Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 9 — 21 avril 2022

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS





COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 5 - Chambre 9



ARRET DU 21 AVRIL 2022



(n° , 6 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/06855 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDO7B



Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 Janvier 2021 - Tribunal Judiciaire de PARIS - RG n° 1120002036





APPELANT

 

Monsieur [V] [K]

8 rue de l'Amiral Coligny

75012 PARIS

Représenté par Me Christophe WILHELM de la SELARL WILHELM LEGAL, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 453, avocat postulant et plaidant 





INTIMES 



Monsieur [X] [U] [S]

12 rue de l'Asile Popincourt

75011 PARIS



Madame [T] [S]

12 rue de l'Asile Popincourt

75011 PARIS



Représentés par Me Laurent MAYER, avocat au barreau de PARIS, toque : B1103, avocat postulant et plaidant 













COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 23 mars 2022, en audience publique, devant la Cour composée de :



Madame Sophie MOLLAT, Présidente

Madame Isabelle ROHART, Conseillère 

Madame Déborah CORICON, Conseillère 



qui en ont délibéré



GREFFIER : Madame FOULON, lors des débats



ARRET :



- contradictoire 

- rendu par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. 

- signé par Madame Sophie MOLLAT, Présidente et par Madame FOULON, Greffière .



 **********



Par acte notarié du 21 mai 2019, M. [V] [K] s'est porté acquéreur d'un appartement situé au 11 rue Alexandre Dumas, à Paris 11ème, occupé par M. et Mme [S] ainsi que leur enfant. 



M. [K] a entamé des négociations avec les consorts [S], afin d'organiser leur départ de l'appartement. Le 17 septembre 2019, agissant pour le compte de M. [K], Maître [Z], huissier de justice, a procédé à une sommation interpellative des époux [S] afin qu'ils s'expliquent sur le titre en vertu duquel ils occupaient l'appartement acquis. 



Le 18 septembre 2019 Maître [Z], ès-qualités, a fait sommation à M. [S] d'avoir à justifier du titre en vertu duquel il occupait les lieux.



Par un acte du 27 septembre 2019, Maître [Z], ès-qualités, a délivré à M. [S] une sommation de quitter les lieux, qui est restée vaine. 



Par un acte du 19 décembre 2019, M. [K] a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris les époux [S] aux fins de voir ordonner leur expulsion immédiate ainsi que celle de tous occupants sans droit ni titre de son appartement, ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers, condamner à titre provisionnel et solidairement M. [S] et tous occupants sans droit ni titre à lui verser une indemnité d'occupation au moins égale au montant du loyer mensuel outre les charges, à compter du jour du jugement à intervenir jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés, ainsi que condamner solidairement M. [S] et tous occupants sans droit ni titre à lui payer la somme de 2000 euros en application de l'article 700 du CPC.



Par un jugement 8 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Paris, ayant constaté que les époux [S] avaient quitté les lieux le 28 octobre 2020, a rejeté les demandes indemnitaires de M. [K] au titre de l'indemnité d'occupation et des frais de nettoyage. Il a en revanche condamné solidairement les époux [S] à verser à M. [K] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'à supporter les entiers dépens.

 

M. [K] a interjeté appel de ce jugement par déclaration le 8 avril 2021.



*****



Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 février 2022, M. [V] [K] demande à la cour de':



- Le déclarer recevable et bien fondé dans l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions';

- Réformer le jugement du tribunal judiciaire de Paris, en ce qu'il a rejeté ses demandes indemnitaires et le confirmer pour le surplus';

- Condamner M. et Mme [S] à lui payer une indemnité d'occupation de 41 250 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir et ordonner la capitalisation annuelle des dits intérêts ; 

- Condamner M. et Mme [S] à lui payer une somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;



- Condamner M. [S] aux entiers dépens de première instance et d'appel et à lui payer la somme de 528,32 euros au titre des frais de sommation préalable.



*****



Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 février 2022, M. [X] [S] et Mme [T] [S] demandent à la cour de':



- Débouter M. [K] de l'intégralité de ses demandes';

- Confirmer le jugement du 8 janvier 2021 du tribunal judiciaire de Paris en ce qu'il a jugé qu'ils étaient occupants à titre gratuit de l'appartement du 11 rue Alexandre DUMAS 75011 PARIS';

- Confirmer le jugement du 8 janvier 2021 du tribunal judiciaire de Paris en ce qu'il a jugé qu'ils n'étaient pas occupant sans droit ni titre et ne sont pas entrés par voie de fait';

- Confirmer le jugement du 8 janvier 2021 du tribunal judiciaire de Paris en ce qu'il a débouté M. [K] de sa demande de fixation d'une indemnité d'occupation. 

- Débouter M. [V] [K] de sa demande de fixation d'une indemnité d'occupation. 



A titre incident':

- Infirmer le jugement du 8 janvier 2021 du tribunal judiciaire de Paris en ce qu'il les a condamnés au paiement d'une somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile'; '

- Laisser à la charge des parties les frais irrépétibles et les dépens engagés par elles.



SUR CE




Sur l'occupation sans droit ni titre




M. [K] fait valoir que M. [S] est entré dans les locaux par voie de fait ; qu'aucune pièce ne démontre l'accord de l'ancien propriétaire quant à cette occupation ; qu'en tout état de cause, le droit d'usage qu'aurait consenti l'ancien propriétaire a pris fin au moment de la cession du bien et qu'aucun transfert de convention, à supposer qu'elle existe, ne peut se faire sans l'accord préalable de l'acquéreur. 



Il souligne que le fait d'être demeuré dans les lieux sans titre alors qu'il était sommé de quitter les lieux est une faute génératrice de responsabilité en application de l'article 1240 du Code civil.



M. et Mme [S] répliquent qu'ils occupaient le logement de manière légitime, un ami de la famille du propriétaire attestant qu'il leur a demandé d'occuper le logement gratuitement pour éviter les squats, le propriétaire étant décédé le 3 mars 2005 et l'appartement étant alors inoccupé. 



Ils ajoutent que cette adresse figurait sur tous leurs papiers officiels, qu'ils ont payé la taxe d'habitation pendant la durée de leur occupation, et qu'ils ont remis les clés au nouveau propriétaire le 28 octobre 2020. Ils font valoir que Mme [S] était enceinte du 2ème enfant lors de l'acquisition du logement par M. [K], qu'ils ont fait en sorte de libérer les lieux rapidement et qu'ils ne disposaient pas de ressources pour obtenir un logement dans le privé. Ils reconnaissent avoir refusé un logement social proposé par la mairie de Paris car il était en étage élevé sans ascenseur. Ils nient être propriétaires d'un appartement qu'ils donneraient en location, l'annonce qu'ils ont posté à ce sujet sur un réseau social concernant l'appartement d'une amie.



Aux termes des articles 1875 et suivants du code civil, le prêt à usage est un contrat par lequel l'une des parties livre une chose à l'autre pour s'en servir, à la charge du preneur de la rendre après s'en être servi.

Ce prêt est essentiellement gratuit.

Il résulte de la jurisprudence rendue au visa de l'article 1888 du même code que lorsqu'aucun terme n'a été convenu pour le prêt d'une chose d'un usage permanent et qu'aucun terme naturel n'est prévisible, le prêteur est en droit d'y mettre fin à tout moment en respectant un délai de préavis raisonnable.



Il ressort des pièces du dossier que M. et Mme [S] ont été autorisés, par M. [P] [N] se présentant comme un ami du précédent propriétaire de l'appartement, décédé en 2005, à occuper l'appartement en litige à titre gracieux afin que celui-ci ne demeure pas vide. Par suite, ils ne peuvent être considéré comme entrés par voie de fait et comme occupants sans droit ni titre mais étaient titulaires d'un prêt à usage gratuit.



Une sommation de déguerpir les informant du changement de propriétaire et de la fin de leur droit à occuper le logement a été signifiée aux époux [S] le 20 septembre 2019 avant qu'une instance en expulsion ne soit engagée par acte du 19 décembre 2019, de telle sorte qu'une durée de trois mois leur a été laissée pour quitter les lieux, ce qui constitue un délai de préavis raisonnable.




Sur l'indemnité d'occupation sans droit ni titre




M. [K] fait valoir que la jurisprudence est constante sur le fait que l'indemnité d'occupation permet de compenser le préjudice causé au bailleur par l'occupation indue ; qu'en l'espèce,,les estimations produites démontrent que le loyer moyen dans le quartier du bien en cause est de 35 euros/m2, outre des charges de 250 euros par mois. Il souligne que l'occupation indue a duré 17 mois, et qu'il a du débourser 3 080 euros de frais de nettoyage. Il chiffre donc son préjudice global à la somme de 41 250 euros (34 000 euros d'indemnité d'occupation + 4 250 euros de charges + 3 000 euros de frais de nettoyage).



M. et Mme [S] répliquent que l'occupation du logement a été convenue à titre gratuit et qu'il ne peut donc leur être réclamé aucune indemnité d'occupation ; qu'en tout état de cause le montant de l'indemnité et des charges n'est pas justifié, l'appartement étant vétuste et insalubre. Ils estiment que les attestations locatives produites par l'appelant sont de complaisance, M. [K] étant à la tête de 7 sociétés immobilières. 



Ils ajoutent que les charges ne sont pas plus justifiées, et que la pièce produite au soutien des frais de nettoyage n'est pas une facture en bonne et due forme. 



Si les époux [S] ont été autorisés à demeurer à titre gratuit dans l'appartement en litige par un ami du précédent propriétaire, M. [K] était en droit de ne pas souhaiter poursuivre cet accord, ce qu'il a signifié aux intimés par la sommation de déguerpir du 20 septembre 2019.



Ce n'est cependant qu'à compter de l'assignation du 19 décembre 2019 que M. [K] a demandé, pour la première fois, aux époux [S] de lui payer une indemnité d'occupation, les actes d'huissier de septembre 2019 ne demandant aucune indemnité à ce titre. Par suite, c'est à compter de cette date que sa demande de paiement d'une indemnité d'occupation doit être appréciée.



Il apparaît que les époux [S], qui se sont maintenus dans l'appartement plus de 10 mois après l'assignation en justice, sont redevables d'une indemnité d'occupation envers M. [K] , qui leur a fait savoir par son assignation du 19 décembre 2019 que l'occupation ne serait plus gracieuse. 



Les estimations produites, qui émanent de plusieurs agences immobilières dont la probité ne saurait être remise en cause, en l'absence de tout élément probant en ce sens, par les intimés, font état d'une valeur locative dans le quartier où se situe l'appartement se situant autour de 32 euros le mètre carré, soit un loyer mensuel, pour la surface de l'appartement en litige, d'environ 2 000 euros par mois hors charges.



Au vu de l'état de l'appartement, que le constat d'huissier produit permet d'apprécier, il y a lieu de constater que les aménagements, sans être insalubres contrairement à ce qui est allégué, sont dans l'ensemble vétustes. Il y a donc lieu de retenir une valeur locative un peu moindre que le prix moyen du quartier, et de la fixer à la somme de 1 900 euros par mois, qui s'appliquera du 19 décembre 2019 au 28 octobre 2020, date de sortie des lieux, soit la somme totale de 19 570 euros (1 900 euros x 10 mois et 570 euros pour les 9 jours du 19 au 28 octobre 2020).



En l'absence de production de tout élément quant aux charges afférentes à cet appartement, tant dans leur nature que dans leur quantum, il ne peut être fait droit à la demande de M. [K].



Concernant enfin les frais de ménage, la production par les intimés d'un constat d'huissier établi le jour de leur sortie des lieux permet de constater que l'appartement a été laissé dans un état sale et non débarrassé de l'entièreté des meubles qui s'y trouvaient. Il y a donc lieu d'indemniser M. [K] à hauteur de la facture de ménage et désencombrement qu'il produit, facture dont rien ne permet de remettre en cause la véracité, montant qui sera arrondi à 3 000 euros comme le demande M. [K] dans ses écritures.




Sur l'appel incident de M. et Mme [S] 




M. et Mme [S] font valoir que les éléments du dossier ne justifient pas qu'ils aient été condamnés par les premiers juges à payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.



Il ressort au contraire des éléments du dossier que c'est à juste titre que les époux [S], qui ont contraint M. [K] à les assigner du fait de leur refus de quitter les lieux, ont été condamnés à lui payer la somme de 3 000 euros par les premiers juges.




Sur les demandes formées sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile




M. [K] sollicite la condamnation M. [S] à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et qu'il soit condamné à supporter tous les dépens de première instance et d'appel.



Il y a lieu de faire droit à cette demande et de condamner les époux [S] à lui payer sur ce fondement la somme de 3 000 euros.



PAR CES MOTIFS



Infirme le jugement en ce qu'il a rejeté les demandes indemnitaires de M. [V] [K],



Statuant à nouveau,



Condamne M. [X] [S] et Mme [T] [S] à payer à M. [V] [K] la somme de 19 570 euros à titre d'indemnité d'occupation pour la période allant du 19 décembre 2019 au 28 octobre 2020,



Condamne M. [X] [S] et Mme [T] [S] à payer à M. [V] [K] la somme de 3 000 euros au titre des frais de ménage engagés,



Déboute M. [V] [K] de sa demande de paiement des charges locatives,





Condamne M. [X] [S] et Mme [T] [S] à payer à M. [V] [K] la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



Met les dépens de l'instance à la charge de M. [X] [S] et Mme [T] [S].







 La greffière La présidente