Cour d'Appel · 1ère Chambre civile — 26 avril 2022

AFFAIRE : N° RG 19/01102 - 

 N° Portalis DBVC-V-B7D-GJRQ

 



 ARRÊT N° 



 JB. 





 ORIGINE : Décision du Tribunal de Grande Instance de CAEN du 28 Février 2019 

 RG n° 16/01616







COUR D'APPEL DE CAEN

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 26 AVRIL 2022

 

 

APPELANTE :



La SARL HRI

N° SIRET : 489 528 232

[Adresse 4]

[Localité 3]

prise en la personne de son représentant légal



représentée et assistée de Me Alain OLIVIER, avocat au barreau de CAEN



 

INTIMÉS :



Monsieur [H] [W]

né le 14 Octobre 1988 à [Localité 5]

[Adresse 1]

[Localité 3]



Madame [Z] [O] épouse [W]

née le 14 Mars 1988 à [Localité 6]

[Adresse 1]

[Localité 3]



représentés par Me Bertrand OLLIVIER, avocat au barreau de CAEN, 

assistés de Me David DREUX, avocat au barreau de CAEN















DÉBATS : A l'audience publique du 17 février 2022, sans opposition du ou des avocats, Mme VELMANS, Conseillère, a entendu seul les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré



GREFFIER : Mme LEPAGNEY



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



M. GUIGUESSON, Président de chambre,

Mme VELMANS, Conseillère,

M. GANCE, Conseiller,



ARRÊT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile le 26 Avril 2022 et signé par M. GUIGUESSON, président, et Mme COLLET, greffier





* * *



EXPOSE DU LITIGE



Le 19 janvier 2016, Monsieur [K], négociateur de la société HRI exerçant sous l'enseigne ESPACE IMMO, a fait visité à Monsieur [H] [W] et Madame [Z] [O] son épouse, un appartement situé [Adresse 2].



Le 20 janvier à 9 h 14, Monsieur [W] lui a adressé un courriel sollicitant une seconde visite incluant les greniers.



Le même jour à 16 h 03, il lui a adressé un nouveau courriel lui demandant de bloquer le bien jusqu'à la seconde visite prévue le samedi suivant et faisant une proposition de 245.000,00 €.



Les diagnostics et les deux derniers procès-verbaux d'assemblées générales ont été transmis à Monsieur [W] par voie électronique à 18 h 23.



Une seconde visite de l'appartement a eu lieu le 25 janvier 2016 à 18 h 04 à la suite de laquelle, les époux [W] ont adressé un courriel aux termes duquel ils sollicitaient la clarification de certains points, notamment relatifs à la surface de l'appartement, afin de finaliser leur offre.





Par courriel du 29 janvier 2016, Monsieur [W] a indiqué qu'il ne donnait pas suite au projet.



L'agence ESPACE IMMO ayant appris que les époux [W] avait acquis le bien par l'intermédiaire d'une autre agence, et ceux-ci refusant de lui régler les honoraires de négociation, les a assignés devant le tribunal de grande instance de Caen afin d'obtenir le paiement d'une somme de 18.000,00 € à titre de dommages-intérêts.



Par jugement du 28 février 2019, le tribunal a débouté la SARL HRI de l'ensemble de ses demandes et l'a condamnée à payer aux époux [W], une somme de 2.500,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.



Le 3 avril 2019, la SARL HRI a formé appel de la décision.



Aux termes de ses dernières écritures en date du 1er février 2022, soutenant que les époux [W] ont eu un comportement fautif à son égard, en concluant la vente par l'intermédiaire d'une autre agence à un prix inférieur, alors qu'ils s'étaient engagés envers elle par leur offre ferme et définitive du 20 janvier 2016, ce qui lui a causé un préjudice consistant en la perte de sa commission, elle conclut au visa de l'article 1241 du code civil à la réformation du jugement entrepris et sollicite la condamnation solidaire de Monsieur et Madame [W] au paiement :



- d'une somme de 18.000,00 € ou, à tout le moins de 9.000,00 € avec intérêts au taux légal à compter de la réception de la mise en demeure,



- d'une somme de 3.000,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



- des dépens avec bénéfice de recouvrement direct au profit de son conseil.



Aux termes de leurs écritures en date du 27 septembre 2019, les intimés affirment que le courriel dont se prévaut la société HRI a été adressé à la demande du négociateur afin de bloquer le bien dans l'attente d'une seconde visite et qu'il ne saurait s'analyser en une proposition d'achat alors qu'ils n'avaient pu visiter l'intégralité du bien vendu, notamment s'agissant du grenier et n'ont pu obtenir de réponse complète à leur demande d'informations du 29 janvier 2016. 



Ils contestent toute collusion frauduleuse avec les vendeurs et relèvent qu'aucun écrit n'a fixé le montant de la commission de l'appelante qui intervenait sur délégation du notaire.



Ils concluent à la confirmation du jugement entrepris et à la condamnation de la société HRI à leur payer une somme de 2.500,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 2 février 2022.





MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur la demande de la société HRI



En vertu de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 dans sa version applicable au présent litige, aucune somme d'argent représentative d'honoraires n'est due à l'agent immobilier avant que l'opération pour laquelle il a reçu un mandant écrit ait été effectivement conclue et constatée par un seul acte écrit contenant l'engagement des parties.



En l'espèce, aucun document n'a été signé entre les parties fixant le montant de l'éventuelle commission de l'agence a la somme de 18.000,00 €, cette somme ne figurant que sur le courriel adressé le 20 janvier 2016 par le négociateur, Monsieur [K] au notaire, Maître [X].



Il appartient dès lors à l'appelante de démontrer que les intimés ont commis une faute à son égard lui ayant causé un préjudice qui ne saurait correspondre à un tel montant.



Il n'est pas contesté que lors de la visite du 19 janvier 2016, celle-ci a été incomplète puisque les greniers n'ont pas été visités.



Le premier courriel de Monsieur [W] consécutif à cette visite daté du 20 janvier 2016 à 9 H 14 est ainsi rédigé :



' Bonjour Monsieur,



Cela nous plaît moins que l'appartement visité hier après-midi. 



Est-ce que nous pourrons faire une nouvelle visite (y compris des greniers, important) samedi car mes parents nous rendent visite et ce serait l'occasion d'avoir leur avis sur l'appartement.



Avez-vous d'autre part, le dernier compte rendu de le copros '



Estimation de la taxe d'habitation '



Consommation d'énergie ' Gaz elec eau '



Ce bien nous a bien plus à tous les deux, reste à voir si le projet est réalisable, mais je pense que pourra s'entendre sur l'offre. Je préfère en revanche avoir tous les éléments en mains.



Est-ce que d'ici samedi (notre visite si possible) le bien pourrait être 'bloqué' '



Dans l'attente de votre retour '



Le même jour à 16 H 03, il adressait à Monsieur [K], négociateur de l'agence ESPACE IMMO le courriel suivant :



' Bonjour,



Voici comme convenu notre proposition pour le bien référence chez vous Références : 1506-1053.



Notre proposition est de 245.000,00 €



montant estimé des travaux indispensable rapidement (cuisine 20.000 € + pièce d'eau 3000 € + fenêtre : 10 X 2000 total travaux : 43.000 €)



financement de l'appartement apport 100 000 + prêt 145000 € durée 15 ou 20 ans à valider lors de notre rdv à la banque de vendredi 22 janvier.



Merci de m'apporter samedi lors de notre rdv de 11 h de l'ensemble du bien, appartement + greniers les documents précis que vous possédé concernant la copros (dernière AG) et l'appartement, charges taxes diagnostics etc.



Nous apprécierons en revanche que les carreaux cassés des fenêtre soient remplacer.



Merci de prendre cette proposition en considération et de bloquer le bien auprès des autres agences GIC et du notaire. '



A la suite de la seconde visite, Monsieur [W] a adressé un nouveau courriel à Monsieur [K] dans lequel il indique :



' Voici un petit rappel de la situation :



 Nous avons fait une visite ensemble mardi dernier, et nous vous avions indiqué que nous souhaitions faire une offre bloquant ainsi le bien dans l'attente que vous nous fournissiez les documents des diagnostics et CR d'AG de copropriété et d'une deuxième visite plus détaillée, notamment la chambre et le grenier que nous n'avions pu visiter puisque vous n'aviez pas les clés.



Nous avons bien reçu ces documents par mail le lendemain de notre proposition, puis nous avions pris à nouveau rendez-vous pour visiter ce bien une deuxième fois et clarifier certains points de ces documents.



Lors de la seconde visite nous n'avons toujours pas eu la possibilité de visiter les greniers, et nous avons constaté le mauvais état du parquet, ce qui augmentera notre budget rénovation du bien.



De plus différents points sont à clarifier comme évoqué ensemble lors de notre seconde entrevue.



Nous attendons donc votre retour sur ces questions:



- Travaux de toiture ' Sont-ils réalisés ' Sinon à quelle date sont-ils prévu ' Paiement de ces travaux '



- Test de la chaudière (non effectué dans le diagnostic)



- Remplacement des carreaux cassés



- Clés du grenier et de la chambre pour pouvoir visiter ces annexes



Une chose m'interpelle enfin sur les diagnostics :



Ceux-ci nous font état d'une superficie privative (loi carrez) de 169,50 m², mais la surface habitable est de 161,38 m²



Ce qui signifie que l'appartement ne fait pas 169,5 mais 161,38 m²



Hors notre offre était basée sur les éléments en notre possession à l'issue de notre première visite dont une surface annoncée de 170 m² !



Dans l'attente de votre retour sur ces points importants afin de finaliser notre étude et donc notre offre, puis entamer les démarches'



Il est constant que pour être valable une offre d'achat doit être ferme, précise, et ne pas comporter de réserves. 



En l'espèce, il apparaît à la lecture de ces courriels que la proposition faite le 20 janvier 2016 par Monsieur [W] à l'issue d'une unique visite, était assortie de réserves liées à la visite de l'ensemble du bien et à la communication de documents indispensables pour se positionner et avait pour but comme l'affirment les intimés de bloquer le bien jusqu'à ce qu'ils effectuent une seconde visite et disposent de l'ensemble des informations demandées.



La proposition figurant dans le second courriel du 20 janvier 2016, qui au demeurant n'avait pas encore été acceptée par les vendeurs lors de l'envoi du courriel du 29 janvier 2016 par lequel Monsieur [W] indiquait qu'il ne donnait pas suite au projet, ne peut donc s'analyser comme une offre ferme et définitive l'engageant lui et son épouse.



Ils n'ont donc commis aucune faute de nature délictuelle à l'égard de la société HRI en retirant leur offre et en acquérant le bien par le biais d'un autre agence.



Le jugement entrepris qui a débouté l'appelante de sa demande de dommages-intérêts sera confirmé.



Sur les frais irrépétibles et les dépens



L'équité commande de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la société HRI à payer aux époux [W] une somme de 2.500,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et de la condamner au paiement d'une somme de 2.500,00 € au titre des frais irrépétibles d'appel.



L'appelante sera déboutée de sa demande à ce titre.



Succombant, elle sera condamnée aux dépens d'appel, le jugement étant confirmé s'agissant de sa condamnation aux dépens de première instance.







PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort, mis à disposition au greffe,



CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement du tribunal de grande instance de Caen du 28 février 2019,



Y ajoutant, 



CONDAMNE la SARL HRI exerçant sous l'enseigne ESPACE IMMO, à payer à Monsieur [H] [W] et Madame [Z] [O] son épouse, une somme de 2.500,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



DÉBOUTE la SARL HRI exerçant sous l'enseigne ESPACE IMMO de sa demande d'indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



CONDAMNE la SARL HRI exerçant sous l'enseigne ESPACE IMMO aux dépens d'appel.



LE GREFFIERLE PRÉSIDENT









M. COLLETG. GUIGUESSON