Cour d'Appel · 4e chambre 2e section — 20 avril 2022

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 72A



4e chambre 2e section



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 20 AVRIL 2022



N° RG 20/02963 - N° Portalis DBV3-V-B7E-T5N2



AFFAIRE :



[E] [D]



C/



SDC [Adresse 9], pris en la personne de son syndic en exercice le Cabinet DODIM IMMOBILIER







Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 05 Mars 2020 par le Tribunal d'Instance d'ANTONY

N° Chambre : 0

N° Section : 0

N° RG : 1119000484



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à : 

Me Fabrice HONGRE-BOYELDIEU 



Me Claire RICARD

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE VINGT AVRIL DEUX MILLE VINGT DEUX,

La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



Monsieur [E] [D]

[Adresse 4]

[Localité 6]



Représentant : Me Fabrice HONGRE-BOYELDIEU de l'ASSOCIATION AVOCALYS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 620 et Me Mariannick CANEVET de la SELARL CABINET CANEVET, Plaidant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 353



APPELANT

****************



SDC [Adresse 9], pris en la personne de son syndic en exercice le Cabinet DODIM IMMOBILIER 

[Adresse 1] 

[Localité 5]



Représentant : Me Claire RICARD, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 622 et Me Bérengère MOULIN de la SELEURL LiberLex Selarl, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0156 



INTIMÉ

****************





Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 16 Mars 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président et Madame Valentine BUCK, Conseiller, entendue en son rapport.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président,

Madame Pascale CARIOU, Conseiller,

Madame Valentine BUCK, Conseiller,



Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,



****************



Par jugement réputé contradictoire du 5 mars 2020, le tribunal de proximité d'Antony a :

- condamné M. [D] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] la somme de 8.751,37 euros ;

- dit que cette somme correspond aux charges appelées au 1er avril 2019 ;

- condamné M. [D] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros au titre des dommages et intérêts ;

- ordonné l'exécution provisoire de la présente décision ; 

- condamné M. [D] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné M. [D] aux dépens.



M. [D] a interjeté appel suivant déclaration du 3 juillet 2020 à l'encontre du syndicat des copropriétaires. Il demande à la cour, par ses dernières conclusions signifiées le 3 mars 2022, au visa des dispositions de l'article R.211-4 du code de l'organisation judiciaire, de la loi du 13 juillet 1965, ainsi qu'au regard du règlement de copropriété et des pièces communiquées, de :

- le déclarer recevable et bien-fondé ;

- déclarer in limine litis le tribunal de proximité incompétent pour statuer sur la répartition des droits et obligations de parties, issues de la vente de 2001 ;

- réformer le jugement entrepris ;

- déclarer le tribunal judiciaire de Nanterre compétent afin de statuer, dire et juger les droits et obligations des parties issues de la vente de 2001, et d'interpréter tout acte notamment de division, du projet immobilier, règlement de copropriété ;

- dire et juger qu'il y a nécessité avant toute décision et éventuelle condamnation à paiement de charges et honoraires de syndic, de statuer sur l'exact fondement et exacte répartition des droits et obligations des parties, issus de la vente de 2001 par M. [D] d'une partie de son bien sis au [Adresse 3]) ;

A titre subsidiaire, 

- surseoir à statuer dans l'attente du jugement à intervenir du tribunal judiciaire de Nanterre ;

 A défaut, subsidiairement,

- réformer entièrement le jugement entrepris et statuer de nouveau ;

- dire et juger qu'il est bien-fondé à ne payer aucune charge ni honoraires ni frais d'aucune sorte, en dehors des lots qu'il détient dans le « Bâtiment A » (3 parkings et un studio en rdc) ; 

- dire et juger que le règlement de copropriété prévoit des exceptions qui l'exonèrent totalement de toute obligation notamment de paiement, au titre de la villa et du jardin y attenant, et de la parcelle qu'il occupe à ce titre ;



-2-

- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer les sommes de :

* 5.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

* 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] demande à la cour, par ses dernières conclusions signifiées le 11 février 2022, au visa des dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, de :

- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

- condamner, M. [D] au paiement des sommes de :

* 19.459,26 euros arrêtés au 1er janvier 2022 en règlement des charges de copropriété impayées ;

* 2.000 euros à titre de dommages intérêts pour appel abusif :

* 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;

- condamner M. [D] en tous les dépens dont distraction au profit de Maître Claire Ricard avocat ;

- dire et juger que dans l'hypothèse où, à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans le jugement, l'exécution forcée devra être réalisée par l'intermédiaire d'un huissier, le montant des sommes retenues par l'huissier par application de l'article 10 du décret du 8 mars 2001, portant modification du décret du 12 décembre 1996 n°96/1080 (tarifs des huissiers), devra être supporté par le débiteur en sus de l'application de l'article 700 du code de procédure civile. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 15 mars 2022. 



En cours de délibéré, le 28 mars 2022, la cour a sollicité les observations des parties par une note en délibéré sur l'incompétence du tribunal de proximité au regard du montant du litige, et sur la possibilité pour la cour de statuer sur le fond en application de l'article 90 alinéa deux du code de procédure civile.



La cour a relevé que, selon l'article L. 221-4 du code de l'organisation judiciaire, dans sa version applicable au litige issue de l'ordonnance n°2006-673 du 8 juin 2006, sous réserve des dispositions législatives ou réglementaires fixant la compétence particulière des autres juridictions, le tribunal d'instance connaît, en matière civile, de toutes actions personnelles ou mobilières jusqu'à la valeur de 10.000 euros. Il connaît aussi des demandes indéterminées qui ont pour origine l'exécution d'une obligation dont le montant n'excède pas 10.000 euros.

Et, selon l'article 90 alinéa deux du code de procédure civile, lorsque la cour infirme du chef de la compétence, elle statue néanmoins sur le fond du litige si la cour est la juridiction d'appel relativement à la juridiction qu'elle estime compétente.



Or, la cour a observé que le syndicat des copropriétaire a saisi le tribunal de proximité [en réalité le tribunal d'instance] en paiement de charges de copropriété et de dommages intérêts, portant le montant total du litige à 12.251,37 euros, mais qu'elle est la cour d'appel du tribunal de grande instance [devenu tribunal judiciaire] de Nanterre.



Les 31 mars 2022 et 8 avril 2022, le syndicat des copropriétaires et M. [D] ont répondu, par note en délibéré, qu'il est exact que le montant total du litige dépassait le taux de compétence du tribunal d'instance et que la cour est bien compétente pour statuer au fond sur le fondement de l'article 90 alinéa deux du code de procédure. 



Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à la décision et aux conclusions susvisées pour plus ample exposé du litige.



SUR CE LA COUR 



Sur la compétence du tribunal de proximité d'Antony et la demande de sursis à statuer



M. [D] soutient que les demandes en paiement du syndicat des copropriétaires sont fondées sur une interprétation erronée des actes authentiques de vente et du réglement de copropriété, qu'il est nécessaire au préalable de statuer sur l'interprétation de ces actes, ce qui relève du tribunal judiciaire de Nanterre.



Le syndicat des copropriétaires rétorque que le tribunal de proximité comme la cour d'appel sont compétents pour interpréter les documents communiqués et que M. [D] ne fonde pas en droit l'incompétence alléguée et ne vise aucun texte sur ce point.



***

Selon l'article L. 221-4 du code de l'organisation judiciaire, dans sa version applicable au litige issue de l'ordonnance n°2006-673 du 8 juin 2006, sous réserve des dispositions législatives ou réglementaires fixant la compétence particulière des autres juridictions, le tribunal d'instance connaît, en matière civile, de toutes actions personnelles ou mobilières jusqu'à la valeur de 10.000 euros. Il connaît aussi des demandes indéterminées qui ont pour origine l'exécution d'une obligation dont le montant n'excède pas 10.000 euros.



Selon l'article 90 alinéa deux du code de procédure civile, lorsque la cour infirme du chef de la compétence, elle statue néanmoins sur le fond du litige si la cour est la juridiction d'appel relativement à la juridiction qu'elle estime compétente.



En l'espèce, le syndicat des copropriétaires a assigné M. [D] devant le tribunal de proximité [en réalité le tribunal d'instance] d'Antony en paiement de charges de copropriété et de dommages intérêts, portant le montant total du litige à 12.251,37 euros. Rien ne s'oppose à ce que, pour statuer sur les charges de copropriété dont est redevable un copropriétaire, un tribunal d'instance soit amené à examiner le titre de propriété du copropriétaire concerné et le réglement de copropriété. En tout état de cause, l'action engagée ayant une valeur supérieure à 10.000 euros, le tribunal d'instance d'Antony était incompétent pour statuer sur le litige, qui aurait dû être porté devant le tribunal de grande instance de Nanterre.



Toutefois, la cour d'appel de Versailles étant également la cour d'appel pour les jugements rendus par le tribunal de grande instance de Nanterre, elle peut statuer sur le fond du litige.



M. [D] sera donc débouté de sa demande tendant à réformer le jugement entrepris et à déclarer le tribunal judiciaire de Nanterre compétent. N'ayant au demeurant pas saisi le tribunal judiciaire de Nanterre d'une demande de répartition des charges et des droits et obligations des parties, issus de la vente en 2001 d'une partie de son bien sis au [Adresse 3] , il sera débouté de sa demande de sursis à statuer.



Sur la demande en paiement des charges de copropriété



M. [D] fait valoir que les syndics antérieurs ne lui avaient jamais réclamé le paiement de charges supplémentaires au titre de sa villa, qu' il ne reçoit de la copropriété voisine aucune prestation de quelque nature qu'elle soit, au profit de la parcelle occupée par la villa, qui est exclue du paiement des charges selon les actes de vente et le réglement de copropriété.



Le syndicat des copropriétaires réplique avoir scrupuleusement suivi la répartition du règlement de copropriété, signé par M. [D], ès qualité de rédacteur du règlement de copropriété. 

Il relève que M. [D] ne supporte pas les charges générales « hors bâtiment B » mais supportent les charges communes générales à hauteur de ses tantièmes. 



***





Conformément aux dispositions des articles 10 et 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, l'approbation des comptes par une décision d'assemblée générale non contestée dans les délais s'oppose à ce qu'un copropriétaire refuse de payer la quote part de charges correspondante.



A cet égard, il est constant qu'il revient au syndicat des copropriétaires de démontrer le bien fondé de ses prétentions. Il lui appartient donc de prouver le caractère exigible, certain et liquide de sa créance.



En outre, selon l'article 45-1 du décret du 17 mars 1967, le copropriétaire qui conteste la régularité de son compte individuel est en droit de demander la rectification d'erreurs commises par le syndic dans l'établissement de celui-ci.



Il revient donc au copropriétaire qui se plaint d'erreurs comptables de préciser concrètement la nature et l'étendue de celles-ci commises par le syndic dans l'établissement de son compte individuel de charges, de procéder à l'analyse de ses comptes et de justifier l'existence des erreurs alléguées. En effet, de vagues critiques non justifiées ne sauraient prospérer. 



Pour justifier le bien fondé de sa demande, le syndicat verse aux débats : 

- une matrice cadastrale suivant laquelle M. [D] est propriétaire des lots n°1, 111, 112, 113, 114 au 2 rue pasteur, et du lot n°201 au [Adresse 3] ;

- le réglement de copropriété reçu devant notaire le 24 août 2001 pour l'immeuble situé à l'angle du [Adresse 2] ;

- le procès-verbal d'assemblée générale du 26 juin 2017 approuvant le budget prévisionnel de l'année 2018 ;

- le procès-verbal d'assemblée générale du 26 juin 2018 approuvant les comptes de l'année 2017, et le budget prévisionnel de l'année 2019 ;

- le procès-verbal d'assemblée générale du 4 juillet 2019 approuvant les comptes de l'année 2018, et le budget prévisionnel de l'année 2020 ;

- des appels de fond pour les charges 2016, des appels de fonds sans précision de la période des charges concernées, des appels de fond pour des charges de l'année 2017, 2018, 2019 (pièce 13 à 17, 20 à 22, 30), des appels de fond pour des charges de l'année 2020 à 2022 (pièce 30) ;

- un décompte des charges dues à la date du premier janvier 2022.



L'attestation notariée de la vente intervenue le 24 août 2011 indique que M. [D] a vendu son bien composé d'un terrain destiné à être construit et une maison, le tout devant être mis en copropriété.



Selon le réglement de copropriété, l'immeuble est composé d'un bâtiment A à construire en R+6 de 35 lots, un sous-sol de 76 lots et la maison bourgeoise existante constituant le bâtiment B et le lot 201. M. [D] est donc propriétaire d'un appartement avec jardin au rez-de-chaussée du bâtiment A, de quatre places de stationnement, et de la maison individuelle correspondant au bâtiment B avec jouissance exclusive du jardin. 



Ce réglement de copropriété distingue les parties communes à l'ensemble des copropriétaires, des parties communes spéciales propres aux bâtiment A, sous-sol, lots n°11 et 12, et lots n°111 à 114. Il distingue encore les charges générales des charges spéciales. Il précise :

'conformément à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, il sera distingué :

- les charges entrainées par les services collectifs et équipements communs. Le lot 201 ne bénéficiant d'aucun service collectif ni équipement commun, n'aura pas à participer à ces charges.

- les charges relatives à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes. Tous les lots doivent y participer en proportion des tantièmes de copropriété, même si elles ne présentent pour eux aucune utilité. Entrent dans cette catégorie les impôts, les dépenses de fonctionnement du syndicat et du conseil syndical, les honoraires du syndic...'.(souligné par la cour)



Il mentionne encore, en son article 6, que 'le propriétaire du lot 201 n'aura pas à participer aux décisions relatives aux services collectifs et équipements communs ne profitant qu'aux autres bâtiments.

A noter que le bâtiment B (lot 201) n'étant constitué que d'un seul lot privatif, les frais relatifs à l'entretien de celui-ci seront entièrement à la charge du copropriétaire concerné'. Il énumère ensuite la répartition des charges spéciales au bâtiment A, au sous-sol, à certains lots, aux ascenseurs.



Et, selon le tableau de répartition des charges figurant dans le modificatif du réglement de copropriété du 28 janvier 2002, le lot 201 ne participe qu'aux charges communes générales à hauteur de 967 tantièmes.



Il résulte de ces éléments que M. [D] est bien redevable des charges en lien avec les lots 

n°1, 111, 112, 113, 114 et n°201 dont il est propriétaire, selon la répartition prévue dans le réglement de copropriété. Compte-tenu des appels de fond, du décompte de charge, et de la justification de l'approbation des comptes pour les seules années 2017 à 2020, le jugement sera confirmé en ce qu'il avait condamné M. [D] à payer la somme de 8.751,37 euros dont il était redevable au 1er avril 2019, somme qui ne pourra être actualisée qu'à hauteur de 13.404,74 euros au titre des charges dont il est redevable au 27 octobre 2020 puisque l'approbation des comptes ou du budget prévisionnel des années 2021 et 2022 n'est justifiée par aucune pièce versée aux débats.



Sur les demandes de dommages et intérêts



Le sens de l'arrêt commande de débouter M. [D] de sa demande de dommages et intérêts qui n'était au demeurant étayée par aucun moyen de droit et de fait.



Le syndicat des copropriétaires sera également débouté de sa demande de dommages et intérêts pour appel abusif qui n'est également étayée par aucun moyen de droit et de fait, l'appréciation inexacte qu'une partie fait de ses droits n'étant en elle-même pas constitutive d'une faute ou d'un abus. 



Sur les dépens et les frais irrépétibles



Le sens de l'arrêt commande de condamner M. [D] aux dépens dont distraction au profit de Maître Claire Ricard, et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.



Il n'y a pas lieu de statuer sur la demande d'application de l'article 10 du décret du 12 décembre 1996 n°96/1080 modifié par décret du 8 mars 2001, cette disposition ayant été abrogée par décret n°2016-230 du 26 février 2016. 



PAR CES MOTIFS



La cour, après en avoir délibéré, statuant par arrêt contradictoire,



Déboute M. [D] de ses demandes d'incompétence et de sursis à statuer ;



Confirme le jugement sauf sur le quantum de la condamnation en paiement au titre des charges et en ce qu'il a condamné M. [D] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] la somme de 500 euros au titre des dommages et intérêts ;



Statuant à nouveau et y ajoutant,



Condamne M. [D] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] la somme de 13. 404,74 euros au titre des chargesde copropriété dont il est redevable au 27 octobre 2020 ;



Déboute M. [D] et le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] de leurs demandes de dommages et intérêts ;



Condamne M. [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;



Déboute M. [D] du surplus de ses demandes ;



Condamne M. [D] aux dépens dont distraction au profit de Maître Claire Ricard.



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Signé par Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.







LE GREFFIER,LE PRÉSIDENT,