Cour d'Appel · 3ème chambre — 20 avril 2022

20/04/2022





ARRÊT N° 310/2022



N° RG 21/00944 - N° Portalis DBVI-V-B7F-OAEC

OS/CD



Décision déférée du 14 Janvier 2021 - Juge des contentieux de la protection de TOULOUSE - 20/02096

M. [K]

















[U] [E]





C/



S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES





























































INFIRMATION







Grosse délivrée



le



à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU VINGT AVRIL DEUX MILLE VINGT DEUX

***



APPELANT



Monsieur [U] [E]

2 Rue Monplaisir

Résidence l'Orée de Gascogne

Bâtiment B - Appt 15

31490 LEGUEVIN

Représenté par Me Benjamin MEKHFI, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 31555.2021.004020 du 08/03/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de TOULOUSE)







INTIMÉE



S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

19-21 Quai d'Austerlitz

75013 PARIS 13

Représentée par Me Florence VAYSSE-AXISA de la SCP VAYSSE-LACOSTE-AXISA, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par Me Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA, avocat plaidant au barreau de LYON











COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 01 Décembre 2021, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant O. STIENNE et E.VET, conseillers chargés du rapport. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



C. BENEIX-BACHER, président

O. STIENNE, conseiller

E.VET, conseiller



Greffier, lors des débats : M. BUTEL



 



ARRET : 



- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

- signé par C. BENEIX-BACHER, président, et par M. BUTEL, greffier de chambre.

FAITS ET PROCEDURE 



Par acte sous seing privé du 22 mars 2019, à effet du 24 mars 2019, 

M. [W] [S], représenté par la société @ Gestion -SAS JM Lefeuvre a donné à bail à M. [U] [E] un appartement situé au 2 rue Monplaisir Bat B 31490 Leguevin, pour une durée de trois ans moyennant un loyer mensuel hors charge de 500 €.



Le 22 mars 2019, le bailleur a également conclu un contrat de cautionnement dans le cadre du dispositif Visale avec la SAS Action Logement Services pour garantie de toutes sommes qui pourraient être dues au titre d'un impayé de loyer et /ou dégradation locative.

La subrogation permet à la caution d'agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail ainsi qu'en fixation de l'indemnité d'occupation.



Suite à des impayés du locataire, la SAS Action Logement Services a payé en sa qualité de caution la somme de 925 € au bailleur.



Elle a fait délivrer le 26 février 2020 à M. [E] un commandement de payer la somme principale de 925 €, commandement visant la clause résolutoire.



Par acte d'huissier du 25 Août 2020, la SAS Action Logement Services a fait assigner M. [E] devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins de voir acquise la clause résolutoire, à défaut voir prononcer la résiliation judiciaire du bail et en toute hypothèse obtenir la condamnation de M. [E] au paiement de la somme due outre les indemnités d'occupation.



Par jugement réputé contradictoire du 14 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Toulouse a :

- constaté l'acquisition de la clause réoslutoire insérée au bail ,

- ordonné l'expulsion de M.[U] [E] et de tous occupants de son chef, si nécessaire avec le concours de la force publique, selon les conditions visées à l'article L 412-6 du code de procédure d'exécution,

-condamné M. [U] [E] à payer à Action Logement Services la somme de 925 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 26 février 2020 sur la somme de 925 € et pour le surplus à compter de la présente assignation,

- fixé une indemnité d'occupation mensuelle à compter de la date de l'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au moment du moyer contractuel mensuel augmenté des charges,

- condamné M. [U] [E] à payer les dites indemnités d'occupation à Action Logement Services dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogatoire jusqu'à la libération effective des lieux 

- condamné M.[U] [E] à payer à Action Logement Services la somme de 400 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ,

- condamné M.[U] [E] en tous dépens qui comprendront le coût du commandement de payer,

- ordonné l'exécution provisoire.





*





Par déclaration du 26 février 2021, M. [U] [E] a interjeté appel de ce jugement en chacune de ses dispositions .



*



Par dernières conclusions du 12 novembre 2021, M. [U] [E] demande à la cour l'infirmation du jugement du 14 janvier 2021 et statuant à nouveau de :



- constater la bonne foi de M. [E],



- prononcer en conséquence la suspension de la clause résolutoire du contrat de bail,



- accorder en conséquence à M. [E] des délais de paiement les plus larges dans la limite de deux ans et lui autoriser le cas échéant à régler la somme de 1248,28 € en 23 mensualiés de 53 € et une mensualité de 29,28 €,



- rejeter toutes autres demandes, en ce compris celle formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



- statuer ce que de droit sur les dépens.



 *



Par dernières conclusions du 6 octobre 2021, la SAS Action Logement Services sollicite la confirmation du jugement en toutes ses dispositions, le débouté des demandes de M. [E] et en conséquence, en tenant compte de la réactualisation de la créance, sollicite la condamnation de M. [E] à lui payer la somme de 1224,28 € arrêtée au 6 octobre 2021 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 26 février 2020 sur la somme de 925 € et pour le surplus à compter de la présente assignation,

Elle demande en outre la somme de 1000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et le bénéfice de l'exécution provisoire.



 *



 L'ordonnance de clôture a été rendue le 26 novembre 2021.



La cour pour un plus ample exposé des faits, des demandes et moyens des parties fait expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions des parties .





MOTIFS :



Sur la demande de suspension de la clause résolutoire et les délais de paiement 



M. [E] fait valoir essentiellement que :

- il perçoit de la CAF une aide au logement de 328 € /mois ; les aides au logement sont versées directement au mandataire du bailleur,

- entre le mois de décembre 2019 et le mois de Février 2020, il n'a perçu aucune aide au logement, une régularisation n'étant intervenue qu'au mois de mars 2020, 

- néanmoins la caution a réglé la somme de 925 € le 24 février 2020 et a délivré le commandement de payer dès le 26 février 2020,

- en mars 2020, un rappel pour la période litigieuse a été effectuée par la CAF et il a cru que la situation avait été régularisée ; il appartenait au mandataire du bailleur de verser cette somme auprès de la caution, 

- il était en règle de loyers mais un nouveau retard dans le versement des prestations CAF a été retardé en mai 2021 et la caution est intervenue pour un montant de 284,01 €; il a procédé cependant à un premier paiement direct afin de procéder à une régularisation,

- son bailleur, M. [S] atteste de ses bonnes relations avec son locataire et indique qu'une résiliation du bail lui créerait des contraintes,

- il est de bonne foi et bien fondé à solliciter la suspension de la clause résolutoire afin de régulariser cette situation auprès de la caution ; il est actuellement employé par le biais de contrats d'intérim par Manpower et a perçu au mois d'octobre un revenu net de 2 239 € ; il a effectué le 12 octobre un paiement à hauteur de 250 €.



La SAS Action Logement services soutient essentiellement que :

- elle a réglé la somme de 925 € suite à la demande du bailleur et la dette n'a pas été résorbée dans le délai de deux mois ; le locataire ne s'est pas rapproché de la caution pour un échéancier amiable,

- il ressort du dernier décompte que les sommes dues étaient d'un montant principal de 940,27 € et sont à ce jour de 1224,28 € suivant décompte du 

6 octobre 2021 ; dans ces conditions, la cour confirmera le jugement entrepris, 

- la demande de délai de paiement à hauteur de 23 mensualités de 39 €, insuffisants, sera également rejetée .



 **

Il ressort de l'article 7-1 de la convention pour la mise en oeuvre du dispositif Visale que la subrogation de la caution permet d'engager une procédure de résiliation du bail en lieu et place du bailleur.



La caution justifie d'une quittance subrogative en date du 18 février 2020 pour avoir réglé des loyers impayés de décembre 2019, janvier et février 2020 pour un montant total de 925 € (se décomposant comme suit :43 € pour décembre 2019, 327 € pour celui de janvier 2020 et 555 € pour celui de février 2020).

La SAS Action Logement Service était donc en droit de faire délivrer à 

M. [E] un commandement de payer le 26 février 2020 à hauteur de 925 €, somme non contestée outre 98,67 € de frais d'huissier aux fins de voir constater la clause résolutoire de plein droit, à défaut de paiement dans les deux mois de la délivrance de l'acte.

Il est également constant que M.[E] ne s'est pas acquitté de sa dette auprès de la caution dans les deux mois du commandement soit au 27 avril 2020.



Cependant, M. [E] justifie ne pas avoir perçu le montant des prestations CAF habituellement perçues en janvier et février 2020 (pour une raison ignorée de la cour) et avoir ainsi eu un rappel pour les mois de décembre 2019 à février 2020 (d'un montant de 981 €) lequel a été versé entre les mains du mandataire du bailleur.



M. [E], débiteur de bonne foi, est bien fondé à solliciter la suspension de la clause résolutoire du bail, au vu de ces éléments étant relevé que dans les mois qui ont suivi les loyers ont été régulièrement payés auprès du bailleur.

Si M. [E] reconnait être à nouveau en situation d'arriérés de paiement en mai 2021 et ne conteste pas le décompte actualisé sollicité par la caution à hauteur de 1224,28 € arrêté au 6 octobre 2021, il convient de constater que le propriétaire du logement en cause a attesté le 20 mai 2021 en faveur de M. [E] et que ce dernier verse au débat des bulletins de salaires démontrant qu'il effectue des missions intérimaires depuis Août 2021 en qualité de coffreur brancheur (net imposable :Août 2021 : 324,47 € ; 1318,25 € en septembre 2021 et 1974,40 € en octobre 2021 ) lui permettant d'apurer sa dette.



Il convient en conséquence de :



- condamner M. [E] à verser à la SAS Action Logement Service la somme de 1224,28 € arrêtée au 6 octobre 2021, avec intérêts au taux légal à compter du 26 février 2020 sur la somme de 925 € et pour le surplus à compter du 6 octobre 2010, date des conclusions formulant ce chef de demande.

- suspendre les effets de la clause résolutoire et de fixer des délais de paiement d'une durée de 15 mois comme ci dessous précisé dans le dispositif de la décision, la décision étant infirmée en ce sens.



- dire qu'en cas de respect du paiement des échéances ainsi que de l'ensemble des échéances prévues par le bail, en loyer et charges, durant le délai de suspension ainsi fixé, la clause résolutoire du bail sera réputée n'avoir jamais joué et le contrat de bail se poursuivra normalement.



- dire que faute pour M. [E] de payer la somme due, en sus du loyer courant, dès le premier impayé et selon les modalités telles que ci dessous précisées, les sommes dues deviendront immédiatement exigibles, la clause résolutoire sera acquise à la date du 27 avril 2020, il pourra être procédé à l'expulsion de M. [E] et de tous occupants de son chef.



- l'indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer et charges qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi et M. [E] condamné en pareil cas à payer à la SAS Action Logement Service, dans la limite des sommes qu'elle justifiera avoir réglées au bailleur, la dite indemnité mensuelle d'occupation et ce jusqu'à la libération effective des lieux, matérialisée par la remise des clefs entre les mains de la bailleresse ou de son représentant.



La décision entreprise sera infirmée sauf en ce qu'elle a déclaré recevable l'action de la SAS Action Logement Services.





Sur les dépens et article 700 du code de procédure civile 



M. [E] devra supporter comme l'a retenu le premier juge les dépens de première instance. 



Il devra également supporter les dépens d'appel 



L'équité ne commande pas cependant de faire droit à la demande de la SAS Action Logement Service laquelle sera déboutée de ses demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour ses frais irrépétibles. 



La décision entreprise sera infirmée de ce chef.



PAR CES MOTIFS



La cour



Infirme le jugement entrepris hormis en ce qu'il a déclaré recevable l'action de la SAS Action Logement Service et a condamné M [E] aux dépens de première instance.



Statuant à nouveau 



Condamne M. [E] [U] à verser à la SAS Action Logement Services la somme de 1224,28 € arrêtée au 6 octobre 2021, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 26 février 2020 sur la somme de de 925 € et pour le surplus à compter du 6 octobre 2021.



Dit que M. [E] [U] pourra s'acquitter de l'arriéré effectivement dû à la date du présent arrêt en 14 mensualités de 80 €,exigibles chaque mois en même temps que le loyer courant, la première échéance intervenant le mois suivant la date de signification du présent arrêt, la 15ième devant apurer le solde de la dette.



Ordonne la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais et de toute procédure d'exécution engagée et dit qu'en cas de respect de l'échéancier , la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué et le contrat de bail se poursuivra normalement .



Dit que faute pour M. [E] de payer la somme due, en sus du loyer courant, dès le premier impayé et huit jours après l'envoi d'une simple mise en demeure par lettre recommandée avec accusé réception demeurée vaine, les sommes dues deviendront immédiatement exigibles, la clause résolutoire sera acquise et le bail résilié à la date du 27 avril 2020, il pourra être procédé à l'expulsion de M. [E] et de tous occupants de son chef, avec l'assistance si nécessaire de la force publique, deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux loués.



Fixe l'indemnité d'occupation au montant du loyer et charges qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi.



Condamne M. [E] en pareil cas à payer à la SAS Action Logement Service, dans la limite des sommes qu'elle justifiera avoir réglées au bailleur, la dite indemnité mensuelle d'occupation et ce jusqu'à la libération effective des lieux.



Déboute la SAS Action Logement Service de ses demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Condamne M. [E] [U] aux dépens d'appel .





LE GREFFIER LE PRÉSIDENT









 M. BUTELC. BENEIX-BACHER