Cour d'Appel · Pôle 1 - Chambre 3 — 20 avril 2022

Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 1 - Chambre 3



ARRET DU 20 AVRIL 2022



(n° , 6 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/19824 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEVID



Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 02 Novembre 2021 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS - RG n° 21/54130



APPELANTE 



SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE 11 RUE CUJAS 75005 PARIS représenté par son syndic la société VALIERE CORTEZ SYNDIC DE COPROPRIETE, ayant son siège social

7 Boulevard Diderot - 221 à 225 rue de Bercy

2 à 14 rue Audubon

75012 PARIS



Représenté par Me Jean-Claude CHEVILLER, avocat au barreau de PARIS, toque : D0945,

Ayant pour avocat plaidant Me Eric CANCHEL de la SELEURL CANCHEL, avocat au barreau de PARIS, toque : D0937





INTIMÉS 



M. [C] [O] né le 5 mars 1979 à Paris 14ème de nationalité française domicilié

28 rue aux Maires

75003 PARIS



Représenté par Me Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS - AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055

Ayant pour avocat plaidant Me Thierry DAVID, avocat au barreau de PARIS, toque : A436, substitué par Me Lucie POTTIÉE-SPERRY, avocat au barreau de PARIS





S.A.R.L. LES MARINES DE SURESNES prise en la personne de ses représentants légaux ayant son siège social

4 rue Toullier

75005 Paris

immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 795 221 621



Représentée par Me Jean-philippe AUTIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L0053





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 14 Mars 2022, en audience publique, rapport ayant été fait par M. Jean-Christophe CHAZALETTE, Président de chambre, conformément aux articles 804, 805 et 905 du CPC, les avocats ne s'y étant pas opposés.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Patrick BIROLLEAU, Premier Président de chambre 

Jean-Christophe CHAZALETTE, Président de chambre 

Edmée BONGRAND, Conseillère

 

qui en ont délibéré,



Greffier, lors des débats : Meggy RIBEIRO



ARRÊT :



- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par M. Patrick BIROLLEAU, Premier Président de chambre, et par Mme Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.





Par ordonnance en date du 12 février 2020, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris, saisi par assignation du syndicat des copropriétaires de l'immeuble 11 rue Cujas à Paris (5e), a désigné M. [F] en qualité d'expert afin d'examiner les désordres affectant l'immeuble, susceptibles d'être causés par la transformation du lot du 1er é'tage appartenant à M. [O] en cuisine professionnelle.



Par acte d'huissier en date des 13 et 16 avril 2021, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 11 rue Cujas à Paris (5e) a fait assigner M. [O], propriétaire de locaux situés au rez-de-chaussée et au 1er étage de l'immeuble, et la société Les marines de Suresnes, preneur à bail desdits locaux, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir ordonner sous astreinte de 1 000 euros par jour à la société Les marines de Suresnes de cesser toute activité commerciale dans les locaux tant qu'il ne sera pas remis à l'expert judiciaire les éléments et documents qu'il souhaite obtenir aux termes de ses notes aux parties 1 et 2 de nature à justifier que l'installation du restaurant n'est source d'aucune insécurité pour les personnes et les biens.



Par conclusions soutenues oralement, M. [O] a notamment demandé au juge des référés, de constater l'acquisition de la clause résolutoire à la suite du commandement délivré le 8 octobre 2020 et la résiliation de plein droit du bail du 11 avril 2008 à compter du 9 novembre 2020 aux torts exclusifs de la société Les marines de Suresnes, de condamner celle-ci à titre provisionnel à lui payer une indemnité d'occupation et la somme de 59 046,13 euros correspondant aux loyers, charges et taxes impayés à la date du 1er octobre 2021, et de la condamner à remettre en état les locaux loués dans leur configuration initiale sous astreinte de 500 euros par jour.



Par ordonnance du 2 novembre 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a :


déclaré irrecevables les demandes de M. [O] tendant à :


- constater l'acquisition de la clause résolutoire à la suite du commandement délivré le 8 octobre 2020 demeuré infructueux dans le mois de sa délivrance ;

- en conséquence, constater la résiliation de plein droit du bail du 11 avril 2008 à compter du 9 novembre 2020 aux torts exclusifs de la société Les marines de Suresnes ; 

- condamner à titre provisionnel la société Les marines de Suresnes à lui payer la somme de 59 046,13 euros correspondant aux loyers, charges et taxes impayés à la date du 1er octobre 2021, outre les intérêts de droit au taux légal à compter du commandement de payer du 8 octobre 2020 ;


déclaré sans objet les demandes de la société Les marines de Suresnes tendant à la fixation de sa dette à la somme de 39 148,99 euros et à l'octroi de délais de paiement ;

dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de M. [O] tendant à la résiliation judiciaire du bail et sur ses demandes subséquentes en expulsion, fixation d'une indemnité d'occupation, séquestration des biens et objets mobiliers, condamnation du preneur à effectuer des travaux de remise en état et conservation du dépôt de garantie ;

débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 11 rue Cujas à Paris (5e) de sa demande de voir ordonner la cessation de l'activité de la société Les marines de Suresnes sous astreinte ;

dit n'y avoir lieu à faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 11 rue Cujas à Paris (5e) aux dépens ;

rappelé que l'exécution provisoire est de droit,

dit n'y avoir lieu à référé sur toute autre demande plus ample ou contraire.




Par déclaration du 15 novembre 2021, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 11 rue Cujas à Paris (5e) a interjeté appel de cette décision en ce qu'elle l'a débouté de sa demande de voir ordonner la cessation de l'activité de la société Les marines de Suresnes sous astreinte et de ce qu'elle l'a condamné aux dépens.



Aux termes de ses dernières conclusions en date du 25 janvier 2022 auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé des moyens développés, il demande à la cour de :


réformer la décision en toutes ses dispositions qui le concerne ;

ordonner sous astreinte de 1 000 euros par jour d'infraction à compter de la signification de l'arrêt à intervenir à la société Les marines de Suresnes de cesser toute activité commerciale dans les locaux tant qu'il ne sera pas remis à l'expert judiciaire les éléments et documents qu'il souhaite obtenir aux termes de ses notes aux parties 1 et 2, de son e-mail du 23 septembre 2021 de nature à justifier que l'installation du restaurant n'est source d'aucune insécurité pour les personnes et les biens ;

condamner la société Les marines de Suresnes au paiement d'une somme de 3000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'en tous les dépens.




M. [O], aux termes de ses dernières conclusions en date du 5 janvier 2022 auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé des moyens développés, demande à la cour de :


le déclarer recevable et bien fondée en ses demandes ; 

infirmer l'ordonnance du 2 novembre 2021 en ce qu'elle a :


- déclaré irrecevables ses demandes tendant à constater l'acquisition de la clause résolutoire à la suite du commandement délivré le 8 octobre 2020 demeuré infructueux dans le mois de sa délivrance ; en conséquence, constater la résiliation de plein droit du bail du 11 avril 2008 à compter du 9 novembre 2020 aux torts exclusifs de la société Les marines de Suresnes ; condamner à titre provisionnel la société Les marines de Suresnes à lui payer la somme de 59 046,13 euros correspondant aux loyers, charges et taxes impayés à la date du 1er octobre 2021, outre les intérêts de droit au taux légal à compter du commandement de payer du 8 octobre 2020 ; 

- déclaré sans objet les demandes de la société Les marines de Suresnes tendant à la fixation de sa dette à la somme de 39 148,99 euros et à l'octroi de délais de paiement, 

- dit n'y avoir lieu à référé sur sa demande de M. [O] tendant à la condamnation du preneur à effectuer des travaux de remise en état ;

Statuant à nouveau : 


constater l'acquisition de la clause résolutoire à la suite du commandement délivré le 8 octobre 2020 demeuré infructueux dans le mois de sa délivrance ;


En conséquence, 


constater la résiliation de plein droit du bail du 11 avril 2008 à compter du 9 novembre 2020 aux torts exclusifs de la société Les marines de Suresnes ;

ordonner l'expulsion sans délai de la société Les marines de Suresnes, ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux commerciaux qu'elle occupe dans l'immeuble sis à Paris 5ème au 4 rue Toullier, avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est ; 

ordonner la séquestration des biens et objets mobiliers garnissant les lieux loués selon les modalités prévues aux articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

juger que le dépôt de garantie versé par la société locataire restera acquis à M. [O] en application des clauses et conditions du bail ;

condamner à titre provisionnel la société Les marines de Suresnes à payer une indemnité d'occupation fixée au montant du dernier loyer contractuel, augmentée des charges et taxes locatives, et ce à compter rétroactivement du 9 novembre 2020, et jusqu'à la libération effective des locaux par remise des clefs ;

condamner à titre provisionnel la société Les marines de Suresnes à payer à M. [O] la somme de 57 987,13 euros correspondant aux loyers, charges et taxes impayés à la date du 5 janvier 2022, outre les intérêts de droit au taux légal à compter du commandement de payer du 8 octobre 2020 ; 

condamner à titre provisionnel la société Les marines de Suresnes à remettre en état les locaux loués dans leur configuration initiale sous astreinte de 500 euros par jour à compter de la signification de l'arrêt à intervenir ;

condamner la société Les marines de Suresnes à verser à M. [O] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamner la société Les marines de Suresnes aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 8 octobre 2020.




La société Les marines de Suresnes, aux termes de ses dernières conclusions en date du 17 janvier 2022 auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé des moyens développés, demande à la cour de :


débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

débouter M. [O] de l'ensemble de ses demandes ;

confirmer en tous points l'ordonnance du président du tribunal judiciaire de Paris du 2 novembre 2021 ;

condamner solidairement le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 11, rue Cujas à Paris (5e) et M. [O] à supporter les dépens ;

condamner solidairement le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 11, rue Cujas à Paris 5ème et M. [O] à lui verser 3 000 euros au titre des frais irrépétibles.




L'ordonnance de clôture a été rendue le 3 mars 2022.



Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.



SUR CE,



Sur la demande principale



En vertu du premier alinéa de l'article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.



Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 11 rue Cujas à Paris (5e) ' ci-après le syndicat des copropriétaires, fait valoir qu'en préambule de sa note aux parties n° 2 du 10 mars 2021, l'expert indique qu'il « demande à l'exploitant du restaurant la société Les marines de Suresnes de suspendre son activité dans ses locaux tant que ne seront pas produites les pièces justifiant que les locaux sont en sécurité, protection contre l'incendie, surcharge de plancher, alimentation en gaz. »



Le syndicat des copropriétaires précise que la société Les marines de Suresnes n'a toujours pas fourni d'élément permettant d'apprécier la conformité des installations et leur absence de dangerosité. Il affirme que l'expert a mis en évidence de façon claire un risque pour la sécurité de l'immeuble.



Selon le syndicat des copropriétaires, la présence d'installations dont l'expert judiciaire indique qu'il ne lui a pas été justifié qu'elles étaient en sécurité, lui permet de considérer qu'il y a un risque pour la sécurité des personnes et des biens qui constitue un trouble manifestement illicite, susceptible de créer un dommage imminent.



Au vu de la note au parties n° 2 du 10 mars 2021, du courrier électronique de l'expert adressé aux parties du 23 septembre 2021 et de la note de synthèse du 2 décembre 2021, il est manifeste que l'expert considère qu'il n'a pas été répondu à sa demande de pièces. 



S'agissant de la surcharge du plancher, l'expert procède à une estimation de portance en notant que le syndicat des copropriétaires ne souhaite pas l'intervention d'un sapiteur structure. Au titre de l'examen des désordres, l'expert mentionne que l'exploitant devra donner les fiches techniques des matériaux utilisés en cuisine, notamment les degrés coupe-feu suffisant pour isoler par rapport aux tiers en cas d'incendie, ainsi que le type de sol et son étanchéité. S'agissant de l'alimentation en gaz et autres risques, l'expert demande à l'intimée de confirmer que son installation est conforme auprès de GRDF ou d'un installateur agréé.



Cependant, la société Les marines de Suresnes justifie avoir produit par courrier à l'expert du 26 mai 2021 : un rapport de vérification Apave du 30 avril 2021 pour les installations gaz ; un rapport de vérification Apave du 5 mai 2021 pour les installations électriques ; une fiche du matériel présent en cuisine. 



Plus généralement, et en dépit de la demande de suspension d'activité formulée par l'expert, celui-ci ne fait pas état d'un dommage imminent ou d'un risque avéré à la sécurité de l'immeuble, qui continue d'être habité. En particulier, la note de synthèse du 2 décembre 2021, si elle contient une série de constats relatifs à des désordres en lien avec l'exploitation d'une cuisine installée au premier étage, ne met pas en évidence une situation de péril critique. 



À cet égard, il convient de rappeler que la mission d'expertise autorisait le demandeur, en cas d'urgence ou de péril en la demeure reconnus par l'expert, à faire exécuter, à ses frais avancés et pour le compte de qui il appartiendra, sous la direction du maître d''uvre et par des entreprises qualifiées de son choix, les travaux estimés indispensables par l'expert. Le syndicat des copropriétaires ne justifie ni ne prétend avoir utilisé cette autorisation. 



Enfin, il y a cependant lieu d'observer que le caractère imprécis des pièces que l'expert continue de réclamer en dépit de la communication du 26 mai 2021 ne permet pas de sanctionner cette inexécution en prononçant une mesure radicale de fermeture immédiate. 



L'ordonnance sera confirmée en ce qu'elle a rejeté la demande du syndicat des copropriétaires.



Sur les demandes de M. [O]



En vertu de l'article 70 du code de procédure civile, les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.



En l'espèce, les demandes de M. [O] tendant à l'acquisition de la clause résolutoire, à la résiliation du bail, à la remise en état des lieux et à la condamnation de la société Les marines de Suresnes au paiement par provision d'une indemnité d'occupation et d'un arriéré locatif n'ont aucun lien avec les prétentions originaires du syndicat des copropriétaires.



M. [O] fait valoir à juste titre que le premier juge ne pouvait pas soulever d'office cette fin de non-recevoir. Cependant, la société Les marines de Suresnes s'est appropriée cette prétention en cause d'appel en réclamant la confirmation de l'ordonnance déclarant les demandes de M. [O] irrecevables, expressément motivée, dans discussion de ses conclusions et au visa de son dispositif, par l'application de l'article 70 précité. 



L'ordonnance sera donc confirmée de ce chef. 



Sur les autres demandes



L'ordonnance entreprise sera confirmée dans ses dispositions relatives à la charge des dépens. Le syndicat des copropriétaires et M. [O] seront tenus in solidum aux dépens d'appel. Les demandes fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile seront rejetées. 





PAR CES MOTIFS, 



CONFIRME l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;



Y ajoutant,



DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;



CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 11 rue Cujas à Paris (5e) et M. [O] aux dépens d'appel.





LE GREFFIER LE PRÉSIDENT