Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 2 — 20 avril 2022

Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2



ARRET DU 20 AVRIL 2022



(n° , 10 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 18/28753 - N° Portalis 35L7-V-B7C-B67HT



Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 Octobre 2018 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 11/10967





APPELANTS

 

Madame [H] [S]

née le 1er juin 1964 à [Localité 7]

[Adresse 5]

[Adresse 5]



Représentée et assistée par Me Christelle VIEULOUP DUBOIS de la SELARL VIEULOUP AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : D1352



Monsieur [C] [S]

né le 19 mars 1966 à [Localité 6] (92)

[Adresse 3]

[Localité 4]



Représenté et assisté par Me Christelle VIEULOUP DUBOIS de la SELARL VIEULOUP AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : D1352



Société COHEN AMIR ASLANI

SELARL immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 2001 D 04985

[Adresse 2]

[Adresse 2]



Représentée et assistée par Me Christelle VIEULOUP DUBOIS de la SELARL VIEULOUP AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : D1352





INTIMES 



SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 3] représenté par son syndic, la société MALESHERBES GESTION, SARL immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 326 057 130 00048

C/O Société MALESHERBES GESTION

[Adresse 1]

[Localité 4]



Représenté et assisté par Me Michel MAAREK, avocat au barreau de PARIS, toque : D1096









Société MALESHERBES GESTION 

SARL immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 326 057 130 00048

[Adresse 1]

[Localité 4]



Représentée par Me Jeanne BAECHLIN de la SCP Jeanne BAECHLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0034

ayant pour avocat plaidant : Me Laurence GUEGAN-GELINET, avocat au barreau de PARIS, toque : B0748









COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 Février 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre 

Mme Muriel PAGE, Conseillère 

Mme Nathalie BRET, Conseillère 





Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT



 



ARRET :



- CONTRADICTOIRE



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présent lors du prononcé.





* * * * * * * * * * *





FAITS & PROCÉDURE



Au décès de Mme [E] [I] survenu 30 novembre 2006, M. [C] [J] [X] [S] et Mme [H] [S] sont devenus propriétaires indivis des lots n°109 et 151 correspondants à un appartement aux 7ème et 8ème étages et un emplacement au sous-sol dans l'immeub1e situé [Adresse 3].





Le 28 juin 2011, les consorts [S] ont donné en location le lot n°109 à la société d'exercice libéral à responsabilité limitée Cohen Amir Aslani à l'usage exclusif d'habitation pour le gérant de la société.



Le 12 mai 2011, l'assemblée générale a voté la résolution 28 suivante :

'L'assemblée générale, après en avoir délibéré, avoir pris connaissance de la demande de l'indivision [Y], de l'avis technique de M. [O], architecte, de 1'étude des aspects juridiques (terrasse inaccessible-service d'accès édicule ascenseur- antenne etc.) décide :

- de donner l'autorisation de mettre des garde-corps en tableau des fenêtres et portes fenêtres dormant sur les terrasses communes sous réserves de l'avis technique de M. [O], architecte, et n'autorise aucuns travaux touchant les parties communes', notamment de mise en conformité de ces terrasses'.



Par acte d'huissier en date du 11 juillet 2011, les consorts [S] et la société Cohen Amir Aslani ont assigné le syndicat des copropriétaires en nullité de ces résolutions et revendication des balcons et terrasse accessibles depuis les 7ème et 8ème étages de leur appartement par prescription acquisitive.



Par acte d'huissier en date du 29 août 2012, les consorts [S] et la société Cohen Amir Aslani ont assigné à titre personnel le syndic, la société à responsabilité limitée Malesherbes Gestion.



Par ordonnance du 12 février 2013 rectifiée le 18 juin 2013, le juge de la mise en état a ordonné une expertise confiée à M. [W] qui a déposé son rapport le 20 mars 2016.



Le 11 septembre 2014, les consorts [S] ont appelé en garantie M. et Mme [B], M. et Mme [Z], M. et Mme [R] et Mme [U].



Par jugement du 9 octobre 2018, le tribunal de grande instance de Paris a :



- déclaré recevable la demande de nullité de la résolution n°28 de l'assemblée générale du 12 mai 2011, la demande de prescription acquisitive du droit de jouissance exclusif, la demande de mise en conformité des garde-corps, la demande d'indemnisation de la société Cohen Amir Aslani et les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires en suppression des aménagements et interdiction de l'accès aux toitures-terrasses,

- déclaré irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires de dommages et intérêts pour l'occupation illicite des parties communes à usage privatif,

- jugé que les consorts [S], en leur qualité

de propriétaires indivis du lot n°109, disposent d'un droit de jouissance exclusif sur les balcons des 7ème et 8ème étages de l'immeuble, qualifiées de terrasses d'agrément par l'expert judiciaire, M. [W], et définies en violet sur les plans annexes au rapport d'expertise déposé le 20 mars 2016,

- ordonné la publication du jugement au service de la publicité foncière, aux frais des consorts [S], 

- prononcé la nullité de la résolution n° 28 de l'assemblée générale du 12 mai 2011,

- débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de suppression des aménagements,

- débouté les consorts [S] de leur demande de droit de jouissance exclusif sur les terrasses du 8ème étage, qualifiées de techniques par l'expert judiciaire, M. [W], situées à l'est et au sud selon les plans annexés au rapport

d'expertise,

- interdit aux consorts [S] et à tout occupant du fait de leur chef, d'accéder aux deux terrasses qualifiées de techniques par l'expert judiciaire, M. [W], situées à l'est et au sud en bleu sur les plans annexés au rapport d'expertise, sous astreinte de 500 € par infraction constatée par au moins deux attestations,

- débouté les consorts [S] de leur demande de mise en conformité des garde-corps, 

- condamné les consorts [S] à payer au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :


4.161,28 € au titre des charges de copropriété impayées du 4ème trimestre 2015 à l'appel fonds travaux de 152,42 € du 4 octobre 2017, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement,

400 € à titre de dommages et intérêts,


- débouté les parties du surplus de leurs demandes,

- laissé à chacune des parties la charge de ses dépens,

- partagé par moitié entre les consorts [S] et la société Cohen Amir Aslani, d'une part, et le syndicat des copropriétaires d'autre part, le coût de l'expertise judiciaire d'un montant de l4.239,22 €,

- ordonné l'exécution provisoire.



Les consorts [S] et la société Cohen Amir Aslani ont relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 21 décembre 2018.



Par ordonnance du 27 novembre 2019 le conseiller de la mise en état a :



- déclaré irrecevables les conclusions et pièces du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] notifiées le 5 août 2019,

- condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] aux dépens de l'incident, ainsi qu'à payer à Mme [H] [S], M. [C] [S] et la société d'exercice libéral à responsabilité limitée Cohen Amir Aslani, globalement, la somme de 600 € par application de l'article 700 du code de procédure civile.



La procédure devant la cour a été clôturée le 19 janvier 2022.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les conclusions en date du 20 mars 2019 par lesquelles Mme [H] [S], M. [C] [S] et la société d'exercice libéral à responsabilité limitée Cohen Amir Aslani, appelants, invitent la cour, au visa des articles 55 du décret du 17 mars 1967, 132 du code de procédure civile, 1240, 2261 et 2272 du code civil, 9, 26 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, à :

- infirmer le jugement en ce qu'il a : 


déclaré recevables les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires en suppression des aménagements et interdiction de l'accès aux toitures-terrasses, 

débouté les consorts [S] de leur demande de droit de jouissance exclusif sur les terrasses du 8ème étage, qualifiées de techniques par l'expert judiciaire, M. [W], situées à l'est et au sud selon les plans annexés au rapport d'expertise déposé le 20 mars 2016, 

interdit aux consorts [S] et à tout occupant du fait de leur chef, d'accéder aux deux terrasses qualifiées de techniques par l'expert judiciaire, M. [W], situées à l'est et au sud en bleu sur les plans annexés au rapport d'expertise déposé le 20 mars 2016, sous astreinte de 500 € par infraction constatée par au moins deux attestations, 

débouté les consorts [S] de leur demande de mise en conformité des garde-corps, 

rejeté leurs demandes de préjudices de jouissance, de dommages et intérêts et d'article 700 du code de procédure civile, 

laissé à leur charge leurs dépens et partagé le coût de l'expertise judiciaire d'un montant de 14.239,22 €,


Statuant à nouveau, 

- juger irrecevable la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires sur l'interdiction d'accéder aux terrasses du 8ème étage et d'en user sous astreinte,

- juger que la terrasse Sud dite technique située au 8ème étage n'est accessible que depuis l'appartement des consorts [S] et plus précisément par la porte fenêtre de l'appartement, 

- juger que la terrasse Est dite technique du 8ème étage n'est accessible que depuis l'appartement des consorts [S], le lanterneau d'accès n'étant plus en service, 

- dire que les parties communes constituées par les terrasses Sud et Est du 8ème étage font l'objet d'un droit d'usage privatif par prescription des propriétaires de l'appartement des 7ème et 8ème étage appartenant aux consorts [S], 

subsidiairement, 

- condamner le syndicat des copropriétaires à mettre aux normes les garde-corps des balcons et terrasses de l'appartement des consorts [S], sous astreinte de 5.000 € par jour de retard à compter du 15ème jour suivant l'arrêt à intervenir, 

- condamner le syndicat des copropriétaires à verser à la société Cohen Amir Aslani la somme de 25.000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance. 

- condamner en toutes hypothèses la société Malesherbes Gestion à leur payer la somme totale de 10.000 € à titre de dommages et intérêts, 

- condamner en toutes hypothèses in solidum le syndicat des copropriétaires et la société Malesherbes Gestion à leur payer la somme de 10.000 € chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner, en toutes hypothèses, in solidum le syndicat des copropriétaires et la société Malesherbes Gestion aux dépens, y compris les frais d'expertise en intégralité, et avec application de l'article 699 du code de procédure civile ;



Vu les conclusions en date du 20 juin 2019 par lesquelles la société à responsabilité limitée Malesherbes Gestion, intimée , demande à la cour, au visa des articles 1240 du code civil et 9 du code de procédure civile, de :

- confirmer le jugement en toutes ses dispositions, 

Y ajoutant, 

- condamner in solidum les consorts [S] et la société Cohen Amir Aslani aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui payer la somme de 6.000 € par application de l'article 700 du même code ;





SUR CE,



La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;



En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;



Le jugement n'est pas contesté en ce qu'il a :



- déclaré recevables la demande de nullité de la résolution n°28 de l'assemblée générale du 12 mai 2011, la demande de prescription acquisitive du droit de jouissance exclusif, la demande de mise en conformité des garde-corps, la demande d'indemnisation de la société Cohen Amir Aslani,

- déclaré irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires de dommages et intérêts pour l'occupation illicite des parties communes à usage privatif,

- jugé que les consorts [S], en leur qualité

de propriétaires indivis du lot n°109, disposent d'un droit de jouissance exclusif sur les balcons des 7ème et 8ème étages de l'immeuble, qualifiées de terrasses d'agrément par l'expert judiciaire, M. [W], et définies en violet sur les plans annexes au rapport d'expertise déposé le 20 mars 2016,

- ordonné la publication du jugement au service de la publicité foncière, aux frais des consorts [S], 

- prononcé la nullité de la résolution n° 28 de l'assemblée générale du 12 mai 2011,

- débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de suppression des aménagements et de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive,

- condamné les consorts [S] à payer au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :


4.161,28 € au titre des charges de copropriété impayées du 4ème trimestre 2015 à l'appel fonds travaux de 152,42 € du 4 octobre 2017, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement,

400 € à titre de dommages et intérêts,


- débouté la société Malesherbes Gestion de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive ;





Sur l'acquisition par prescription d'un droit de jouissance exclusif sur les terrasses et balcons



L'article 712 du code civil dispose que la propriété s'acquiert aussi par accession ou incorporation, et par prescription.



Aux termes de l'article 2272 du code civil, le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans ;

Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans ;



Selon l'article 2261 du code civil, pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire ;



Ni le titre de propriété des consorts [S], ni le règlement de copropriété ne consacrent un droit de jouissance exclusif sur les terrasses et balcons au profit des propriétaires des lots adjacents ;



En l'absence de juste titre, les consorts [S] ne peuvent revendiquer la prescription abrégée de l'article 2272 du code civil ;



Les terrasses et balcons des 7ème et 8ème étages sont des parties communes aux termes du règlement de copropriété, ce qui n'est pas contesté par les appelants qui revendiquent, non un droit de propriété mais un droit de jouissance exclusif ;



La qualification de parties communes des terrasses et balcons implique que le syndicat des copropriétaires finance et assure la responsabilité de l'exécution des travaux de remise en état, comme l'impose l'article l4 de la loi du 10 juillet 1965 ;



Cependant, cette responsabilité n'exclut pas l'existence d'un droit de jouissance exclusif sur ces mêmes parties, qui impose aux propriétaires bénéficiaires de ce droit de jouissance une obligation d'entretien de ces parties (nettoyage, menus travaux) mais non un transfert de la responsabilité de la conservation de ces parties communes à ces propriétaires ;





Au terme de ses opérations, l'expert a constaté que les lieux litigieux (balcons et terrasses) sont tous des terrasses au sens du vocabulaire du bâtiment, à savoir des plates-formes extérieures dominant le vide au dessus de locaux existants et nécessitant de ce fait une étanchéité ;



Il distingue deux types de terrasses :

- des terrasses qualifiées d'agrément, devant les appartements des consorts [S] aménagées avec des plantations en bacs, mobilier de jardin, treillage décoratif et revêtements au sol variés ;

- des terrasses qualifiées de techniques, accessibles pour des raisons d'entretien, revêtues d'une étanchéité bitumeuse adaptée uniquement à une circulation exceptionnelle et comportant des équipements techniques variés tels que machineries d'ascenseur, antennes collectives et cheminées ;



Il précise que les accès aux terrasses semblent conçus et réalisés pour permettre aux propriétaires des 7ème et 8ème étages un libre accès aux terrasses déjà aménagées, pour l'essentiel des terrasses situées devant les appartements, à l'exception des deux terrasses techniques du 8ème étage dont l'une (la terrasse Sud) est accessible uniquement par une terrasse située devant l'appartement avec un passage de deux marches ; il précise que la terrasse technique Est possède un accès depuis des parties communes ; il conclut que ces accès ont été conçus et réalisés dès l'origine de la construction de l'immeuble pour toutes les portes fenêtres donnant sur les terrasses aménagées par les consorts [S] ;



Ainsi, dès la construction de l'immeuble en 1928 et sa mise en copropriété en 1948, des portes-fenêtres permettent un accès aux terrasses aménagées, qualifiées de balcons par les parties ;



L'expert a constaté que ces balcons sont effectivement occupés par le locataire des consorts [S] par les aménagements présents sur la terrasse avec bacs et mobilier de jardin, caractéristiques d'une occupation continue de ces espaces ;



Le jugement n'étant pas contesté en ce qu'il a jugé que les consorts [S], en leur qualité de propriétaires indivis du lot n°109, disposent d'un droit de jouissance exclusif sur les balcons des 7ème et 8ème étages de l'immeuble, qualifiées de terrasses d'agrément par l'expert judiciaire, M. [W], et définies en violet sur les plans annexes au rapport d'expertise déposé le 20 mars 2016, le litige devant la cour porte sur les terrasses qualifiées par l'expert judiciaire de 'techniques' ;



Les premiers juges ont exactement relevé que les deux autres terrasses du 8ème étage ne font pas l'objet d'une jouissance par les propriétaires puisque le revêtement bitumeux de ces terrasses ne permet qu'une circulation exceptionnelle liée à l'entretien de l'immeuble, comme le relève l'expert, qu'aucun aménagement n'a été effectué par les consorts [S] et que les trois photographies produites confirment un accès ponctuel pour la vue sur [Localité 7] sans véritable occupation continue et constante ;



Les premiers juges ont justement retenu que les consorts [S] n'ont pas acquis de droit de jouissance exclusif sur les deux terrasses à l'est et au sud, qualifiées par l'expert de techniques, conformément aux plans annexés au rapport d'expertise de M. [W] déposé le 20 mars 2016 ;



Il convient d'ajouter qu'il résulte du rapport d'expertise que ces deux terrasses doivent être qualifiées de techniques car elles sont accessibles pour des raisons d'entretien, elles sont revêtues d'une étanchéité bitumineuse adaptée uniquement à une circulation exceptionnelle et qu'elles comportent des équipements techniques variés tels que machinerie d'ascenseur, antennes collectives et cheminées ;



Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a débouté les consorts [S] de leur demande de droit de jouissance exclusif sur les terrasses du 8ème étage, qualifiées de techniques par l'expert judiciaire, M. [W], situées à l'est et au sud selon les plans annexés au rapport d'expertise ;





Sur la demande de mise en conformité des garde-corps 



Le règlement de copropriété stipule que les garde-corps des balcons et balconnets relèvent des parties privatives et donc de la responsabilité des propriétaires des lots adjacents ;



Il appartient aux consorts [S] de procéder à la mise en conformité des garde-corps des balcons dont ils ont la jouissance exclusive ;



Les deux terrasses techniques du 8ème étage, est et sud, ne doivent pas être utilisées par les appelants pour les motifs exposés plus haut ; leur accès doit être réservé uniquement au personnel de l'immeuble ou aux salariés des entreprises mandatées par le syndic pour l'entretien de l'immeuble ;



Le jugement doit être confirmé en ce qu'il a débouté les consorts [S] de leur demande de mise en conformité des garde-corps qui porte indistinctement sur la totalité des terrasses, y compris pour les terrasses techniques sur lesquelles ils n'ont aucun droit d'usage comme il a été vu ; ;





Sur les demandes de dommages-intérêts des consorts [S] et la société Cohen Amir Aslani 




Sur la demande de dommages et intérêts de la société Cohen Amir Aslani contre le syndicat des copropriétaires pour préjudice de jouissance




Comme l'a dit le tribunal, la décision d'installer des garde-corps au droit des portes-fenêtres de l'assemblée générale du 12 mai 2011 n'a pas été mise à exécution et le locataire ne caractérise pas les troubles dans la jouissance de son logement et des balcons y attenant ;



Le jugement doit être confirmé en ce qu'il a débouté la société Cohen Amir Aslani de sa demande de dommages et intérêts à hauteur de 25.000 € ;




Sur la demande de dommages-intérêts des consorts [S] et la société Cohen Amir Aslani contre la société Malesherbe Gestion, syndic




Devant la cour, les appelants n'articulent aucun moyen à l'appui de leur demande de dommages-intérêts contre le syndic ;



Le jugement, dont la cour adopte les motifs, est confirmé en ce qu'il les a débouté de leur demande de dommages-intérêts à hauteur de 10.000 € ;





Sur la demande du syndicat des copropriétaires en interdiction de l'accès aux toitures-terrasses




Sur la recevabilité




Aux termes de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ;



Selon l'article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale ;



Une telle autorisation n'est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en oeuvre des voies d'exécution forcée à l'exception de la saisie en vue de la vente d'un lot, les mesures conservatoires et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat ;



Les premiers juges ont justement retenu que la demande de suppression des aménagements sur les balcons et l'interdiction des toitures-terrasses constituent des demandes reconventionnelles exclusivement fondées sur le rejet des demandes adverses puisqu'elles ne font que tirer les conséquences du rejet des prétentions des demandeurs ;



Sur le fond, le jugement n'est pas contesté en ce qu'il a débouté le syndicat de sa demande de suppression des aménagements ;



En revanche, du fait de l'absence de tout droit de jouissance des consorts [S] et de la société Cohen Amir Aslani, sur les toitures-terrasses du 8ème étage ou terrasses techniques à l'est et au sud, c'est à juste titre que les premiers juges ont fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires d'interdiction d'y accéder et d'en user sous astreinte de 500 € par infraction constatée par au moins deux attestations ;





Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile



Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et le rejet de l'application qui y a été fait des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



Les consorts [S] et la société Cohen Amir Aslani, parties perdantes en cause d'appel, doivent être condamnés in solidum aux dépens d'appel ainsi qu'à payer à la société Malesherbes Gestion la somme de 2.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;



Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par les consorts [S] et la société Cohen Amir Aslani ; 





PAR CES MOTIFS



LA COUR



Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,



Confirme le jugement ;



Y ajoutant,



Condamne in solidum Mme [H] [S], M. [C] [S] et la société d'exercice libéral à responsabilité limitée Cohen Amir Aslani aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer à la société à responsabilité limitée Malesherbes Gestion la somme de 2.000 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ;



Rejette toute autre demande.





LA GREFFIERE LE PRESIDENT