Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 3 — 20 avril 2022

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS





COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 5 - Chambre 3



ARRET DU 20 AVRIL 2022



(n° , 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/14692 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCPKQ



Décisions déférées à la Cour : 

Jugement du 27 avril 2017- TGI de CAEN- RG 16/00006

Arrêt du 16 mai 2019 - Cour d'Appel de CAEN- RG 17/02167

Arrêt du 17 Septembre 2020- Cour de Cassation- pourvoi n° R19-19.433





DEMANDERESSE A LA SAISINE

 

S.A.S.U. DIFFUSION DES PRODUITS DU BATIMENT ayant pour sigle DI.PRO.BA., prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

immatriculée au RCS de ROUEN sous le numéro 710 501 255 

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représentée par Me Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477, avocat postulant 

Assistée de Me Franck GOMOND du cabinet GOMOND, avocat au barreau de ROUEN, avocat plaidant 





DÉFENDERESSE A LA SAISINE 



S.A.R.L. EXPO LUMINAIRES prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de CAEN sous le numéro 414 217 745

[Adresse 8]

[Localité 6]



Représentée par Me Jeanne BAECHLIN de la SCP Jeanne BAECHLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0034, avocat postulant 

Assistée de Me Stéphane PIEUCHOT de L'AARPI PIEUCHOT et ASSOCIES, avocat au barreau de CAEN, avocat plaidant substitué par Me Marie MAC GRATH de L'AARPI PIEUCHOT et ASSOCIES avocat au barreau de CAEN, avocat plaidant 











COMPOSITION DE LA COUR :





L'affaire a été débattue le 15 Mars 2022, en audience publique, devant la Cour composée de :



Monsieur Gilles BALA', président de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère 

Madame Emmanuelle LEBÉE, magistrate honoraire chargée

 de fonctions juridictionnelles 



qui en ont délibéré, 



un rapport a été présenté à l'audience par Monsieur [E] [H]' dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.





Greffière, lors des débats : Marie-Gabrielle de La REYNERIE 



 

ARRET :



- contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Monsieur Gilles BALA', président de chambre et par Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.

 

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FAITS ET PROCÉDURE 



La société Diffusion des Produits du Bâtiment a donné à bail la société Expo-Luminaires des locaux commerciaux situés [Adresse 8], à [Localité 6] à compter du 15 novembre 2002 pour un loyer annuel de 78.528 € HT, payable par trimestre et d'avance dont le montant, par l'effet des révisions, a été porté à 111.525 €. 



Par acte extrajudiciaire du 19 mai 2014, la société Expo-Luminaires a sollicité le renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2014, moyennant un loyer annuel de 100.000€ HT. Par acte extrajudiciaire du 18 août 2014, la société Diffusion des Produits du Bâtiment a accepté le renouvellement du bail en sollicitant la fixation du loyer au montant de 161.995 €. 



Par exploit introductif d'instance du 7 juillet 2016, la société Diffusion des Produits du Bâtiment a fait assigner la société Expo-Luminaires devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Caen aux fins de fixation du prix du bail renouvelé.



Par jugement du 27 avril 2017 disant que le bail s'est trouvé renouvelé à compter du 1er juillet 2014, le juge a fixé le prix du bail renouvelé, sur la base de 100 € hors taxes et hors charges par mètre carré et par an, au montant de 89.200 €/an HT et HC, et il a condamné la société Diffusion des Produits du Bâtiment à payer à la société Expo-Luminaires les surloyers qu'elle lui a versés depuis le 1er juillet 2014, avec intérêts de droit, ainsi que le solde résultant du réajustement du dépôt de garantie, la somme de 1.500€ au titre de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux dépens, et dit n'y avoir lieu à exécution provisoire. 



Par arrêt du 16 mai 2019 la cour d'appel de Caen a :

- Réformé le jugement rendu le 27 avril 2017 par le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Caen sauf dans ses dispositions disant que le bail conclu entre la société Diffusion des Produits du Bâtiment et la société Expo-Luminaires s'est trouvé renouvelé à compter du 1er juillet 2014, condamnant la société Diffusion des Produits du Bâtiment à payer er à la société Expo-Luminaires les surloyers qu'elle lui a versés depuis le 1er juillet 2014 avec intérêts de droit, et le solde résultant du réajustement du dépôt de garantie, la somme de 1500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens de première instance qui sont confirmées ;



Statuant sur les dispositions réformées et y ajoutant,

- Débouté la société Expo-Luminaires de sa demande subsidiaire d'expertise,

- Fixé le loyer annuel dû par la société Expo-Luminaires à la société Diffusion des Produits du Bâtiment à la somme de 83.464,20 € HT HC à compter du 1er juillet 2014 ;

- Fait masse des sommes dues par la société Diffusion des Produits du Bâtiment à la société Expo-Luminaires au titre des surloyers acquittés depuis le 1er juillet 2014 jusqu'à la date du présent arrêt, des intérêts de droit produits par chacun d'eux à compter de chaque échéance et du solde résultant du réajustement du dépôt de garantie et ordonné la capitalisation des intérêts produits par ces sommes conformément aux dispositions de l'article 1154 ancien du code civil ;

- Condamné la société Diffusion des Produits du Bâtiment aux dépens de la procédure d'appel que maître [L] [M], membre de l'AARPI [M] et associés, sera autorisé à recouvrer directement conformément aux dispositions de l'article 699 du CPC;

- Condamné la société Diffusion des Produits du Bâtiment à payer à la S.A.R.L. Expo-Luminaires la somme de 6 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du CPC,

- Débouté la société Diffusion des Produits du Bâtiment de sa demande fondée sur ce texte.



Par arrêt en date du 17 septembre 2020 la cour de cassation a cassé et annulé, en toutes ses dispositions, pour manque de base légale, l'arrêt rendu le 16 mai 2019, entre les parties, par la cour d'appel de Caen et renvoyé les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt devant la cour d'appel de Paris ; elle a statué dans les termes suivants: « Pour fixer le montant du loyer du bail renouvelé, après déduction de l'impôt foncier et d'un abattement pour transfert de la charge des réparations au locataire, l'arrêt retient qu'à défaut d'élément probant produit par la bailleresse, dès lors que la locataire estimait elle-même la valeur locative à la somme de 100 000 HT, la bailleresse doit se voir opposer cette offre comme rendant compte de la valeur locative réelle des locaux, ce qui rend inutile l'organisation d'une expertise. En se déterminant ainsi, alors qu'il lui incombait de rechercher d'office si le loyer du bail renouvelé correspondait à la valeur locative, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ». 



La Cour a été saisie par déclaration du 14 octobre 2020.



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 24 novembre 2021.



Le 7 décembre 2021, la société Expo-Luminaires a formé une demande de rejet des conclusions signifiées et des pièces communiquées le 23 novembre 2021 par la société Diffusion des Produits du Bâtiment. Par conclusions du 9 décembre 2021, la société Diffusion des Produits du Bâtiment s'y oppose en indiquant n'avoir communiqué aucune pièce ni formé aucune prétention nouvelle, se bornant à répliquer aux conclusions adverses du 25 octobre 2021.



Après analyse de ces conclusions, elles ne développent aucun moyen nouveau ni ne forment de prétentions nouvelles, mais se bornent pour l'essentiel à inclure dans l'argumentation des références de chiffres d'affaires de commerces voisins, sans production de pièces nouvelles.



Ces conclusions n'appelaient pas de réponse écrite et les explications verbales ont suffi à éclairer la Cour sur leur absence de portée nouvelle. Il n'y a pas lieu de les écarter, d'autant que le présent arrêt ne met pas fin à l'instance.





MOYENS ET PRÉTENTIONS 



Vu les dernières conclusions déposées le 23 novembre 2021, par lesquelles la société Diffusion des Produits du Bâtiment, appelante, demande à la Cour de :



- Confirmer le jugement en ce qu'il a donné acte aux parties du renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2014 ; 

- Réformer le jugement en ce qu'il a : 

- Fixé le prix du bail renouvelé sur la base de 100 € hors taxes et hors charges, par mètre carré et par an, soit 89.200 euros/an hors taxes et hors charges;

- Condamné la société Diffusion des Produits du Bâtiment à payer à la société Expo-Luminaires les surloyers qu'elle lui a versés depuis le ler juillet 2014, avec intérêts  de droit, ainsi que le solde résultant du réajustement du dépôt de garantie ;

- Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire ;

- Condamné la société Diffusion des Produits du Bâtiment à payer à la société Expo-Luminaires 1.500 € au titre de l'article 700 du CPC ;

- Condamné la société Diffusion des Produits du Bâtiment aux dépens.

En conséquence, statuant à nouveau : 

- Juger que la règle du plafonnement ne s'applique pas aux locaux loués par la société Expo-Luminaires lesquels constituent des locaux monovalents au sens de l'article R. 145-10 du Code de commerce ; 

- Juger qu'en tout état de cause la modification notable de plusieurs éléments de la valeur locative des locaux loués à la société Expo-Luminaires justifie le déplafonnement du loyer de renouvellement ; 

En conséquence, à titre principal

- Ordonner le déplafonnement du loyer de renouvellement du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2014 ; 

- Fixer le loyer à compter du 1er juillet 2014 à la somme de 161.995€ HT/HC par an 

- Condamner la société Expo-Luminaires à régler l'arriéré de loyer correspondant à la différence entre le nouveau loyer et le loyer en vigueur, soit la somme de 503.905,97€ HT HC, sur la période allant de juillet 2014 à novembre 2020, outre les intérêts de droit, à actualiser à la date de la décision à intervenir ; 

- Condamner la société Expo-Luminaires à régler la somme de 20.867 € correspondant au réajustement du dépôt de garantie ; 

- Ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1154 ancien du Code civil. 

A titre subsidiaire et avant dire droit, 

- Ordonner le déplafonnement du loyer de renouvellement du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2014 ; 

- Désigner tel expert judiciaire qu'il plaira à la Cour avec mission cantonnée à l'appréciation de la valeur locative des locaux. 

En tout état de cause 

- Débouter la société Expo-Luminaires de l'ensemble de ses prétentions ; 

- Condamner la société Expo-Luminaires à verser à la société Diffusion des Produits du Bâtiment la somme de 20.000 € au titre de l'article 700 du CPC ; 

- Condamner la société Expo-Luminaires aux entiers dépens. 



Vu les dernières conclusions déposées le 25 octobre 2021, par lesquelles la société Expo-Luminaires, intimée, demande à la Cour de :

- Juger irrecevables et à tout le moins infondées les prétentions de la société Diffusion des Produits du Bâtiment en appel ; 

- Juger recevables et bien fondées les prétentions en appel de la société Expo-Luminaires ; 

Par conséquent : 

- Infirmer le jugement en ce qu'il a : 

- Fixé le prix du bail renouvelé sur la base de 100 € hors taxes et hors charges, par mètre carré et par an, soit 89.200 euros/an hors taxes et hors charges, 

Statuant à nouveau : 

- Juger que les locaux donnés en location par la société Diffusion des Produits du Bâtiment à la société Expo-Luminaires sont constitués d'un entrepôt commercial qui ne présente pas les caractéristiques d'un local monovalent ;

- Débouter en conséquence la société Diffusion des Produits du Bâtiment de sa demande de déplafonnement du loyer ;

- Juger qu'il a été livré à la société Expo-Luminaires un entrepôt commercial brut de décoffrage ; 

- Juger que les travaux entrepris par la société Expo-Luminaires ont permis l'adaptation des locaux loués à leur destination contractuelle ;

- Juger que l'accession contractuellement stipulée ne peut jouer à l'occasion du renouvellement puisqu'elle a été stipulée au départ du locataire et ne peut donc jouer qu'à la fin des relations contractuelles ;

En conséquence, 



- Juger que les travaux d'adaptation à la destination contractuelle réalisés par la société Expo-Luminaires ne peuvent être invoqués par la société Diffusion des Produits du Bâtiment, et que l'appréciation de la valeur locative ne peut tenir compte que de la configuration des lieux avant travaux, soit sous forme d'entrepôt commercial brut de décoffrage ;

- Confirmer en cela les dispositions du jugement entrepris ;

Pour le surplus et sur la valeur locative, 

- Infirmer la décision entreprise sur la valeur locative ;

- Fixer la valeur locative et le prix du bail renouvelé à la somme de 36.800 € HT et HC à compter du 1er juillet 2014 ;

- Confirmer le jugement entrepris pour le surplus, notamment en ce qu'il a : 

- Condamné la société Diffusion des Produits du Bâtiment à rembourser à la société Expo-Luminaires l'ensemble des surloyers versés sur la période du 1er juillet 2014 jusqu'à la date de la décision à intervenir, outre intérêts de droit à compter de chaque échéance ; 

- Condamné la société Diffusion des Produits du Bâtiment à rembourser à la  société Expo-Luminaires le solde résultant du réajustement du dépôt de garantie ;

- Fait masse de l'ensemble de ces sommes ; 

- Condamné la société Diffusion des Produits du Bâtiment à régler à la société Expo-Luminaires une somme de 1.500 € au titre de l'article 700 de première instance ainsi qu'aux dépens de première instance. 

Y ajoutant,

- Ordonner la capitalisation des intérêts en application des dispositions de l'article 1154 du Code civil (article 1343-2 nouveau);

Subsidiairement, 

- Désigner tel expert qu'il plaira à la Cour, avec mission cantonnée à l'appréciation de la valeur locative des locaux dans leur état avant travaux d'aménagement à leur destination contractuelle. 

- Fixer pendant la durée de l'instance le loyer provisionnel à la somme annuelle HT HC de 58.500 €. 

En tout état de cause, 

- Débouter la société Diffusion des Produits du Bâtiment de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions. 

- Condamner la société Diffusion des Produits du Bâtiment à verser à la société Expo-Luminaires une indemnité complémentaire qu'il apparaît équitable de fixer à 12.000 €sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile. 

- Condamner la société Diffusion des Produits du Bâtiment aux entiers dépens. 

- Accorder à Maître Jeanne Baechlin, le bénéfice du droit de recouvrement direct instauré par l'article 699 du CPC. 



En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties





MOTIFS DE L'ARRET



Les deux parties demandent à la Cour de confirmer le jugement en ce qu'il leur a donné acte du renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2014 ; le litige est ainsi circonscrit à la fixation du loyer du bail renouvelé.



La société Diffusion des Produits du Bâtiment prétend que le loyer doit être fixé à la valeur locative, conformément au principe posé par l'article L 145-33 du code de commerce



En effet, elle soutient que les locaux sont monovalents au sens de l'article R 145-10 du code de commerce, devant conduire à fixer le prix du bail selon les usages observés dans la branche d'activité considérée ; et d'autre part qu'il n'existe pas de cause de déplafonnement au sens de l'article L 145-34 du code de commerce.

Or, la société Expo-Luminaires prétend elle aussi que le loyer doit être fixée, en renouvellement, à la valeur locative. En effet, elle prétend que la valeur locative est 

inférieure au loyer actuel, et rappelle que le prix du bail renouvelé ne peut pas être supérieur à la valeur locative.



Ainsi, dans tous les cas, la solution du litige nécessite de rechercher la valeur locative, ainsi que l'a d'ailleurs rappelé la Cour de cassation dans l'arrêt précité.



Or la cour ne dispose pas d'éléments suffisants, en l'absence d'expertise judiciaire, pour établir la valeur locative des lieux, ce qui rend indispensable le recours à une mesure d'instruction aux frais avancés de la société Diffusion des Produits du Bâtiment, demanderesse en fixation judiciaire du loyer.



Lors de la conclusion du bail commercial, les locaux donnés en location à la société Expo- Luminaires étaient à l'état d'entrepôt commercial et ont été livrés « brut de décoffrage » ainsi que cela ressort très clairement du contrat de bail et de l'acte de constatation de la réalisation des conditions suspensives. La société locataire a donc effectué des travaux importants lui permettant une jouissance conforme à la destination des lieux et l'exploitation de son activité. La clause d'accession du bail en reporte les effets au départ du locataire.



La valeur locative en renouvellement doit en conséquence être déterminée sans tenir compte de tous les aménagements effectués pendant le cours du bail, en recherchant la valeur locative des locaux bruts livrés à l'origine.



Pour une bonne administration de la justice, l'expert recevra également la mission complémentaire de rechercher s'il existe en l'espèce des causes de déplafonnement du loyer. 



En ce qui concerne la demande portant sur le loyer provisionnel, il ne peut être fixé pendant la durée de l'instance que dans les termes du bail échu en raison de l'expertise diligentée.



Il convient de surseoir aux autres demandes des parties dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise.





PAR CES MOTIFS



Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire, avant dire droit,



Ordonne une expertise,



Commet pour y procéder madame [F] [D], [Adresse 1], (01 40 71 01 70 [Courriel 5])



avec la mission de :



1/ se rendre sur les lieux situés [Adresse 8] en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées,



2/ décrire les locaux commerciaux, déterminer la surface des locaux, dire et justifier le cas échéant l'application d'un coefficient de pondération,



3/ donner son avis sur la valeur locative du bail en renouvellement à la date du 1er juillet 2014 s'appliquant à des locaux livrés 'brut' sans tenir compte des travaux d'aménagement réalisés par la société locataire, et en tenant compte :

- de tous les autres éléments mentionnés aux articles L 145-33, L145-34, R 145-2 et suivants du Code de Commerce , 

- de toutes références pertinentes de fixations amiables et judiciaires, 

- éventuellement des usages observés dans la branche d'activité considérée, 

4/ fournir tous éléments de fait permettant de déterminer s'il y a lieu ou non à déplafonnement du loyer,



Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la 3ème chambre du pôle 5 (5-3) de la cour d'appel de Paris avant le 30 novembre 2022 ;



Fixe à la somme de 3.000 (TROIS MILLE) euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consignée par la société Diffusion des Produits du Bâtiment à la [Adresse 7], [Adresse 3] avant le 31 mai 2022 ;



Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet ;



Dit qu'un des magistrats de la chambre sera délégué au contrôle de cette expertise,



Renvoie l'affaire à l'audience de mise en état du 29 juin 2022 pour contrôle du versement de la consignation ;



Renvoie l'affaire pour reprise des débats après dépôt du rapport de l'expert, à l'audience du juge de la mise en état de la 3ème chambre du pôle 5 (5-3) de cette Cour à la date qui sera fixée ultérieurement par le juge de la mise en état ;



Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant du loyer contractuel,



Sursoit à statuer sur les autres demandes dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise,



Réserve les dépens,









 LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT