Cour d'Appel · Chambre 1-8 — 27 avril 2022

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8



ARRÊT AU FOND 

DU 27 AVRIL 2022



N° 2022/ 191











N° RG 19/14038



N° Portalis DBVB-V-B7D-BE2YH







[C] [D]





C/



[S] [R]











































Copie exécutoire délivrée 

le :

à :



Me Philippe YOULOU





Me Erika DE RUVO















Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal d'Instance de NICE en date du 06 Août 2019.





APPELANT



Monsieur [C] [D]

né le 08 mai 1965 à BRAZZAVILLE, demeurant Les Hauts de la Lanterne 104 ancien chemin de la lanterne 06200 NICE 



représenté par Me Philippe YOULOU, avocat au barreau de NICE, plaidant par Me Amédée NGANGA, avocat au barreau de PARIS, 





INTIMEE



Madame [S] [R]

née le 07 avril 1963 à URGNANO, demeurant Via Dante Alighieri n°28 - 25015 DESENZANO DEL GARDA (ITALIE), 



représentée par Me Erika DE RUVO, avocat au barreau de NICE











*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 25 Janvier 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller





Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 Avril 2022.





ARRÊT



Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Avril 2022, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



M. [D] était locataire, aux termes d'un bail d'habitation conclu avec Mme [R], d'un appartement sis « Les Hauts de la Lanterne'' au 104, Ancien Chemin de la Lanterne 06000 NICE, moyennant un loyer mensuel de 750 €, charges comprises. 



Face à des loyers impayés, Mme [R] a fait entreposer les meubles de son locataire puis lui a fait signifier, en vain, un commandement de payer délivré le 27 juillet 2018.



M. [D] a déposé une plainte pénale contre sa bailleresse.



Par assignation en date du 22 octobre 2018 Mme [R] assignait son locataire devant le Tribunal d'lnstance de NICE afin de faire constater la résolution du bail et afin d'entendre ordonner son expulsion et sa condamnation aux loyers échus.



Par des conclusions en réplique, M. [D] sollicitait le débouté des demandes de Mme [R] faisant valoir, à titre principal, qu'en raison d'une plainte déposée à son encontre, le Juge ne pouvait pas statuer et, à titre subsidiaire, que le commandement de payer était nul.



Par Jugement en date du 06 août 2019 le Tribunal d'instance de NICE constatait la résiliation

du bail conclu entre les parties à compter du 27 septembre 2018 et ordonnait l'expulsion de M. [D], condamnait également M. [D] à payer à Mme [R] le montant de 10.403,64 € au titre des loyers impayés au mois de mai 2018, ainsi qu'à payer une indemnité d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux.



M. [D] interjetait appel dudit Jugement le 03 septembre 2019, par déclaration au greffe. Il demande à la cour de réformer le jugement en ce qu'il :

-a constaté la résiliation du bail à compter du 27 septembre 2018,

-a ordonné son expulsion,

-a fixé le montant mensuel de l'indemnité d'occupation l'a condamné à cette dernière,

-l'a condamné à payer à Mme [R] la somme de 10 403,64€ au titre des loyers impayés au mois de mai 2018

-l'a condamné aux dépens y compris le coût du commandement.



Il sollicite:

-l'infirmation de la décision en critique rendue par le premier juge.

*le constat que de 2015 à juin 2018, qu'aucun commandement de payer n'avait jamais été signifié à M.[D] lors même que le défaut d'impayé entraînerait la résiliation immédiate et de plein droit du contrat.

*le constat que Mme [R] a de son propre chef violé l'obligation d'assurer la jouissance paisible du domicile à M.[D] en changeant la serrure de son domicile, en déguerpissant les effets personnels et mobilier de ce dernier, ainsi l'abonnement EDF et ce avant le commandement de payé et le retour de M.[D].

*le constat que M.[D] a bien déposé plainte contre Mme [R] dans le cadre de la violation de l'obligation d'assurer la jouissance paisible du domicile, violation de celui-ci et vol et disparation de ses effets.

*le constat enfin, que le commandement de payer est signifié à M.[D] postérieurement à la violation de l'obligation d'assurer la jouissance paisible de son domicile soit le 27juillet 2018.

*le constat enfin que les loyers ont toujours été payés depuis 2007 entre les mains de l'Agence PIETONNE laquelle n'a pas reversé à Mme [R] les loyers en cause.

Qu'en conséquence :

-IN LIMINE LITIS

*qu'il soit dit que le commandement de payer est nul en ce qu'il est postérieur à la violation de l'obligation principale du bailleur et notamment l'obligation d'assurer la jouissance paisible de domicile, laquelle violation a fait l'objet d'une plainte pénale pour vol, violation de domicile, déguerpissement des effets personnels de M.[D] sans que Mme [R] n'est à contester ces faits.

-Au fond :

M.[D] conteste qu'il y ait eu des impayés depuis 2015 sans que l'agence ou Mme [R] n'est sollicité le bénéfice de la clause résolutoire et le faire en se rendant justice par elle-même.Qu'il importe dès lors de prononcer des mesures d'enquête par la comparution de l'Agence PIETONNE IMMOBILIERE auprès de laquelle étaient payés tous les loyers pour permettre à M.[D] de démontrer que les loyers de 2015,2016 et 2017 n'ont jamais été reversés à son légitime propriétaire qui est Mme [R]



A l'appui de ses demandes, il fait valoir:

-que le commandement de payer est nul pour être intervenu après l'effraction de domicile,

-qu'il a toujours payé ses loyers entre les mains de l'agence Pietonne Immobilier,

-que suite à une absence, il n'a pu rentrer chez lui et a du faire intervenir un serrurier pour constater que son appartement était vide,

-qu'il a déposé plainte,



Mme [R] conclut :

-à la confirmation du Jugement du Tribunal d'lnstance de NICE du 06 août 2019,

A TITRE PRINCIPAL,

Vu I'art. 24 dela loi n. 89.462 du 06 juillet 1989

Vu les pièces versées aux débats

-au constat que la plainte pour vol a été classée sans suite et qu'en tout état de cause il n'existe aucun lien entre la procédure pénale et la procédure d'expulsion

-au constat de la régularité du commandement de payer

-au constat que M.[D] a acquiescé au sursis à statuer et à la validité du commandement de payer

-au constat que M. [D] ne s'est pas acquitté des causes du commandement de payer qui lui a été signifié le 27 juillet 2018 et qu'il n'apporte pas la preuve des règlements prétendument effectués

EN CONSEQUENCE,

-au débouté de M. [D] de toutes ses demandes, fins et conclusions

-à la confirmation du Jugement rendu par le Tribunal d'lnstance de NICE le 06 août 2019

-à la condamnation de M.[D] à lui payer la somme de 1.500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du CPC, ainsi qu'aux entiers dépens.



Elle soutient:

-que le locataire a cessé de payer son loyer depuis juin 2015,

-qu'elle a vainement cherché à prendre contact avec lui, qui voyage fréquemment entre la France et l'Afrique,

-qu'elle a maladroitement entreposé les effets personnels de son locataire dans un garde meuble,

-que dès son retour elle lui a proposé d'emménager à nouveau à ses frais,

-que le locataire a refusé de reprendre ses effets personnels, de justifier des paiements qu'il invoque,

-qu'elle lui a délivré commandement de payer le 27 juillet 2018,

-que dans sa déclaration d'appel, M.[D] a acquiescé aux chefs de jugement suivants :

*dit n'y avoir lieu à sursis à statuer

*déclare valable le commandement de payer du 27 juillet 2018 à hauteur de la somme de 10 403,64€,

-qu'elle lui a toujours garanti la jouissance paisible de son logement, où il habite toujours depuis le 1er juin 2018, sans régler les loyers,

-qu'aucun délai de prescription ne saurait être valablement soulevé,

-qu'elle n'a jamais donné mandat à l'agence Pietonne Immobilier de gérer son bien, 

-que cette agence est désormais fermée,

-que les règlements en espèce versés par le locataire ont été repris au décompte,



L'ordonnance de clôture a été rendue le 11 janvier 2022.



MOTIFS DE LA DECISION





Sur la régularité du commandement de payer et la résiliation du bail



Mme [R] a fait délivrer à M.[D] un commandement de payer suivant exploit d'huissier du 27 juillet 2018 rappelant la clause résolutoire prévue au contrat de bail et les termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.



Ce commandement porte sur la somme de 11 153,64€ correspondant aux loyers impayés de juin 2015 à juin 2018.



Il n'est pas contesté qu'à son retour dans les lieux le 1er juin 2018, le locataire n'a pu normalement accéder à son logement, en raison du changement de serrure par la bailleresse, qui avait en outre entreposé ses affaires personnelles dans un box. Aucune précision n'est apportée sur la date à laquelle le locataire a pu reprendre possession de ses effets personnels.



Si le comportement de la bailleresse révélé le 1er juin 2018 est indéniablement constitutif d'un manquement à son obligation de faire jouir paisiblement son locataire du bien, il ne saurait entaché de nullité le commandement de payer du 27 juillet 2018, mais réduire ses effets à la somme due sans contestation sérieuse soit à la somme de 10 403,64€ correspondant aux loyers dus jusqu'au mois de mai 2018 inclus, soit antérieurement à son comportement fautif.



En outre, il importe peu, quant à la validité du commandement de payer, que la bailleresse n'ait pas recouru antérieurement au 27 juillet 2018 à un commandement de payer visant la clause résolutoire alors que les conditions d'exercice de cette clause était réunies dès août 2015.



Par ailleurs, M.[D] n'a pas, dans le délai légal de deux mois à compter de la délivrance du commandement de payer, réglé la totalité de sa dette, de sorte que la clause résolutoire s'est appliquée de plein droit à la date du 27 septembre 2018.



Aussi, le jugement entrepris est confirmé en ce qu'il a constaté la résiliation du bail, ordonné l'expulsion du locataire et condamné ce dernier à une indemnité d'occupation, équivalente au montant du loyer résultant du bail à compter de la date d'effet de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux.





Sur la créance du bailleur



Il est établi par les pièces produites (bail, commandement, décompte) que le locataire est redevable de la somme de 10 403,64€ arrêtée au mois de mai 2018 inclus.



En effet, aucune précision n'étant apportée par les parties quant à la date à laquelle, le locataire a pu réintégrer le logement et récupéré ses effets personnels, la créance de la bailleresse sera limitée à cette somme.



Par ailleurs, le locataire ne justifie nullement des paiements antérieurs à mai 2018 qu'il invoque.



Il n'appartient pas à la présente cour de pallier à sa carence en prononçant des mesures d'enquête par la comparution de l'agence Pietonne Immobilier, qui aurait selon lui réceptionner les paiements sans les répercuter sur la bailleresse.



M. [D] est donc condamné à payer à Mme [R] la somme de 10 403,64€ au titre des loyers impayés arrêtés au mois de mai 2018 inclus.



Sur les autres demandes



Il n'y a pas lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile. M. [D] est condamné aux dépens d'appel.





PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,



CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 6 août 2019 par le Tribunal d'instance de NICE



Y ajoutant,



DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,



DIT n'y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile,



CONDAMNE M. [D] aux dépens d'appel.



LA GREFFIERELE PRESIDENT