Cour d'Appel · 2ème Chambre — 25 avril 2022

COUR D'APPEL DE BASSE-TERRE



2ème CHAMBRE CIVILE



ARRÊT N° 244 DU 25 AVRIL 2022





N° RG 21/00212

N° Portalis DBV7-V-B7F-DJF6



Décision déférée à la cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de Pointe-à-Pitre, décision attaquée en date du 11 Janvier 2021, enregistrée sous le n° 20-001174.



APPELANTE :



S.A. Hlm de la Guadeloupe - Sikoa

Résidence Vatable 

Bâtiment E - 6ème étage

97164 Pointe-à-Pitre Cedex



Représentée par Me Annick Richard, avocat au barreau de Guadeloupe, Saint-Martin et Saint-Barthélémy.



INTIMES :



Madame [D] [F] [S] épouse [N]

17 Résidence Mahogany

97117 Port-Louis



Monsieur [I] [M] [N]

17 Résidence Mahogany

97117 Port-Louis



Ayant tous deux pour avocat Me Séverine Girdary, avocat au barreau de Guadeloupe, Saint-Martin et Saint-Barthélémy.



Monsieur [G] [V] [E]

Section Pelletan n°9

Route de Pichon

97117 Port-Louis



Non représenté



COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions de l'article 799 alinéa 3 du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état, a autorisé les avocats à déposer leur dossier au greffe de la chambre civile jusqu'au 21 Février 2022.



Par avis du 21 2022 le président a informé les parties que l'affaire était mise en délibéré devant la chambre civile de la cour composée de :

Mme Corinne Desjardins, Présidente de chambre, 

Mme Annabelle Cledat, conseillère,

Mme Christine Defoy, conseillère, 

qui en ont délibéré.





Les parties ont été avisées à l'issue des débats de ce que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour le 25 avril 2022.



GREFFIER



Lors des débats ainsi que lors du prononcé Mme [O] [P].



ARRÊT : 



Réputé contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant prélablement avisés conformément à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

Signé par Mme Corinne Desjardins, Présidente de chambre et par Mme Armélida Rayapin, greffier, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire.



FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé en date du 26 mars 2009, la SA d'HLM de la Guadeloupe « Sikoa » a donné à bail à Mme [D], [F] [S] épouse [N], un logement lui appartenant, sis 17 résidence Mahogany, 1 rue de Mahogany à Port-Louis, moyennant le règlement d'un loyer mensuel révisable, d'un montant de 398,09 euros hors charges. 

Par acte du 24 mars 2009, M. [G], [V] [E] s'est engagé comme caution solidaire et indéterminée de Mme [D], [F] [S]. 

Le 28 août 2019, le bailleur a fait délivrer à Mme [D], [F] [S] et à M. [I] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, les mettant en demeure d'avoir à régler la somme principale de 1561,91 euros. 

Le 5 septembre 2019, le bailleur a fait signifier ce commandement à la caution, M. [G], [V] [E].

Le 22 juillet 2020, la SA d'HLM de la Guadeloupe « Sikoa » a fait assigner Mme [D], [F] [S], épouse [N], M. [I] [N] et Monsieur [G] [E] devant le tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre afin de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

-constater l'acquisition de la clause résolutoire emportant la résiliation du contrat de bail conclu avec Mme [D], [F] [S],

-ordonner l'expulsion de Mme [D], [F] [S] et de M. [I] [N], ainsi que celle de tout occupant de leur chef, outre l'évacuation de tout bien meuble se trouvant dans les lieux, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier,

-condamner les défendeurs à leur payer la somme de 4461, 86 euros au titre des arriérés de loyers et des charges, sous bénéfice de l'actualisation de la dette à l'audience,

-les condamner également à lui payer, à compter de la date de résiliation du bail, une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer, tel qu'il aurait dû être perçu si le bail n'avait pas été résilié, augmenté des charges jusqu'à la libération effective des lieux,

-les condamner à lui payer la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer. 





Par jugement du 11 janvier 2021, le juge du contentieux locatif du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre a : 

-condamné Mme [D] [F] [S], épouse [N], à payer à la Sikoa la somme de 1450,63 euros au titre des loyers échus et impayés au 24 novembre 2020, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement, 

-condamné solidairement M. [G], [V] [E] à payer cette même dette, mais uniquement à hauteur de 1006, 35 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement, 

-accordé à Mme [D] [F] [S], épouse [N], un délai de paiement de 36 mois pour se libérer de sa dette, en sus du loyer courant, de 35 fois 40 euros, la 36ème mensualité devant solder la dette en principal intérêts et frais, payable le 10 de chaque mois à compter de la signification de la présente décision, 

-rappelé que pendant le cours du délai accordé, les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à compter du retard cessent d'être dues,

-constaté que pendant le délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par les locataires, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué, 

-dit qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à la bonne date, la clause résolutoire reprendra son plein effet de plein droit et l'intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible,

-en tant que de besoin, dans l'hypothèse du non respect des délais de paiement ou du non paiement du loyer courant,

-constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail du 29 octobre 2019,

-dit que Mme [D], [F] [S], épouse [N] devra quitter et laisser libre de toute occupation les lieux loués, sis logement 17, résidence Mahogany, 1 rue de Mahogany, 97117 Port-Louis, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clés, 

-ordonné, à défaut l'expulsion de Mme [D], [F] [S], du logement 17, résidence Mahogamy, 1 rue de Mahogamy, 97117 Port- Louis, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clés, 

-condamné Mme [D] [F] [S] à payer à la Sikoa une indemnité d'occupation d'un montant de 444, 28 euros, à compter de l'échéance du mois de décembre 2020, en lieu et place du loyer prévu au contrat jusqu'à son départ effectif des lieux,

-rejeté les demandes formées à l'encontre de M. [I] [N],

-condamné in solidum Mme [D], [F] [S] et M. [G] [V] [E] à lui payer la somme de 300 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

-renvoyé le bailleur aux dispositions des articles 65 et 66 de la loi du 9 juillet 1991 relatives aux procédures civiles d'exécution concernant le sort à réserver aux meubles,

-condamné in solidum Mme [D], [F] [S] et M. [G] [V] [E] aux dépens, en ce compris les coûts de l'assignation, de la notification de celle-ci au préfet et du commandement de payer en date du 28 août 2019, 

-rappelé que l'exécution provisoire est de droit. 



Le 22 février 2021, la SA d'HLM de la Guadeloupe dite Sikoa a interjeté appel de la décision précitée en ce qu'elle a condamné Mme [D] [F] [S], épouse [N], à payer à la Sikoa la somme de 1450, 63 euros au titre des loyers échus et impayés au 24 novembre 2020, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement, en ce qu'elle a condamné solidairement M. [G], [V] [E] à payer cette même dette, mais uniquement à hauteur de 1006, 35 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement, en ce qu'elle a condamné Mme [D] [F] [S] à payer à la Sikoa une indemnité d'occupation d'un montant de 444, 28 euros à compter de l'échéance du mois de décembre 2020, en lieu et place du loyer prévu au contrat jusqu'à son départ effectif des lieux et en ce qu'elle a rejeté les demandes formées à l'encontre de M. [I] [N].



Le 9 avril 2021, Mme [D], [F] [S], épouse [N] et M. [I] [N] ont régularisé leur constitution d'intimés par la voie électronique. 



Suite à l'avis du greffe délivré le 10 avril 2021, la société d'HLM de la Guadeloupe Sikoa a signifié à étude à M. [G] [E] la déclaration d'appel le 20 avril 2021.



Le 19 mai 2021, la société d'HLM de la Guadeloupe dite Sikoa a signifié ses conclusions à M. [G] [E]. Mme [D] [F] [S] et M. [I] [N] ont fait de même avec leurs conclusions le 22 juillet 2021. 



Les parties ayant conclu, l'ordonnance de clôture est intervenue le 6 décembre 2021.



L'affaire a été fixée le 21 février 2022 et mise en délibéré au 25 avril 2022.



PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES



1/ La société d'HLM de la Guadeloupe Sikoa, appelante à titre principal et intimée à titre incident : 



Vu les conclusions notifiées le 22 octobre 2021 par lesquelles la société d'HLM de la Guadeloupe Sikoa demande à la cour de : 

-infirmer le jugement rendu le 11 janvier 2021 par le juge du contentieux locatif en ce qu'il a condamné Mme [D] [F] [S], épouse [N], à lui payer la somme de 1450, 63 euros au titre des loyers échus et impayés au 24 novembre 2020, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement, en ce qu'il a condamné solidairement M. [G], [V] [E] à payer cette même dette, mais uniquement à hauteur de 1006, 35 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement, en ce qu'il a condamné Mme [D] [F] [S] à lui payer une indemnité d'occupation, d'un montant de 444, 28 euros, à compter de l'échéance du mois de décembre 2020 en lieu et place du loyer prévu au contrat jusqu'à son départ effectif des lieux et en ce qu'il a rejeté les demandes formées à l'encontre de M. [I] [N], 

-statuant à nouveau, condamner solidairement Mme [D], [F] [S] et M. [I] [N] à lui payer la somme de 2472, 26 euros au titre des loyers échus du 11 février 2021, avec les intérêts au taux légal à compter de l'arrêt à intervenir, 

-condamner solidairement M. [G], [V] [E] à payer cette même dette, mais uniquement à hauteur de 1864, 75 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de l'arrêt à intervenir,

-condamner solidairement Mme [D], [F] [S] et M. [I], [M] [N] à lui payer une indemnité d'occupation d'un montant de 451, 10 euros à compter de l'échéance du mois de décembre 2020, au lieu et place du loyer prévu au contrat, jusqu'à son départ effectif des lieux, 

-débouter Mme [D], [F] [S] et M. [I], [M] [N] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions contraires, 

-condamner solidairement Mme [D], [F] [S], Monsieur [I], [M] [N] et M. [G], [V] [E] à lui payer la somme de 5000 euros, en application de l'article 700 du code de procédure civile,

-condamner les mêmes aux entiers dépens, qui comprendront ceux de première instance, avec distraction au profit de son conseil, en application de l'article 699 du code de procédure civile. 



En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux dernières conclusions pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens. 



2/ Mme [D], [F] [S] et M. [I] [M] [N], intimés à titre principal et appelants à titre incident : 



Vu les conclusions notifiées le 27 juillet 2021 par Mme [D], [F] [S] et M. [I] [M] [N] et signifiées à M. [G], [V] [E] le 22 juillet 2021, par lesquelles ils demandent à la cour : 

-confirmer le jugement rendu le 11 janvier 2021 par le juge des contentieux et de la protection en ce qu'il a rejeté les demandes formées à l'encontre de M. [I], [M] [N], 

-infirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné Mme [D], [F] [S] à payer à la SA d'HLM de la Guadeloupe Sikoa la somme de 1450, 63 euros au titre des loyers échus et impayés au 24 novembre 2020, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement, en ce qu'il a condamné solidairement M. [G], [V] [E] à payer cette même dette, mais uniquement à hauteur de 1006, 35 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement, en ce qu'il a condamné Mme [D] [F] [S] à payer à la SA d'HLM de la Guadeloupe Sikoa une indemnité d'occupation d'un montant de 444,28 euros à compter de l'échéance du mois de décembre 2020 au lieu et place du loyer prévu au contrat jusqu'à son départ effectif des lieux, 

-statuant à nouveau, condamner Mme [D], [F] [S] à payer à la SA d'HLM de la Guadeloupe « Sikoa » la somme de 1457, 45 euros au titre des loyers échus et impayés au 11 février 2021, avec les intérêts au taux légal à compter de l'arrêt à intervenir,

-condamner solidairement M. [G], [V] [E] à payer cette même dette, mais uniquement à hauteur de 1013, 17 euros avec les intérêts au taux légal à compter de l'arrêt à intervenir,

-condamner Mme [D], [F] [S] à payer à la SA d'HLM de la Guadeloupe Sikoa une indemnité d'occupation d'un montant de 451, 10 euros à compter de la date d'échéance du mois de décembre 2020 au lieu et place du loyer prévu au contrat jusqu'à son départ effectif des lieux, 

-condamner la SA d'HLM de la Guadeloupe Sikoa à payer à chacun des intimés constitués Mme [D], [F] [S] [N] et M. [I], [M] [N] la somme de 2500 euros, soit 5000 euros, en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens d'instance. 



En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux dernières conclusions pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens. 

3/ M.[G], [V] [E], intimé : 

M. [G], [V] [E] auquel ont été régulièrement signifiées la déclaration d'appel le 22 avril 2021, puis les conclusions de l'appelante le 19 mai 2021 à sa personne et les conclusions des intimés le 27 juillet 2021 à étude, n'a pas constitué avocat.

MOTIFS : 

 Sur les demandes dirigées contre M. [I] [M], [N],

La SA d'HLM de la Guadeloupe Sikoa critique tout d'abord le jugement déféré en ce qu'il a rejeté ses demandes dirigées contre M. [I], [M] [N], époux de Mme [D] [F], [S], sur le fondement de l'article 1134 du code civil, au motif que Mme était seule signataire du contrat de bail.

Elle considère qu'il a été statué contra legem, dès lors qu'il n'a pas été tenu compte des effets du mariage en cours de bail et de la cotitularité en résultant, en application de l'article 1751 du code civil, tout comme du principe de la solidarité des époux s'agissant des dettes ménagères.

Les intimés s'opposent à une telle argumentation, considérant que la cotitularité du bail ne se présume pas et que la société appelante est défaillante à l'effet de démontrer que les époux [N] vivaient conjointement dans le logement donné à bail. 

A ce titre, l''ancien article 1751 du code civil disposait que le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l'habitation des deux époux, est, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire, et même si le bail a été conclu avant le mariage, réputé appartenir à l'un et à l'autre des époux. La loi du 27 mars 2014 est venue modifier les dispositions précitées en y incluant les partenaires liés par un pacte civil de solidarité, dès lors qu'ils en font la demande conjointement. 

La cotitularité du bail est donc acquise, au vu de l'article précité, dès lors que le bail n'a pas un caractère professionnel ou commercial et que le logement concerné sert effectivement à l'habitation des deux époux. 

En l'espèce, il résulte des termes même du contrat de bail conclu le 26 mars 2009 entre les parties que le logement, objet du contrat, a été donné en location à Mme [D] [S] à titre d'habitation principale. 



Il est également acquis que Mme [D] [S] a contracté mariage le 11 août 2018 à Port-Louis avec M. [I], [M] [N]. 

En outre, contrairement à ce que soutiennent les intimés, M. [I], [M] [N] a bien cohabité avec son épouse dans le logement donné à bail depuis son mariage, comme le démontrent l'attestation de paiement de la caisse d'allocations familiales de la Guadeloupe, prenant en compte celui-ci pour le calcul desdites allocations, ainsi que les différentes enquêtes d'occupation diligentées par le bailleur social pour les années 2018, 2020 et 2021.

Dans ces conditions, il existe bien une cotitularité du bail litigieux. 

En outre, l'article 220 du code civil prévoit un principe de solidarité des époux, s'agissant des dettes ménagères dans lesquelles sont incluses les dettes locatives. 

Il s'ensuit que M. [I], [M] [N] ne pourra qu'être tenu au paiement de la dette locative dont le règlement est poursuivi par la société d'HLM de la Guadeloupe Sikoa. Le jugement déféré sera donc infirmé en ce qu'il a rejeté les demandes formées par cette dernière à l'encontre de M. [I], [M] [N]. 

Sur le montant de l'arriéré locatif, 

La société d'HLM de la Guadeloupe Sikoa conteste le montant de l'arrière locatif tel que fixé par le jugement déféré à la somme de 1450, 63 euros. Elle soutient que le jugement entrepris a déduit à tort des sommes réclamées le montant du loyer annexe dit LGM010778, d'un montant mensuel de 6, 82 euros, contractuellement fixé, ainsi que le montant des frais d'huissier rendus nécessaires par la mise en 'uvre de la présente procédure et dûment justifiés. 

Les intimés, s'ils ne contestent pas devoir la somme mensuelle de 6, 82 euros au titre du loyer annexe, s'opposent au règlement des frais d'huissier qui, selon eux, doivent être inclus dans les dépens. 

La cour ne pourra qu'entériner le calcul proposé par les intimés qui reconnaissent devoir le loyer annexe. S'agissant des frais d'huissier, ils seront retranchés des sommes dues en principal et inclus dans les dépens. 

Par conséquent, au vu du décompte produit par la société appelante, arrêté au 11 février 2021 et après déduction des frais d'huissier et d'une somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure, il y a lieu de condamner solidairement Mme [D] [S] et M. [I], [M] [N] à payer à la SA d'HLM de la Guadeloupe Sikoa la somme de la somme de 1401, 26 euros. 

S'agissant de la caution, M. [G], [V] [E], il restait débiteur à l'échéance du 30 octobre 2020, date à laquelle il a résilié son engagement de caution, après déduction également des frais d'huissier la somme de 1589 euros. 

Toutefois, il résulte de l'article 2296 du code civil que le cautionnement ne peut excéder ce qui est dû par le débiteur principal, ni être contracté à des conditions plus onéreuses, sous peine d'être réduit à la mesure de l'obligation garantie. 

Dans ces conditions, en application de la disposition précitée, M. [G], [V] [E] sera condamné solidairement avec les débiteurs principaux à payer à la société appelante la somme de 1401, 26 euros. 

Sur le montant de l'indemnité d'occupation,

Le jugement querellé a fixé, en cas de non-respect des délais de paiement, le montant de l'indemnité d'occupation due à compter de l'échéance du mois de décembre 2020 à la somme de 444, 28 euros, en lien et place du loyer contractuel, et ce, jusqu'à la libération effective des lieux. 

Cette disposition est critiquée par la société appelante qui demande de la voir fixer à la somme mensuelle de 451, 10 euros en prenant en compte le loyer annexe de 6, 82 euros mensuel. 

Dès lors que l'application du loyer annexe n'est pas contestée par les intimés, il y a lieu de fixer à la somme de 451, 10 euros le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle, telle que réclamée par la société appelante. 

Sur les autres demandes,

Il ne paraît pas inéquitable de condamner solidairement les époux [N] et M. [G], [V] [E] à payer à la SA d'HLM de la Guadeloupe Sikoa la somme de 3000 euros, en application de l'article 700 du code de procédure civile. 

Mme [D] [S] et M. [I], [M] [N] seront pour leur part déboutés de leur demande formée en application de l'article 700 du code de procédure civile. 

L'ensemble des intimés seront enfin condamnés aux entiers dépens, qui comprendront ceux de première instance, avec distraction au profit de l'avocat des époux [N], en application de l'article 699 du code de procédure civile. 

PAR CES MOTIFS : 

La cour statuant publiquement, par décision réputée contradictoire, mise à disposition au greffe et en dernier ressort, 

Dans les limites de l'appel, 

Infirme le jugement déféré : 

-en ce qu'il a rejeté les demandes formées à l'encontre de M. [I] [N].

-en qu'il a condamné Mme [D] [F] [S], épouse [N], à payer à la Sikoa la somme de 1450, 63 euros au titre des loyers échus et impayés au 24 novembre 2020, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement, 

-en ce qu'il a condamné solidairement M. [G], [V] [E] à payer cette même dette, mais uniquement à hauteur de 1006, 35 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement, 

-en ce qu'il a condamné Mme [D] [F] [S] à payer à la Sikoa une indemnité d'occupation d'un montant de 444, 28 euros à compter de l'échéance du mois de décembre 2020 en lieu et place du loyer prévu au contrat jusqu'à son départ effectif des lieux,



Statuant à nouveau,



Dit que M. [I], [M] [N] est codébiteur des sommes restant dues au titre du contrat de bail, 



Condamne solidairement Mme [D] [S], épouse [N] et M. [I] [M] [N] à payer à la SA d'HLM de la Guadeloupe Sikoa la somme de 1401, 26 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 11 février 2021,



Condamne solidairement M. [G], [V] [E] à payer cette même somme avec les débiteurs principaux, outre les intérêts au taux légal à compter du présent arrêt, 



Dit que l'indemnité mensuelle d'occupation due par Mme [D] [S] à compter du mois de décembre 2020 sera fixée la somme de 451, 10 euros jusqu'à la complète libération des lieux et l'y condamne en tant que de besoin, 

Y ajoutant, 

Condamne solidairement Mme [D], [F] [S], M. [I], [M] [N] et M. [G] [V] [E] à payer à la société d'HLM Sikoa la somme de 3000 euros, en application de l'article 700 du code de procédure civile, 

Déboute Mme [D] [S] et M. [I], [M], [N] de leur demande formée en application de l'article 700 du code de procédure civile, 

Condamne Mme [D] [S], M. [I], [M], [N] et M. [G], [V] [E] aux entiers dépens, qui comprendront ceux de première instance, avec distraction au profit du conseil des époux [N], en application de l'article 699 du code de procédure civile. 

Et ont signé, 

La Greffière La Présidente