Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 2 — 20 avril 2022

Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2



ARRET DU 20 AVRIL 2022



(n° , 8 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 18/23904 - N° Portalis 35L7-V-B7C-B6WS2



Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 Octobre 2018 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 16/14828





APPELANTE

 

SCI GS ROQUETTE

immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 438 710 881

[Adresse 2]

[Adresse 2]



Représentée par Me Antoine ATTIAS, avocat au barreau de PARIS, toque : C2306







INTIME 



SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 1] représenté par son syndic, la société CRAUNOT SA immatriculée au RCS PARIS sous le numéro 335.149.647 

C/O CABINET CRAUNOT

[Adresse 2]

[Adresse 2]



Représenté par Me François NIVOLLET, avocat au barreau de PARIS, toque : C0295









COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 Février 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre 

Mme Muriel PAGE, Conseillère 

Mme Nathalie BRET, Conseillère 





Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT



 



ARRET :



- CONTRADICTOIRE



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présent lors du prononcé.





* * * * * * * * * * *





FAITS & PROCÉDURE



Suivant acte authentique du 29 octobre 2001, la société civile immobilière GS Roquette a acquis les lots n°25 et 39 dans l'immeuble soumis au statut de la copropriété situé [Adresse 1].



Le règlement de copropriété décrit le lot n°39 de l'immeuble situé [Adresse 1] de la façon suivante : 'En façade à droite de la porte de l'immeuble boutique avec arrière boutique divisée en cuisine, débarras, water-closer et chambre éclairée sur la cour de l'immeuble', le lot n°25 comme étant 'une cave portant le n°25'.



Par acte sous seing privé du 2 octobre 2015, la SCI GS Roquette a donné à bail ces lots à la société à responsabilité limitée Joti pour y exercer 1'activité de 'Petite restauration ne nécessitant pas l'utilisation d'un conduit d'extraction extérieur, sur place et à emporter'. 



Le 6 juillet 2016, l'assemblée générale a refusé l'autorisation de créer un conduit d'extraction dans la courette et de modifier la façade du bâtiment, tels que définis au projet joint à la convocation à l'assemblée.



Par acte d'huissier du 28 septembre 2016, la SCI GS Roquette a assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] aux fins d'autorisation de ces travaux.



Par jugement du 2 octobre 2018, le tribunal de grande instance de Paris a :



- débouté la SCI GS Roquette de sa demande d'autorisation de travaux,

- débouté les parties de toutes leurs autres demandes,

- condamné la SCI GS Roquette aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4.000 € par application de l'article 700 du même code.



La SCI GS Roquette a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 12 novembre 2018.





La procédure devant la cour a été clôturée le 8 décembre 2021.











PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les conclusions en date du 30 avril 2021 par lesquelles la société civile immobilière GS Roquette, appelante, invite la cour, au visa des articles 4 et 13 du décret du 17 mars 1967, 8, 9, 25 b) et 30 de la loi du 10 juillet 1965, 1240-1 du code civil et 700 du code de procédure civile, à :

- infirmer le jugement,

Et statuant à nouveau, 

- dire que la délibération du 19 juin 2000 n'avait pas été publiée auprès des services 

de publicité foncière au moment de son acquisition des lots, 

- juger qu'il ne résulte d'aucune mention de l'acte de vente du 29 octobre 2001 qu'elle ait pu adhérer au modificatif au règlement de copropriété approuvé lors de l'assemblée générale du 15 juin 2000 emportant restriction à l'usage de ses parties privatives,

- juger que le modificatif au règlement de copropriété approuvé lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 15 juin 2000 lui est inopposable, nonobstant sa publication ultérieure auprès des services de la publicité foncière,

- l'autoriser en tant que propriétaire des lots n°39 et 25 au sein de l'immeuble sis [Adresse 1], à procéder aux travaux de modification de façade du bâtiment sur cour consistant à créer un conduit d'extraction, à ses frais exclusifs, tels que définis au projet établi par la société Bethaclim en janvier 2016 et à l'étude complémentaire du 16 septembre 2016, à la condition expresse qu'elle : 


 fasse son affaire personnelle de l'obtention des autorisations requises auprès des administrations compétentes, afin que le syndicat des copropriétaires ne puisse être inquiété pour quelque cause que ce soit,

souscrive une assurance dommage-ouvrage, à ses frais exclusifs, pour la partie de travaux affectant la toiture,

procède, à ses frais exclusifs, à un état des lieux contradictoire avant le démarrage des travaux, des parties communes, par huissier,

fasse son affaire personnelle de l'entretien de cet ouvrage, au motif que l'ouvrage reste privatif,

s'engage à fournir au syndic l'attestation d'assurance, en cours de validité, des intervenants, 

prenne toutes dispositions ou précautions complémentaires que la cour souhaiterait fixer,


Subsidiairement, 

- réputer non écrite la clause insérée au règlement de copropriété par le modificatif approuvé lors de l'assemblée générale du 15 juin 2000, publié le 15 janvier 2019, aux termes de laquelle : 

 'A la demande de M. [S] par un courrier recommandé avec accusé de réception du 9 juin 2000 dont vous trouverez copie jointe, décision à prendre sur la modification du règlement de copropriété en ce qui concerne l'activité des locaux commerciaux,

Après délibération, l'assemblée générale décide de restreindre le mode d'occupation des locaux commerciaux dans l'immeuble, en excluant les débits de boisson, restaurants, boîtes de nuit et activités de même nature. Le syndic est mandaté pour faire modifier le règlement de copropriété en conformité avec cette décision',

En tout état de cause, 

- ordonner la publication de l'arrêt à intervenir,

- débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes,

- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts,

- condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens de première instance et d'appel avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui payer la somme de 10.000 € par application de l'article 700 du même code ;



Vu les conclusions en date du 1er décembre 2021 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], intimé, demande à la cour, au visa des articles 8, 9, 25 b et 30 de la loi du 10 juillet 1965, 4 et 17 du décret du 17 mars 1967, de :

- confirmer le jugement en toutes ses dispositions et notamment en ce qu'il a débouté la SCI GS Roquette de sa demande tendant à obtenir l'autorisation judiciaire d'exécuter les travaux de création d'un conduit d'extraction d'air dans la cour de son immeuble,

- notamment, déclarer opposable à la SCI GS Roquette la dernière résolution de l'assemblée générale du 15 juin 2000 ayant restreint les activités admises dans les locaux commerciaux en interdisant les activités de débit de boissons, restaurant, boîte de nuit ou activités du même type,

- dire qu'en l'absence de texte précisant les modalités de l'adhésion visée à l'article 13 de la loi du 10 juillet 1965, ces modalités doivent être appréciées en considération de la qualité de l'information exprimée dans l'acte de vente, 

- dire qu'en l'espèce, l'adhésion de la SCI résulte du rappel directement dans l'acte de vente de la résolution de l'assemblée du 15 juin 2000 ayant apporté une restriction à l'usage des lots commerciaux, dans le descriptif des biens à acquérir et par des caractères italiques distincts des caractères courants des autres mentions de l'acte,

- débouter la SCI GS Roquette de sa demande tendant à voir réputée non écrite la dernière résolution de l'assemblée du 15 juin 2000 et le modificatif au règlement de copropriété du 15 janvier 2019,

- juger que la dernière résolution de l'assemblée générale du 15 juin 2000 est définitive, régulièrement prise et conforme à la destination de l'immeuble,

- débouter la SCI GS Roquette de sa demande tendant à voir publier la décision à intervenir au fichier immobilier,

- débouter la SCI GS Roquette de sa demande de dommages et intérêts,

subsidiairement, 

- dire que les travaux pour lesquels l'autorisation est sollicitée répondent à une activité pour

laquelle l'immeuble n'a été ni conçu ni édifié et que ces travaux entraîneraient, non pas une

amélioration mais une modification de la destination de l'immeuble non visée par les dispositions de l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965,

- dire enfin que les travaux pour lesquels l'autorisation judiciaire est demandée sont de nature à affecter la jouissance des parties communes et privatives et ne respectent pas les dispositions de l'article 63-1 du règlement sanitaire départemental,

- débouter la SCI GS Roquette de l'ensemble de ses demandes,

plus subsidiairement, 

- dire que s'il devait être néanmoins fait droit à la demande de la SCI GS Roquette, les

travaux ne devraient être autorisés, outre les conditions proposées par elle, aux conditions

supplémentaires suivantes :


que les travaux soient conduits sous la surveillance de l'architecte de l'immeuble et aux frais de la SCI GS Roquette, 

que la SCI justifie de l'accord de la copropriété voisine pour le cas où le conduit devrait être fixé sur son mur pignon,


- débouter la SCI GS Roquette de ses demandes fondées sur les articles 699 et 700 du code

de procédure civile,

dans tous les cas, 

- condamner la SCI GS Roquette aux dépens d'appel avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui payer la somme de 5.000 € par application de l'article 700 du même code ;





SUR CE,



La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;



En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;



Sur l'opposabilité à la SCI GS Roquette du modificatif au règlement de copropriété adopté par assemblée générale du 15 juin 2000



L'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] du 15 juin 2000, tenue avant l'acquisition par la société GS Roquette le 29 octobre 2001 des lots n° 25 et 39 a approuvé la décision suivante :

'A la demande de M. [S] par un courrier recommandé avec accusé de réception du 9 juin 2000 dont vous trouverez copie jointe, décision à prendre sur la modification du règlement de copropriété en ce qui concerne l'activité des locaux commerciaux.

Après délibération, l'assemblée générale décide de restreindre le mode d'occupation des locaux commerciaux dans l'immeuble, en excluant les débits de boisson, restaurants, boîtes de nuit et activités de même nature. Le syndic est mandaté pour faire modifier le règlement de copropriété en conformité avec cette décision' (pièce SCI n° 19) ;



Il n'est pas contesté que ce modificatif au règlement de copropriété n'était pas publié au fichier immobilier lorsque la société GS Roquette a acquis les lots n° 25 et 39 dans l'immeuble, le 29 octobre 2001 ; il ne le sera que le 15 janvier 2019 ;



Aux termes de l'article 13 de la loi du 10 juillet 1965, 'le règlement de copropriété et les modifications qui peuvent lui être apportées ne sont opposables aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires qu'à dater de leur publication au fichier immobilier' ;



Selon l'article 4 du décret du 17 mars 1967 'le règlement de copropriété, l'état descriptif de division et les actes qui les ont modifiés, même s'ils n'ont pas été publiés au fichier immobilier, s'imposent à l'acquéreur ou au titulaire du droit s'il est expressément constaté aux actes visés au présent article qu'il en a eu préalablement connaissance et qu'il a adhéré aux obligations qui en résultent' ;



Il résulte de la combinaison des articles 13 de la loi et 4 du décret que le règlement de copropriété et les actes qui l'ont modifié ou complété s'imposent aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires, même s'ils n'ont pas été publiés, si dans l'acte réalisant ou constatant le transfert de propriété, il est expressément constaté qu'ils en ont eu préalablement connaissance et qu'ils ont adhéré aux obligations qui en résultent ;



Le règlement de copropriété de l'immeuble ne stipule aucune restriction quant à l'usage commercial des lots situés au rez-de-chaussée de l'immeuble dont fait partie le lot n°39 dont la SCI GS Roquette est propriétaire ;



L'assemblée générale du 15 juin 2000 a décidé de restreindre le mode d'occupation des locaux commerciaux dans l'immeuble en excluant les débits de boisson, restaurants, boites de nuit et activités de même nature, le syndic étant mandaté pour faire modifier le règlement de copropriété en conformité avec cette décision, ce qu'il n'a pas fait ;



L'acte de vente du 29 octobre 2001 mentionne en pages 6 et 7 :



'VENTE



Le vendeur, en s'obligeant aux garanties ordinaires et de droit en pareille matière et notamment sous celles suivantes, vend à l'acquéreur, qui accepte, les biens dont la désignation suit : 



Désignation



De l'ensemble immobilier dont dépendent les biens : 

...



Des biens : 



Lot numéro vingt cinq (25) :

... 



Lot numéro trente neuf (39) : 

Au rez-de-chaussée en façade, à droite de la porte de l'immeuble, boutique avec arrière boutique divisée en cuisine, débarras, water-closets et chambre éclairée sur la cour de l'immeuble .. 

Et les sept cents /dix mille vingt sixièmes (700 /10.0026èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales. 



Observation est ici faite qu'aux termes d'une assemblée générale en date du 15 juin 2000, les copropriétaires ont décidé à l'unanimité des présents et représentés, dont faisaient partie le vendeur, d'interdire l'exploitation dans les lots commerciaux d'activités à usage de bar, restaurant, boîte de nuit ou toute activité de ce type.

 

Tels que lesdits biens existent, se poursuivent et comportent avec tous immeubles par destination pouvant en dépendre, sans aucune exception ni réserve' ; 



L'indication de la résolution de l'assemblée du 15 juin 2000 a donc été mise en exergue sous deux aspects :

- tout d'abord en attirant l'attention de l'acquéreur par une mention en italiques,

- ensuite en intégrant la mention dans le descriptif même des lots acquis et non pas dans le paragraphe 'état descriptif de division-règlement de copropriété' ;



La SCI GS Roquette a donc eu connaissance de la modification du règlement de copropriété et a expressément accepté cette modification en consentant à acquérir le lot n° 39 à usage commercial avec l'interdiction de l'exploiter à usage de bar, restaurant, boîte de nuit ou toute activité de ce type ('le vendeur, ..., vend à l'acquéreur, qui accepte, les biens dont la désignation suit...') ;



Les premiers juges ont exactement retenu que la société GS Roquette qui a signé l'acte de vente en ayant connaissance de la restriction apportée à la destination de son lot a ainsi ratifié celle-ci et a accepté les conditions posées dans son acte d'achat ;



Comme l'a dit le tribunal, elle ne peut prétendre à modifier la destination de son lot ;





Sur le caractère non écrit du modificatif au règlement de copropriété approuvé lors de l'assemblée générale du 15 juin 2000



La SCI GS Roquette soutient que la décision adoptée par l'assemblée générale du 15 juin 2000 ayant fait l'objet du modificatif au règlement de copropriété publié le 15 janvier 2019 porte atteinte aux modalités de jouissance de ses parties privatives, ainsi qu'à la destination de l'immeuble en ce que ce modificatif tend à interdire l'exercice des activités de débits de boisson, restaurants, boîtes de nuit et activités de même nature alors que le règlement de copropriété initialement rédigé n'interdisait pas l'exercice de ces activités ;



L'immeuble du [Adresse 1] comporte 7 étages sur rez-de-chaussée ; les 7 étages sont tous à usage d'appartements d'habitation et occupation bourgeoise ; seul les lots situés au rez de chaussée sont à usage commercial ; les copropriétaires des boutiques ont accepté la restriction d'usage votée lors de l'assemblée générale du 15 juin 2000 afin de conserver à l'immeuble son caractère principal d'habitation bourgeoise et sa tranquillité ; 



La décision, désormais définitive, est donc conforme à la destination de l'immeuble et n'empêche nullement l'exercice d'activités commerciales autre que les débits de boisson, restaurants, boîtes de nuit et activités de même nature ;



la SCI GS Roquete ne démontre donc pas que cette interdiction votée le 15 juin 2000 porte atteinte aux modalités de jouissance de ses parties privatives et à la destination de l'immeuble ;



La SCI GS Roquette doit être déboutée de sa demande de voir réputer non écrite la clause insérée au règlement de copropriété par le modificatif approuvé lors de l'assemblée générale du 15 juin 2000, publié le 15 janvier 2019, aux termes de laquelle : 

 'A la demande de M. [S] par un courrier recommandé avec accusé de réception du 9 juin 2000 dont vous trouverez copie jointe, décision à prendre sur la modification du règlement de copropriété en ce qui concerne l'activité des locaux commerciaux,

Après délibération, l'assemblée générale décide de restreindre le mode d'occupation des locaux commerciaux dans l'immeuble, en excluant les débits de boisson, restaurants, boîtes de nuit et activités de même nature. Le syndic est mandaté pour faire modifier le 

règlement de copropriété en conformité avec cette décision' ;



De même, elle doit être déboutée de sa demande de publication de l'arrêt ;



Le jugement doit par ailleurs être confirmé en ce qu'il a débouté la SCI GS Roquette de sa demande d'autorisation de travaux qui visent à permettre une activité de restauration, interdite par l'assemblée générale ;





Sur la demande de dommages-intérêts de la SCI GS Roquette



La solution donnée au litige conduit à rejeter la demande de dommages-intérêts formulée par la SCI GS Roquette à hauteur de 20.000 € ; 





Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile



Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile .



La SCI GS Roquette, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d'appel ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;



Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par la SCI GS Roquette ;





PAR CES MOTIFS



LA COUR



Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,



Confirme le jugement ;



Y ajoutant,



Déboute la SCI GS Roquette de la demande de voir réputer non écrite la clause insérée au règlement de copropriété par le modificatif approuvé lors de l'assemblée générale du 15 juin 2000, publié le 15 janvier 2019, aux termes de laquelle : 

 'A la demande de M. [S] par un courrier recommandé avec accusé de réception du 9 juin 2000 dont vous trouverez copie jointe, décision à prendre sur la modification du règlement de copropriété en ce qui concerne l'activité des locaux commerciaux,

Après délibération, l'assemblée générale décide de restreindre le mode d'occupation des locaux commerciaux dans l'immeuble, en excluant les débits de boisson, restaurants, boîtes de nuit et activités de même nature. Le syndic est mandaté pour faire modifier le 

règlement de copropriété en conformité avec cette décision' ;



Déboute la SCI GS Roquette de sa demande de publication de l'arrêt ;



Déboute la SCI GS Roquette de sa demande de dommages-intérêts ;



Condamne la société civile immobilière GS Roquette aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ;



Rejette toute autre demande.





LA GREFFIERE LE PRESIDENT