Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 3 — 21 avril 2022

Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3



ARRET DU 21 AVRIL 2022



(n° /2022, pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/20751 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CA64I



Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Août 2019 -Tribunal d'Instance de LONGJUMEAU - RG n° 11-19-446





APPELANT

 

Monsieur [H] [O]

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représenté par Me Virginie LORMAIL-BOUCHERON de la SCP LORMAIL-BOUCHERON, avocat au barreau d'ESSONNE

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2019/058435 du 04/12/2019 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)





INTIME 



Monsieur [Z] [S]

[Adresse 3]

[Localité 1]



Représenté par Me Frédérique LAHANQUE de la SCP LYONNET DU MOUTIER - VANCHET-LAHANQUE - GUYOT, avocat au barreau de PARIS, toque : P0190

Assisté de Me Justine ECHINARD, avocat au barreau de PARIS





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 25 Mars 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Bérengère DOLBEAU, Conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. François LEPLAT, Président de chambre

Mme Anne-Laure MEANO, Présidente assesseur

Mme Bérengère DOLBEAU, Conseillère





Greffière lors des débats : Mme Suzanne HAKOUN



 

ARRET :



- contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joelle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.



*****

EXPOSÉ DU LITIGE



Par acte sous seing privé, M. [Z] [S] a donné à bail à M. [H] [O] un appartement situé [Adresse 2]).



Le 12 juin 2018, la commission de surendettement des particuliers de l'Essonne saisie par M. [H] [O] aux fins d'ouverture d'une procédure de traitement de sa situation de surendettement a déclaré cette demande recevable avant d'instruire le dossier.



Par exploit d'huissier en date du 11 janvier 2019, M. [Z] [S] a fait assigner M. [H] [O] devant le tribunal d'instance de Longjumeau à l'effet d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire:

- la constatation de manquements grave du locataire à ses obligations et le prononcé de la résiliation judiciaire du bail ;

- l'expulsion de M. [H] [O] et de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique, sous astreinte de 50 euros par jour de retard ;

- le transport et la séquestration des meubles restés dans les lieux en garde-meuble aux frais avancés par la personne expulsée ;

- la condamnation de M. [H] [O] à lui payer une somme de 6 028,30 euros, le tout à titre d'arriéré de loyers et charges impayés, terme de janvier 2019 inclus ;

- la condamnation de M. [H] [O] à lui payer à compter de la date de résiliation du bail à titre d'indemnité d'occupation une somme mensuelle de 718,10 euros, indexée selon les stipulations contractuelles, jusqu'à libération effective des lieux ;

- la condamnation de M. [H] [O] à lui payer une somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée ;

- la condamnation de M. [H] [O] à lui payer une somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.



Par jugement contradictoire entrepris du 6 août 2019 le tribunal d'instance de Longjumeau a ainsi statué :

Prononce la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu entre M. [Z] [S] et M. [H] [O];

Ordonne l'expulsion de M. [H] [O] et de tous occupants de son chef de l'appartement situé [Adresse 2] (Essonne), avec l'assistance de la force publique, à défaut de départ volontaire dans un délai de deux mois suivant la date de signification du commandement d'avoir à libérer les lieux en application de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

Dit que les meubles se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci et, à défaut, laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai d'un mois suivant la signification du procès-verbal d'expulsion en application des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

Condamne M. [H] [O] à payer à M. [Z] [S] une somme de 1 459,99 euros, au titre des loyers et charges (décompte arrêté au 5 juin 2019, juin 2019 inclus), assortie des intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision ;

Condamne M. [H] [O] à payer à M. [Z] [S] une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 1er juillet 2019 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, d'un montant mensuel de 612 euros, augmenté du coût des charges récupérables sur justificatifs ; 

Rejette les autres demandes ;

Ordonne l'exécution provisoire de la présente décision ;

Condamne M. [H] [O] aux dépens, qui comprennent les frais liés à la délivrance de l'assignation en date du 11 janvier 2019 ;

Rappelle que l'acte de signification du présent jugement prononçant l'expulsion doit indiquer les modalités de saisine et l'adresse de la Commission de médiation prévue à l'article L. 441-2-3 du code de la construction et de l'habitation en application de l'article 24 VI de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

Dit que la présente décision sera transmise par les soins du greffe à Monsieur le Préfet de l'Essonne en application des dispositions de l'article R. 412-2 du code des procédures civiles d'exécution. 



Vu l'appel interjeté le 9 novembre 2019 par M. [H] [O] ; 



PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les dernières écritures remises au greffe le 21 février 2022 par lesquelles M. [H] [O], appelant, demande à la cour de :

Infirmer le jugement rendu par le tribunal d'instance de Longjumeau en date du 6 août 2019 ; 

Et en conséquence ; 

Ecarter des débats la pièce 1bis communiquée par M. [Z] [S] et le débouter de sa demande de bail écrit ; 

Débouter M. [Z] [S] de sa demande de résiliation judiciaire du contrat de bail conclu entre eux ; 

Débouter M. [Z] [S] de sa demande d'expulsion envers lui et tous occupants de son chef de l'appartement situé à [Adresse 2], comme étant sans objet eu égard à son départ ; 

Constater qu'il a quitté les lieux et restitué les clés le 30 juin 2020 et que le bail a été résilié à cette date ; 

Fixer le montant du loyer à la somme mensuelle de 612 euros ; 

Constater qu'au mois de juin 2019 inclus, il n'existe aucune dette locative ; 

Constater que sur la période de juillet 2018 à juin 2020, le décompte de M. [H] [O] est créditeur de la somme de 2 371,02 euros ; 

Débouter M. [Z] [S] de l'ensemble des ses demandes ; 

A titre infiniment subsidiaire, 

Déclarer la demande relative aux réparations locatives irrecevable en cause d'appel, et subsidiairement, débouter M. [Z] [S] de sa demande relative aux réparations locatives ; 

Fixer la dette locative, sur la période du mois de décembre 2017 à juin 2020 à la somme de 466,16 euros, après déduction du dépôt de garantie et sous réserve de la décision de la Cour d'Appel relative au rétablissement personnel ; 

Attribuer à M. [H] [O] les plus larges délais de paiement ; 

En tout état de cause, 

Condamner M. [Z] [S] à verser la somme de 1 500 euros au titre de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et de l'article 700 2° du code de procédure civile ; 

Laisser les dépens de première instance et d'appel à la charge de M. [Z] [S]. 



Vu les dernières écritures remises au greffe le 18 février 2022 au terme desquelles M. [Z] [S], intimé, demande à la cour de :

Confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a prononcé la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu entre M. [Z] [S] et M. [H] [O] et portant sur un appartement de deux pièces principales avec deux places de stationnement extérieures situé au 1er étage d'un immeuble situé [Adresse 2] ; 

Constater que les clés ont été restituées le 30 juin 2020 de sorte qu'il n'y a pas lieu d'ordonner l'expulsion des lieux dont s'agit de M. [H] [O] et de tous occupants de son chef ; 

Infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a condamné M. [H] [O] à lui payer la somme de 1 459,99 euros au titre des loyers et charges (décompte arrêté au 5 juin 2019, juin 2019 inclus) assortie des intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement ; 

Infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a condamné M. [H] [O] à lui payer une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 1er juillet 2019 et jusqu'à la date de libération effective des lieux d'un montant mensuel de 612 euros augmenté du coût des charges récupérables sur justificatifs ; 

Statuant à nouveau, 

Condamner M. [H] [O] à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant équivalent au montant du loyer augmenté de la provision sur charges ce à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux ; 

Condamner M. [H] [O] à lui payer la somme de 3 358,89 euros correspondant aux loyers, provisions sur charges et indemnités d'occupation arrêtés au 30 juin 2020, date de restitution des clés, déduction faite du dépôt de garantie ; 

Condamner M. [H] [O] à lui payer la somme de 3 745,50 euros au titre des frais de remise en état du logement ; 

Débouter M. [H] [O] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions ; 

Débouter M. [H] [O] de sa demande d'octroi des plus larges délais de paiement ; 

Subsidiairement, assortir les délais de paiement accordés d'une clause de déchéance du terme à défaut de paiement d'une seule échéance à bonne date ; 

Condamner M. [H] [O] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

Condamner M. [H] [O] aux entiers dépens de première instance et d'appel. 



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 24 février 2022.

 

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu'elles ont remises au greffe et au jugement déféré.



MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur la demande d'écarter la pièce 1bis (bail paraphé) :



M. [O] soulève le fait que le contrat de bail paraphé n'a pas été versé aux débats devant le premier juge, et a été produit tardivement par le bailleur, soit le 18 février 2022, sollicitant que cette pièce soit écartée sur le fondement des dispositions de l'article 15 du code de procédure civile.

Toutefois, M. [O] a pu s'expliquer sur cette pièce dans ses conclusions du 21 février 2022, dans le respect du principe du contradictoire.



Aussi, n'y a-t-il pas lieu d'écarter la pièce n°1bis.



Sur l'existence d'un bail écrit :



L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.



L'article 1361 du code civil prévoit qu'il peut être suppléé à l'écrit par l'aveu judiciaire, le serment décisoire ou un commencement de preuve par écrit corroboré par un autre moyen de preuve.



L'article 1362 précise que constitue un commencement de preuve par écrit tout écrit qui, émanant de celui qui conteste un acte ou de celui qu'il représente, rend vraisemblable ce qui est allégué.

Peuvent être considérés par le juge comme équivalant à un commencement de preuve par écrit les déclarations faites par une partie lors de sa comparution personnelle, son refus de répondre ou son absence à la comparution.



En l'espèce, le contrat de bail du 9 décembre 2017 à effet au 20 décembre 2017 produit par M. [Z] [S] est paraphé de façon manuscrite sur chaque page (M et Nb) et comporte la signature et le tampon du mandataire du bailleur en dernière page sur laquelle figure également les deux paraphes indiqués, et la mention 'lu et approuvé' sous les mots 'le preneur'.

La grille de vétusté applicable en cas de dégradations jointe au bail porte également la mention 'lu et approuvé le 9 décembre 2017" sous les termes 'le preneur'.



M. [O] ne soutient pas qu'il ne s'agit pas de son écriture ou de ses paraphes.



De plus, un état des lieux entrant a été établi le 20 décembre 2017 (pièce 1ter) et signé par les deux parties, ce qui n'est pas contesté par M. [O].



Ces éléments constituent autant de commencements de preuve par écrit suppléant l'imperfection du contrat de bail non signé de la main de M. [O].



Il y a donc lieu de constater qu'un contrat de bail écrit a été conclu le 9 décembre 2017 entre les parties.



Sur la dette locative :



Sur le montant du loyer :



Le montant du loyer mensuel est fixé dans le bail à la somme de 612 euros.

Une clause d'indexation est prévue (IV A 2), selon laquelle : 'Le loyer sera révisé tous les ans le 20 décembre en fonction de l'indice de référence des loyers publié par l'Insee, l'indice de base retenu étant celui du 2ème trimestre 2016 valeur 125.25".

Il y a donc lieu de retenir l'indexation du loyer mentionné dans le décompte du mois d'août 2020 produit par le bailleur, celui-ci respectant les stipulations contractuelles.

Le loyer sera donc fixé à 616,59 euros à compter du mois de décembre 2018, conformément au décompte produit.



Sur les charges locatives :



Le contrat de bail prévoit que le montant des provisions sur charges de 88 euros par mois est récupérable, avec régularisation annuelle (IV B).



Selon l'article 23 alinéa 1er de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa version applicable de mars 2014 à octobre 2020, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires. A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.







Force est de contester en l'espèce que M. [S], pour justifier des provisions sur charges de 88 euros par mois ne produit aucun récapitulatif des charges annuelles établi par le syndic de l'immeuble relatives à ces années ; qu'aucun autre décompte notamment s'agissant des charges récupérables n'est justifié, ni aucune autre pièce justificative, y compris pour la taxe d'ordures ménagères.



Dès lors que M. [S] n'a pas justifié auprès de M. [O], en infraction à l'article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précité, de la communication des régularisations annuelles de charges, le locataire a le droit de revendiquer la répétition des provisions versées à ce titre pour la période courant du 20 décembre 2017 au mois de juin 2020, date de son départ des lieux.



Conformément à ce qu'a apprécié le premier juge, en l'absence de tout décompte annuel de charges, la justification des charges locatives n'est pas établie, et il convient de soustraire aux sommes réclamées (3358,89 euros) par le bailleur à M. [O] la somme de 2 640 euros correspondant au montant total des provisions sur charges versées de décembre 2017 à juin 2020.



Seul un solde de 718,89 euros (3358,89 - 2640) est donc dû par M. [O] au titre des loyers impayés lors de son départ des lieux le 30 juin 2020.

Le jugement sera réformé en ce sens.



Sur les réparations locatives :



M. [S] sollicite le paiement de la somme de 3 745,50 euros au titre des réparations locatives.

M. [O] soulève l'irrecevabilité de cette demande nouvelle.



Toutefois, l'article 564 du code de procédure civile dispose qu'à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.



En l'espèce, la demande porte sur les réparations locatives liées au départ des lieux du locataire le 30 juin 2020, soit postérieurement au jugement de première instance rendu le 6 août 2019.



Cette demande est donc recevable, puisque née de la survenance d'un fait postérieur.



Pour justifier de cette demande, M. [S] produit les pièces suivantes :

- l'état des lieux d'entrée du 20 décembre 2017 qui mentionne un bon état général ;

- l'état des lieux de sortie établi par huissier le 30 juin 2020 mentionnant des traces de salissures sur les meubles de la cuisine, dont un des revêtements est dégradé ; des chocs et rayures sur le parquet du salon et de la chambre ; l'absence d'abattant sur la cuvette des WC ; une vitre et une poignée de la porte-fenêtre du salon cassées ;

- la facture du 7 septembre 2020 de la société AMP pour un montant total de 3 745,50 euros comprenant la réfection totale des parquets, la dépose de la crédence de la cuisine, le remplacement de la vitre et de la poignée de la porte-fenêtre.



Au vu de la comparaison entre les deux états des lieux d'entrée et de sortie, seule une partie des frais doit être pris en charge par le locataire, certaines réparations n'étant pas justifiées par les mentions portées sur l'état des lieux de sortie (réfection totale des parquets, réparation du volet roulant, ponçage de la porte d'entrée, remplacement poignées des portes). Au vu des réparations locatives à la charge du locataire sortant (remplacement de la crédence, de la vitre et poignée de la porte-fenêtre, des joints et de l'abattant WC), celui-ci sera condamné à verser au bailleur la somme de 1 650 euros.



Sur la résiliation du bail :



L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.



Le bailleur reproche à M. [O] de ne pas avoir payé régulièrement ses loyers, et sollicite la résiliation du bail de ce chef.



Il résulte de ce qui a été dit précédemment qu'une partie des sommes réclamées n'était pas due par le locataire (frais non justifiés retirés en première instance, charges non régularisées). En outre, celui-ci a saisi la commission de surendettement dès le 23 mars 2018, soit quatre mois après son emménagement dans les lieux, et a payé régulièrement une partie des loyers malgré ses difficultés financières.



Cependant, M. [O] n'a jamais été à jour de ses loyers durant toute la période du bail, son compte étant constamment débiteur.



C'est pourquoi le jugement sera confirmé en ce qu'il a prononcé la résiliation judiciaire du bail et la condamnation du locataire au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et des charges jusqu'à la libération effective des lieux.



Il n'y a cependant pas lieu d'ordonner l'expulsion de M. [O] et des autres occupants du logement, celui-ci ayant quitté les lieux le 30 juin 2020.



Sur la demande de délai de paiement :



M. [O] sollicite des délais de paiement.

Il justifie de sa situation financière en produisant la procédure de surendettement, et l'attestation de l'allocation d'aide au retour à l'emploi, à hauteur de 34,24 euros par jour.

Au vu des différents relevés versés, il apparaît que la dette de M. [O] a diminué progressivement, puisque la somme due actuellement s'élève à 718,89 euros au titre des loyers, et 1 650 euros au titre des réparations locatives. 

Au vu de ces éléments, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement de 24 mois pour régler le solde de la dette locative, arrêtée à la somme totale de 2 368,89 €, par un échéancier de 100 euros par mois, selon les modalités mentionnées dans le dispositif.



Sur l'article 700 du code de procédure civile :



Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à chacune des parties la charge des frais qu'elle a dû supporter au cours de la présente instance d'appel.

Il ne sera pas fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Confirme le jugement entrepris, sauf à actualiser les sommes dues au titre des loyers impayés, et sauf à faire le constat que les lieux ont été libérés en juin 2020 et qu'en conséquence la demande d'expulsion est devenue sans objet ; 



Statuant à nouveau sur le seul chef de jugement infirmé et y ajoutant,



Dit n'y avoir lieu à écarter la pièce n°1bis ;



Condamne M. [H] [O] à verser à M. [Z] [S] la somme de 718,89 euros au titre des loyers dus au 30 juin 2020, terme de juin 2020 inclus ;





Condamne M. [H] [O] à verser à M. [Z] [S] la somme de 1 650 euros au titre des réparations locatives ;



Accorde à M. [H] [O] des délais de paiement de 24 mois à compter de la signification de la présente décision pour régler les sommes dues au titre des loyers et réparations locatives, en 23 échéances de 100 euros, la 24ème mensualité représentant le solde de la dette;



Ordonne la déchéance du terme en cas de non-paiement d'une seule de ces échéances ;



Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,



Condamne M. [H] [O] aux dépens d'appel ; 



Rejette toutes autres demandes.



La Greffière Le Président