Cour d'Appel · Chambre 1-8 — 27 avril 2022

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8



ARRÊT AU FOND 

DU 27 AVRIL 2022



N° 2022/ 189







N° RG 19/04510



N° Portalis DBVB-V-B7D-BD7BO







SAS IMMOBILIERE 

 MDCP



C/



[Z] [X] épouse [R] 



[W] [R]



SCI EDFA











































Copie exécutoire délivrée 

le :

à :



Me Flora QUEMENER



Me Paul GUEDJ 



Me Charles TOLLINCHI 





Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal d'Instance d'AUBAGNE en date du 22 Janvier 2019 enregistrée au répertoire général sous le n° 18/00203.





APPELANTE



SAS IMMOBILIERE MDCP 

exerçant sous l'enseigne ADRETS IMMOBILIER agissant poursuites et diligences par son représentant légal domicilié es qualité audit siège, demeurant 15 Cours du Général de Gaulle 83860 NANS LES PINS,



représentée par Me Flora QUEMENER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE





INTIMES



Madame [Z] [X] épouse [R]

née le 05 Août 1991, demeurant RD 80 Route de Nans 670 La Chenaie du Geas Neuf 83640 PLAN D'AUPS



Monsieur [W] [R]

né le 02 Septembre 1989 à MARSEILLE , demeurant RD 80Route de Nans - 670La Chenaie du Geas Neuf 83640 PLAN D'AUPS



représentés par Me Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant tous deux comme avocat plaidant Me Véronique VALENSI, avocat au barreau de MARSEILLE





SCI EDFA

dont le siège social est sistué 981 route de Marseille 83470 LA SAINTE BAUME, représentés par ses liquidateurs amiables Monsieur [K] [C] et Madame [L] [N]



représentée par Me Charles TOLLINCHI de la SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE









*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 25 Janvier 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller





Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 Avril 2022.





ARRÊT



Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Avril 2022, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



Par un mandat de gestion en date du ler août 2013, le Cabinet ADRETS IMMOBILIER s'est vu confier par la SCI EDFA, représentée par son gérant M.[C], la gestion locative

d'un ensemble immobilier comprenant un appartement situé 146 chemin de Bon Vallon à AURIOL (13390).



Les époux [R] ont signé le ler février 2015 un bail d'habitation pour ledit appartement avec un loyer mensuel de 960€.



À compter de l'année 2015, les époux [R] se sont plaints auprès du bailleur et de l'agence immobilière de désordres.



Le ler juin 2017, l'ensemble immobilier incluant le logement des époux [R] a été vendu à la SCI ADFB AURIOL.



Le 14 août 2017, les époux [R] ont donné congé du bail d'habitation. L'état des lieux de sortie a été signé le 16 septembre 2017 entre les époux [R] et la SCI ADFB AURIOL. 



Les époux [R] ont assigné le cabinet ADRETS IMMOBILIER et la SCI ADFB AURIOL devant le Tribunal d'instance d'AUBAGNE par acte d'huissier en date du 20 avril 2018 aux fins d'obtenir leur condamnation au versement de sommes d'argent au titre du préjudice de jouissance et de dommages et intérêts. 



Les époux [R] ont assigné la SCI EDFA devant la même juridiction par acte d'huissier en date du 3 septembre 2018 aux fins d'intervention forcée et d'obtenir sa condamnation au versement de sommes d'argent au titre du préjudice de jouissance et de dommages et intérêts.



Par jugement rendu le 22 janvier 2019, le Tribunal a :

PRONONCE la jonction des procédures 

CONDAMNE solidairement le cabinet ADRETS IMMOBILIER et la SCI EDFA à payer aux

époux [R] de la somme de 7650€ ;

DEBOUTE le cabinet ADRETS IMMOBILIER de ses demandes ;

CONDAMNE solidairement le cabinet ADRETS IMMOBILIER et la SCI EDFA à payer aux

époux [R] de la somme de 1500€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement le cabinet ADRETS IMMOBILIER et la SCI EDFA à payer à la 





SCI ADFB AURIOL de la somme de 600€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE M.et Mme [R] de leurs autres demandes ;

DEBOUTE la SCI ADFB AURIOL de ses autres demandes ;

ORDONNE l'exécution provisoire du jugement 

CONDAMNE solidairement le cabinet ADRETS IMMOBILIER et la SCI EDFA aux dépens.





Par déclaration au greffe en date du 19 mars 2019, le cabinet ADRETS IMMOBILIER a interjeté appel de cette décision. Par ordonnance du 29 avril 2019 il a été constaté son désistement partiel d'appel à l'encontre de la SCI ADFB AURIOL.



Il sollicite :

-l'infirmation du Jugement entrepris en ce qu'il l' a condamné solidairement avec la SCI EDFA au paiement de la somme de 7 650€ au titre du trouble de jouissance.



Et STATUANT à nouveau :

-le débouté des époux [R] de l'intégralité de leurs demandes.



A titre subsidiaire,

-le constat de l'absence de faute caractérisée de sa part susceptible d'engager sa responsabilité délictuelle à l'encontre des époux [R].

-qu'il soit dit et jugé que seule la SCI EDFA pourrait être tenue au paiement d'une indemnisation au titre du trouble de jouissance.



En conséquence,

-le débouté des époux [R] de l'intégralité de leurs demandes de condamnation à son encontre et plus généralement de l'intégralité de leurs demandes à son endroit.

-l'infirmation du jugement entrepris s'agissant de l'article 700 du code de procédure civile.



A titre infiniment subsidiaire,

-qu'il soit dit et jugé qu'elle ne saurait être condamnée solidairement avec la SCI EDFA au paiement de l'intégralité des condamnations prononcées.



En conséquence,

-l'infirmation du jugement entrepris sur ce point.

-le débouté des époux [R] de leur demande de condamnation solidaire.



En tout état de cause,

-la condamnation des époux [R] au paiement d'une somme de 1 500€ au titre de l'article 700 du CPC.

-la condamnation des époux [R] aux entiers dépens de première instance et d'appel.



A l'appui de son recours, elle fait valoir :

-qu'elle avait mission entre autres d'assurer toutes réparations à hauteur de 100€,

-qu'en cours de bail elle a reçu mandat de vendre le bien suite au décès du gérant de la SCI propriétaire laissant deux enfants de deux lits différents dont un mineur et en a informé les locataires dès le 8 avril 2015,

-que suite à cela par courrier du 28 avril 2015 les locataires sollicitaient des travaux (étanchéité, sur le portail, enlèvement de gravas non apparents dans l'état des lieux d'entrée)

-qu'elle a relayé les demandes auprès des héritiers, mais qu'en présence d'un mineur les travaux devaient être autorisés par le juge des tutelles,

-qu'elle a obtenu un accord de principe sur les travaux le 25 avril 2016, les travaux ont été réglés en février et avril 2017,

-que suite à la vente du bien elle n'était plus chargée de sa gestion, 

-que sa responsabilité ne peut être engagée que sur le fondement quasi délictuel puisqu'aucun lien contractuel ne la relie aux locataires,

-qu'il convient de rapporter la preuve d'une faute personnelle de sa part qui n'existe pas en l'espèce,

-qu'elle a tenté de tout mettre en oeuvre pour que les travaux soient réalisés et a tenu les locataires informés,

-qu'elle a même payé certains travaux sur ses deniers (diagnostiques et détecteur de fumée)

-que l'état des lieux d'entrée fait état d'un bon état général de la maison et que les problèmes d'humidité sont apparus plusieurs mois après le début de la location, elle n'avait donc pas connaissance des désordres affectant le bien,

-qu'elle a systématiquement relayé les difficultés au bailleur oralement devant le notaire chargé de la succession ce qui résulte du fait que les fonds ont été finalement débloqués et les travaux entrepris et de l'attestation du notaire,

-qu'elle ne peut être tenue responsable de l'inefficacité des travaux réalisés en avril 2017 d'autant qu'elle a cessé ses fonctions dès le 1er juin 2017 et qu'elle n'a reçu aucune mise en demeure des locataires à ce titre,

-que les éventuelles lenteurs qui pourraient lui être reprochées résultent de la situation particulière de blocage inextricable due à l'ouverture d'une succession avec deux enfants de deux lits différents dont un mineur et une mésentente entre les mères,

-que cela constitue un cas de force majeure de nature à l'exonérer,

-que la solidarité ne se présumant pas elle ne peut être condamnée solidairement avec le bailleur à une indemnité pour préjudice de jouissance.





La SCI EDFA, représentée par ses liquidateurs amiables M.[K] [C] et Mme [L] [N], conclut :

-à l'infirmation du jugement qui a:

Condamné solidairement le cabinet ADRETS IMMOBILIER et la SCI EDFA à payer aux époux [R] la somme de 7650 €.

Condamné solidairement le cabinet ADRETS IMMOBILIER et la SCI EDFA à payer aux époux [R] la somme de 1.500 € sur le fondement de l 'article 700 du Code de Procédure Civile,

Condamné solidairement le cabinet ADRETS IMMOBILIER et la SCI EDFA à payer à la SCI ADBF AURIOL la somme de 600 € sur le fondement de l 'article 700 du Code de procédure civile,

Déboute M.et Mme [R] de leurs autres demandes, 

Débouté la SCI ADBF A URIOL de ses autres demandes,

Condamne le cabinet ADRETS IMMOBILIER et la SCI EDFA aux dépens.



Et statuant à nouveau,

-qu'il soit dit et jugé que la SAS IMMOBILIERE MDCP a manqué à ses obligations contractuelles,

-à la condamnation de la SAS IMMOBILIERE MDCP à régler la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts à la SCI EDFA.

-à la condamnation de la SAS IMMOBILIERE MDCP à relever et garantir la SCI EDFA de toutes les condamnations qui pourraient prises à son encontre.

-à la condamnation de la SAS IMMOBILIERE MDCP au paiement de la somme de 2.500€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens de l'instance, ceux d'appel distraits au profit de SCP TOLLINCHI PERRET-VIGNERON BUJOLI-TOLLINCHI Avocat aux offres de droit.





Elle soutient :

-que l'appelante bien qu'en relation constante avec les héritiers par le biais de leurs conseils n'a jamais fait état d'un quelconque grief des époux [R] et n'a pas avisé ses mandants des procédures en cours,

-que c'est avec 18 mois de retard que l'appelante a signé des engagements en leur nom et pour leur compte sans les en aviser,

-que l'attestation du notaire, faite pour les besoins de la cause, alors qu'il a été dessaisi du règlement de la succession ne saurait convaincre,

-que la réalisation de travaux ne nécessitait nullement l'autorisation du juge des tutelles



M.et Mme [R] concluent :

-à la confirmation pure et simple du jugement dont appel rendu par le Tribunal d'Instance d'AUBAGNE le 22 janvier 2019, 

 

En conséquence, 

-au débouté pure et simple de la SARL IMMOBILIERE MDCP exerçant sous l'enseigne Cabinet ADRETS IMMOBILIER de toutes ses demandes, fins et conclusions, 

 



-à la condamnation de la SARL IMMOBILIERE MDCP exerçant sous l'enseigne cabinet 

ADRETS IMMOBILIER au paiement de la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi que les entiers dépens de première instance et d'appel, ces derniers distraits au profit de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL-GUEDJ, sur son offre de droit. 



Ils font valoir :

-qu'ils ont averti dès le 28 avril 2015 des désordres présentés par le logement puis régulièrement et à plusieurs reprises de l'aggravation de ces derniers,

-que les travaux réalisés en février et avril 2017 ont été insuffisants comme en atteste le PV d'huissier du 22 avril 2017,

-que le nouveau propriétaire a dû remettre le logement à neuf avant de le relouer le 1er novembre 2017,

-que l'appelante n'établit pas avoir informé le bailleur des difficultés rencontrées par eux,

-qu'il résulte du constat d'huissier et de l'état des lieux aux normes de surfaces et d'habitabilité par le Bureau d'Etudes Techniques Amiantes que le logement était indécent et non conforme aux normes d'habitabilité,





L'ordonnance de clôture a été rendue le 11 janvier 2022.





MOTIFS DE LA DECISION





Sur la demande indemnitaire des époux [R]



Sur le préjudice de jouissance



Les époux [R] ont pris à bail le logement objet des présentes le 1er février 2015.



Or il résulte des pièces versées aux débats que dès avril 2015 et jusqu'à début 2017, ils informaient par de nombreux échanges épistolaires et numériques l'appelante chargée par le bailleur de la gestion du bien par mandat du 1er août 2013 de désordres principalement relatifs à des infiltrations et de l'aggravation de ces derniers.



Si des travaux ont fini par être réalisés en février et avril 2017, il résulte d'un procès verbal de constat d'huissier du 22 avril 2017 et d'un état des lieux aux normes de surface et d'habitabilité du 22 mai 2017 la réalité et la persistance du préjudice allégué malgré ces travaux, avec la présence de moisissures dans chaque pièce du logement.



Retenant que les premières photographies permettant de prouver l'existence des désordres ont été envoyées par les locataires à compter du 6 juin 2016, qu'il résulte des échanges entre ces derniers et le mandataire du bailleur que ces désordres se sont accrus, c'est à juste titre que le premier juge a retenu pour la période de juin 2016 à avril 2017 un préjudice de jouissance des locataires à hauteur de la moitié du loyer soit (450€ x 11mois) 4 950€ puis pour la période de mai à juillet 2017 à hauteur de l'intégralité du loyer soit (900€ x 3) 2 700€ , donc un préjudice de jouissance de 7 650€.





Sur la responsabilité du bailleur la SCI EDFA à l'égard des locataires



L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent, en bon état d'usage et de réparation , de lui assurer la jouissance paisible du logement et d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations autres que locatives nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.



Les caractéristiques du logement décent sont définies par un décret en conseil d'état.







En l'espèce, comme développé ci-dessus le bien loué par les époux [R] a fait l'objet de problèmes d'infiltration et d'humidité importants leur occasionnant un préjudice de jouissance.



Or la bailleresse, la SCI EDFA a été avertie par lettre recommandée avec accusé de réception des locataires en date du 23 mars 2015 de ces infiltrations et de la nécessité de faire réaliser des travaux pour ne pas que les dommages ne s'étendent et ne s'aggravent, sans qu'elle ait apporté de réponse à ce courrier.



Aussi, retenant l'inaction de la bailleresse c'est valablement que le premier juge l'a condamnée à indemniser le préjudice de jouissance des locataires.





Sur la responsabilité de la SAS IMMOBILIERE MDCP à l'égard des locataires et de son mandant



L'article 1991 du code civil dispose que le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé et répond des dommages et intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.



L'article 1992 du même code indique que le mandataire répond non seulement du dol mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.



Il résulte de l'article 1382 ancien du code civil applicable à l'espèce que tout fait quelconque d le'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.



La SAS IMMOBILIER MDCP, qui comme il a été établi ci-dessus, a été avertie à de nombreuses reprises des désordres rencontrés par les locataires dans le cadre du bail objet des présentes, et ce depuis avril 2015 comme de leur aggravation tout au long de l'année 2016, ne verse aux débats aucune pièce de nature à établir qu'elle a averti le bailleur des difficultés rencontrées et ne justifie de travaux qu'en février et avril 2017, qui se sont révélés inopérants, puisque l'indécence du logement a persisté comme en attestent le constat d'huissier du 22 avril 2017 et l'état des lieux aux normes de surface et d'habitabilité du 22 mai 2017.



Or à ces dates, elle était toujours en charge de la gestion du bien immobilier, puisqu'elle a été relevée de son mandat qu'à compter du 1er juin 2017 et se devait de s'assurer de l'effectivité des travaux réalisés.



Il en résulte une absence de réponse adaptée malgré les nombreuses sollicitation et ce sur plusieurs années constitutive d'une faute de la SAS IMMOBILIERE MDCP à l'encontre des époux [R] en lien direct avec leur préjudice de jouissance résultant de l'indécence du logement due aux infiltrations non réparées.



La SAS IMMOBILIERE MDCP ne saurait s'exonérer de toute responsabilité en imputant cette absence de réponse adaptée à la complexité de la succession du gérant de la SCI bailleresse, qu'elle n'établit d'ailleurs pas et alors qu'aucune autorisation du juge des tutelles n'est nécessaire pour des actes d'administration et de conservation que sont des travaux de nature à remédier à des infiltration et à l'humidité d'un logement.



L'attestation du notaire en charge de la succession en date du 6 février 2019 indique qu'il n'a pu débloquer des fonds demandés par la SAS IMMOBILIERE MDCP pour des travaux, avant l'autorisation du juge des tutelles quant à l'acceptation de la succession pour le compte de l'héritier mineur.



Or il résulte des pièces versées aux débats que cette ordonnance du juge des tutelles est intervenue le 1er mars 2016, ce qui ne peut en conséquence expliquer l'absence de réponse adaptée reprochée postérieurement à cette date et alors même que les travaux ont finalement été accomplis par le nouveau propriétaire du bien suite à son acquisition début juin 2017 et après le départ des époux [R] en septembre de la même année.







De sorte que c'est à juste titre que le premier juge a condamné la SCI EDFA et la SAS IMMOBILIERE MDCP à payer aux époux [R] la somme de 7 650€ en réparation de leur préjudice de jouissance et ce sur deux fondements juridiques différents.



La solidarité ne se présumant pas en droit français cette condamnation sera in solidum, en effet chacun des responsables d'un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité sans qu'il y ait lieu de tenir compte du partage de responsabilité auquel il est procédé entre eux et qui n'affecte pas l'étendue de leurs obligations envers la partie lésée.





Sur la demande de la SCI EDFA en dommages et intérêts et à être relevée et garantie par la SAS IMMOBILIERE MDCP



L'article 1991 du code civil dispose que le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé et répond des dommages et intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.



L'article 1992 du même code indique que le mandataire répond non seulement du dol mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.



Si la SAS IMMOBILIERE MDCP n'établit pas avoir informé la SCI EDFA de l'aggravation des désordres rencontrés par les locataires, la bailleresse avait été informée par ces derniers dès mars 2015 des infiltrations non réparées et a financé en février et avril 2017 des travaux pour y remédier, même s'ils se sont avérés insuffisants, de sorte que le partage de responsabilité opéré par le premier juge est adapté.



Il n'y a en conséquence pas lieu à octroi de dommages et intérêts supplémentaires, faute pour la bailleresse d'établir un préjudice distinct de celui déjà indemnisé par la condamnation solidaire du mandataire au paiement du préjudice de jouissance des locataires.



Il ne saurait davantage être fait droit à la demande tendant à ce que la bailleresse soit relevée et garantie par son mandataire pour les mêmes motifs.





Sur les autres demandes



La SAS IMMOBILIERE MDCP est condamnée à payer aux époux [R] la somme de 1500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, les parties étant déboutées du surplus de leurs demandes à ce titre.



La SAS IMMOBILIERE MDCP et la SCI EDFA sont condamnées in solidum aux entiers dépens d'appel avec distraction au profit de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL-GUEDJ.





PAR CES MOTIFS,



La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,





CONFIRME le jugement rendu le 22 janvier 2019 par le Tribunal d'instance d'AUBAGNE



SAUF en ce qu'il a condamné solidairement la SAS IMMOBILIERE MDCP et la SCI EDFA à payer aux époux [R] la somme de 7 650€ 



Statuant à nouveau



CONDAMNE in solidum la SAS IMMOBILIERE MDCP et la SCI EDFA à payer aux époux [R] la somme de 7 650€ 









Y ajoutant



DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,



CONDAMNE la SAS IMMOBILIERE MDCP à régler à M.et Mme [R] la somme de 1500€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile,



CONDAMNE in solidum la SAS IMMOBILIERE MDCP et la SCI EDFA représentée par ses liquidateurs amiables, aux entiers dépens de l'appel recouvrés au profit de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL-GUEDJ, avocat.





LA GREFFIERELE PRESIDENT