Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 3 — 21 avril 2022

Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3



ARRET DU 21 AVRIL 2022



(n° , 2 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/21079 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CA7XQ



Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Avril 2019 -Tribunal d'Instance de BOBIGNY - RG n° 1118002083





APPELANT

 

Monsieur [S] [E]

[Adresse 4]

[Localité 5]



Représenté par Me Montasser CHARNI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : BOB69







INTIME 



Monsieur [K] [J]

[Adresse 1]

[Localité 6]



Représenté par Me Marie-hélène DUJARDIN, avocat au barreau de PARIS, toque : D2153











































COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 01 Avril 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Bérengère DOLBEAU, Conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

François LEPLAT, président de chambre

Anne-Laure MEANO, présidente assesseur

Bérengère DOLBEAU, conseillère





Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE



 



ARRET :



- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière présente lors de la mise à disposition.



*****



EXPOSÉ DU LITIGE



M. [S] [E] a donné à bail à M. [K] [J] un logement situé [Adresse 3] contre le paiement d'un loyer de 620 euros.



Par acte d'huissier du 22 juin 2018, M. [K] [J] a assigné M. [S] [E] devant le tribunal d'instance de Bobigny.



Par acte d'huissier du 30 octobre 2018, M. [S] [E] a assigné en intervention forcée l'association Consommation, logement et cadre de vie (CLCV) union locale de Livry-Gargan et ses environs devant ce même tribunal.



Les deux dossiers ont été joints à l'audience du 29 janvier 2019 sous le numéro unique 18/2083 au rôle général.



A l'audience du 29 janvier 2019, M. [K] [J] demande au tribunal de : 

- rejeter les demandes de M. [S] [E] ,

- condamner M. [S] [E] à la réfaction du loyer pour un montant de 30 % à compter du rapport du service d'hygiène et de salubrité de la ville des [Localité 7] et à en rembourser le montant à M. [K] [J],

- condamner M. [S] [E] à lui payer 15 000 euros de dommages intérêts à raison de son trouble de jouissance, de la mise en danger des occupants du logement et pour préjudice moral,

- ordonner l'exécution provisoire,

- condamner M. [S] [E] au paiement des entiers dépens,

- condamner M. [S] [E] au paiement de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 



A cette même audience, M. [S] [E] demande au tribunal de :

- écarter des débats la pièce produite à l'audience prenant la forme d'un rapport des services d'hygiène de la mairie,

- prononcer la résiliation judiciaire du bail,

- ordonner l'expulsion de M. [K] [J] des lieux loués ainsi que de tous occupants de son chef,

- ordonner la suppression des délais et dispositions prévus par l'article 62 de la loi du 9 juillet 1991 et des articles L. 613-1 à L. 613-5 du code de la construction et de l'habitation,

- dire que l'huissier pourra se faire assister d'un serrurier et d'un commissaire de police au besoin,

- ordonner le transport et la séquestration des meubles aux frais et risques du locataire,

- fixer l'indemnité d'occupation due par M. [K] [J] à la somme de 660, 94 euros par mois outre le paiement de la provision sur charges, et le condamner au paiement de cette indemnité, 

- dire que si l'occupation devait se prolonger plus d'un an l'indemnité sera indexée sur l'indice INSEE de référence des loyers,

- condamner par provision M. [K] [J] et l'association CLCV Union Locale de Livry-Gargan et ses environs à payer la somme de 5 936, 87 euros arrêtée au 1er octobre 2018,

- condamner M. [K] [J] à payer à M. [S] [E] la somme de 15 000 euros à titre de dommages intérêts,

- condamner M. [K] [J] au paiement de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. 



Par jugement contradictoire entrepris du 12 avril 2019 le tribunal d'instance de Bobigny a ainsi statué :



Rejette la demande de M. [K] [J] tendant à écarter des débats la pièce produite à l'audience par M. [B] prenant la forme d'un rapport des services d'hygiène de la mairie ; 

Rejette la demande de M. [K] [J] tendant à la réduction du loyer et au paiement de la somme correspondante ; 

Rejette la demande de dommages et intérêt de M. [K] [J] ; 

Rejette la demande de dommages et intérêts de M. [S] [E] ; 

Rejette la demande de dommages et intérêt de l'association CLCV union locale de Livry-Gargan ; 

Prononce la résiliation judiciaire du bail liant les parties à compter de la présente décision ; 

Ordonne l'expulsion des locataires dans les conditions prévues par les articles L 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution à défaut de départ volontaire ; 

Rejette la demande de M. [S] [E] quant au paiement de l'arriéré locatif ; 

Prononce l'exécution provisoire ; 

Condamne M. [K] [J] et l'association CLCV union locale de Livry-Gargan aux dépens. 



Vu l'appel interjeté le 14 novembre 2019 par M. [S] [E] ; 



PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les dernières écritures remises au greffe le 23 janvier 2020 par lesquelles M. [S] [E], appelant, demande à la cour de :

Confirmer le jugement en ce qu'il a prononcé la résiliation judiciaire du bail ; 

Infirmer pour le surplus ; 

Statuant à nouveau,

Condamner par provision, M. [K] [J] et l'association CLCV Union Locale de Livry-Gargan et ses environs in solidum à payer la somme de 8 600,33 euros au 28 février 2019 ; 

Condamner M. [K] [J] à payer à M. [S] [E] la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts ; 

Le condamner à lui payer enfin la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître CharniI, avocat, en application de l'article 699 du code de procédure civile ; 

Ordonner l'exécution provisoire.



Vu les dernières écritures remises au greffe le 12 mars 2021 au terme desquelles M. [K] [J] et l'association CLCV Union Locale de Livry-Gargan et ses environs, intimés, demandent à la cour de :

Débouter M. [S] [E] de ses demandes ; 

Les dire mal fondées ; 

Recevoir M. [K] [J] et l'association CLCV Union Locale de Livry-Gargan et ses environs en leurs conclusions ; 

Y faisant droit,

Infirmer le jugement entrepris et statuant à nouveau ; 

Condamner M. [S] [E] à titre de dommages et intérêts demandés pour troubles de jouissances manifestes et répétés, mise en danger de la santé des occupants, résistance abusive et préjudice moral, à la somme de 15 000 euros, ainsi que celle demandée au titre de l'article 700 du code de procédure civile à la somme de 3 000 euros ;

Condamner M. [S] [E] au paiement de la somme de 3 000 euros à l'Union locale CLCV de Livry-Gargan et ses environs à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ; 

Condamner l'appelant aux dépens ; 

Dire que Maître Frédéric BURET, Avocat à la Cour, pourra poursuivre directement le recouvrement des dépens le concernant conformément aux dispositions prévues par l'article 699 du code de procédure civile. 



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 10 mars 2022.



Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu'elles ont remises au greffe et au jugement déféré.





MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur le paiement des loyers :



Sans formuler explicitement une demande d'exception d'inexécution qui pourrait justifier l'absence de règlement du loyer, M. [K] [J] se prévaut d'un manquement du bailleur à ses obligations de délivrance et d'entretien pour demander à la cour de rejeter la demande de condamnation au paiement des loyers.



Il y a lieu de rappeler que le locataire est tenu de l'obligation essentielle et primordiale de payer le loyer et les charges au terme convenu, en application des articles 1728 2° du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire ne pouvant "justifier" des défauts de paiement par les manquements du bailleur à ses propres obligations, au premier rang desquelles l'obligation de délivrance d'un logement décent, et ne pouvant se prévaloir d'une exception d'inexécution que lorsque le logement est affecté de désordres si importants qu'il y a impossibilité d'utiliser les lieux conformément à leur destination.



Il sera seulement ajouté que cela n'est pas le cas si le logement présente des points d'indécence mais demeure en mesure de satisfaire aux besoins normaux de ses occupants ; ainsi le simple dysfonctionnement d'un élément d'équipement du logement ou un défaut d'entretien incombant au bailleur ne saurait autoriser le locataire à cesser de payer son loyer.



En l'espèce les manquements dénoncés par M. [K] [J] ont essentiellement trait à la présence d'humidité dans les lieux loués qui ne compromettent pas son occupation, continue depuis son entrée en novembre 2015.



Dans ces conditions, ces éventuels manquements du bailleur à ses obligations seront plus avant examinés au titre du trouble de jouissance dont M. [K] [J] demande à être indemnisé, mais ne font pas obstacle au paiement des loyers.



Aucun bail écrit n'a été conclu entre les parties, les exemplaires produits ne comportant aucune signature. Toutefois, il ressort des pièces produites non contestées par les parties que le loyer mensuel était de 620 euros, les provisions sur charges s'élevant à la somme de 57 euros par mois.



Pour justifier du défaut de paiement des loyers, M. [E] verse aux débats :

- un courrier du 27 mars 2018 de l'association CLCV indiquant à M. [E] que les loyers de M. [J] étaient à sa disposition sur un compte spécial et seront versés dès que les conditions d'habitabilité du logement seraient rendues conformes aux normes ;

- un courrier de M. [E] du 23 décembre 2016 adressé à M. [J] et l'informant que les provisions sur charges sont réévaluées à hauteur de 57 euros par mois ;

- un avis d'échéance du mois de février 2017 mentionnant un arriéré de loyer de 362,47 euros ;

- un commandement de payer du 2 février 2018 pour la somme de 579,41 euros ;

- un courrier de M. [E] à M. [J] du 28 février 2019 lui indiquant le total des arriérés de loyers pour la somme de 8 600,33 euros avec un décompte mois par mois de décembre 2015 à février 2019.



M. [J] ne discute pas dans ses conclusions le principe et le montant de cette dette.



Il y a donc lieu de condamner M. [J] à verser à M. [E] la somme de 8 600,33 euros au titre des loyers et charges impayés de mars 2018 à février 2019, date de départ des lieux du locataire.

La demande en paiement à l'encontre de l'association CLCV sera rejetée, l'association n'étant pas partie au contrat de bail.



Sur la résiliation judiciaire du contrat de bail :



Il résulte de ce qui précède que M. [J] n'a plus réglé aucun loyer au bailleur de mars 2018 à février 2019. Il n'a pas non plus justifié de son obligation d'assurance, malgré la délivrance d'un commandement en ce sens.



Dès lors, la cour ne pourra que confirmer le jugement en son constat de la résiliation du bail, au regard de l'ampleur et de la permanence de la dette locative, manquement grave à l'obligation du locataire telle que prévue par l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.



Toutefois, il y a lieu de fixer la résiliation du bail au 22 février 2019, date du constat des lieux de sortie du locataire, et non au 12 avril 2019, date du jugement. 



Au vu du départ des lieux de M. [J], il n'y a pas lieu d'ordonner son expulsion , ni de fixer une indemnité d'occupation.



Sur le trouble de jouissance :



Comme cela a déjà été évoqué, les manquements dénoncés par M. [K] [J] ont essentiellement trait à la présence d'humidité dans les lieux loués.



Au soutien de sa demande d'indemnisation à hauteur de 15.000 euros, il produit :

- un rapport de visite du 15 février 2017 du service urbanisme de la ville de [Localité 7] qui indique qu'il a été constaté une odeur d'humidité ainsi que de la moisissure dans tout l'appartement, un pont thermique sur les murs donnant sur l'extérieur, et une surabondance de meubles dans la chambre ; le service a demandé au propriétaire de rechercher les causes de la moisissure et d'y remédier, et d'assurer une isolation thermique sur les murs extérieurs, et au locataire d'aérer son logement et de dégager les effets surabondants s'y trouvant ;

- des photographies non datées et non localisées montrant de la moisissure et des murs extérieurs dégradés.



M. [E] ne conteste pas la présence d'humidité mais soutient que le locataire s'est opposé aux travaux entrepris.

Il verse pour en justifier :

- les échanges par courriels entre lui et M. [J] qui démontrent que celui-ci a refusé la réalisation de travaux en décembre 2016 dans l'attente des services d'hygiène, et de travaux de ventilation en janvier 2017 en indiquant que ceux-ci n'étaient pas nécessaires ;

- les échanges par SMS entre lui et M. [J] qui attestent des problèmes de fuite d'eau en décembre 2017;

- des courriers de la société Matmut, assureur de M. [E] en sa qualité de propriétaire non occupant, adressés en novembre et décembre 2017 à M. [J] pour lui proposer des rendez-vous d'expertise en raison d'un sinistre, qui n'ont jamais pu se tenir ;

- un rapport d'expertise de l'expert de la Matmut du 18 mars 2019 (après le départ des lieux du locataire) indiquant que le sinistre a pour origine une fuite sur une canalisation d'évacuation privative dans la salle de bains du logement situé au premier étage (au-dessus de celui occupé par M. [J]) ;

- un constat d'huissier du 22 février 2019 mentionnant que des traces d'humidité sont visibles sur tous les murs, l'ensemble présentant les stigmates d'un dégât des eaux.



Il ressort de ces éléments que les causes de l'humidité sont liées à une fuite d'eau en provenance de la canalisation d'évacuation de l'appartement supérieur à celui occupé par M. [J] au rez-de-chaussée, celui-ci ayant refusé jusqu'à son départ l'intervention de l'expert d'assurance ou les travaux proposés par le bailleur.



Il s'ensuit que la preuve n'est pas rapportée d'un manquement de M. [S] [E] aux obligations de délivrance et d'entretien des lieux loués qui pesaient sur lui, au vu de l'opposition systématique du locataire à toutes les interventions proposées.



M. [K] [J] sera donc débouté de sa demande indemnitaire pour trouble de jouissance.



Sur les dommages intérêts pour les dégradations :



M. [E] sollicite la somme de 15 000 euros de dommages intérêts au titre des dégradations locatives.

Il verse aux débats le constat d'huissier du 22 février 2019 déjà mentionné, ainsi qu'un devis de la société Rénovation LB du 25 septembre 2019 d'un montant de 4 257,29 euros.



Il résulte de ces éléments que M. [J] n'a pas déclaré le sinistre auprès de son assurance, a refusé toutes interventions et que son inaction a entraîné des dégâts importants dans l'appartement qu'il louait, notmament sur l'ensemble des peintures de l'appartement.



Toutefois, une partie des travaux demandés relèvent des travaux incombant au bailleur (cloisons de plâtre, faux-plafond).

Il y a donc lieu de retenir la somme de 2 200 euros, correspondant aux frais de peinture imputables au locataire.



M. [J] sera donc condamné à verser à M. [E] la somme de 2 200 euros au titre des réparations locatives.

Les demandes supplémentaires seront rejetées.

 

Sur le caractère abusif de la procédure :



L'association CLCV forme une demande indemnitaire à hauteur de 3.000 euros à l'encontre de M. [S] [E] pour procédure abusive.



L'article 32-1 du code de procédure civile édicte que : Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10.000 euros, sans préjudice des dommages intérêts qui seraient réclamés.



Le droit d'ester en justice ne trouve sa limite que dans l'abus fait de celui-ci, avec malice, mauvaise foi ou bien lorsqu'il résulte d'une erreur équipollente au dol.



En l'espèce, l'association CLCV a rédigé tous les courriers adressés au bailleur, a conseillé au locataire de ne pas régler les loyers à celui-ci, et a indiqué conserver les loyers dus à titre de consignation.



L'assignation de cette association par M. [E] ne caractérise donc pas une procédure abusive.



L'association CLCV verra donc rejetée sa demande de dommages et intérêts formulée de ce chef.



Sur l'article 700 du code de procédure civile :



Il est équitable d'allouer à M. [S] [E] une indemnité de procédure de 1.000 euros.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Infirme le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la demande au titre de l'arriéré locatif et au titre des dommages intérêts pour dégradations locatives, et en ce qu'il a fixé la résiliation judiciaire du bail à la date du jugement ;



Confirme le jugement pour le surplus dans la limite de l'appel, en précisant que le locataire a quitté les lieux le 22 février 2019 ;



Et statuant à nouveau,



Prononce la résiliation du bail conclu entre les parties pour le local à usage d'habitation situé [Adresse 2] à la date du 22 février 2019,



Condamne M. [K] [J] à payer à M. [S] [E] la somme de 8 600,33 euros au titre des loyers et charges impayés de mars 2018 à février 2019,



Condamne M. [K] [J] à payer à M. [S] [E] la somme de 2 200 euros au titre des réparations locatives ;



Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,





Et y ajoutant,



Condamne M. [K] [J] à payer à M. [S] [E] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne M. [K] [J] aux dépens d'appel dont recouvrement direct au profit de Maître Charni, avocat, en application de l'article 699 du code de procédure civile.



Rejette toutes autres demandes.



La Greffière Le Président