Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 3 — 21 avril 2022

Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3



ARRET DU 21 AVRIL 2022



(n° /2022, 6 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/20572 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CA6LS



Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Octobre 2019 -Tribunal d'Instance de NOGENT SUR MARNE - RG n° 11-19-118





APPELANTS

 

Monsieur [N] [K]

[Adresse 1]

[Localité 4]



et



Madame [Y] [R] [H] épouse [N] [K]

[Adresse 1]

[Localité 4]



Assistés et représentés par Me Dan GRIGUER de la SELEURL DAN GRIGUER, avocat au barreau de PARIS, toque : B0005





INTIMEE 



Société RESIDYS

[Adresse 2]

[Localité 3]



Assistée et représentée par Me Johanna TAHAR de l'AARPI LE CARRÉ, avocat au barreau de PARIS, toque : L0154





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 25 Mars 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Bérengère DOLBEAU, Conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. François LEPLAT, Président de chambre

Mme Anne-Laure MEANO, Présidente assesseur

Mme Bérengère DOLBEAU, Conseillère





Greffière lors des débats : Mme Suzanne HAKOUN



 ARRET :



- contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joelle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.



*****

EXPOSÉ DU LITIGE



Par acte sous seing privé en date du 7 août 2018, la société Residys a consenti à M. [N] [K] et Mme [Y] [R] [H] un bail sur un appartement et un emplacement de stationnement situés [Adresse 1]) pour un loyer mensuel de 2 429 euros hors charges.



Par acte d'huissier en date du 1er février 2019, M. [N] [K] et Mme [Y] [R] [H] ont assigné la société Residys devant le tribunal d'instance de Nogent sur Marne aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- condamner la société Résidys, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, à réaliser les travaux nécessaires à la mise en état de jouissance de leur garage,

- ordonner la réduction de leur loyer à hauteur de 200 euros HT et HC par mois, jusqu'à la réparation définitive et au parfait fonctionnement du monte-charge,

- condamner la société Residys à leur payer :

 - la somme de 1 100 euros au titre du préjudice de jouissance matériel subi depuis la date d'aménagement, soit le 15 août 2018, et compenser cette somme avec les sommes déjà déduites par ces derniers, somme à parfaire,

 - la somme de 5 000 euros au titre du préjudice moral,

 - la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

 - les entiers dépens.



Par acte d'huissier en date du 6 mai 2019, la société Résidys a assigné la société Cymval, la société Orona Ile de France et la société DMS ascenseurs en intervention forcée dans la procédure initiée par M. [N] [K] et Mme [Y] [R] [H]. 



Par jugement contradictoire entrepris du 18 octobre 2019, le tribunal d'instance de Nogent sur Marne a ainsi statué :

Constate que la société Residys renonce à l'intégralité de ses demandes à l'encontre de la société Orona Ile de France ;

Déclare nulle et de nul effet la citation délivrée le 6 mai 2019 par la société Résidys à l'encontre de la société Cymval ; 

Rejette l'intégralité des demandes de M. [N] [K] et Mme [Y] [R] [H] à l'encontre de la société Résidys ; 

Dit qu'il n'y plus lieu à statuer sur l'appel en garantie de la société DMS Ascenseurs par la société Residys; 

Condamne in solidum M. [N] [K] et Mme [Y] [R] [H] à payer à la société Residys la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Condamne la société Residys à payer à chacune des sociétés Cymval, Orona Ile de France et DMS ascenseurs la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Condamne in solidum M. [N] [K] et Mme [Y] [R] [H] aux dépens, à l'exclusion de ceux concernant les sociétés Cymval, Orona Ile de France et DMS ascenseurs qui resteront à la charge de la société Residys ; 

Dit n'y avoir lieu a l'exécution provisoire de la présente décision.



Vu l'appel interjeté le 6 novembre 2019 par M. [N] [K] et Mme [Y] [R] [H] ; 



PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les dernières écritures remises au greffe le 3 février 2020 par lesquelles M. [N] [K] et Mme [Y] [R] [H], appelants, demandent à la cour de :

Infirmer le jugement de tribunal de Nogent sur Marne en date du 18 octobre 2019 en ce qu'il a rejeté l'intégralité des demandes de M. [N] [K] et Mme [Y] [R] [H] à l'encontre de la société RESIDYS et condamné in solidum M. [N] [K] et Mme [Y] [R] [H] à payer à la société RESIDYS la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Confirmer pour le surplus,

STATUANT à nouveau :

- Déclarer les demandes de M. [K] et Mme [H] recevables et bien fondées,

Et en conséquence,

- Condamner la SCI Residys [Localité 4] sous astreinte de 50 euros par jour de retard à réaliser les travaux nécessaires à la mise en état de jouissance du garage de M. [K] et Mme [H];

- Ordonner la réduction du loyer de M. [K] et Mme [H] à hauteur de 200 euros HT et HC par mois jusqu'à la réparation définitive et au parfait fonctionnement du monte-charge ;

- Condamner la SCI Residys [Localité 4] à payer à M. [K] et Mme [H] la somme de 1100 euros au titre du préjudice de jouissance matériel subi par ces derniers depuis la date d'emménagement de M. [K] et Mme [H] c'est-à-dire depuis le 15 août 2018 jusqu'à la fin du mois de janvier 2019, sommes à parfaire ;

- Condamner la SCI Residys [Localité 4] à payer à M. [K] et Mme [H] la somme de 5.000 euros au titre du préjudice moral subi ;

- Condamner la SCI Residys [Localité 4] à payer à M. [K] et Mme [H] la somme de 3000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile

- Condamner la SCI Residys [Localité 4] en tous les dépens d'instance et d'appel dont le recouvrement pourra être effectué directement par Maître Griguer, avocat à la cour, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.



Vu les dernières écritures remises au greffe le 5 mars 2020 au terme desquelles la société Residys, intimée, demande à la cour de :

Confirmer le jugement du 18 octobre 2019 en toutes ses dispositions ; 

Condamner in solidum M. [N] [K] et Mme [Y] [R] [H] à payer à la société Residys la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 24 février 2022. 



Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu'elles ont remises au greffe et au jugement déféré.





MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur le dépôt tardif des conclusions de l'appelant :



Conformément à l'article 15 du code de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent, afin que chacune soit à même d'organiser sa défense.



L'article 16 ajoute que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.



En l'espèce, la date de clôture a été fixée au 24 février 2022 suite à avis du 21 janvier 2022 du conseiller de la mise en état.



En transmettant des conclusions n°2 quelques heures seulement avant la clôture (23 février 2022 à 12h07 pour une clôture le 24 février 2022 à 9h00), alors qu'elle avait connaissance de la date de celle-ci et qu'elle répondait à des conclusions adverses communiquées par voie électronique dès le 5 mars 2020 (soit près de deux années auparavant), la partie appelante a manqué à la loyauté des débats, en ce qu'elle a mis la partie adverse dans l'impossibilité de répondre.



En conséquence, les conclusions notifiées le 23 février 2022 par M. [K] et Mme [H] épouse [K] sont écartées des débats. 



Sur le trouble de jouissance :



Selon l'article 1719 du code civil : "Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;

2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;

3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations."



En application de l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le bailleur est notamment obligé :

"a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;"



Comme devant le premier juge, M. et Mme [K], au soutien de leur demande indemnitaire pour trouble de jouissance, font valoir que la société Residys a manqué à son obligation de leur assurer la jouissance paisible du bien loué par sa carence à traiter les dysfonctionnements à répétition du monte-charge automobile permettant l'accès au parking de l'immeuble, ce qui leur a causé des préjudices liés à l'impossibilité de rentrer ou de sortir leur véhicule dans le parking.



Pour justifier de leur préjudice, les époux [K] produisent aux débats :

- la carte grise du véhicule Porsche appartenant à la société CPTE Conseil dont M. [K] est le gérant;

- les échanges de courriels entre M. [N] [K] et le gestionnaire de l'immeuble le 20 septembre 2018 au sujet des dysfonctionnements de l'accès au parking ;

- le courrier du 17 septembre 2018 de M. [K] au gestionnaire de l'immeuble lui indiquant qu'il ne peut stationner son véhicule dans sa place de parking n°15 depuis le 15 août 2018, date de son arrivée dans la location, l'ascenseur du parking n'étant pas en fonction ;

- les courriers du conseil de M. [K] en date des 19 et 26 septembre 2018 ;

- un courriel de M. [V], autre locataire de l'immeuble, indiquant le 18 décembre 2018 au gestionnaire que le monte-charge automobile était encore en panne, son épouse étant restée coincée à l'intérieur avec ses enfants, et se plaignant que ce monte-charge n'ait fonctionné que trois semaines sur les cinq derniers mois ; 

- un courrier du 11 décembre 2018 du conseil de M. [K] au gestionnaire l'informant que le monte-charge était en panne le 3 décembre 2018 ainsi que le week-end du 8 décembre 2018;

- un courriel du 20 janvier 2019 de M. [K] informant le gestionnaire que le parking était en panne depuis quatre jours et que son véhicule était à l'intérieur, sans pouvoir l'utiliser ;

- les justificatifs de prise de véhicules Uber pour se déplacer ;

- un courriel de M. [K] du 1er avril 2019 indiquant que le parking était en panne ;

- le rapport annuel d'activité de la société DMS, chargée de la maintenance et de la réparation du monte-charge automobile, mentionnant les 31 interventions pour pannes entre le 27 juillet 2018 et le18 janvier 2019, soit sur une période d'un peu plus de cinq mois ;



Concernant les pannes répétées de l'ascenseur durant plusieurs mois, désordre reconnu par le gestionnaire de l'immeuble, il n'est pas contesté que des interventions ont eu lieu très régulièrement à la demande du gestionnaire de l'immeuble mandaté par le bailleur, soit 31 interventions en cinq mois, pour une période d'arrêt du monte-charge de 49 jours au total.



Par ailleurs, l'obligation continue d'entretien de l'article 1719 du code civil est distincte de l'obligation de réparation issue de l'article 1724 du code civil, qui n'est pas applicable en l'espèce, puisqu'il ne s'agit pas de travaux entrepris par le bailleur, les locaux loués étant neufs, mais de pannes répétées donnant lieu à des interventions ponctuelles pour la remise en route du monte-charge automobile. En tout état de cause, le monte-charge a été à l'arrêt plus de 21 jours sur une période de cinq mois.



Par ailleurs, M. [K] justifie qu'il était gérant de la société propriétaire du véhicule Porsche, et le locataire doit avoir accès au parking qu'il loue, peu important qu'il soit propriétaire ou non du véhicule utilisé.



Ainsi, l'incapacité du bailleur à assurer un fonctionnement sûr et permanent du "monte-voiture" et donc l'accès du locataire à l'emplacement du parking donné à bail, et ce durant plusieurs mois, constitue un préjudice de jouissance, l'emplacement de parking faisant partie des éléments du bail souscrit le 7 août 2018.



Il y a donc lieu d'infirmer le jugement en ce qu'il a débouté M. et Mme [K] de leur demande au titre du trouble de jouissance.



Par conséquent, la cour retient un préjudice relatif aux pannes d'ascenseur récurrentes et fixe le trouble de jouissance à ce titre à la somme de 1 100 euros (en retenant une indemnité de 200 euros par mois sur une période de cinq mois et demi), au vu du montant total du loyer comprenant la place de parking comme accessoire du contrat, et au regard du fait que le véhicule de M. [K] lui permettait d'assurer ses obligations professionnelles et familiales.



Sur le préjudice moral :



M. et Mme [K] sollicitent également un préjudice moral à hauteur de 5 000 euros pour avoir dû garer leur véhicule d'un prix élevé dans la rue lorsque le parking n'était pas accessible.



Toutefois, ce préjudice moral, qui n'est justifié par aucune pièce, se confond avec le trouble de jouissance déjà indemnisé.

Il ne sera donc pas fait droit à cette demande.



Sur la demande de travaux sous astreinte et de réduction de loyer jusqu'au parfait fonctionnement du monte-charge :



Ces demandes sont devenues sans objet du fait du départ de M. et Mme [K] des lieux loués. 



Sur l'article 700 du code de procédure civile :



Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de M. et Mme [K] la totalité des frais qu'ils ont dû supporter au cours de la présente instance.

La société Residys sera donc condamnée à leur verser la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Infirme le jugement entrepris dans la limite de l'appel ; 



Statuant à nouveau et y ajoutant,



Ecarte comme tardives les conclusions transmises le 23 février 2022 par les appelants ; 



Condamne la société Residys à verser à M. [N] [K] et Mme [Y] [R] [H] la somme de 1 100 euros au titre de leur préjudice de jouissance d'août 2018 à janvier 2019 ;



Déboute M. [N] [K] et Mme [Y] [R] [H] de leurs demandes supplémentaires ;



Condamne la société Residys à verser à M. [N] [K] et Mme [Y] [R] [H] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne la société Residys aux dépens de première instance et d'appel, dont le recouvrement sera effectué directement par Maître Griguer, avocat, conformément à l'article 699 du code de procédure civile ; 



Rejette toutes autres demandes.



La Greffière Le Président