Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 1 — 15 avril 2022

Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1



ARRÊT DU 15 AVRIL 2022



(n° 2022/ , 8 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/10025 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCCSC



Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 Juillet 2020 -Tribunal de CRETEIL 

- RG n° 15/05937





APPELANTE

 

Madame [L] [W]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par Me Laurent MORET de la SELARL LM AVOCATS, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 427

assistée de Me Pierre-henry BLANC de la SELARL BLANC-TARDIVEL-BOCOGNANO, avocat au barreau de NIMES, toque : C107





INTIMÉS 



Monsieur [O] [X]

intimé incident provoqué

[Adresse 5]

[Localité 14]

Défaillant

Assignation aux fins d'appel incident provoqué devant la Cour d'appel dePARIS, en date du 4 Décembre 2020 faite à domicile conformément à l'article 658 du Code de Procédure Civile .





S.A. BUREAU VERITAS prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés

 en cette qualité audit siège,

[Adresse 7]

[Localité 12]

N° SIRET : 775 69 0 6 21 

représentée par Me Patricia HARDOUIN de la SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056 substituée par Me Louis-michel FAIVRE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0005





S.A.S. BECARRE prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège venant aux droits de la SCI MAISONS-ALFORT CHEVREUL

[Adresse 4]

[Localité 8]

représentée par Me Arnaud GUYONNET de la SCP SCP AFG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0044

assistée de Me Amélie PINÇON de la société ALTANA, avocat au barreau de PARIS, toque : R 021 substituée par Me Elise KOSMAN, avocat au barreau de PARIS, toque : B0307





PARTIES INTERVENANTES :



S.A.R.L. PROGEREP agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 9]

[Localité 11]

représentée par Me Anne GRAPPOTTE-BENETREAU de la SCP GRAPPOTTE BENETREAU, avocats associés, avocat au barreau de PARIS, toque : K0111

assistée de Me DANIELOWIEZ d la société DFG AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : G 156 substituée par Me Marie MEYER





S.A.S.U. BUREAU VERITAS CONSTRUCTION prise en la personne de son Président, domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 10]

[Localité 13]

N° SIRET : 790 18 2 7 86

représentée par Me Patricia HARDOUIN de la SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056 

assistée de Me Louis-michel FAIVRE de la SELARL FAIVRE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0005





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 24 Février 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Claude CRETON, président de chambre, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



M. Claude CRETON, président de chambre 

Mme Monique CHAULET, conseillère

Mme Muriel PAGE, conseillère



Greffier, lors des débats : Mme Marylène BOGAERS.



ARRÊT : 

- par défaut



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par M. Claude CRETON, président de chambre et par Mme Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.



*****



Par acte du 5 avril 2013, la SCI Maisons-Alfort Chevreul a vendu en l'état futur d'achèvement au prix de 568 000 euros un appartement et un emplacement de parking dans un ensemble immobilier situé à [Adresse 3].



Mme [W], qui s'était plainte de non-conformité, a pris livraison du bien après avoir consigné le solde du prix de vente.



La SCI Maisons-Alfort a assigné Mme [W] aux fins de remise de la somme ainsi consignée. Elle a ensuite assigné en garantie l'architecte, M. [X], le maître d'oeuvre d'exécution, la société Progerep et le contrôleur technique, la société Bureau Veritas.



Après expertise ordonnée par le juge de la mise en état, la SCI Becarre, qui est venue aux droits de la SCI Maisons-Alfort Chevreul, a sollicité la condamnation de Mme [W] à lui payer la somme de 34 800 euros au titre du solde du prix de vente ainsi que la somme de 905 euros au titre des travaux optionnels. Elle a également réclamé la condamnation de Mme [W] à lui payer la somme de 121 243 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de ses préjudices.



Mme [W] a conclu à l'annulation du contrat et au paiement, à titre de dommages-intérêts, de la somme de 9 460,39 euros correspondant aux 'frais notariés' et de la somme de 218 707,74 euros en réparation de ses préjudices. Elle a sollicité en outre la restitution de la somme de 34 800 euros. 



A l'appui de ses demandes, Mme [W], reprochant au promoteur d'avoir effectué de nombreuses modifications qui auraient dû faire l'objet d'un avenant, fait valoir que :

- les terrasses ne sont pas accessibles à des personnes handicapées compte tenu de la hauteur des passages permettant d'accéder aux terrasses ;

- la dimension des terrasses n'est pas conforme à celle indiquée par le plan du permis de construire et par le plan annexé à l'acte de vente qui prévoyaient que les murs des terrasses seraient alignés au mur extérieur ;

- des gouttières recueillant les eaux pluviales ont été réalisées en façade alors que la plaquette et la photographie de la maquette présentent une façade en placage de pierre sans écoulement apparent ;

- les ouvertures (fenêtres et portes-fenêtres) ne correspondent pas à celles figurant sur les photographies du permis de construire et les plans annexés à l'acte de vente. 

- la vue depuis la terrasse est entravée par des pares-vues ;

- la présence de conduits de cheminées en acier inoxydable dénature le bien.

Elle soutient qu'en conséquence l'appartement n'est pas conforme aux prévisions contractuelles, ce qui justifie la résolution du contrat. 



M. [X], la société Progerep et la société Bureau Veritas ont conclu à leur mise hors de cause.



Par jugement du 2 juillet 2020, le tribunal judiciaire de Créteil a :

- débouté Mme [W] de ses demandes et l'a condamnée à payer à la SCI Becarre la somme de 34 080 euros au titre du solde du prix de vente et la somme de 905 euros au titre des travaux supplémentaires ;

- autorisé le notaire dépositaire des fonds consignés par Mme [W] à s'en libérer au profit de la SCI Becarre ;

- condamné Mme [W] à payer à la SCI Becarre la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné la société Becarre à payer à la société Progerep et à la société Bureau Veritas chacune la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 



Le tribunal a retenu que :

- l'aménagement des pare-vues a été réalisé après la délivrance du permis de construire suite à la mise en garde l'informant que les dispositions prévues pour la terrasse étaient susceptibles de créer sur la propriété voisine des vues non conformes aux prescriptions de l'article 678 du code civil ; que la présence des pare-vues figure sur le plan de l'appartement annexé à l'acte de vente ;

- la construction de l'immeuble d'une hauteur supérieure à l'immeuble voisin a nécessité l'exhaussement des cheminées adossées à cet immeuble afin de maintenir un tirage naturel ;

- les descentes d'eaux pluviales en provenance de la toiture figurent sur le plan annexé à l'acte de vente ;

- si la représentation graphique du plan fait apparaître que le mur extérieur de la rambarde est situé dans l'alignement du mur de l'appartement, il s'agit d'une simplification qui résulte de l'échelle à laquelle il a été établi mais que les documents graphiques du marché qui ont servi à la consultation des entreprises et à la construction de l'immeuble indiquent que la rambarde est en retrait du nez de dalle ; en outre, les dimensions des terrasses restent conformes à celles indiquées par les plans de vente ;

- l'arrêté du 1er août 2006 applicable à la vente ne fixait pas de normes de construction obligatoires pour l'accessibilité de la terrasse par des personnes handicapées, seul un ajout de mobilier étant prévu à la demande de l'acquéreur, de sorte que si le ressaut existant est d'une hauteur de 34 centimètres, il n'en résulte ni violation des dispositions légales ou réglementaires ni de celle des stipulations du contrat ;

- la hauteur insuffisante des portes-fenêtres n'est pas contraire aux stipulations contractuelles et aux dispositions légales ou réglementaires.



Mme [W] a interjeté appel de ce jugement dont elle sollicite l'annulation et à défaut la réformation. Elle demande en conséquence à la cour d'annuler le contrat de vente et de condamner la société Becarre à lui restituer les sommes de 533 920 euros et de 34 080 euros réglées en exécution du contrat et à lui payer celle de 9 460,39 euros au titre des 'frais notariés', celle de 284 589,67 euros à en réparation des préjudices qu'elle a subis, constitués par les perte de loyers et les différents frais auxquels elle a dû faire face, celle de 500 euros en réparation du préjudice que lui a causé les demandes abusives formées contre elle et celle de 28 629 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 



Elle fait d'abord valoir que le tribunal l'a condamnée à payer la somme de 905 euros au titre des travaux supplémentaires alors qu'elle avait justifié le règlement de cette somme. 



A l'appui de sa demande d'annulation (en réalité de résolution) de la vente, Mme [W] fait d'abord valoir que le bien qu'elle a acquis devait être accessible aux personnes handicapées puisqu'était annexée au contrat une notice d'accessibilité déposée avec la demande de permis de construire qui prévoyait, conformément à la réglementation, un seuil de 2 centimètres alors qu'entre l'intérieur de l'appartement et les terrasses le seuil est de 34 centimètres sans mise en place d'un dispositif permettant cet accès. Elle rappelle en outre les règles imposées par les articles L. 111-7 et R. 111-18-2 du code de la construction et de l'habitation.



Elle soutient ensuite que les dimensions des terrasses ne sont pas conformes aux plans initiaux qui prévoyaient que les terrasses devaient être alignées au mur extérieur alors qu'elles sont décalées de 20 centimètres.



Elle ajoute que les gouttières descendent le long de la façade alors que la plaquette et la photographie de la maquette montrent une façade en placage de pierre sans gouttières apparentes. 



Mme [W] explique ensuite que, s'agissant principalement des fenêtres et portes-fenêtres, il existe une discordance entre les photographies du permis de construire et les plans annexés à l'acte de vente sans que cette modification ait fait l'objet d'une autorisation d'urbanisme (déclaration préalable ou permis de construire modificatif°.

Elle fait valoir que selon la notice descriptive l'appartement devait être équipé de baies permettant l'accès à la terrasse, que le permis de construire prévoyait que ces baies devaient avoir une hauteur de 2,20 mètres alors que la hauteur de ces ouvertures n'est que de 1,78 mètre. 



Elle soutient également qu'ont été mis en place sur les terrasses de l'appartement deux pare-vues et dix cheminées qui ne figuraient ni sur les documents publicitaires ni sur les plans signés avec le contrat préliminaire et que ne prévoyaient ni la notice descriptive annexée à ce contrat ni le contrat définitif. Elle explique que l'existence de ces pare-vues figure seulement sur les plans annexés à l'acte de vente mais ne sont pas visibles pour un acquéreur profane. Elle déclare que la présence des pare-vues et des cheminées modifie de manière substantielle l'intérêt de l'appartement dont la valeur tenait essentiellement à la vue à partir des terrasses.



La société Becarre conclut à la confirmation du jugement sauf en ce qu'il l'a déboutée de ses demandes d'indemnisation des préjudices qu'elle a subis (temps passé pour traiter le litige et temps passé sur des projets de développement qui n'ont pu aboutir en raison de ce litige, frais d'avocats) et réclame à ce titre la condamnation de Mme [W] à lui payer la somme de 121 243 euros. 

A titre subsidiaire, pour le cas où il serait fait droit aux demandes de Mme [W], la société Becarre sollicite la condamnation à la garantir des condamnations prononcées contre elle de M. [X] (architecte chargé de la maîtrise d'oeuvre de conception et de suivi architectural) auquel elle reproche un manquement à son obligation de s'assurer du respect de la réglementation sur l'accessibilité des terrasses aux personnes handicapées, de la société Progerep (chargée de la maîtrise d'oeuvre d'exécution) à laquelle elle reproche un manquement à son obligation de s'assurer du respect de la réglementation, notamment les règles d'urbanisme, et de la société Bureau Veritas construction (chargée du contrôle technique de l'opération avec mission, notamment, de s'assurer le l'accessibilité par les personnes handicapées) à laquelle elle reproche de n'avoir pas fait apparaître l'impossibilité pour une personne à mobilité réduite d'accéder aux terrasses privatives.

Elle réclame en outre la condamnation de Mme [W] à lui payer la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



La société Progerep conclut à la confirmation du jugement.

En tout état de cause, elle conteste avoir engagé sa responsabilité et sollicite le rejet des demandes formées contre elle.

A titre subsidiaire, elle demande à être garantie par la société Becarre et par la société Bureau Veritas construction et leur condamnation à lui payer la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.



La société Bureau Veritas qui indique n'être pas intervenue pour assurer la conformité de la construction à la réglementation de l'accessibilité par les personnes handicapées, conclut à sa mise hors de cause. 

La société Bureau Veritas construction, qui est volontairement intervenue à l'instance, conclut au rejet des demandes et, subsidiairement, fait valoir que seule la somme de 5 562,02 euros, correspondant au coût d'une plateforme d'accès, pourra être mise à sa charge.

Plus subsidiairement, elle demande à être garantie par M. [X] et par la société Progerep.

Elle réclame enfin la condamnation de la société Becarre à lui payer la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



M. [X] n'a pas constitué avocat.





SUR CE : 



1 - Sur les demandes de Mme [W]



Attendu que l'appartement objet de la vente en l'état futur d'achèvement à Mme [W] était présenté comme un appartement de standing bénéficiant de deux terrasses disposant d'une vue ouverte sur [Localité 15] ; qu'il est constant que le bien qui lui a été livré est équipé de pare-vues masquant toute vue du côté de ces pare-vues ; qu'ont en outre, les cheminées de l'immeuble voisin ont dû être rehaussées de telle sorte qu'à l'arrière des pare-vues se trouvent dix imposantes cheminées en acier inoxydable très inesthétiques ; qu'il en résulte que le bien livré à Mme [W] n'est pas conforme aux stipulations du contrat qui n'a pas fait l'objet d'avenant ; que si la présence des pare-vues est mentionnée sur les plans annexés à l'acte de vente, cette modification, sur laquelle le vendeur pas attiré l'attention de Mme [W], n'apparaît pas facilement visible pour un profane ; que ces modifications portant sur une qualité essentielle de l'appartement constituent une violation suffisamment grave du contrat pour justifier sa résolution en raison du manquement du vendeur à son obligation de délivrance conforme aux prévisions du contrat ; qu'il y a lieu en outre d'ordonner les restitutions subséquentes et de condamner la société Becarre au remboursement des frais de notaire ;



Attendu qu'en ne respectant pas son obligation de délivrance conforme, le vendeur a commis une faute qui engage sa responsabilité civile délictuelle ; qu'au titre de l'indemnisation des préjudices subis par Mme [W], il convient de condamner la société Becarre à lui payer les sommes suivantes que Mme [W] justifie avoir réglées ;

- frais d'assurance de l'appartement : 2 235,79 euros 

- charges de copropriété : 18 099,20 euros 

- frais d'expertise : 4 950 euros 

- taxe foncière : : 18 681 euros 

- frais d'huissier : 307,18 euros ;



Attendu que faute de justifier que la consommation d'électricité était nécessaire pour la conservation du bien, les frais d'électricité, qui sont la contrepartie de prestations dont Mme [W] a bénéficié, ne peuvent être mis à la charge de la société Becarre ; que Mme [W] n'est pas davantage fondée à réclamer le coût des frais de déplacement et d'hôtel dont il n'est pas établi qu'ils sont en relation avec le litige ainsi que la perte d'exploitation faute de justifier qu'elle a été empêchée de mettre en location l'appartement ; qu'enfin, il n'y a pas lieu de lui allouer la somme de 4 334,22 euros correspondant à des frais d'architecte d'intérieur qu'elle n'avait pas à engager dans la mesure où elle avait décidé d'agir en résolution (ou annulation) de la vente ;



Attendu qu'en l'absence de justification du caractère abusif des demandes de la société Becarre, il convient de débouter Mme [W] de sa demande formée de ce chef ; 



2 - Sur les appels en garantie de la société Becarre



Attendu que la résiliation de la vente n'ayant pas été prononcée en raison de l'inaccessibilité aux personnes handicapées et, plus généralement sur la non-conformité de la construction à la réglementation applicable, l'action formée par la société Becarre contre la société Bureau Veritas construction, contre la société Progerep et contre M. [X] ne peut être accueillie ;



PAR CES MOTIFS : statuant publiquement



Reçoit la société Bureau Veritas construction en son intervention volontaire ; 



Infirme le jugement en toutes ses dispositions ;



Statuant à nouveau : 



Prononce la résiliation aux torts de la société Becarre, venant aux droits de la SCI Maisons-Alfort Chevreul, de la vente à Mme [L] [W] :



- Dans l'ensemble immobilier situé à [Adresse 3], dénommé 'Le Metropolitan', à usage mixte d'habitation sur cinq étages et d'activité au rez-de-chaussée, et composé de deux sous-sols comprenant 24 emplacements de stationnement desservis par un monte-voiture auquel on accèdes par la rue Chevreul, desservi par deux cages d'escalier respectivement dénommées 'Cage d'escalier A' (desservant les étages) et 'Cage d'escalier B' (desservant les deux niveaux de sous-sol), élevé sur rez-de-chaussée de cinq étages et de deux sous-sols,

Cadastré section 1, n° [Cadastre 1], lieudit [Adresse 3], surface 00 ha 04 a 71 ca,



- Les lots suivants :



Lot numéro cent dix-sept (117) : 

situé au 5ème étage, accès par ascenseur et l'escalier A communs, porte n° 501 dans le dégagement commun, ce lot consiste en :

L'appartement n° 501 comprenant : entrée, séjour avec coin cuisine, dégagement deux chambres, salle d'eau avec WC, WC, deux terrasses,

Et les cinq cent soixante/dix millièmes (560/10 000èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales.



Lot numéro cent-vingt-trois (123) :

situé au 1er sous-sol, accès par ascenseur et l'escalier B communs, ce lot consiste en :

L'emplacement de voiture n° 4,

Et les dix-sept/dix millièmes (17/10 000èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales.



Ordonne les restitutions réciproques, par Mme [W] de l'appartement objet de la vente et par la société Becarre de la somme de 568 000 euros reçue au titre du prix de vente ;



Condamne la société Becarre à payer à Mme [W] la somme de 9 460,39 euros au titre des frais de notaire ;



Condamne la société Becarre à payer à Mme [W] la somme de 44 273,17 euros à titre de dommages-intérêts ;



Déboute Mme [W] du surplus de ses demandes ;



Met hors de cause la société Bureau Veritas ;



Déboute la société Becarre de ses appels en garantie formés contre M. [X], la société Progerep et la société Bureau Veritas construction ;



Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Becarre et la condamne à payer à Mme [W] la somme de 5 000 euros, à la société Progerep la somme de 1 200 euros et à la société Bureau Veritas construction la somme de 1 200 euros ;



La condamne aux dépens qui pourront être recouvrés directement, pour ceux dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision, par la SELARL 2H avovats conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 





LE GREFFIER, 

LE PRÉSIDENT,