Cour d'Appel · Chambre 1-8 — 27 avril 2022

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8



ARRÊT AU FOND 

DU 27 AVRIL 2022



N° 2022/ 186







N° RG 19/04178 



N° Portalis DBVB-V-B7D-BD6E2







[E] [U]





C/



[M] [Z] née [V]







































Copie exécutoire délivrée 

le :

à :





Me Pascal ALIAS





Me Jean-christophe PIAUX

















Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal d'Instance de FRÉJUS en date du 12 Février 2019 enregistrée au répertoire général sous le n° 1118000145.





APPELANTE



Madame [E] [U]

née le 15 février 1948 à ZANDAM (PAYS BAS), demeurant 1237 boulevard des Ferrières Appartement 27 - 83490 LE MUY



représentée par Me Pascal ALIAS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Philippe BOSSUT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN





INTIMEE



Madame [M] [Z] née [V]

née le 14 Août 1933 à LE MUY, demeurant 133 Boulevard de la Libération 83490 LE MUY



représentée par Me Jean-christophe PIAUX, avocat au barreau de DRAGUIGNAN













*-*-*-*-*



COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 25 Janvier 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller







Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON.



Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 Avril 2022.







ARRÊT



Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Avril 2022, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





***





Selon acte sous seing privé en date du 1er octobre 1995, Mme [Z] a donné à bail à Mme [U] un local à usage d'habitation situé au 64 Boulevard de la Libération à 83490 LE MUY moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 2355 francs soit 359,02€. 



Le 18 mars 2016, à l'occasion de travaux diligentés par la propriétaire sur la toiture de l'immeuble, un ouvrier commis par la SARL ENOLA est passé à travers le plafond du logement occupé par Mme [U] provoquant des dégradations.



Considérant que le clos et le couvert ne lui étaient plus assurés et toute tentative amiable étant restée vaine, Mme [U] a saisi Mme Le Président du Tribunal d'Instance statuant en matière de référés à l'effet de constater que l'appartement loué souffrait de désordres importants et qu'un expert soit désigné. 

 

Par ordonnance de référé en date du 7 juillet 2016, le Juge des référés faisait droit à la demande principale de nomination d'expert et ordonnait la consignation des loyers. 



L'expert désigné devait déposer son rapport le 20 juillet 2017. 



Mme [U] a quitté les lieux le 13 juillet 2017. 

 

Par acte en date du 26 janvier 2018, Mme [Z] l'a fait attraire par devant le Tribunal d'Instance de FREJUS pour obtenir à son profit le versement des sommes consignées. 





Par jugement en date du 12 février 2019, le Tribunal d'Instance de FREJUS a rejeté l'ensemble des prétentions de la locataire et a ordonné le versement au profit de Mme [Z] des sommes consignées sur le compte CARPA de DRAGUIGNAN soit 2 799,83€, a condamné Mme [U] à payer la somme de 1527,18€ au titre des loyers impayés avec déduction du dépôt de garantie de 335,39€. 









Par déclaration au greffe en date du 12 mars 2019, Mme [U] a interjeté appel de cette décision. 





Elle sollicite :



-que son appel soit dit recevable et bien fondé, 

 

la réformation en conséquence de la décision rendue le 12 février 2019, 

 

-qu'il soit dit que Mme [Z] a manqué à son obligation de sécurité et d'entretien et ne lui a pas permis une jouissance paisible des lieux loués ; 

 

-la condamnation en conséquence de Mme [Z] à réparer son préjudice subi à hauteur de la 

somme de 2834,85 € ; 

 

-la condamnation en outre de Mme [Z] à lui verser l'ensemble des quittances de loyer depuis son entrée dans les lieux, et ce sous astreinte de 50 € par jour, 

 

-la condamnation de Mme [Z] au paiement de la somme de 4000€ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens, ces derniers distraits au profit de Maître Pascal ALIAS, avocat sur son affirmation de droit, lesquels comprendront nécessairement le coût du rapport d'expertise de Monsieur [T]. 

 



A l'appui de son recours, elle fait valoir :



-que le bailleur doit assurer au locataire la jouissance paisible des lieux loués,

-que le sinistre intervenu le 18 mars 2016 l'a laissée avec un appartement à nettoyer et un plafond menaçant de s'écrouler,

-qu'en outre l'ADIL le 8 décembre 2015 a fait part à la bailleresse du mauvais état des fenêtres entraînant une consommation excessive d'électricité,

-que c'est sans compter la difficulté électrique dans la salle de bains,





Mme [Z] conclut :

-à la confirmation du jugement rendu le 12 février 2019 par le Tribunal d'instance de FREJUS 

en ce qu'il a : 

 

- ordonné le versement au profit de Mme [Z] des sommes consignées au titre des loyers sur la période comprise entre mars 2016 et juillet 2017, soit la somme de 2 799.83 € ; 

- condamné Mme [U] à payer à Mme [Z] la somme de 1 527.18 € au titre de la différence entre les montants consignés et le total des loyers effectivement dus ; 

- débouté Mme [U] de sa demande de remise des quittances de loyers ; 

- condamné Mme [U] à verser à Mme [Z] la somme de 1 200 € au titre des frais irrépétibles ; 

- condamné Mme [U] aux entiers dépens. 

 

-à la réformation du jugement rendu le 12 février 2019 par le Tribunal d'instance de FREJUS 

en ce qu'il a ordonné l'imputation du dépôt de garantie sur les sommes dues par Mme [U]. 

 

Statuant à nouveau sur ce point, 



-qu'il soit dit et jugé que le dépôt de garantie lui restera acquis 

 

 

Vu l'article 700 du Code de Procédure Civile, 

 

-à la condamnation de Mme [U] à lui verser la somme de 3 000 €. 

 

 

Vu les articles 696 et 699 du Code de Procédure Civile, 

 

-à la condamnation de Mme [U] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Jean-Christophe PIAUX. 

 



Elle soutient :



-que la consignation des loyers ordonnées était inutile au regard des travaux provisoires réalisés rapidement et constatés par l'expert judiciaire,

-que sans l'opposition de la locataire les réparations auraient pu intervenir dès le mois d'avril 2016 soit avant le rendu de l'ordonnance de référé,

-que ces travaux étaient mineurs puisqu'évalués par l'expert à la somme de 1764,46 € nettoyage des sols compris,

-que la locataire aurait du consigner pour la période comprise entre mars 2016 et juillet 2017 la somme de 4 327,01 € mais n'a consigné que la somme de 2 799,83 € de sorte qu'il reste dû la somme de 1 527,18 €

-que la locataire ne peut se prévaloir d'un quelconque préjudice du fait de la gestion du sinistre puisque des travaux conservatoires sont intervenus rapidement et qu'elle a refusé l'exécution des travaux de remise en état définitive,

-que le refus de la locataire a aggravé les conséquences du sinistre comme le retient l'expert,

-que les désordres concernant les fenêtre n'ont pas été constatés par l'ADIL,

-que selon l'expert ces désordres résultent du passage de gaine et câble dans la maçonnerie des tableaux desdites fenêtres (passage vraisemblablement sauvage sans l'accord de la bailleresse) et imputables à la locataire,

-que le seul désordre subi est une défaillance d'un point lumineux dans la salle de bain, qui ne lui a causé aucun préjudice,

-que les quittances de loyer lui ont été remises comme en atteste l'agence gestionnaire.







L'ordonnance de clôture a été rendue le 11 janvier 2022.







MOTIFS DE LA DECISION





Sur la décence du logement et le préjudice de jouissance





Contrairement à ce qu'affirme la locataire, il résulte des pièces versées aux débats et notamment de l'expertise judiciaire déposée le 20 juillet 2017, que suite au sinistre survenu le 18 mars 2016, lors de la réfection de la toiture de l'immeuble, des travaux provisoires ont promptement été réalisés et que les travaux définitifs n'ont pu l'être dès avril 2016, en raison de l'opposition de cette dernière, de sorte que c'est à juste titre que le premier juge a retenu que les désordres liés à la réfection des plafonds ne sauraient être imputés à la bailleresse et donner lieu à indemnisation d'un préjudice de jouissance susceptible de compensation avec les loyers non consignés.



Par ailleurs, l'expert judiciaire retient que les infiltrations dans les angles inférieurs des fenêtres du séjour résultent du passage de gaine et câble dans la maçonnerie des tableaux desdites fenêtres ( passage vraisemblablement 'sauvage', sans l'accord de la bailleresse), de sorte que ces désordres étant imputés à la locataire c'est à bon droit que le premier juge a rejeté tout préjudice de jouissance à ce titre également.



Enfin, l'expert a constaté l'existence d'un désordre ne répondant pas aux caractéristiques définies dans le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, sur la décence du logement, à savoir, dans la salle de bains, l'arrivée électrique avec abat-jour en plafond 'présentant des risques pour la sécurité physique du locataire'.





Or c'est valablement que le premier juge considérant la gravité mineure de ce désordre et l'absence d'établissement d'un préjudice pour la locataire, qui d'ailleurs ne s'en est jamais plainte, a rejeté tout préjudice de jouissance à ce titre également.





Sur la demande en paiement





Il résulte des pièces versées aux débats que la locataire a consigné pour la période de mars 2016 à juillet 2017 11 mois de loyers au lieu des 17 ainsi écoulés.



Aussi, outre que c'est à bon droit que le premier juge a ordonné la restitution des sommes consignées à la bailleresse, il a pu également condamner la locataire au paiement de la somme de 1527,18€.





Sur la restitution du dépôt de garantie



La bailleresse échoue à établir des dégradations locatives de nature à s'opposer à la restitution du dépôt de garantie.



En effet, si l'expert judiciaire indique que le défaut de remise en état définitive a aggravé les conséquences du sinistre, il ne vise que 'les plaques provisoires non jointives, particules de plâtre et gravats situés sur le sol au droits des réparations provisoires', sans que cela constitue la preuve de dégradations locatives.



De sorte que c'est valablement que le premier juge a imputé le montant du dépôt de garantie sur les sommes dues par la locataire.





Sur les quittances de loyers



Retenant que l'agence chargée de la gestion locative du bien atteste de la communication mensuelle par courriers simples lorsqu'elle en a fait la demande à la locataire de ces quittances, c'est à bon droit que le premier juge a débouté cette dernière de sa demande à ce titre.





Sur les autres demandes



Mme [U] est condamnée à la somme de 1500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre aux dépens d'appel, avec distraction au profit de Me PIAUX.







PAR CES MOTIFS,



La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,





CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 12 février 2019 par le Tribunal d'instance de FREJUS





Y ajoutant





CONDAMNE Mme [U] à régler à Mme [Z] la somme de 1500€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile,









CONDAMNE Mme [U] aux entiers dépens de l'appel recouvrés au profit de Me PIAUX, avocat.





LA GREFFIERELE PRESIDENT