Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 1 — 22 avril 2022

Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1



ARRÊT DU 22 AVRIL 2022



(n° 2022/ , 3 pages)





Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/16703 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCVOJ



Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 Septembre 2020 -Tribunal judiciaire de Bobigny - RG n° 18/09585





APPELANTE

 

S.C.I. CRENOVA

[Adresse 1]

[Localité 5]

RCS de Bobigny : 534 486 071

représentée par Me Maya ASSI, avocat au barreau de HAUTS DE SEINE , toque : PN260



INTIMÉ 



Monsieur [W] [R]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par Me Sabrina BARREAU, avocat au barreau de SEINE SAINT DENIS,

toque: PB 71





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 mars 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Claude CRETON, président de chambre, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



M. Claude CRETON, président de chambre 

Mme Monique CHAULET, conseillère

Mme Muriel PAGE, conseillère



Greffier, lors des débats : Mme Marylène BOGAERS.



ARRÊT : 

- contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par M. Claude CRETON, président de chambre et par Mme Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.





*******

Par acte du 30 janvier 2016, M. [R] a conclu avec M. et Mme [M] une promesse synallagmatique de vente au prix de 500 000 euros portant sur deux pavillons situés à [Localité 6], [Adresse 4].



L'acte de vente a été conclu le 6 septembre 2016 entre M. [R] et la SCI Crenova dont les associés sont M. et Mme [M]. 



Le 15 mars 2017, la SCI Crenova a déposé auprès du service d'urbanisme de la commune une déclaration préalable de travaux ou d'aménagements. La commune a retiré l'autorisation qu'elle avait tacitement accordée au motif que le projet de surélévation et de changement de la toiture portait sur une construction qui n'avait fait l'objet d'aucune autorisation d'urbanisme et que la construction irrégulière sur laquelle portait le projet était située hors bande de constructibilité et d'une surface supérieure de 20 m² à celle autorisée hors bande. 



La SCI Crenova a assigné M. [R] sur le fondement de la garantie des vices cachés, subsidiairement pour manquement à son obligation de délivrance, aux fins de condamnation à lui payer la somme de 86 000 euros à titre de dommages-intérêts. Il a sollicité la désignation avant dire droit d'un expert afin d'évaluer la réduction du prix. 



Par jugement du 21 septembre 2020, le tribunal judiciaire de Bobigny a débouté la SCI Crenova de ses demandes et l'a condamnée à payer à M. [R] la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.



Sur la garantie des vices cachés, le tribunal a retenu que la SCI Crenova ne justifie pas que les dépendances, sur lesquelles portait son projet d'aménagement, avaient déterminé son engagement d'acquérir le bien et qu'en tout état de cause, si la surélévation de ce local et le changement de toiture n'ont pas été autorisés par la commune, l'aménagement de cette dépendance restait possible alors même que sa construction n'avait pas été autorisée.



Sur le défaut de conformité, le tribunal a constaté que l'acte de vente stipule que cette vente porte sur :

'un premier pavillon d'habitation édifié sur un sous-sol total composé :


au rez-de-chaussée d'une entrée, séjour double, cuisine, deux chambres

à l'étage une pièce palière avec mezzanine, une chambre, salle de bains.


Dépendances Garage ouvert.'

Il en a déduit qu'à défaut de stipulation faisant état du caractère constructible ou non de ces dépendances, le défaut de conformité entre les caractéristiques du bien vendu et celles du bien livré n'est pas établi.



La SCI Crenova a interjeté appel de ce jugement. 



Elle fait valoir que le bien vendu était un pavillon avec dépendances et garage ouvert, que compte tenu des dispositions du PLU, aucune construction nouvelle ne pouvait être réalisée sur la parcelle vendue qui était enclavée et que c'est notamment en considération de l'existence de cette dépendance qu'elle a acquis le bien. Elle indique que contrairement à ce qui avait été stipulé dans l'acte de vente, l'édification de la dépendance et du garage n'avait pas fait l'objet d'une déclaration préalable de travaux.



Elle évalue à la somme de 86 000 euros le montant de la somme due par M. [R] d'une part au titre de la restitution d'une partie du prix au titre de la moins-value subie par le bien en raison de l'irrégularité de la construction litigieuse et de l'impossibilité de l'utiliser conformément à l'usage qu'elle avait envisagé, d'autre part à titre de dommages-intérêts en raison de l'obligation de détruire les travaux qu'elle a réalisés.



Elle réclame en outre une somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



M. [R] conclut à la confirmation du jugement et sollicite la condamnation de la SCI Crenova à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.



SUR CE : 



Attendu qu'il est constant que l'édification de la dépendance litigieuse n'a pas fait l'objet d'une autorisation d'urbanisme ; que cette irrégularité interdit à la SCI Crenova de réaliser les travaux d'aménagement qu'elle avait prévus ; qu'il en résulte que ce bien, objet de la vente, est affecté d'un vice dont la SCI Crenova n'avait pu se rendre compte compte tenu à la fois des indications figurant dans l'acte qui précise que les travaux qui ont été réalisés sur les constructions situées sur la parcelle n° 320, sur laquelle se trouve un des pavillons et les dépendances litigieuses, avaient fait l'objet d'une déclaration préalable de travaux, de la présence sur les plans cadastraux de cette dépendance et des informations données par la mairie au notaire ; que cette situation diminue l'usage du bien telle qu'elle doit être considérée comme constituant un vice au sens des dispositions de l'article 1641 du code civil ; que la construction ayant été édifiée par M. [R], celui-ci avait nécessairement connaissance du vice affectant cette construction, de sorte qu'est inapplicable la clause exclusive de garantie stipulée dans l'acte de vente ;



Attendu que la SCI Crenova ayant choisi de garder la chose, sa demande s'analyse en une action estimatoire tendant à la restitution d'une partie du prix, outre une demande en paiement de dommages-intérêts correspondant au coût des travaux qu'elle a réalisés en soutenant qu'elle devra détruire ces travaux ; que compte tenu de la nature de dépendance de la construction litigieuse, il convient de fixer le montant de cette restitution à la somme de 15 000 euros et de rejeter la demande de dommages-intérêts faute pour la SCI Crenova de justifier qu'elle a l'obligation de détruire les travaux qu'elle a réalisés ; 



PAR CES MOTIFS : statuant publiquement 



Infirme le jugement en toutes ses dispositions ; 



Statuant à nouveau :



Déclare bien fondée l'action estimatoire en garantie des vices cachés formée par la société civile immobilière Crenova contre M. [R] ;



Condamne M. [R] à restituer à la société civile immobilière Crenova la somme de 15 000 euros ;



Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. [R] et le condamne à payer à la société civile immobilière Crenova la somme de 2 000 euros ;



La condamne aux dépens.



LE GREFFIER, 

LE PRÉSIDENT,