Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 1 — 22 avril 2022

Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1



ARRÊT DU 22 AVRIL 2022



(n° 2022/ , 5 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/16945 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCWGE



Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Novembre 2020 -Tribunal judiciaire de PARIS - RG n° 19/14083





APPELANTE

 

Mademoiselle [C] [A]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée et assistée de Me Aurélia DUMEZ, avocat au barreau de PARIS, toque : E0793





INTIMÉE 



Madame [D] [B]

VETEA LOT 96

[Localité 2]

représentée par Me Diane PROTATde l'AARPI PROTAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C0084





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 mars 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Claude CRETON, président de chambre, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



M. Claude CRETON, président de chambre 

Mme Monique CHAULET, conseillère

Mme Muriel PAGE, conseillère



Greffier, lors des débats : Mme Marylène BOGAERS.



ARRÊT : 

- contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par M. Claude CRETON, président de chambre et par Mme Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.





*****



Par acte du 6 juin 2019, Mme [B] a conclu avec Mme [A] une promesse synallagmatique de vente portant sur différents lots d'un immeuble en copropriété situé à [Adresse 4].



Mme [A] n'a pas réitéré la vente par acte notarié et a assigné Mme [B] et la SELARL Leganot, notaire, en annulation de la promesse de vente et en condamnation de Mme [B] à lui restituer la somme de 15 750 euros qu'elle a versée à titre de dépôt de garantie, à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts et la somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Mme [B] a conclu au rejet de ces demandes et a formé une demande reconventionnelle en paiement de la somme de 31 500 euros due en application de la clause pénale.



Par jugement du 6 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Paris a :

- rejeté la demande de nullité de la promesse de vente ;

- débouté Mme [A] de sa demande en paiement de dommages-intérêts et de sa demande de restitution de la somme de 15 750 euros ;

- condamné Mme [A] à payer à Mme [B] la somme de 31 500 euros en application de la clause pénale et autorisé la SELARL Leganot à remettre à Mme [B] la somme de 15 750 euros placée sous son séquestre ;

- condamné Mme [A] à payer à la SELARL Leganot la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Pour rejeter la demande d'annulation de la promesse de vente sur le fondement du dol, le tribunal a retenu que le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires, annexé à la promesse de vente, fait mention du vote de travaux destinés à conforter la structure du plancher haut des caves de l'immeuble et que l'étude de structure établie par un bureau d'étude ne concerne que le local commercial qui est seul frappé d'un arrêté de péril. Il a ajouté que Mme [A] n'a pas établi que Mme [B] avait connaissance des désordres affectant le plancher haut du rez-de-chaussée du local commercial alors que l'arrêté de péril concernant ce local n'a été délivré qu'après la signature de la promesse.

Pour rejeter la demande sur le fondement de l'erreur, le tribunal a retenu que les défauts invoqués par Mme [A] pour établir qu'elle a été victime d'une erreur sur une qualité substantielle du bien constituent des vices cachés et que la garantie de ces vices exclut d'agir sur le fondement d'une nullité pour erreur.



Mme [A] a interjeté appel de ce jugement dont elle sollicite l'infirmation.



Elle se fonde d'abord sur la non-réalisation de la condition suspensive prévoyant 'que la note de renseignement d'urbanisme concernant l'immeuble dont dépendent les BIENS ne révèle aucune injonction de travaux, ni état de péril ou insalubrité, ni aucune servitude ou autre empêchement susceptible de réduire sensiblement la valeur vénale de l'immeuble et son usage normal' alors qu'a été pris le 5 juillet 2019 un arrêté municipal de péril assorti d'une injonction de travaux notifiée par les services techniques de l'habitat le 16 juillet 2019, de sorte que cette condition suspensive n'a pas été levée. Elle précise que si cet arrêté de péril portait interdiction d'accès et d'occupation du local de laverie situé au rez-de-chaussée, l'injonction de travaux portait non seulement sur le plancher haut des caves mais également mais également sur la plancher haut du local de laverie situé au-dessous de l'appartement objet de la promesse.





A titre subsidiaire, elle demande à la cour d'annuler la vente sur le fondement du dol ou, plus subsidiairement, en raison de l'erreur sur une qualité substantielle de la chose.



Encore plus subsidiairement, elle sollicite la résolution du contrat de promesse pour manquement de Mme [B] à son obligation de délivrance conforme.



Elle réclame en conséquence la condamnation de Mme [B] à lui rembourser la somme de 15 750 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 18 septembre 2019, date de la mise en demeure et à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive, outre 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Pour le cas où ces prétentions seraient rejetées, elle demande à la cour de réduire à de plus justes proportions le montant de l'indemnité prévue par la clause pénale qui s'élève à 15 750 euros, les dispositions contradictoires figurant dans la promesse sur le montant de cette indemnité devant être résolues en sa faveur. 



Mme [B] conclut à la confirmation du jugement et sollicite la condamnation de Mme [A] à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.



Elle conteste l'existence d'une injonction de travaux ou d'un état de péril ou d'insalubrité à la date du 6 juin 2019 ou à la date de la signature de l'acte de vente prévue pour le 2 septembre 2019 ainsi qu'il résulte de la lettre adressée par la ville de [Localité 3] au notaire le 19 septembre 2019 qui contient la mention suivante : 'En matière de police du péril et de l'insécurité... : Néant' et d'un courriel de la ville du 10 mai 2021. Elle précise que l'arrêté du 5 juillet 2019 a été pris dans le cadre des pouvoirs de police du maire au titre d'une procédure de péril ordinaire et non pas d'une procédure de péril imminent, la procédure de péril ordinaire s'appliquant lorsqu' il existe un péril réel et actuel mais qui n'est pas nécessairement grave et ne se réalisera pas dans l'immédiat. Elle ajoute que cette procédure impose seulement la réalisation des travaux préconisés et prévoit une nouvelle visite de l'immeuble par l'architecte de la ville. Elle précise que l'arrêté portait uniquement sur l'interdiction de l'accès et de l'occupation du local commercial à usage de laverie situé au rez-de-chaussée.



Elle conclut en conséquence au rejet des demandes de Mme [A] sur les différents fondements invoqués en précisant que lui avait été remis le procès-verbal de l'assemblée générale mentionnant la décision de la copropriété de réaliser des travaux pour conforter la structure du plancher haut des caves, de sorte que Mme [A] avait connaissance, avant la signature de la promesse, de la nécessité de réaliser des travaux pour assurer la pérennité de l'immeuble. Elle ajoute que le rapport du bureau d'étude SARCC du 11 février 2019 n'était destiné qu'au propriétaire du local dans lequel est exploité la laverie et qu'elle n'en avait donc pas eu connaissance.



SUR CE : 



Attendu que la condition suspensive d'urbanisme, rappelée ci-dessus, soumet la réalisation de la vente à l'absence, notamment, d'injonction de travaux, d'état de péril ou d'insalubrité ; que l'arrêté municipal du 5 juillet 2019, engageant une procédure de péril ordinaire, fait état de l'existence d'un 'danger grave et immédiat pour la sécurité des personnes pouvant accéder à la laverie automatique' en indiquant :



' En rez-de-chaussée dans l'espace technique situé derrière le local commercial, à l'aplomb d'une courette couverte par une toiture en zinc :

- La sous-face en plâtre du plancher haut s'est partiellement détachée de son bacula. Plusieurs poutrelles métalliques mises à nu sont corrodées.

- Il existe des fissure multiples et un risque de chute d'éléments instables depuis le plancher haut.

En sous-sol :

- Le plancher haut des caves situées sous la laverie automatique est étayé sommairement au moyen d'étais métalliques et de bastaings de bois, parfois posés à même la terre sans semelle. La sous-face du plancher haut s'est ponctuellement effondrée notamment au droit des fers et des poutrelles métalliques. Cette structure métallique est dans un état de corrosion avancée généralisée.

- Il existe un risque de chute d'éléments de maçonnerie en différents points'.



Attendu que la lettre adressée par la ville au syndic de l'immeuble, invité à informer les copropriétaires, indique que ces désordres nécessitent l'exécution des travaux suivants :

' 1) Purger les éléments instables et évacuer les déchets consécutifs au sinistre puis procéder à tous travaux de renforcement ou de remplacement des éléments de structure qui ne remplissent plus leur fonction, tels que les fers et les poutrelles métalliques.

2) Assurer la stabilité :

- du plancher haut du sous-sol de cet immeuble,

- du plancher haut du commerce 'Le Lavoir' notamment au niveau de l'arrière-boutique.

3) Exécuter tous travaux annexes (...) notamment en :


la réparation des canalisations fuyardes,

le traitement contre la corrosion des éléments de structure métallique'.




Attendu qu'il résulte de ces éléments que l'immeuble litigieux a fait l'objet d'une procédure de péril prévoyant la réalisation des travaux préconisés sous peine de la délivrance d'un arrêté de péril en application de l'article L. 511-2 du code de la construction et de l'habitation ;



Attendu que si Mme [A] avait été informée par la transmission du procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires de la décision de réaliser des travaux de reprise de la structure du plancher haut de la cave située sous le local commercial, elle n'a pu avoir connaissance de l'importance et de la gravité des désordres affectant les parties communes de l'immeuble qu'à la suite de la délivrance de l'arrêté du 5 juillet 2019 qui lui a en outre révélé que le plancher haut du local commercial, qui constitue le plancher de son appartement, était également affecté de désordres nécessitant la réalisation de travaux pour assurer sa stabilité ;



Attendu que dans ces conditions, la condition suspensive d'urbanisme n'a pas été réalisée puisque l'état de l'immeuble a conduit la commune à délivrer un arrêté de péril ordinaire en préconisant la réalisation des travaux destinés à conforter certains éléments de sa structure ; que dans ces conditions, la promesse est devenue caduque et qu'ainsi Mme [A] est fondée à obtenir la restitutions de la somme de 15 750 euros qu'elle avait versée à titre de dépôt de garantie et d'acompte sur le prix ;



Attendu que les prétentions de Mme [B] ayant été accueillies par le premier juge, il ne peut lui être reproché une résistance abusive ; qu'il ya donc lieu de débouter Mme [A] de sa demande de dommages-intérêts ;



PAR CES MOTIFS : statuant publiquement 



Infirme le jugement en toutes ses dispositions ;



Statuant à nouveau :



Condamne Mme [B] à payer à Mme [A] la somme de 15 750 euros outre les intérêts au taux légal à compter du 18 septembre 2019, date de la mise en demeure et autorise la SELARL Leganot, séquestre de cette somme, à la remettre à Mme [A] ; 



Déboute Mme [A] de sa demande en paiement de dommages-intérêts ;



Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme [B] et la condamne à payer à Mme [A] la somme de 3 000 euros ;



La condamne aux dépens qui pourront être recouvrés directement, pour ceux dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision, par Maître Dumez conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



LE GREFFIER, 

LE PRÉSIDENT,