Cour d'Appel · 3e chambre civile — 21 avril 2022

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D'APPEL DE MONTPELLIER



3e chambre civile



ARRET DU 21 AVRIL 2022



Numéro d'inscription au répertoire général : 

N° RG 17/02575 - N° Portalis DBVK-V-B7B-NE25



Décision déférée à la Cour : 

Jugement du 11 juillet 2012

TRIBUNAL DE GRANCE INSTANCE DE PERPIGNAN

N° 11/00492





APPELANTS :



Monsieur [Z] [R]

né le [Date naissance 5] 1958 à [Localité 14]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Adresse 3]

et

Madame [A] [P] épouse [R]

née le [Date naissance 1] 1954 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Adresse 3]



Représentée par Me Alexandre SALVIGNOL de la SARL SALVIGNOL ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, substitué à l'audience par Me François CORNUT, avocat au barreau de LYON





INTIME :



Monsieur [O] [I]

né le [Date naissance 2] 1952 à [Localité 16]

de nationalité Française

[Adresse 8]

[Adresse 8]

[Adresse 8]

Représenté par Me Raymond ESCALE de la SCP VIAL-PECH DE LACLAUSE-ESCALE- KNOEPFFLER-HUOT-PIRET-JOUBES, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, substitué à l'audience par Me Bernard VIAL de la SCP VIAL-PECH DE LACLAUSE-ESCALE- KNOEPFFLER-HUOT-PIRET-JOUBES, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES







Ordonnance de clôture du 08 Février 2022

COMPOSITION DE LA COUR :





En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 01 MARS 2022,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Thierry CARLIER, Conseiller, chargé du rapport et M. Fabrice DURAND, Conseiller.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Thierry CARLIER, Conseiller faisant fonction de président de chambre

M. Fabrice DURAND, Conseiller

Mme Marie-Claude SIMON, Vice-présidente placée par ordonnance du premier président du 1er décembre 2021 



Greffier, lors des débats : Mme Camille MOLINA







ARRET : 



- contradictoire.



 - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



- signé par M. Thierry CARLIER, Conseiller faisant fonction de président de chambre, et par Mme Camille MOLINA, Greffière.





*

**





EXPOSE DU LITIGE :



Par acte notarié du 25 avril 1994 établi et rédigé par Maître [O] [I], notaire à [Localité 15], les époux [R], assistés de Maître [H] [K], notaire à [Localité 13], ont acquis un bien immobilier situé au [Adresse 6], propriété des époux [T]. L'acte indique que l'immeuble a été édifié en vertu d'un permis de construire tacite et non dénoncé par l'Administration.



Suivant acte notarié du 16 mars et 4 avril 2001 reçu par Maître [S], notaire à [Localité 15], les époux [R] ont vendu le bien aux époux [Y]. 



Considérant que l'immeuble a été bâti malgré un refus du permis de construire et en l'absence de certificat de conformité, les époux [Y] ont sollicité la nullité de la vente et l'indemnisation de leur préjudice. 



Par jugement du 7 novembre 2006, le tribunal de grande instance de Perpignan a: 



- déclaré recevable l'action des époux [Y],

- annulé l'acte de vente en date du 16 mars et 4 avril 2001,

- ordonné la restitution du prix de vente soit la somme de 396 369,44 euros par les époux [R] aux époux [Y] avec intérêts au taux légal à compter du 22 septembre 2003, date de l'assignation,

- ordonné la restitution par les époux [Y] aux époux [R] de l'immeuble situé à [Adresse 12] et cadastré section BP n°[Cadastre 7],[Cadastre 9] et section BR n°[Cadastre 4],

- dit que cette restitution devra se faire immédiatement après la restitution du prix de vente avec le paiement des intérêts correspondants, 

- déclaré les époux [R], la SCP de notaires [S]-[F] et la SCP de notaires [K] et [L] responsable in solidum des dommages causés aux époux [Y],

- condamné les époux [R] à payer aux époux [Y] la somme de 10 550,75 euros à titre de dommages et intérêts pour l'embellissement de l'immeuble et le déménagement initial,

- condamné in solidum les époux [R] et la SCP de notaire [S]-[F] à payer aux époux [Y] la somme de 40 200 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation des dommages résultant des frais de la vente du nouveau déménagement qui leur sera imposé et du préjudice moral,

- dit que les sommes dues à titre de dommages et intérêts porteront intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

- dans les rapports entre débiteurs de l'obligation à paiement de dommages et intérêts, dit que le dommage est imputable aux notaires pour 66% et aux époux [R] pour 34%,

- condamné la SCP [K] et [L] à relever et garantir les époux [R] des condamnations prononcées contre eux à titre de dommages intérêts (10 550,75 euros + 40 200 euros ) dans la limite de 66%,

-condamné in solidum les époux[R], la SCP de notaires [S]-[F] et la SCP de notaires [K]-[L] à payer aux époux [Y] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- dit que le dispositif du présent jugement, devenu définitif, devra être communiqué par la partie la plus diligente au bureau de la conservation des hypothèques aux fins de publication, 

- condamné in solidum les époux [R], la SCP de notaires [S]-[F] et la SCP de notaires [K]-[L] aux dépens de l'instance.









Ladite décision a été confirmée en toutes ses dispositions par la cour d'appel de Montpellier le 17 juin 2008.



Les époux [R] ont formé un pourvoi en cassation.



Par arrêt du 8 décembre 2009, la Cour de cassation a déclaré non admis le pourvoi.



Par acte du 3 janvier 2011, les époux [R] ont asssigné Maître [I] devant le tribunal de grande instance de Perpignan aux fins de dire que le notaire a commis une faute et de le condamner à leur payer la somme de 217 540 euros en réparation du préjudice subi.



Par jugement du 11 juillet 2013, le tribunal de grande instance de Perpignan a :



- rejeté la fin de non recevoir soulevée par Maître [I],

- débouté les époux [R] de l'ensemble de leurs demandes mal fondées,

- condamné les époux [R] à payer une somme de 1 000 euros à Maître [I] à titre de dommages et intérêts,

- condamné les époux [R] à payer une somme de 2 500 euros à Maître [I] par application de l'article 700 du Code de procédure civile,

- dit n'y avoir lieu à l'exécution provisoire de la présente décision,

- débouté les parties du surplus de leurs demandes, fins et conclusions,

- condamné les époux [R] aux dépens et autorisé la SCP d'avocats Vial-Pech De La Clause-Escale-Knoepffler à faire application de l'article 699 du code de procédure civile.



Le 2 août 2013, les époux [R] ont interjeté appel de ce jugement à l'encontre de Maître [I].



Par arrêt du 9 novembre 2016, la cour a ordonné le retrait de l'affaire du rôle sollicité par les parties à l'audience du même jour. 



Par une déclaration de saisine du 5 mai 2017, les époux [R] ont sollicité le rétablissement de l'affaire.



Vu les conclusions de Monsieur [Z] [R] et Madame [A] [P] épouse [R] remises au greffe le 13 juillet 2017 ;



Vu les conclusions de Maître [O] [I], notaire remises au greffe le 24 août 2017 ;







MOTIFS DE L'ARRÊT :



Au préalable, il convient de rappeler que le notaire engage sa responsabilité délictuelle lorsqu'il enfreint une obligation d'origine statutaire ou légale, tenant à sa seule qualité d'officier public. Tel est le cas de la méconnaissance de ses obligations liées à ses deux missions fondamentales, l'authentification et le devoir de conseil, cette mission, qui n'a pas de définition légale, étant complémentaire de la précédente et de l'exigence d'efficacité qui en découle.



En revanche, le notaire engage sa responsabilité contractuelle lorsqu'il agit en qualité de mandataire ou de gérant d'affaire de ses clients.



En l'espèce, il est principalement reproché à Maître [I] d'avoir omis d'avertir les époux [R] de l'absence de permis de construire valable et d'avoir manqué en conséquence à son devoir d'information et de conseil à leur égard lors de l'acquisition de l'immeuble litigieux.



Par conséquent, seule sa responsabilité civile délictuelle est susceptible d'être engagée en l'espèce.



Aux termes de l'ancien article 2270-1 alinéa 1 du code civil ' Les actions en responsabilité civile extra contractuelle se prescrivent par dix ans à compter de la manifestation du dommage ou de son aggravation '.



Il est constant que la prescription en responsabilité ne court qu'à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime si celle-ci établit qu'elle n'en avait pas et précédemment connaissance.



En l'espèce, les époux [R] ont acquis la propriété du bien litigieux selon un acte du 25 avril 1994 indiquant au paragraphe ' Désignation ' (page 10) que le vendeur a obtenu pour l'immeuble, objet de la vente, ' le permis de construire délivré par Monsieur le Maire de la commune de [Localité 11] sous les références suivantes : PERMIS DE CONSTRUIRE n° 87 B0966 049 TACITE, en date du 26 juin 1987.Permis obtenu tacitement et non dénoncé par l'Administration, ainsi qu'il sera relaté plus loin.La déclaration d'achèvement des travaux résulte de la facturation de raccordement de l'entrerise SAUS en date de 1993".



Au paragraphe ' Urbanisme ', il est indiqué que demeureront ci-jointes et annexées aux présentes après avoir été visées par les parties :



- une lettre de la mairie de [Localité 11] adressée au notaire le 20 novembre 1991, indiquant la situation de l'immeuble vendu au regard des prescriptions de la commune ;

- le courrier en date du 24 novembre 1992 du Député Maire de [Localité 11], adressé au notaire ;

- les courriers des 14 et 22 décembre 1992 et 17 juin 1993, adressés pour information par le Directeur départemental de l'Equipement au maire de la commune.



Or, si dans le cadre de la désignation du bien, il était fait état de l'existence d'un permis de construire tacite, le courrier du 20 novembre 1991, annexé à l'acte et signé par les époux [R], indiquait sans aucune ambiguïté, au titre des observations particulières ' Immeuble construit sans permis de construire', cette indication contredisant l'existence d'un permis de construire tacite, ce qui était confirmé par le courrier du 14 décembre 1992 indiquant notamment : ' Dans le cas présent, Madame [G] qui à l'époque avait sollicité le permis de construire 049.87 B 1046 ne peut se targuer d'un permis de construire tacite. En effet, bien que le refus proposé à votre signature le 3 décembre 1987 ne lui ait jamais été notifié, Madame [G] ne peut bénéficier d'un permis de construire tacite puisque les travaux avaient été exécutés en infraction, sans autorisation(...) Elle ne saurait donc bénéficier d'une autorisation tacite, et à ce titre un certificat de conformité ne peut lui être délivré. Si toutefois il l'était, il serait illégal, et à ce titre pourrait être attaqué devant le tribunal administratif aux fins d'annulation'.



Enfin, le courrier du 22 décembre 1992 confirmait le précédent courrier en ces termes ' En ce qui concerne l'existence d'un permis de construire tacite au bénéfice de Madame [G] et sur la possibilité de délivrance d'un certificat de conformité, je ne peux que vous confirmer les termes de mon précédent courrier du 14 décembre 1992, qui vous précisait que cette démarche, dans la situation connue, n'était pas possible'.



Ces documents, rédigés en termes particulièrement clairs et explicites, annexés à l'acte et signés par les époux [R], démontrent que ces derniers étaient parfaitement informés lors de la vente du 25 avril 1994 d'une part de l'illégalité de la construction et d'autre part de l'impossibilité qu'elle puisse bénéficier d'un permis tacite, Monsieur [R], comme le rappelle l'arrêt du 17 juin 2008, ayant, quelques semaines avant la vente de 2001, tenté d'obtenir un certificat de conformité qui lui a été refusé par la DDE, l'immeuble ayant fait l'objet d'un refus de permis de construire et ne pouvant bénéficier d'un permis de construire tacite (courrier du 4 janvier 2001).



Par conséquent, le dommage en lien direct avec la faute reprochée au notaire, à savoir l'absence de permis de construire affectant la construction litigieuse, et ses éventuelles conséquences sur le plan civil, évoquées dans le courrier de la DDE du 17 juin 1993, s'est donc manifesté pour les époux [R] dès le 25 avril 1994, date à laquelle ils ont signé l'acte de vente et ont pris connaissance des différents courriers précités.



Le 25 avril 1994 constitue donc le point de départ de la prescription de dix ans prévue par l'ancien l'article 2270-1 du code civil.



L'assignation ayant été délivrée à Maître [I] le 3 janvier 2011, l'action diligentée par les époux [R] est prescrite.



Le jugement sera donc infirmé en toutes ses dispositions.





PAR CES MOTIFS :



La cour,



Dit que l'action diligentée par les époux [R] à l'encontre de Maître [O] [I] est prescrite ;



Condamne Monsieur [Z] [R] et Madame [A] [P] épouse [R] aux entiers dépens de première instance et d'appel ;



Condamne Monsieur [Z] [R] et Madame [A] [P] épouse [R] àpayer à Maître [O] [I] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, pour ses frais engagés en première instance et en appel.





Le greffier, Le conseiller faisant fonction de président de chambre,