Cour d'Appel · EXPROPRIATIONS — 20 avril 2022

20/04/2022





ARRÊT N°06/2022





N° RG 21/00008 - N° Portalis DBVI-V-B7F-ODTS

J-C.G/IA



Décision déférée du 02 Février 2021 - Juge de l'expropriation de TOULOUSE - 20/00016

M.[C]























Etablissement Public EPFL DU GRAND TOULOUSE





C/



MONSIEUR LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

S.C.I. SCI JOFLOJU











































































REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

Chambre des Expropriations

***

ARRÊT DU VINGT AVRIL DEUX MILLE VINGT DEUX

***



APPELANT



Etablissement Public EPFL DU GRAND TOULOUSE

7 rue René Leduc - BP 35821

31505 TOULOUSE CEDEX

Représentée par Me Christine TEISSEYRE de la SCP BOUYSSOU ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE







INTIMÉS



SCI JOFLOJU

20 rue du génie

82000 MONTAUBAN

Représentée par Me Romain SINTES de la SELARL RS AVOCAT, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par Me Blaise HANDBURGER de la SCP HANDBURGER-PLENIER, avocat plaidant au barreau de GERS, substitué par Me FAURE-TRONCHE









M. LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

DIRECTION GENERALE FINANCES PUBLIQUES

POLE EVALUATION DOMANIALE CITE ADMINISTRATIVE BAT C

31098 TOULOUSE CEDEX 6

Représenté par Marie-Joëlle DEZAPHY 







COMPOSITION DE LA COUR



L'affaire a été débattue le 12 Janvier 2022, en audience publique, devant la Cour composée de : 



Président : J.C. GARRIGUES, 

Assesseurs: A-M. ROBERT

 I.MARTIN DE LA MOUTTE

qui en ont délibéré.



Greffier, lors des débats : I. ANGER



ARRET : 

- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

- signé par J.C. GARRIGUES, président, et par I. ANGER, greffier présent lors du prononcé.

FAITS ET PROCEDURE 



Toulouse Métropole poursuit un projet de renouvellement urbain dans les quartiers situés à proximité de la gare Matabiau dont la mise en oeuvre a été confiée à la SPLA Europolia par le biais d'une concession d'aménagement.



La maîtrise foncière du périmètre du projet est un préalable indispensable à sa mise en oeuvre.



Depuis 2011, Toulouse Métropole anticipe les acquisitions foncières en particulier dans le secteur situé à l'Est de la voie ferrée dit Secteur 'Cheminots- Saint-Laurent' et dans le secteur situé à l'Ouest de la voie ferrée dit Secteur 'Lyon-Maroc-Jumeaux-Chabanon'.



C'est ainsi que l'Etablissement Public Foncier Local du Grand Toulouse (EPFL) intervient pour le compte de Toulouse Métropole en vue de l'acquisition de la totalité des immeubles, locaux d'activités et locaux commerciaux compris dans ces deux périmètres.



Afin de compléter les acquisitions déjà réalisées par l'EPFL, soit à l'amiable, soit sur exercice du droit de préemption urbain, soit sur exercice du droit de délaissement ouvert aux propriétaires, Toulouse Métropole a pris la décision de lancer une procédure d'expropriation.



L'enquête préalable à la déclaration d'utilité publique et l'enquête parcellaire se sont déroulées du 14 mars au 30 avril 2019.



L'opération a été déclarée d'utilité publique suivant arrêté préfectoral du 16 décembre 2019, lequel désigne l'EPFL en tant qu'autorité expropriante. Par arrêté préfectoral du 16 juin 2020, les acquisitions et les travaux nécessaires pour mener à bien le projet Grand Toulouse, quais d'Oc, ont été déclarés urgents de sorte que la procédure en fixation judiciaire des indemnités d'expropriation est poursuivie selon la procédure d'urgence des articles R.232-1 et suivants du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.



Parmi les biens restant à acquérir dans les secteurs 'Cheminots- Saint-Laurent' et 'Lyon-Maroc-Jumeaux-Chabanon', figurent cinq appartements appartenant à la SCI JOFLOJU, constituant les lots n° 4, 6, 7, 9 et 11 de la copropriété sise 25/27 avenue de Lyon.



A défaut d'accord, l'EPFL a saisi le juge de l'expropriation aux fins de fixation judiciaire des indemnités d'expropriation.



Par ordonnance en date du 2 septembre 2020, un transport sur les lieux a été fixé au 2 octobre 2020.



Par jugement en date du 2 février 2021, le tribunal judiciaire de Toulouse, service expropriation, a :

- fixé les indemnités de dépossession revenant à la SCI JOFLOJU à raison de l'expropriation par l'EPFL de cinq appartements dont elle était propriétaire au 25/27 avenue de Lyon à Toulouse , représentant les lots n° 4, 6, 7, 9 et 11 aux sommes suivantes :

# lot 4 - T2 - 52,75 m² (libre) : 204. 087 € dont 19.462 € d'indemnité de réemploi

# lot 6 - T2 - 47,92 m² (occupé) : 157.818 € dont 15.256 € d'indemnité de réemploi

# lot 7 - T1 bis - 44,33 m² (libre) : 171.670 € dont 16.515 € d'indemnité de réemploi

# lot 9 - T1 bis duplex - 36,83 m² (occupé) : 121.526 € dont 11.957 € d'indemnité de réemploi

# lot 11 - T2 - 41,68 m² (occupé) : 137.398 € dont 13.400 € d'indemnité de réemploi ;

- condamné l'EPFL à payer à la SCI JOFLOJU la somme de 1200 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- laissé les dépens à la charge de l'expropriant ;

- rejeté toute autre demande.



Par voie de déclaration en date du 31 mars 2021, l'EPFL du Grand Toulouse a interjeté appel de cette décision en critiquant l'ensemble de ses dispositions.





MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES



Aux termes de son mémoire récapitulatif déposé au greffe le 22 novembre 2021, l'EPFL du Grand Toulouse, appelant, demande à la cour de :

- réformer dans toutes ses dispositions le jugement du 2 février 2021 ;

- fixer le montant de l'indemnité globale de dépossession revenant à la SCI JOFLOJU , tous préjudices confondus, à la somme de 635.260,00 € ;

- condamner la SCI JOFLOJU à lui payer la somme de 2500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- la condamner aux entiers dépens d'appel.



L'EPFL offre une indemnité globale de dépossession d'un montant de 635.260 € chiffrée sur la base d'une valeur de 2900 €/m² ave un abattement de 20 % pour les trois appartements occupés ( 6, 9 et 11).



Il expose que les appartements expropriés sont situés dans un immeuble dans lequel il a déjà acquis des appartements auprès de la SCI Juvimige, soit par exercice du droit de préemption urbain, soit à l'amiable. Il reproche toutefois au premier juge d'avoir écarté tous les termes de référence étrangers à cet immeuble, ce qui conduit à avoir une vision étriquée de la réalité du marché immobilier dans le secteur. Il fait observer en outre que deux des références retenues par le juge de l'expropriation concernent le même appartement T1 bis évalué 3000 €/m² par jugement du 13 décembre 2016 puis à un prix moindre dans l'acte de vente subséquent par suite d'une erreur de superficie mais toujours sur la base de 3000 €/m² .



Il critique la méthode d'évaluation utilisée par le juge de l'expropriation qui a procédé à une actualisation des valeurs libres retenues déconnectée de la réalité du marché immobilier.





Aux termes de son mémoire récapitulatif déposé au greffe le 22 septembre 2021, la SCI JOFLOJU , intimée et appelante incidente, demande à la cour de :

- réformer le jugement en ce qu'il a fixé les indemnités de dépossession à :

# 157.818 € pour le lot n° 6

# 121.526 € pour le lot n° 9

# 137.398 € pour le lot n° 11 ;





- confirmer le jugement en ce qu'il a fixé les indemnités de dépossession à :

# 204.087 € pour le lot n° 4 

# 171.670 € pour le lot n° 7 ;

- fixer les indemnités globales de dépossession aux sommes suivantes :

# 204.087 € pour le lot n° 4 (inchangé)

# 185.492 € pour le lot n° 6

# 171.670 € pour le lot n° 7 (inchangé)

# 142.795 € pour le lot n° 9

# 161.468 € pour le lot n° 11 ;

- condamner l'EPFL à lui payer la somme de 2500 € en compensation des frais irrépétibles exposés en appel ;

- le condamner aux dépens.



La SCI JOFLOJU soutient que divers éléments concordent pour conduire à la conclusion que la valeur au mètre carré du bien considéré est sensiblement supérieure à la somme de 2900 € proposée par l'EPFL. Elle chiffre en conséquence ses demandes sur la base de 3500 €/m² .



Elle indique que l'ordonnance d'expropriation a été prononcée le 14 juin 2021, postérieurement au jugement, et qu'à cette date tous les appartements concernés par la procédure étaient vides. Elle en conclut qu'il n'y a donc pas matière à application d'un abattement. A défaut, elle demande que cet abattement soit limité à 10 %.





Aux termes de ses conclusions déposées au greffe le 5 mai 2021, le commissaire du gouvernement demande à la cour de bien vouloir fixer le prix à 650.000 € , soit 2900 €/m² , en ce qui concerne l'indemnité principale, sans abattement.





MOTIFS 



Les biens expropriés



Les biens expropriés correspondent à cinq appartements constituant les lots n° 4, 6, 7, 9 et 11 d'un immeuble soumis au régime de la copropriété sis 25/27 avenue de Lyon à Toulouse.



S'agissant de l'immeuble, le juge de l'expropriation avait relevé dès l'année 2011 que les parties communes étaient en bon état d'entretien et d'un standing supérieur à ce que laissait supposer l'aspect extérieur de l'immeuble, même si celui-ci était également en bon état, et que la cour intérieure permettant d'accéder aux appartements conférait à l'immeuble un charme certain et constituait un réel facteur de plus-value (jugement du 8 novembre 2011 EPFL / SCI Juvimige).



Au vu du procès-verbal de transport sur les lieux du 2 octobre 2020 et des photographies qui y sont annexées, ces considérations restent d'actualité nonobstant les opérations de renouvellement urbain dont fait l'objet le quartier depuis plus de dix ans.



S'agissant de la nature et de l'état des appartements eux-mêmes, la cour se réfère aux descriptions du jugement dont appel.





Le juge de l'expropriation a en outre précisé que sans être luxueux, les logements expropriés étaient dans un bon état général d'entretien.





Les principes d'indemnisation



Selon les dispositions de l'article L.321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.



Aux termes de l'article L.322-1 du même code, le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance d'expropriation.



Lorsque les indemnités sont fixées avant le prononcé de l'ordonnance d'expropriation, comme c'est le cas en l'espèce, la consistance du bien exproprié est appréciée à la date du jugement.



L'article L.322-2 du même code dispose :

' Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l'application des dispositions des articles L.322-3 à L.322-6, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L.1 ou, dans le cas prévu à l'article L.122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l'article L.121-8 du code de l'environnement ou par l'article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris, au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l'intérieur d'une zone d'aménagement concerté mentionnée à l'article L.311-1 du code de l'urbanisme, à la date de publication de l'acte créant la zone, si elle est antérieure d'au moins un an à la date d'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique'.



Aux termes de l'article L.213-6 du code de l'urbanisme, lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence prévue à l'article L.322-2 du code de l'expropriation est celle prévue au a) de l'article L.213-4 du code de l'urbanisme.



Ce dernier article dispose que la date de référence prévue à l'article L.322-2 du code de l'expropriation est, pour les biens non compris dans le périmètre d'une ZAD, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le POS ou le PLU et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.



En application des articles L.213-4 et L.213-6 du code de l'urbanisme, la date de référence serait le 18 mai 2019, date à laquelle est devenu exécutoire le Plan Local d'Urbanisme Intercommunal tenant lieu de programme local de l'habitat (PLUi-H) approuvé par délibération en date du 11 avril 2019. A cette date, le bien exproprié était classé en zone UM4-9 (60-L-NR-RE).



Toutefois, ce document d'urbanisme ayant été annulé avec effet immédiat suivant jugements en date des 30 mars 2021 et 20 mai 2021, la date de référence est le 17 novembre 2016, date à laquelle est devenu exécutoire le Plan Local d'Urbanisme approuvé par délibération en date du 10 novembre 2016.



A cette date, le bien exproprié est classé en zone UC2c.





Sur l'indemnité principale



La valeur des biens expropriés doit être déterminée par comparaison avec des références concernant des biens présentant des caractéristiques et une localisation comparables.



Les parties s'accordent sur la recherche d'un prix au m² identique pour les cinq appartements expropriés sans qu'il soit tenu compte de leur surface, des aménagements dont ils bénéficient ou de leur état d'entretien.



Considérant que le cachet particulier de l'immeuble, avec notamment l'organisation autour d'un patio et la présence d'une coursive à l'air libre permettant l'accès aux appartements, rendait inopérants les termes de comparaison localisés à proximité de l'immeuble, le premier juge a écarté tous ces termes de comparaison et s'est attaché à ceux versés aux débats concernant les cessions opérées dans l'immeuble litigieux.



Cette démarche doit être approuvée dans la mesure où il était versé aux débats une décision du juge de l'expropriation et deux actes relativement récents concernant des biens similaires et constituant des termes de comparaison incontournables :



- Décision du juge de l'expropriation du 8 novembre 2011 déjà citée (11/00058 EPFL / SCI Juvimige) fixant comme suit le prix de deux appartements dans le cadre de l'exercice du droit de préemption urbain :

# lot n° 10 - 52,04 m² - prix de 150.000 € , soit 2882,39 €/m² 

# lot n° 12 - 48,26 m² - prix de 140.000 € , soit 2900,95 €/m² .



Il ressort en outre de cette décision qu'avaient alors été prises en compte deux autres ventes réalisées dans le même immeuble par M.[Z] et la SCI Juvimige en 2008 et 2009 moyennant des prix de 2352 €/m² et 2555 €/m² pour des biens de qualité inférieure et que le commissaire du gouvernement avait alors déjà conclu qu'un prix unitaire de 2900 €/m² pouvait être retenu pour les appartements de la SCI Juvimige libres de toute occupation.



- Cession du 3 juillet 2014 SCI Juvimige / EPFL - T2 43,05 m² - 126.000 € , soit 2926,82 €/m² 



- Jugement du 13 décembre 2016 suivi d'un acte du 7 juillet 2017 (16/00050 EPFL / SCI Juvimige) - lot n° 3 - 36,20 m² - 108.600 € , soit 3000 €/m² .



Les appartements cédés par la Sci Juvimige étaient en très bon état d'entretien et bénéficiaient d'améliorations récentes, chauffage individuel au gaz, fenêtres et volets PVC notamment (cf. jugement du 8 novembre 2011), ce qui n'est pas le cas des appartement de la SCI JOFLOJU au vu du procès-verbal de transport même s'ils sont en bon état d'entretien.



Au vu de ces éléments d'appréciation, l'indemnité principale doit être fixée sur la base d'une valeur de 3000 €/m² (libre), valeur permettant de tenir compte de la relative ancienneté des termes de comparaison, étant précisé qu'il n'est pas justifié d'une augmentation annuelle des prix du marché dans la zone concernée depuis plusieurs années.



Par ailleurs, il n'y a pas lieu d'appliquer un quelconque abattement pour occupation, le commissaire du gouvernement précisant sur ce point que les logements doivent être évalués en valeur de marché sans distinction d'occupation dans la mesure où pour un investisseur, l'occupation du bien peut constituer une bonne opportunité en termes d'amortissement du bien.



Dans ces conditions, l'indemnité principale doit être fixée comme suit pour chacun des appartements :

# Lot n° 4 : 52,75 m² x 3000 = 158.250 € 

# Lot n° 6 : 47,92 m² x 3000 = 143.760 €

# Lot n° 7 : 44,33 m² x 3000 = 132.990 € 

# Lot n° 9 : 36,83 m² x 3000 = 110.490 € 

# Lot n° 11 41,68 m² x 3000 = 125.040 € . 



Total : 670.530 € .





 L'indemnité de remploi 



En application de l'article R.322-5 du code de l'expropriation et conformément aux usages en la matière, l'indemnité de remploi sera fixée à :



# Lot n° 4 : ( 5000 € x 20 % ) + ( 10.000 € x 15 % ) + (143.250 € x 10 % ) = 16.825 € . 

# Lot n° 6 : ( 5000 € x 20 % ) + ( 10.000 € x 15 % ) + ( 128.760 € x 10 % ) =15.376 € 

# Lot n° 7 : ( 5000 € x 20 % ) + ( 10.000 € x 15 % ) + (117.760 € x 10 % ) = 14.276 € 

# Lot n° 9 : ( 5000 € x 20 % ) + ( 10.000 € x 15 % ) + (95.490 € x 10 % ) = 12.049 € 

# Lot n° 11: ( 5000 € x 20 % ) + ( 10.000 € x 15 % ) + ( 110.040 € x 10 % ) = 13504 € 





Sur les dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile 



L'EPFL, partie principalement perdante, doit supporter les dépens de première instance, ainsi que décidé par le premier juge, et les dépens d'appel.



Il se trouve redevable d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, que le premier juge a justement estimée au titre de la procédure de première instance, et dans les conditions définies par le dispositif du présent arrêt au titre de la procédure d'appel. 



Il ne peut lui-même prétendre à une indemnité sur ce même fondement. 

 





PAR CES MOTIFS, LA COUR,



Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse, service expropriation en date du 2 février 2021, sauf en ses dispositions relatives aux dépens et à l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,



Fixe les indemnités de dépossession revenant à la SCI JOFLOJU à raison de l'expropriation par l'EPFL de cinq appartements dont elle était propriétaire au 25/27 avenue de Lyon à Toulouse, représentant les lots n° 4, 6, 7, 9 et 11 aux sommes suivantes :



# lot 4 : 158.250 € outre 16.825 € d'indemnité de remploi

 

# lot 6 : 143.760 € outre 15.376 € d'indemnité de remploi

 

# lot 7 : 132.990 € outre 14.276 € d'indemnité de remploi

 

# lot 9 : 110.490 € outre 12.049 € d'indemnité de remploi

 

# lot 11 : 125.040 € outre 13.504 € d'indemnité de remploi ;



Condamne l'EPFL du Grand Toulouse aux dépens d'appel ;



Condamne l'EPFL du Grand Toulouse à payer à la SCI JOFLOJU la somme de 1500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



Déboute l'EPFL du Grand Toulouse de sa demande formée en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.





LE GREFFIERLE PRESIDENT











I. ANGERJ.C. GARRIGUES