Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 3 — 21 avril 2022

Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3



ARRET DU 21 AVRIL 2022



(n° , 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/20984 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CA7PN



Décision déférée à la Cour : Jugement du 01 Octobre 2019 -Tribunal d'Instance de Paris - RG n° 1119002193





APPELANTE

 

Madame [F] [R]

[Adresse 2]

[Localité 3]

née le 19 février 1986 à [Localité 6]



Représentée et assistée par Me Stéphanie JACQ de la SARL ALTINOVE, avocat au barreau de PARIS, toque : E1090







INTIMEE 



SA 1001 VIES HABITAT Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 5]

RCS de NANTERRE : 572 015 451



Représentée par Me Jacques BELLICHACH, avocat au barreau de PARIS, toque : G0334

Assistée par Me Jeanine HALIMI de la SELARL Jeanine HALIMI, avocat au barreau des HAUTS de SEINE, substituée à l'audience par Me Françoise OSSANGA-BIWOLE

































COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 01 Avril 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Bérengère DOLBEAU, Conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

François LEPLAT, président de chambre

Anne-Laure MEANO, présidente assesseur

Bérengère DOLBEAU, conseillère





Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE



 



ARRET :



- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière présente lors de la mise à disposition.



*****



EXPOSÉ DU LITIGE



Selon contrat du 9 août 2016, Mme [F] [R] a pris à bail un appartement de deux pièces situé [Adresse 4], appartenant à la société Logement Francilien, au loyer mensuel de 516,78 euros. 



A partir d'octobre 2016, Mme [F] [R] s'est plainte auprès du bailleur du dysfonctionnement de la VMC dans la salle de bain ainsi que de l'apparition de moisissures. 



Mme [R] a quitté les lieux en juin 2017.



Le 23 mars 2018, Mme [F] [R] a assigné la société Logement Francilien et la société Cabinet Michau devant le tribunal d'instance de Courbevoie aux fins de les voir condamnés à lui payer 4 500 euros pour trouble de jouissance, 1 000 euros pour perte de temps, 1 000 euros de frais de déménagement, 2 000 euros au titre du préjudice moral et 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. 



Par jugement du 27 décembre 2018, le tribunal d'instance de Courbevoie s'est déclaré incompétent et a renvoyé l'affaire devant le tribunal d'instance de Paris. 



La société Logement Francilien est aujourd'hui dénommée la société 1001 Vies Habitat. 



Par jugement contradictoire entrepris du 1er octobre 2019 le tribunal d'instance de Paris a ainsi statué:

Déboute Mme [F] [R] de ses demandes ; 

Dit qu'il est équitable de laisser aux parties la charge de leurs frais irrépétibles ; 

Condamne Mme [F] [R]. 



Vu l'appel interjeté le 14 novembre 2019 par Mme [F] [R] ; 



PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les dernières écritures remises au greffe le 26 mai 2021 par lesquelles Mme [F] [R], appelante, demande à la cour de :

Infirmer la décision du tribunal d'instance de Paris en ce qu'elle l'a déboutée de l'ensemble de ses demandes à l'encontre de la société 1001 Vies Habitat ; 

Et statuant à nouveau, 

Constater que la société 1001 Vies Habitat a manqué à son obligation de délivrance d'un logement décent ; 

Constater que la société 1001 Vies Habitat a manqué à son obligation d'entretien du logement ; 

En conséquence, 

Condamner la société 1001 Vies Habitat au paiement de la somme de 4 500 euros au titre du préjudice résultant du trouble de jouissance subi ; 

Condamner la société 1001 Vies Habitat au paiement de la somme de 1 000 euros au titre du temps passé et de la perte d'heures travaillées ; 

Condamner la société 1001 Vies Habitat au paiement de la somme de 1 000 euros au titre du préjudice matériel subi ;

Condamner la société 1001 Vies Habitat au paiement de la somme de 2 000 euros au titre du préjudice moral ;

 A titre subsidiaire, 

Condamner la société 1001 Vies Habitat au paiement de la somme de 3 100 euros au titre du préjudice résultant du trouble de jouissance subi; 

En tout état de cause, 

Condamner la société 1001 Vies Habitat au paiement de la somme de 6 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Condamner la société 1001 Vies Habitat aux entiers dépens. 



Par dernières conclusions au fond remises au greffe le 9 avril 2020 la société 1001 Vies Habitat, intimée, demande à la cour de :

Confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris ; 

En conséquence, 

Débouter Mme [F] [R] de l'ensemble de ses demandes ; 

A titre reconventionnel,

Condamner Mme [F] [R] au versement à la société 1001 Vies Habitat, de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Condamner Mme [F] [R] aux entiers dépens y compris ceux de première instance en vertu de l'article 699 du code de procédure civile dont distraction au profit de Maître Jacques Bellichach. 



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 10 mars 2022.

 

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu'elles ont remises au greffe et au jugement déféré.





MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur le caractère indécent du logement :



L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable du 19 août 2015 au 25 novembre 2018, dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. (...)

Le bailleur est obligé : (...)

b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.



Le bailleur est tenu d'assurer le caractère décent du logement tout au long de l'exécution du bail.



L'article 2 du décret du 30 janvier 2002, dans sa version applicable au litige, dispose que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : (...)

5. les dispositifs d'ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.



Mme [R] soutient que le logement que lui louait le Logement Francilien était indécent en raison de l'humidité importante entraînant la présence de moisissures dans toutes les pièces, et verse aux débats les nombreux courriers envoyés à son bailleur à compter du mois d'octobre 2016, l'informant des dysfonctionnements de la VMC de la salle de bains et de la prolifération des tâches d'humidité et de moisissures dans l'appartement.



Mme [R] produit également des photographies de murs non datées, et un rapport d'enquête établi le 28 avril 2017 par la sous direction de l'habitat de la ville de [Localité 7], qui confirme l'humidité du logement en indiquant qu'il a été constaté des infiltrations dans les murs et plafonds qui seraient dues notamment à un défaut d'étanchéité de la façade et une dégradation de la colonne d'eaux pluviales, ce qui occasionne le développement de moisissures, et précise avoir mis en demeure le cabinet Michau de remédier aux désordres constatés.



Ce rapport est corroboré par le constat amiable de dégâts des eaux établi le 20 novembre 2016 entre Mme [R] et M. [L], son voisin du dessus, relatif à une fuite sur canalisation d'alimentation, qui a été réparée par le bailleur dès le mois de novembre 2016, ainsi que par le rapport de visite d'immeuble du 29 mars 2017 établi par la société BGH Architecture qui indique notamment qu'une partie des détériorations du revêtement de façade semble provenir de problèmes d'humidité (page 9), qu'il a pu être observé des problèmes d'étanchéité et des problèmes de condensation au droit des fenêtres les détériorant, dus à un manque d'isolation des logements ainsi qu'à un mauvais système de chauffage et à une ventilation peu efficace (page 11), ainsi que des problèmes d'étanchéité sur le réseau d'évacuation pouvant être la cause des désordres au droit des façades et également des logements (page 20). L'architecte constate dans le logement de Mme [R] des traces d'infiltration importantes :

- au droit du plafond des WC du logement pouvant provenir d'une fuite des WC du logement du dessus, 

- au droit de la salle de bains provenant du logement du dessus au regard de l'importance des dégâts, 

- et au droit de la salle de bains provenant vraisemblablement d'une fuite sur le réseau d'évacuation ou d'alimentation en eau, 

- et il préconise la création de VMC individuelles dans les logements, et le remplacement des chutes d'eau et de la colonne d'eau.



Il résulte de l'ensemble de ces pièces que l'architecte missionné par le bailleur a constaté l'absence de ventilation suffisante lors de sa visite au mois de mars 2017, ce dont se plaignait Mme [R] auprès de son bailleur depuis le mois d'octobre 2016.



Aussi, au vu de ces éléments, il convient de constater que les dispositifs d'ouverture et de ventilation du logement loué à Mme [R] ne permettaient pas un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements, et que le caractère indécent du logement est justifié de ce seul fait.



Sur le trouble de jouissance :



Selon l'article 1719 du code civil : "Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;

2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;

3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations."



En application de l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le bailleur est notamment obligé :

"a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués."



Le bailleur est tenu d'indemniser le locataire du trouble de jouissance résultant du manquement aux obligations légales susvisées et c'est à lui qu'il lui appartient de prouver qu'il a satisfait à son obligation de délivrance d'un logement décent.



Comme devant le premier juge, Mme [R], au soutien de sa demande indemnitaire pour trouble de jouissance, fait valoir que la société Logement Francilien a manqué à son obligation de lui assurer la jouissance paisible du bien loué par sa carence à traiter les problèmes d'humidité dans son logement et les dysfonctionnements de la VMC.



La société Logement Francilien justifie :

- avoir fait établir un devis de rénovation de l'appartement de Mme [R] en décembre 2016 par la société Acorus, pour un montant total de 3 044 euros ; 

- avoir tenté de faire remplacer la ventilation électrique en avril 2017, travaux qui n'ont pu être effectués en raison de l'absence de conduit d'évacuation ; 

- avoir mandaté le 27 avril 2017 la société Perfect Nettoyage qui n'a pu intervenir faute de disponibilité de la locataire ; 

- et enfin avoir proposé à la locataire un relogement dans un autre immeuble par courrier du 18 mai 2017, ce qui a été refusé.



Il en résulte qu'en dehors de la réparation de la fuite d'eau occasionnant un dégât des eaux en novembre 2016, ni les dysfonctionnements de la VMC, ni les problèmes d'infiltrations n'ont été traités par le Logement Francilien entre novembre 2016 et mai 2017.



Pour justifier de ce délai, la société Logement Francilien invoque la carence de Mme [R], qui n'a pas répondu aux demandes d'intervention de la société de nettoyage, et qui a refusé le relogement proposé.

Toutefois, l'intervention de la société de nettoyage était prévue fin avril 2017, et le refus de la proposition écrite de relogement date du mois de mai 2017.

Aussi, la carence de Mme [R] n'est pas démontrée au vu de ces pièces, le seul retard pouvant lui être imputable concernant des travaux de nettoyage ou son relogement, et se situant au cours du mois de mai 2017, alors qu'aucun des travaux de réparation de la VMC ou de réfection des peintures n'a été entrepris par le bailleur entre novembre 2016 et avril 2017.



Mme [R] est donc bien fondée à solliciter la réparation de son trouble de jouissance, dont le bailleur ou son mandant porte la responsabilité, les travaux n'ayant pas eu lieu durant près de six mois, alors que les problèmes d'humidité et l'absence de fonctionnement de la VMC ont été dénoncés par la locataire au bailleur par courrier du 17 octobre 2016.



Il y a lieu d'accorder à Mme [F] [R] la somme de 2 000 € au titre de son préjudice de jouissance, au vu du montant du loyer mensuel (516 €) et du préjudice occasionné par l'impossibilité d'utiliser normalement la salle de bains et les WC du fait de l'absence de VMC et de l'humidité présente dans l'ensemble de l'appartement, et ce sur une période de six mois.

Le jugement sera donc infirmé de ce chef.



Sur les dommages intérêts pour perte de temps :



Mme [R] sollicite la somme de 1 000 euros de dommages intérêts pour la perte de temps passée à effectuer des démarches relatives aux problèmes rencontrés dans l'appartement.

Toutefois, elle ne verse aucun élément sur les journées de congés qu'elle dit avoir dû prendre auprès de son employeur.

Il n'y a donc pas lieu de faire droit à cette demande qui n'est pas justifiée.



Sur le préjudice matériel :



Mme [R] sollicite la somme de 1 000 euros au titre de son préjudice matériel, en raison de la dégradation de ses chaussures et de ses meubles.

Toutefois, elle ne verse aux débats que deux photographies de chaussures, et aucune facture ou attestation démontrant son préjudice matériel.

En l'absence de tout justificatif probant, cette demande sera rejetée.



Sur le préjudice moral :



Mme [R] indique que l'air humide lui a causé des rhinites chroniques, mais ne produit aucun élément médical démontrant l'existence de ses ennuis de santé.

Elle n'invoque par ailleurs aucun préjudice distinct de celui déjà indemnisé au titre du trouble de jouissance.

Il ne sera donc pas fait droit à sa demande au titre de son préjudice moral.



Sur l'article 700 du code de procédure civile :



Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Mme [R] la totalité des frais qu'elle a dû supporter au cours de la présente instance. La société 1001 Vies Habitat qui vient aux droits de la société Logement Francilien, sera donc condamnée à lui verser la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.









PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Infirme le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a débouté Mme [F] [R] de ses demandes de dommages intérêts au titre de la perte de temps et du préjudice moral ; 



Et statuant à nouveau,



Condamne la société 1001 Vies Habitat venant aux droits du Logement Francilien à verser à Mme [F] [R] la somme de 2 000 € au titre de son trouble de jouissance ;



Condamne la société 1001 Vies Habitat à payer à Mme [F] [R] la somme de 2 000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



Rejette toutes demandes plus amples ou supplémentaires,



Condamne la société 1001 Vies Habitat aux dépens de première instance et d'appel.

 

La Greffière Le Président