sur une surface totale de 1396,75 m², le local loué mesure 140m².





La SCI Descents objecte que :

- la SCI Matlaur savait dix jours avant la vente que le locataire avait donné congé

- cette information lui a été cachée de façon intentionnelle, et la description du bien immobilier dans l'acte ne correspondait pas à la réalité

- elle a acquis ces locaux afin de se procurer des revenus fonciers et la présence d'un locataire était donc déterminante 

- la communication de cette information avant la vente aurait remis en cause celle-ci et entraîné une discussion sur le prix , ce dont la SCI Matlaur, professionnel de l'immobilier, avait parfaitement conscience.

- son préjudice correspond à la différence de valeur entre un bien loué générant des revenus fonciers et un bien vide de toute occupation, soit la somme de 140 111 € sur la base des deux évaluations produites.

Elle précise qu'au mois de juillet 2019 le local était toujours vacant.



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L'action exercée par la la SCI Descents est une action en responsabilité délictuelle pour dol fondée sur l'article 1382 du code civil qui suppose que la faute est antérieure à la conclusion du contrat, et tend à obtenir la réparation du dommage subi.

Au sens de l'article 1116 ancien du code civil applicable en l'espèce, le dol est constitué par des manoeuvres pratiquées par l'une des parties sans lesquelles l'autre partie n'aurait pas contracté ou le mensonge voire le silence d'une partie dissimulant intentionnellement à son cocontractant un fait dans le dessein de l'induire en erreur.



Il n'est pas démontré que le congé délivré par le locataire après la signature du compromis a été porté à la connaissance de la SCI Descents le jour de l'acte authentique , qui n'en fait pas mention.



Toutefois, l'accord sur la chose et le prix entre la SCI Descents et la SCI Matlaur est intervenu lors de la signature du compromis de vente le 6 octobre 2015, et la vente était parfaite dès cette date ; aucun congé n'avait alors été délivré par le locataire.

L'acquéreur était néanmoins avisé de ce que le bail commercial bénéficiant à la société Sodibar se poursuivait par tacite reconduction et qu'il pouvait donc y être mis fin à tout moment par un congé.

Or, la SCI Descents n'a pas fait préciser au compromis que la présence d'un locataire était une condition essentielle du contrat , ni fait ériger l'absence de délivrance d'un congé par le locataire en condition résolutoire. 



La possibilité pour le locataire de délivrer congé faisait partir des risques portés à la connaissance de l'acquéreur et acceptés par lui.



En l'état de ces constatations et du contenu du compromis liant la SCI Descents , il n'est pas établi qu'elle aurait eu la possibilité , comme elle le soutient, et comme l'a retenu le premier juge, de renégocier le prix de vente , même si elle avait pris connaissance du congé qui venait d'être délivré par la société Sodipar.



Il ne peut dès lors être retenu que le silence gardé par la SCI Matlaur sur la délivrance de ce congé lors de la réitération de la vente par acte authentique a privé la SCI Descents de la chance d'acquérir le bien à d'autres conditions que celles convenues dans le compromis.



Le caractère dolosif de ce silence au sens de l'article 1116 ancien du code civil n'étant pas établi, les demandes de la SCI Descents sont mal fondées et seront rejetées par infirmation du jugement



Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile 



La SCI Descents , partie perdante , supportera les dépens de première instance et d'appel et devra payer à la SCI Matlaur la somme de 2000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile 



PAR CES MOTIFS



Infirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a déclaré recevables la demande de dommages-intérêts de la SCI Descents et les pièces 8 et 9 produites par la SCI Descents 



Statuant à nouveau dans cette limite



Rejette les demandes de la SCI Descents 



Y ajoutant



Condamne la SCI Descents à payer à la SCI Matlaur la somme de 2000€ en application de l'article 700 du code de procédure civile 



Condamne la SCI Descents aux dépens de première instance et d'appel



La présente décision a été signée par madame Paule POIREL, présidente, et madame Annie BLAZEVIC, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





 LE GREFFIER LA PRESIDENTE