Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 22AVRIL 2022
(n° 2022/ , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/06941 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CB2C6
Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 Février 2020 -Tribunal judiciaire de BOBIGNY - RG n° 18/00917
APPELANTS
Monsieur [C] [P]
[Adresse 4]
[Localité 5]
Représenté par Me Sahra HAMDAOUI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS,
toque : 191
Madame [I] [J] épouse [P]
[Adresse 4]
[Localité 5]
Représentée par Me Sahra HAMDAOUI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 191
INTIMÉS
Monsieur [X] [V]
[Adresse 3]
[Localité 6]
Représenté par Me Olivier BERNABE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0753
Madame [S] [T] épouse [V]
[Adresse 2]
[Localité 6]
Représentée par Me Olivier BERNABE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0753
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 Décembre 2021, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Claude CRETON, Président, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :
Claude CRETON, président
Monique CHAULET, conseillère
Muriel PAGE, conseillère
Greffier, lors des débats : Marthe CRAVIARI
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour initialement prévue le 11 février 2022 puis prorogée au 18 mars 2022 puis au 01 avril 2022 et au 15 avril 2022, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Claude CRETON, Président et par Mme Marylène BOGAERS, Greffière présent lors du prononcé.
******
En vue de la vente de leur pavillon sis [Adresse 1], M. [X] [V] et Mme [S] [T], son épouse, ont confié un mandat sans exclusivité à la SA Agence centrale de Sevran.
Une promesse synallagmatique de vente a été signée, par l'intermédiaire de cette agence, entre les époux [V] d'une part et M. [C] [P] et Mme [I] [J], son épouse, d'autre part pour un prix de 340 000 euros sous condition suspensive relative au financement dont la durée expirait le 1er avril 2017 à 18 heures.
Par avenant à la promesse, la durée de la condition suspensive a été prorogée au 31 mai 2017.
Une clause pénale de 47 500 euros était stipulée au cas où une des parties viendrait à refuser de régulariser l'acte authentique.
Les acquéreurs ont versé entre les mains de l'Agence centrale de [Localité 7] une somme de 10 000 euros à titre de séquestre.
La signature de l'acte authentique était prévue au 15 juillet 2017.
Par mail du 31 mai 2017, Mme [P] indiquait au notaire que le bien serait financé au comptant puis, par mail du 5 juin suivant, qu'ils n'étaient pas en mesure de financer le bien et ont transmis au notaire, le 9 juin, une lettre du CIC refusant de donner une suite favorable à la demande des époux [P] de prêt pour un montant global de 286 500 euros sur une durée de 12 mois.
Les époux [P] ont en conséquence indiqué à l'agence par courrier du même jour qu'ils estimaient que la vente était résolue de plein droit et refusaient d'être mis en relation avec l'organisme Empruntis.
Par acte du 27 septembre 2017, les époux [V] ont fait délivrer aux époux [P] une sommation d'avoir à se présenter le 4 octobre 2017 en l'étude de M. [O], notaire à [Localité 6], pour la signature de l'acte authentique.
Par acte d'huissier du 2 janvier 2018, les époux [V] ont fait assigner les époux [P] aux fins de dire que la condition suspensive est réputée accomplie et, par voie de conséquence, condamner les défendeurs à leur payer la clause pénale.
Par jugement en date du 3 février 2020, le tribunal judiciaire de Bobigny a :
. constaté la caducité du compromis de vente du 15 février 2017,
. fixé le montant de la clause pénale due par M. et Mme [P] à la somme de 8 000 euros,
. condamné M. et Mme [P] solidairement à M. et Mme [V] la somme de 8 000 euros au titre de la clause pénale avec intérêts au taux légal à compter du 2 novembre 2017,
. ordonné la capitalisation des intérêts,
. condamné M. et Mme [P] in solidum à M. et Mme [V] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
. débouté les parties de leurs demandes plus amples et contraires,
. condamné M. et Mme [P] in solidum aux dépens dans les conditions de l'article 700 du code de procédure civile,
. ordonné l'exécution provisoire de la décision.
M. et Mme [P] ont interjeté appel du jugement.
Aux termes de leurs dernières écritures, ils demandent à la cour d'infirmer le jugement et, en conséquence :
A titre principal,
. dire que la condition d'obtention d'un prêt relais sur leur résidence principale est constitutive d'une condition de prêt au sens de l'article L313-41 du code de la consommation,
. constater la défaillance des conditions suspensives et la caducité de la promesse,
A titre subsidiaire,
. constater que le délai de rétractation de l'article L271-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas commencé à courir à la signature de la promesse, que leur courrier du 8 juin 2917 est constitutif de leur rétractation et déclarer nulle la promesse,
En tout état de cause,
. condamner solidairement à M. et Mme [V] à leur rembourser la somme de 9 000 euros versée en exécution du jugement entrepris,
. condamner solidairement à M. et Mme [V] à leur restituer la somme de 10 000 euros séquestrée entre les mains de l'agence,
. condamner solidairement à M. et Mme [V] à leur payer la somme de 3 000 euros en réparation du préjudice subi,
. condamner solidairement à M. et Mme [V] la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
. les condamner aux entiers dépens.
Aux termes de leurs dernières écritures, M. et Mme [V] demandent à la cour :
Vu l'article 1304-3 du code civil,
Vu les articles 1103, 1104 et 1193 du code civil,
Vu le compromis de vente en date du 15 février 2017,
. débouter M. et Mme [P] de l'ensemble de leurs demandes,
En conséquence :
. confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris,
Y ajoutant :
condamner M. et Mme [P] à leur payer les sommes suivantes :
- 39.500 € en principal au titre du complément de la clause pénale insérée au compromis de vente, assortis de l'intérêt légal à compter du 2 novembre 2017 outre capitalisation des intérêts,
- 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
. condamner solidairement ou à défaut in solidum M. et Mme [P] aux entiers dépens tant de première instance dont distraction au profit de M. Olivier Bernabe, avocat aux offres de droit et ce conformément aux dispositions des articles 699 et suivants du code de procédure civile.
SUR CE :
Sur la clause pénale
Au soutien de leur appel, M. et Mme [P] font valoir qu'aux termes des dispositions de l'article L313-41 du code de la consommation, lorsque la promesse de vente indique que le bien est financé à l'aide d'un ou plusieurs prêts l'acte est conclu sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt et qu'en l'espèce l'obtention d'un prêt relais sur leur résidence principale était une condition suspensive peu important le paragraphe dans lequel est inscrite cette mention.
L'article L313-41 du code de la consommation dont les dispositions s'appliquent à la promesse de vente conclue entre les époux [P] et les époux [V] dispose que lorsque le prix est payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l'aide d'un ou plusieurs prêts régis par les dispositions des sections 1 à 5 et de la section 7 du présent chapitre, cet acte est conclu sous la condition suspensive de l'obtention du ou des prêts qui en assument le financement et que lorsque la condition suspensive prévue au premier alinéa n'est pas réalisée, toute somme versée d'avance par l'acquéreur à l'autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit.
En l'espèce, la promesse comporte un paragraphe relatif au plan de financement du bien qui mentionne que l'acquéreur déclare qu'il financera son acquisition à l'aide de ses deniers personnels et assimilés à concurrence de 300 000 euros, et à l'aide d'un ou plusieurs prêts bancaires ou assimilés d'un montant de 70 000 euros au taux d'intérêt de 1,50% l'an sur 15 ans ; elle comporte en outre une autre condition particulière selon laquelle M. et Mme [P] s'engagent à financer cette acquisition à l'aide d'un prêt sur leur résidence principale, le bien étant estimé à 380 000 euros.
Il résulte de l'existence de cette condition particulière relative à l'engagement pris par les époux [P] de financer cette acquisition à l'aide d'un prêt sur leur résidence principale, que cette condition de financement est entrée dans le champ contractuel au même titre que l'obtention du prêt de 70 000 euros, peu important en l'espèce que cette stipulation d'obtention d'un prêt sur la résidence principale des acquéreurs ne figure pas expressément dans le plan de financement qui stipule un financement de la somme de 300 000 euros à l'aide des deniers personnels ou assimilés des acquéreurs.
En conséquence, dès lors que ces deux modalités de financement sont stipulées par la promesse de vente, celle-ci est conclue sous condition suspensive d'obtention de ces prêts conformément aux dispositions de l'article L313-41 du code de la consommation.
Il résulte du courrier du CIC adressé à M. et Mme [P] le 31 mai 2017 que leur demande présentée le 15 février 2017 aux fins d'obtenir un financement de 369 755 euros comprenant un prêt relais de 286 500 euros sur une durée de 12 mois et un prêt habitat de 70 000 euros sur une durée de 180 mois pour l'acquisition du bien situé [Adresse 1] a fait l'objet d'un refus.
Les époux [V] ne démontrent pas qu'il s'agirait en l'espèce d'une attestation de complaisance comme ils le soutiennent.
En tout état de cause, et sans qu'il soit besoin de retenir comme le soutiennent les époux [V] que les époux [P] ne démontrent pas avoir demandé un prêt de 70 000 euros conforme à la promesse dès lors qu'ils ne justifient pas du taux sollicité, il est constant que leur demande de prêt relais n'a pas été acceptée et que celle-ci n'était soumise à aucune condition spécifique de taux ou de montant autre que le montant de 300 000 euros restant à financer hors le prêt de 70 000 euros.
Il est constant que ce prêt relais, sollicité par les époux [P] dans les conditions de la promesse puisque le montant demandé était inférieur à 300 000 euros, n'a pas été accepté par la banque et que dès lors que la condition suspensive d'obtention de ce prêt relais a défailli, la défaillance n'est pas imputable à M. et Mme [P].
Le refus des époux [P] de poursuivre une recherche de financement auprès de l'organisme Empruntis par l'intermédiaire de l'Agence centrale de [Localité 7] ne peut être considéré comme fautif dès lors que cette recherche de financement ne leur a été proposée que courant juin 2017 alors que la durée de validité de la promesse était expirée.
En conséquence, infirmant le jugement, il convient de dire que la promesse de vente, dont la validité avait été prorogée au 31 mai 2017, est devenue caduque faute pour les époux [P] d'avoir obtenu leur financement sans qu'il soit démontré en l'espèce que ce défaut leur est imputable.
Le jugement sera donc également infirmé en ce qu'il a condamné M. et Mme [P] à payer à M. et Mme [V] la somme de 8 000 euros au titre de la clause pénale et les époux [V] seront déboutés de leur demande au titre de la clause pénale.
Sur la demande de condamnation des époux [V] à payer aux époux [P] la somme de 9 000 euros payée en exécution du jugement
Il n'y a pas lieu de faire droit à cette demande, la restitution aux époux [P] de la somme qu'ils ont versée aux époux [V] en exécution du jugement étant la conséquence de l'infirmation et ne nécessitant pas une disposition spécifique dans l'arrêt de la cour.
Sur la demande de restitution du séquestre
Dès lors que le présent arrêt constate que le défaut de réalisation de la promesse n'est pas imputable aux époux [P], il convient d'ordonner que la somme séquestrée leur soit restituée.
Sur la demande de dommages et intérêts formée par les époux [P]
M. et Mme [P] invoquent la mauvaise foi de M. et Mme [V] au soutien de leur demande de dommages et intérêts.
Le fait pour M. et Mme [V] d'avoir sollicité le paiement de la clause pénale dans le cadre de la présente instance n'est pas de nature à démontrer leur mauvaise foi dès lors qu'ils ont pu légitimement croire au bien-fondé de leur demande.
Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts de M. et Mme [P].
Sur les frais irrépétibles
Il convient d'infirmer le jugement de première instance du chef de l'article 700 du code de procédure civile et de condamner in solidum M. et Mme [V] à payer à M. et Mme [P] la somme totale de 5 000 euros pour les frais irrépétibles engagés en première instance et en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS : Statuant publiquement,
Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Bobigny en date du 3 février 2020 sauf en ce qu'il a constaté la caducité du compromis de vente du 15 février 2017,
Statuant à nouveau,
Déboute M. et Mme [V] de leurs demandes,
Ordonne la restitution de la somme séquestrée à M. et Mme [P],
Déboute M. et Mme [P] de leur demande de dommages et intérêts,
Condamne in solidum M. et Mme [V] à payer à M. et Mme [P] la somme totale de 5 000 euros pour les frais irrépétibles engagés en première instance et en cause d'appel en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne in solidum M. et Mme [V] aux entiers dépens.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT