Cour d'Appel · Pôle 1 - Chambre 3 — 20 avril 2022

Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 1 - Chambre 3



ARRÊT DU 20 AVRIL 2022



(n° , 6 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/19848 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEVJ2



Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 19 Octobre 2021 -Président du TJ de PARIS - RG n° 20/53188



APPELANTE 



S.A. ELOGIE - SIEMP prise en la personne de ses représentants légaux ayant son siège social

8 boulevard d'Indochine

75019 PARIS

immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 552 038 200



Représentée par Me Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477

Ayant pour avocat plaidant Me Marine PARMENTIER de la SELARL WOOG & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P283, substituée par Me Tatiana LEYINDA, avocat au barreau de PARIS



INTIMÉE 



SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU 73 RUE RIQUET 75018 PARIS, représenté par son syndic MAVILLE IMMOBILIER, ayant son siège social

53 rue du Général Delestraint 

75016 PARIS 

immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 445 339 351 



Représentée par Me Louis GABIZON de l'AARPI LGJF GABIZON-FOIRIEN, avocat au barreau de PARIS, toque : U0008

Ayant pour avocat plaidant Me Jean FOIRIEN de l'AARPI LGJF GABIZON-FOIRIEN, avocat au barreau de PARIS, toque : U0008





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 14 Mars 2022, en audience publique, rapport ayant été fait par M. Jean-Christophe CHAZALETTE, Président de chambre, conformément aux articles 804, 805 et 905 du CPC, les avocats ne s'y étant pas opposés.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Patrick BIROLLEAU, Premier Président de chambre 

Jean-Christophe CHAZALETTE, Président de chambre 

Edmée BONGRAND, Conseillère

 

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Meggy RIBEIRO

 

ARRÊT :



- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par M. Patrick BIROLLEAU, Premier Président de chambre, et par Mme Saveria MAUREL, Greffier, présente lors de la mise à disposition.





La société Élogie-SIEMP est propriétaire de plusieurs lots, au sein d'un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis sis au 73, rue Riquet à Paris 18e, en sa qualité de bailleur social de la ville de Paris. Cet ensemble immobilier est composé de 10 bâtiments (A à J), de trois cours et une courette. Les bâtiments A, B, C, D, E et I sont destinés à l'usage d'habitation, de commerce, d'activités et de bureaux. Les bâtiments F, G et H sont destinés à l'usage d'emplacements pour voitures et garages.



La société Élogie-SIEMP possède tous les lots à usage de logement de l'ensemble immobilier ainsi que le lot n° 201 qui correspond au bureau de l'employé de l'immeuble, le lot n° 202 auparavant loué au syndicat des copropriétaires qui s'en servait pour loger l'employé de l'immeuble.



Par acte d'huissier du 24 mars 2020, le syndicat des copropriétaires du 73, rue Riquet à Paris 18e a fait assigner la société Élogie-SIEMP devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris notamment aux fins de la voir condamner sous astreinte à remettre en état les parties communes, à aménager une plate-forme en bois d'accès au lot 201 (bureau de la loge du gardien), et à lui notifier les coordonnées du notaire qu'elle aura mandaté afin d'établir l'acte de vente portant sur la cession du lot 201 à son profit et au prix de 1 euro symbolique.



Par ordonnance du 19 octobre 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a :


déclaré le syndicat des copropriétaires du 73, rue Riquet à Paris 18e, représenté par son syndic en exercice, la société Maleville immobilier, recevable en son action ;

condamné la société Élogie-SIEMP, sous astreinte provisoire de 300 euros par jour de retard passé un délai de trois mois suivant la signification de l'ordonnance et pour une durée de deux mois, à remettre en état les parties communes de l'ensemble immobilier du 73 rue Riquet à Paris 18e en :


- déposant la porte illicitement installée au niveau du bureau de la loge du gardien (lot 201),

- limitant l'emprise de la rampe d'accès PMR sur les parties communes à la surface autorisée par l'assemblée à savoir jusqu'au début du lot 202 (logement du gardien) sans pouvoir empiéter jusqu'au lot 201,

- réinstallant le bac à fleurs situé devant la loge ;


condamné la société Élogie-SIEMP, sous astreinte provisoire de 300 euros par jour de retard passé un délai de trois mois suivant la signification de l'ordonnance et pour une durée de deux mois, à aménager une plate-forme d'accès au lot 201 (bureau de la loge du gardien) en bois conformément au projet présenté ;

condamné la société Élogie-SIEMP, à :

notifier, sous astreinte provisoire de 300 euros par jour de retard passé un délai de 30 jours suivant la signification de la présent ordonnance, pour une durée de deux mois, au syndicat des copropriétaires les coordonnées du notaire qu'elle aura mandaté afin d'établir l'acte de vente portant sur la cession du lot 201 de l'état descriptif de division de l'ensemble immobilier du 73 rue Riquet au profit du syndicat des copropriétaires et au prix de 1 euro symbolique, et lui communiquer le jour et l'heure auxquels la signature dudit acte interviendra ;

débouté le syndicat des copropriétaires du 73, rue Riquet à Paris 18e de sa demande de prolongation de l'astreinte ;







condamné la société Élogie-SIEMP à payer au syndicat des copropriétaires du 73, rue Riquet à Paris 18e la somme de 8 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

débouté la société Élogie-SIEMP de sa demande fondée sur les dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

condamné la société Élogie-SIEMP aux dépens de l'instance.




Par déclaration du 15 novembre 2021, la société Élogie-SIEMP a interjeté appel de cette décision en critiquant l'ensemble de ses chefs de dispositif, à l'exception du rejet de la demande du syndicat des copropriétaires du 73, rue Riquet à Paris 18e de sa demande de prolongation de l'astreinte.



Aux termes de ses dernières conclusions en date du 24 février 2022 auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé des moyens développés, elle demande à la cour de :


infirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, à l'exception du rejet de la demande du syndicat des copropriétaires du 73, rue Riquet à Paris 18e de sa demande de prolongation de l'astreinte ;


Statuant à nouveau, 

A titre principal,


déclarer irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires formulées dans le cadre de l'instance en référé ;


A titre subsidiaire,


dire n'y avoir lieu à référé ;

débouter le syndicat des copropriétaires du 73, rue Riquet à Paris 18e de l'ensemble de ses demandes ;


A titre infiniment subsidiaire, 


juger que l'engagement de vendre le lot n° 201 est nul ;

débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes ;

lui octroyer un délai de six mois pour diligenter les travaux de reprise sur les parties communes de l'immeuble sis 73, rue Riquet à Paris 18e ; 

ramener à de plus justes proportions le montant de l'astreinte ;


En tout état de cause, 


débouter le syndicat des copropriétaires du 73, rue Riquet à Paris 18e de l'ensemble de ses demandes ;

condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 73, rue Riquet à Paris 18e, à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 73, rue Riquet à Paris 18e aux entiers dépens, de première instance et d'appel, avec faculté de distraction.


 

Le syndicat des copropriétaires du 73, rue Riquet à Paris 18e, aux termes de ses dernières conclusions en date du 3 février 2022 auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé des moyens développés, demande à la cour de :




confirmer l'ordonnance entreprise,


Y ajoutant,


condamner la société Élogie-SIEMP à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l'instance devant la cour, avec faculté de distraction.




L'ordonnance de clôture a été rendue le 3 mars 2022.



Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.









SUR CE,



Sur l'irrecevabilité de la demande du syndicat des copropriétaires



En vertu du 3e alinéa de l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. En l'espèce, la société Élogie-SIEMP demande dans le dispositif de ses prétentions à entendre déclarer irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires formulées dans le cadre de l'instance en référé. Cependant, l'appelante ne formule, au soutien de cette prétention, aucun moyen dans la discussion, de sorte que la fin de non-recevoir sera rejetée. 



Sur les travaux sous astreinte 



En vertu de l'article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.



Il est constant que, aux termes de la résolution 21-f, de l'assemblée générale du 9 septembre 2013, « la délégation de la maîtrise d'ouvrage demandée par la SIEMP à son profit vise à réaliser des travaux sur les parties communes des bâtiments A, B, C, D, E, J et I :

(')


rampe d'accès personnes à mobilités réduites au bâtiment B et à la loge avec revêtement extérieur, de la plate-forme d'accès à la loge, en bois

rénovation complète de la loge (y compris électricité) et du logement qui lui est contigu

le bac à fleurs devant la loge et le logement attenant sera conservé ainsi que la bouche d'aération du parking situé en dessous 


(') »



Le syndicat des copropriétaires fait valoir que dans le cadre de l'expertise préventive ordonnée pour contrôler les travaux, il avait dénoncé par dire du 8 février 2017 la non-conformité des travaux réalisés la société Élogie-SIEMP à l'autorisation donnée par l'assemblée générale. Il indique qu'il dénonçait le débordement de la rampe handicapée sur les parties communes avec prolongement du muret sur la rampe d'accès au bâtiment B et création d'une porte non prévue et non dimensionnée aux normes PMR ; la suppression de la jardinière et la mise en place d'un énorme bac béton dans les parties communes (cour du parking) ; la réalisation d'une rampe d'accès au bâtiment B et à la loge dans un revêtement non conforme aux engagements pris (béton au lieu de bois).



Il y a lieu de constater que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas avec l'évidence requise devant le juge des référés que les travaux de la société Élogie-SIEMP sur la rampe d'accès ont conduit à un empiétement sur les parties communes. A cet égard, le dire du 8 février 2017 n'a pas de valeur probante puisque qu'il s'agit d'une allégation de syndicat des copropriétaires. En outre, ni dans sa réponse du 23 mars 2017 ni dans ses conclusions, la société Élogie-SIEMP n'a reconnu la réalité de cet empiétement, qui ne ressort pas plus du constat d'huissier diligenté le 6 mai 2019 à la demande du syndicat des copropriétaires. Par ailleurs, ainsi que le reconnaît le syndicat des copropriétaires dans l'exorde de ses conclusions, le bac à fleurs a été endommagé au cours des travaux et remplacé par la société Élogie-SIEMP. Il n'existe donc aucun remède pour permettre le respect de la résolution de l'assemblée générale qui prévoyait la conservation du bac à fleurs qui existait à l'époque. Dans ces conditions, il conviendra de dire n'y avoir lieu à référé sur les demandes de limitation de l'emprise de la rampe d'accès PMR sur les parties communes et de réinstallation du bac à fleurs situé devant la loge.











S'agissant de la rampe en bois, l'autorisation de l'assemblée générale concernait une rampe d'accès PMR avec « revêtement extérieur » en bois. La société Élogie-SIEMP ne conteste pas qu'elle n'a pas procédé à la pose de ce revêtement extérieur. Cependant, dans ses prétentions formulées au dispositif de ses conclusions, le syndicat des copropriétaires demande la confirmation du jugement qui a condamné la société Élogie-SIEMP à aménager une plate-forme d'accès en bois. L'édification d'une plate-forme en bois ne peut pas constituer une mesure conservatoire ou de remise en état en relation avec un trouble manifestement illicite qui résulte d'une simple absence de revêtement en bois. L'ordonnance entreprise sera donc infirmée de ce chef également.



Enfin, la société Élogie-SIEMP ne conteste pas avoir créé une porte située entre les lots n° 201 et n° 202 et explique que la porte ne modifie pas les conditions de circulation dans les parties communes. Il s'agit cependant de manière évidente d'une installation qui ne figure pas au titre des autorisations données par l'assemblée générale des copropriétaires dans la résolution 21-f du 13 septembre 2013, caractérisant un trouble manifestement illicite. L'ordonnance entreprise sera confirmée de ce chef, sans qu'il y ait lieu de prévoir un délai d'exécution supérieure à trois mois, s'agissant d'une simple dépose de porte. 



Sur la cession de la loge du gardien



Le syndicat des copropriétaires fait valoir que, lors de l'assemblée générale du 29 juin 2015, le syndicat des copropriétaires a approuvé la résiliation du bail qui lui avait été consenti par la société Élogie-SIEMP sur le lot 202 pour le logement de gardien, en contrepartie de la cession à l'euro symbolique du lot 201 constitué du bureau de la loge. Il indique que la société Élogie-SIEMP a repris possession du logement du gardien (lot 202) afin de mener à terme l'important projet de réhabilitation de ses lots mais que la cession du bureau de la loge et du WC au profit du syndicat, condition préalable à la résiliation du bail, n'a toujours pas été actée. Il affirme que la société Élogie-SIEMP a contracté une obligation de cession du lot 201 à l'euro symbolique.



Cependant, le syndicat des copropriétaires ne produit aucun acte par lequel la société Élogie-SIEMP accepte de lui vendre le lot 201 au prix d'un euro. La huitième résolution de l'AG du 29 juin 2015 a pour objet de résilier le bail dont bénéficiait le syndicat des copropriétaires sur le lot 202. Il est certes mentionné que cette résolution est soumise notamment à la condition de « l'acceptation par la SIEMP de vendre, à l'euro symbolique, le lot 201 (bureau de la loge) au syndicat des copropriétaires ». Cependant, l'acceptation de la cession par la société Élogie-SIEMP n'est pas démontrée avec l'évidence requise devant le juge des référés dans cette résolution 8, pas plus que dans la résolution 9 par laquelle l'assemblée générale « autorise le syndicat des copropriétaires à acquérir auprès de la SIEMP, à l'euro symbolique, le lot 201 ». Dès lors aucun trouble manifestement illicite n'est caractérisé, de sorte qu'il n'y a lieu à référé de ce chef. 



Sur les autres demandes



Le syndicat des copropriétaires du 73, rue Riquet à Paris 18e et la société Élogie-SIEMP succombent chacun pour partie à l'instance. Ils supporteront chacun la charge des dépens qu'ils ont exposé. Les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile seront rejetées. 





PAR CES MOTIFS,



REJETTE la fin de non-recevoir de la société Élogie-SIEMP ;



CONFIRME l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné la société Élogie-SIEMP à remettre en état les parties communes de l'ensemble immobilier du 73 rue Riquet à Paris 18e par la dépose de la porte installée sans autorisation au niveau du bureau de la loge du gardien (lot 201) ;



L'INFIRME pour le surplus et statuant à nouveau ;



DIT que la société Élogie-SIEMP devra procéder à la dépose de la porte litigieuse sous astreinte provisoire de 300 euros par jour de retard passé un délai de trois mois suivant la signification du présent arrêt et pour une durée de deux mois ;



DIT n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires du 73, rue Riquet à Paris 18e ;



DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;



LAISSE à chaque partie la charge des dépens de première instance et d'appel qu'elles ont exposé. 





LE GREFFIER LE PRÉSIDENT