Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 3 — 21 avril 2022

Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3



ARRET DU 21 AVRIL 2022



(n° /2022, pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/20851 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CA7EW



Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Septembre 2019 -Tribunal d'Instance de MONTREUIL SOUS BOIS - RG n° 11 19 0094





APPELANTS

 

Monsieur [B] [O]

[Adresse 1]

[Localité 4]



Représenté par Me Rosa BARROSO, avocat au barreau de PARIS, toque : E1838

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2019/051432 du 28/10/2019 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)



Madame [Y] [K] épouse [O]

[Adresse 1]

[Localité 4]



Représentée par Me Rosa BARROSO, avocat au barreau de PARIS, toque : E1838





INTIMEE 



SCI CORMARIN 1

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentée par Me Claire PERNOT, avocat au barreau de PARIS, toque : C0036





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 25 Mars 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Bérengère DOLBEAU, Conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. François LEPLAT, Président de chambre

Mme Anne-Laure MEANO, Présidente assesseur

Mme Bérengère DOLBEAU, Conseillère



Greffière lors des débats : Mme Suzanne HAKOUN



 ARRET :



- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joelle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.



*****

EXPOSÉ DU LITIGE



Par contrat en date du 15 juillet 2014, la SCI Cormarin l a donné en location à M. [B] [O] et Mme [Y] [O] un logement situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 650 euros et des provisions sur charge de 50 euros.



Des loyers étant demeurés impayés, la SCI Cormarin l leur a fait délivrer le 18 septembre 2018 un commandement de payer la somme de 3 009,85 euros en principal visant la clause résolutoire figurant au bail.



Par acte d'huissier en date du 27 décembre 2018, la SCI Cormarin l a fait assigner M. [B] [O] et Mme [Y] [O] devant le tribunal d'instance de Montreuil sous Bois et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :

- constater l'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail,

- ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur fait avec au besoin le recours à la force publique, ainsi que la séquestration des meubles aux frais et risques des locataires, et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard ;

- prononcer leur condamnation solidaire à lui payer les sommes suivantes :

 - 3 985,96 euros au titre des arriérés de loyers et charges selon décompte arrêté au 26 novembre 2018,

 - une indemnité d'occupation équivalent au double du montant du loyer courant augmenté des charges, à compter de la date d'effet de la clause résolutoire et jusqu'au départ effectif des lieux ; 

 - 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer. 



Par jugement réputé contradictoire entrepris du 4 septembre 2019 le tribunal d'instance de Montreuil sous Bois a ainsi statué :

Condamne M. [B] [O] et Mme [Y] [O] à payer à la SCI Cormarin I la somme de 8 054,60 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, terme de juin 2019 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 18 septembre 2018 sur la somme de 3 009,85 euros, à compter du 27 décembre 2018 sur la somme de 976,11 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

Dit que cette condamnation est solidaire sur la somme de 3 985,96 euros, conjointe pour le surplus ;

Constate l'acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de location conclu le 15 juillet 2014 entre la SCI Cormarin I et M. [B] [O] et Mme [Y] [O] sur les lieux situés [Adresse 1]) à la date du 19 novembre 2018 ;

Ordonne l'expulsion de M. [B] [O] et Mme [Y] [O] ainsi que de tous occupants de leur fait, au besoin avec l'assistance de la force publique faute de départ volontaire dans les deux mois de la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux ;

Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

Condamne M. [B] [O] et Mme [Y] [O] à payer à la SCI Cormarin I une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant augmenté des charges, et dans les conditions prévues au bail si celui-ci s'était poursuivi, notamment s'agissant de l'indexation, à compter du mois de juillet 2019 et jusqu'à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés ou par l'expulsion ;

Fixe faute pour le bailleur de justifier ultérieurement de ce montant, l'indemnité d'occupation à la somme de 700,52 euros correspondant au montant du loyer et des charges à la date de l'audience ;

Condamne la SCI Cormarin I à payer à M. [B] [O] et Mme [Y] [O] la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Ordonne la compensation des sommes dues réciproquement ;

Condamne M. [B] [O] et Mme [Y] [O] à payer à la SCI Cormarin I la somme de 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum M. [B] [O] et Mme [Y] [O] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 18 septembre 2018 ;

Rejette le surplus des demandes. 



Vu l'appel interjeté le 12 novembre 2019 par M. [B] [O] et Mme [Y] [O] ; 



PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les dernières écritures remises au greffe le 6 février 2020 par lesquelles M. [B] [O] et Mme [Y] [O], appelants, demandent à la cour de :

Déclarer M. [B] [O] et Mme [Y] [O] recevables et bien fondés en leurs demandes ; 

Sur l'acquisition de la clause résolutoire 

A titre principal, 

Infirmer le jugement en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 juillet 2014 portant sur un appartement sis [Adresse 1] et ordonné l'expulsion de M. [B] [O] et Mme [Y] [O] et de tous occupants de leur chef ; 

Infirmer le jugement en ce qu'il a condamné M. [B] [O] et Mme [Y] [O] au paiement de la somme de 8 054,60 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation arrêtés au mois de juin 2019 ; 

Infirmer le jugement en ce qu'il a débouté M. [B] [O] et Mme [Y] [O] de leur demande de délais de paiement ; 

Statuant à nouveau, 

Accorder à M. [B] [O] et Mme [Y] [O] les plus larges délais de paiement pour apurer la dette locative ; 

Suspendre rétroactivement les effets de la clause résolutoire du bail conclu le 15 février 2014 ; 

En conséquence, 

Débouter la SCI Cormarin I de sa demande d'expulsion ; 

A titre subsidiaire, dans l'hypothèse où la cour venait à prononcer l'acquisition de la clause résolutoire, 

Accorder à M. [B] [O] et Mme [Y] [O] les plus larges délais pour quitter les lieux ; 

Sur la demande de fixation d'une indemnité d'occupation, 

Confirmer le jugement en ce qu'il a fixé une indemnité d'occupation mensuelle à un montant de 700,52 euros ; 

Sur la demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance, 

Infirmer le jugement en ce qu'il a limité le préjudice pour trouble de jouissance à la somme de 1 000 euros ; 

Statuant à nouveau, 

Condamner la SCI Cormarin I à verser à M. [B] [O] et Mme [Y] [O] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance ; 

En tout état de cause 

Infirmer le jugement en ce qu'il a condamné M. [B] [O] et Mme [Y] [O] au paiement de la somme de 500 euros au titre de l'article 700 et aux dépens de première instance ; 

Statuant à nouveau, 

Débouter la SCI Cormarin I de ses demandes d'article 700 et des dépens formulées en première instance; 

Condamner la SCI Cormarin I aux entiers dépens. 



Vu les dernières écritures remises au greffe le 17 mai 2021 au terme desquelles la SCI Cormarin I, intimée, demande à la cour de :

Confirmer le jugement en ce qu'il a :

- Condamné M. [B] [O] et Mme [Y] [O] à payer à la SCI Cormarin I la somme de 8 054,60 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, terme de juin 2019 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 18 septembre 2018 sur la somme de 3 009,85 euros, à compter du 27 décembre 2018 sur la somme de 976,11 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

- Dit que cette condamnation est solidaire sur la somme de 3 985,96 euros, conjointe pour le surplus ;

- Constaté l'acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de location conclu le 15 juillet 2014 entre la SCI Cormarin I et M. [B] [O] et Mme [Y] [O] sur les lieux situés [Adresse 1]) à la date du 19 novembre 2018 ;

- Ordonné l'expulsion de M. [B] [O] et Mme [Y] [O] ainsi que de tous occupants de leur fait, au besoin avec l'assistance de la force publique faute de départ volontaire dans les deux mois de la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux ;

- Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

- Condamné M. [B] [O] et Mme [Y] [O] à payer à la SCI Cormarin I une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant augmenté des charges, et dans les conditions prévues au bail si celui-ci s'était poursuivi, notamment s'agissant de l'indexation, à compter du mois de juillet 2019 et jusqu'à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés ou par l'expulsion ;

- Fixé faute pour le bailleur de justifier ultérieurement de ce montant, l'indemnité d'occupation à la somme de 700,52 euros correspondant au montant du loyer et des charges à la date de l'audience ;

- Condamné in solidum M. [B] [O] et Mme [Y] [O] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 18 septembre 2018 ;

Et, vu la décision de la commission de la Banque de France, 

Constater que la dette locative s'élève, mois d'avril 2020 inclus à la somme de 6078.57 euros ; 

Condamner solidairement M. [B] [O] et Mme [Y] [O] à verser la somme de 6078,57 euros au titre d'indemnité d'occupation, et subsidiairement au titre de loyers, correspondant à la dette arrêtée au mois d'avril 2020 ; 

Les condamner en outre à payer à la SCI Cormarin I une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant augmenté des charges et dans les conditions prévues au bail si celui-ci s'était poursuivi, notamment s'agissant de l'indexation jusqu'à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés ou par l'expulsion ; 

Débouter M. [B] [O] et Mme [Y] [O] de toutes leurs demandes, fins et prétentions, 

Sur l'appel incident : 

Infirmer le jugement rendu par le tribunal d'instance de Montreuil le 4 septembre 2019 en ce qu'il a condamné la SCI Cormarin I à verser à M. [B] [O] et Mme [Y] [O] la somme de 1 000 euros à titre de dommages intérêts ; 

En conséquence, jugeant à nouveau : 

Débouter M. [B] [O] et Mme [Y] [O] de leur demande de condamnation de la SCI Cormarin I à des dommages intérêts pour trouble de jouissance ; 

Condamner M. [B] [O] et Mme [Y] [O] à restituer à la SCI Cormarin I des 1 000 euros correspondant à la condamnation du tribunal d'instance, et déduits de la dette locative ;

En tout état de cause : 

Condamner solidairement M. [B] [O] et Mme [Y] [O] à verser la somme de 6078,57 euros au titre d'indemnité d'occupation, et subsidiairement au titre de loyers, correspondant à la dette arrêtée au mois d'avril 2020 ; 

Condamner M. [B] [O] et Mme [Y] [O] à lui verser 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Les condamner aux entiers dépens. 



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 24 février 2022.



Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu'elles ont remises au greffe et au jugement déféré.





MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur la dette locative :



Il est de principe, en application du premier alinéa de l'article 1353 du code civil, que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et que la preuve d'un paiement ou d'un non-paiement, fait juridique, peut être rapportée par tout moyen.



Le locataire est tenu de l'obligation essentielle et primordiale de payer le loyer et les charges au terme convenu en application des articles 1728 2° du code civil et 7 a) de la loi du 06 juillet 1989.

 

Il résulte du décompte produit que M. et Mme [O] n'ont plus payé les loyers régulièrement à partir de mars 2018, et que le solde de la dette s'élève à la somme de 6 078,57 euros au mois d'avril 2020 inclus.



M. et Mme [O] indiquent que l'effacement de leur dette par la commission de surendettement au mois d'octobre 2019 à hauteur de 8 255,84 euros doit être pris en compte dans le calcul des sommes dues.



Il ressort en effet du décompte produit par le bailleur que la somme de 8 255,84 euros vient en crédit du solde locatif.



Il y a donc lieu de constater que les époux [O] sont redevables de la somme de 6 078,57 euros au titre des loyers et charges dus au mois d'avril 2020 compris, déduction faite de l'effacement d'une partie de la dette.



Sur l'acquisition de la clause résolutoire :



Les locataires ne soutiennent pas avoir réglé les causes du commandement de payer du 18 septembre 2018 dans les deux mois de sa délivrance à hauteur de la somme de 3 609,86 euros.



Dès lors, la cour ne pourra que confirmer le jugement en son constat de la résiliation du bail au 19 novembre 2018 au regard de l'ampleur et de la permanence de la dette locative, manquement grave à l'obligation des locataires telle que prévue par l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, et en ses mesures subséquentes relatives à l'expulsion et à la fixation d'une indemnité d'occupation. 



Sur la demande de délais de paiement :



M. et Mme [O] sollicitent des délais de paiement.



Ils justifient de leur situation financière, en produisant une attestation comptable de la société de M. [O], qui indique que celui-ci a perçu un revenu de 2 000 euros par mois en moyenne entre novembre 2019 et janvier 2020, et de leur situation familiale, ayant trois enfants à charge.





Toutefois, M. et Mme [O] ne justifient pas avoir réglé de sommes au titre des loyers depuis le mois de décembre 2018 et jusqu'à leur départ des lieux en avril 2020, aucune somme n'ayant été versée notamment depuis le jugement et la décision de la commission de surendettement.



En outre, M. et Mme [O] ont déjà bénéficié de larges délais de paiement, puisqu'il s'est écoulé plus de trois années et demi depuis la délivrance du commandement de payer, et qu'ils ont déjà vu une partie de leur dette effacée.



La demande de délai de paiement de M. et Mme [O] sera donc rejetée. 



Sur les délais d'expulsion :



À titre subsidiaire, M. et Mme [O] forment, au visa de l'article L.412-3 du code des procédures civiles d'exécution une demande de délais les plus larges pour quitter les lieux.



M. et Mme [O] versent aux débats leur demande de logement social auprès de la mairie de [Localité 4] en date du 15 avril 2015, ainsi que la procédure Dalo ayant abouti le 20 février 2019 à une injonction au préfet de la Seine Saint Denis.



Toutefois, il apparaît que M. et Mme [O] ont quitté les lieux au mois d'avril 2020, et que cette demande est devenue sans objet.



Sur le trouble de jouissance :



Selon l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs : "Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ; (...)".



Les locataires indiquent qu'ils ont subi un trouble de jouissance durant leur occupation du fait d'une part de l'humidité ambiante, et du fait d'autre part de problèmes électriques.





Ils produisent pour en justifier le rapport de visite du service communal d'hygiène et de santé de la ville de [Localité 4], qui indique qu'il a été constaté le 24 janvier 2019 une humidité ambiante avec moisissures noires derrière les meubles, de l'humidité dans la chambre dans l'angle du mur et du plafond, manifestement liée à une fuite ou une infiltration d'eau, des prises électriques non conformes près du bac de douche, deux fils électriques pendant près du ballon d'eau chaude, et deux prises électriques descellées dans le coin cuisine.



Il résulte de cet élément que l'existence d'une humidité liée à un dégât des eaux ou une infiltration dans la chambre et des problèmes de normes électriques sont avérés, et que la SCI Cormarin 1, qui est responsable à l'égard de ses locataires des troubles de jouissance et qui ne justifie pas avoir procédé aux travaux demandés suite à la mise en demeure du service d'hygiène, doit les indemniser des préjudices en découlant, qui consistent en l'espèce au risque lié aux non-conformités du réseau électrique, et à l'humidité dans la chambre.



Il y a donc lieu de confirmer le jugement en ce qu'il a retenu l'existence de désordres liés à un manquement du bailleur à son obligation de garantir au locataire l'absence de troubles de jouissance, et en ce qu'il a évalué le préjudice à la somme de 1 000 euros.



Sur l'article 700 du code de procédure civile :



Il apparaît équitable de laisser à la charge de chacune des parties les sommes qu'elles ont dû supporter au cours de la présente instance.

Il ne sera pas fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Confirme le jugement entrepris, sauf à réactualiser le montant de la dette locative, et sauf à faire le constat que les lieux ont été libérés en avril 2020 et qu'en conséquence la demande d'expulsion et celle de délai pour quitter les lieux sont devenues sans objet ;



Statuant sur le seul chef de jugement infirmé :



Condamne solidairement M. [B] [O] et Mme [Y] [K] épouse [O] à verser à la SCI Cormarin 1 la somme de 6 078,57 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au mois d'avril 2020 inclus ;



Et y ajoutant,



Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne in solidum M. [B] [O] et Mme [Y] [K] épouse [O] aux dépens d'appel,



Rejette toutes autres demandes.



La Greffière Le Président